COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/790

Rôle N° RG 24/01817 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSEI

Société civile [F]

C/

S.C. SOCIETE CIVILE AGRICOLE LA CONDAMINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Meriadeg VELY de la SELARL PCA-ALISTER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 18 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01333.

APPELANTE

Société civile [F]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON substituée par M^e BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

S.C. AGRICOLE LA CONDAMINE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Meriadeg VELY de la SELARL PCA-ALISTER, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2013, la société civile agricole La Condamine a donné bail commercial à la société civile [F], un lot de terrains de 16 052 m² environ, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer fixe annuel hors-taxes, initialement de 110 000 euros, auquel s’ajouterait un loyer variable correspondant à 15 % des loyers hors-taxes encaissés par la société civile [F] au titre de ce bail commercial, loyer payable par trimestre, pour la partie fixe par trimestre civil et d’avance, et pour la partie variable payable par trimestre civil échu.

Le bail stipulait qu’afin de permettre la détermination du loyer variable et la vérification de son mode de calcul par le bailleur, la société civile [F] devait fournir un certain nombre d’éléments.

Une sommation visant la clause résolutoire a été délivrée par voie d’huissier de justice le 30 juin 2022, à la requête de la société civile agricole La Condamine à l’encontre de la société civile [F], la mettant en demeure de respecter les dispositions du bail et par conséquent d’avoir :

— payer la partie fixe du loyer d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil ;

— payer la partie variable du loyer le dernier jour de chaque trimestre civil ;

— communiquer ses déclarations de TVA dans les dix jours de leur établissement avec le détail des loyers encaissés par locataires ;

— communiquer ses déclarations de TVA pour le premier trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2022 ;

— communiquer le détail des loyers encaissés par locataire en distinguant les charges et le loyer relatif à un autre bail pour les premier, deuxième et troisième trimestre 2021 et pour le deuxième trimestre 2022 ;

— justifier de la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan ;

— communiquer sa déclaration de résultat au titre de l’exercice 2021.

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2022, la société civile agricole La Condamine a fait assigner la société civile [F], devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, afin d’entendre :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 octobre 2013, à la date du 31 juillet 2022 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société civile [F], ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification, de la décision ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à application des dispositions des articles L. 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner par provision la société civile [F] à lui payer, à compter du 1 août 2022 une indemnité d’occupation mensuelle de 110 000 euros hors-taxes majorée de la provision pour charges, taxes en plus, et payable d’avance jusqu’à libération complète des lieux par remise des clés au bailleur ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société civile [F] à lui verser une indemnité de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens qui comprendront le coût de la sommation, des états de priviléges et nantissements, ainsi que celui de l’éventuelle dénonciation aux créanciers inscrits.

Par ordonnance contradictoire du 18 janvier 2024, rectifiée par ordonnance du 21 février 2024, le juge du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 29 octobre 2013, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans la sommation délivrée le 30 juin 2022 par acte d’huissier, à compter du 1er août 2022 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société civile [F] des biens objet du bail commercial, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans les trois mois de la signification de la décision ;

— jugé n’y avoir lieu à astreinte ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de

11 000 euros, rectifié à 110 000 euros, outre les charges sur justificatifs, à compter du 1er aout 2022 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés à la société civile agricole La Condamine ;

— jugé que si l’occupation se prolonge plus d’une année après l’acquisition de la clause

résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée est indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit au 1er août 2022 ;

— condamné Ia société civile [F] à payer à la société civile agricole La Condamine cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle ;

— condamné la société civile [F] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation délivrée par voie d’huissier le 30 juin 2022 et le coût des états de privilèges et nantissements, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la société civile agricole La Condamine une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société civile [F] de sa demandes tendant à se voir accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— rejeté les autres demandes.

Ce magistrat a notamment considéré :

— que les trois premiers chefs de la sommation n’étaient pas une sommation d’exécuter une clause dont l’inexécution était constatée et consommée ;

— qu’il s’agissait en réalité d’un rappel des clauses d’un bail liant les parties et le fait que postérieurement à la sommation, une infraction au bail ait pu être commise (par le fait que la société civile [F] ait payé la partie fixe du 3ème trimestre 2022 le 27 juillet 2022 au lieu du 1er juillet 2022), infraction qui n’était pas consommée et caractérisée dans l’acte de sommation, ne permettant pas avec l’évidence requise en référé de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— que concernant la déclaration de TVA, la société civile [F] justifiait par courriel du 24 janvier 2023, soit plus d’un mois après la sommation, avoir communiqué l’intégralité des déclarations de TVA pour l’année 2022 ;

— que la communication du détail des loyers encaissés par la locataire était exigible au jour de la sommation du 30 juin 2022, tant pour les 3 premiers trimestre 2021 que pour le 2ème trimestre 2022 et que force était de constater que la société civile [F] ne justifiait avoir rempli son obligation que le 3 janvier 2023, et seulement pour l’année 2022, qu’elle ne produisait pas de pièces pour l’année 2021 ;

— que s’agissant de l’obligation de communiquer le détail des loyers encaissées par la locataire pour l’année 2021, l’obligation n’était toujours pas exécutée ;

— qu’il y avait lieu à référé et à constater ladite résiliation.

Selon déclaration reçue au greffe le 13 février 2024, la société civile [F], a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 17 mai 2024, (accompagnées de 11 pièces), auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— juge qu’elle est à jour du paiement du loyer et a communiqué l’ensemble des documents sollicité par la société civile agricole La Condamine ;

— lui accorde rétroactivement des délais et suspende des effets de la clause résolutoire mentionnée dans le commandement du 30 juin 2022 ;

— juge que le congé du 30 mars 2022 dont se prévaut la société civile agricole La Condamine a fait l’objet d’une contestation, l’affaire étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Grasse ;

— déboute la société civile agricole La Condamine de ses demandes, dont celle relative à l’astreinte, particulièrement injustifiée ;

— juge n’y avoir lieu au paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société civile agricole La Condamine aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’un congé lui a été délivré le 30 mars 2022 et fait l’objet d’une contestation au fond ;

— que ce congé ayant peu de chances de prospérer, sa bailleresse lui a fait délivrer le même jour, une sommation visant la clause résolutoire du bail et que l’assignation de première instance a été délivrée le 27 septembre 2022, soit 3 jours avant l’échéance du congé délivré le 30 mars 2022 ;

— que sa bailleresse essaie de valoriser son bien immobilier par une augmentation de loyer ;

— que les loyers postérieurs aux causes de la sommation du 30 juin 2022 ont été réglés ;

— qu’elle n’a commis aucun manquement contractuel ;

— qu’à défaut d’arriéré locatif, elle sollicite des délais rétroactifs de paiement ainsi qu’une suspension de la clause résolutoire.

Par conclusions transmises le 17 octobre 2024, (accompagnées de 18 pièces), auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société civile agricole La Condamine, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et :

— déboute la société civile [F] de ses demandes ;

— ordonne son expulsion, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision ;

— condamne la société civile [F] à lui verser la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût de la sommation, des états de privilèges et des nantissements ainsi que celui de l’éventuelle dénonciation aux créanciers inscrits.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’il y a eu des manquements contractuels caractérisés par la société civile [F] consistant en des retards de paiement :

* sur la partie fixe du loyer (point 1 de la sommation) ;

* sur la partie variable du loyer (point 2 de la sommation) ;

— qu’il y a eu communication tardive des déclarations de TVA (points 3 et 4 de la sommation) ;

— qu’il n’y a pas eu communication du détail des loyers encaissés par les locataires en distinguant les charges et le loyer (point 5 de la sommation) pour les 1er, 2ème et 3ème trimestre 2021 et pour le 2ème trimestre 2022;

— qu’il n’y a pas eu justification de la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan (point 6 de la sommation) ;

— qu’il n’y a pas eu communication de sa déclaration de résultat 2021 ;

— qu’elle s’oppose à titre subsidiaire à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— qu’elle n’est pas en mesure de déterminer s’il existe ou non un arriéré locatif à ce jour, notamment au égard à l’absence de communication à ce jour des éléments listés dans la sommation du 30 juin 2022 ;

— que la société civile [F] fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution des ses obligations contractuelles et l’empêche de vérifier l’exactitude des montants versés au titre de la partie variable du loyer.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 29 octobre 2024.

Par conclusions transmises les 28, 29 octobre et 8 novembre 2024, accompagnées de 6 nouvelles pièces, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société civile [F], sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— révoque l’ordonnance de clôture rendue le 29 octobre 2024 ;

— juge qu’elle est à jour du paiement du loyer et a communiqué l’ensemble des documents sollicité par la société civile agricole ;

— lui accorde rétroactivement des délais et suspende des effets de la clause résolutoire dans le commandement du 30 juin 2022 ;

— juge que le congé du 30 mars 2022 dont se prévaut la société civile agricole La Condamine a fait l’objet d’une contestation, l’affaire étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Grasse ;

— déboute la société civile agricole de sesdemandes ;

— condamne la société civile agricole La Condamine à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société civile agricole aux dépens ;

Par conclusions de procédure du 12 novembre 2024, la société civile [F], sollicite de la cour, qu’elle :

— à titre principal : révoque l’ordonnance de clôture ;

— à titre subsidiaire : rejette les conclusions et pièces de l’intimée du 17 octobre 2024 et toutes conclusions subséquentes.

Par conclusions transmises les 6 et 11 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société civile agricole La Condamine, sollicite de la cour qu’elle :

— rejette les conclusions notifiées le 28 octobre 2024 par la société civile [F] ainsi que toutes les écritures postérieures à la clôture ;

— ou révoque l’ordonnance de clôture ;

— en tout état de cause :

— déboute la société civile [F] de ses demandes ;

— confrme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— ordonne son expulsion, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signfication de la décision ;

— condamne la société civile [F] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité des dernières conclusions et pièces des parties

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ; que l’article 16 du code de procédure civile dispose : Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce la date de la clôture de la procédure a été communiquée à l’appelant par l’avis de fixation, qui lui a été envoyé le 22 février 2024, puis signifié à l’intimée le 27 février suivant (l’intimée ayant constitué avocat le 23 février 2024).

Le 17 octobre 2024, l’intimée a pris de nouvelles écritures en réponse aux écritures transmises le 17 mai 2024 par l’appelante.

Les 28 et 29 octobre l’appelante a souhaité répliquer en prenant à son tour des écritures et en produisant de nouvelles pièces.

Il s’en est suivi un échange d’écritures transmises et notifiées les 8 et 12 novembre 2024 pour l’appelante et les 6 et 11 novembre 2024 pour l’intimée.

Les parties se sont opposées à l’audience à ce que l’ordonnance de clôture soit révoquée et donc à ce que les dernières conclusions de chacune, transmises postérieurement à l’ordonnance de clôture, soient admises aux débats.

L’appelante a également demandé à ce que soit écartées des débats les conclusions du 17 octobre 2024 de l’intimée.

Or la clôture a été fixée au mardi 29 octobre, de sorte que l’appelante avait le temps de répliquer aux écritures de l’intimée, produites le jeudi 17 octobre dans le délai imparti précédent la clôture.

Les autres dépôts seront considérés comme tardifs, et violant le principe du contradictoire. Les parties n’ont pas disposé d’un délai suffisant pour prendre connaissance des pièces et n’ont pas pu être en capacité d’y répondre.

Il convient dès lors d’écarter des débats les derniers jeux de conclusions, tardifs, de chacune des parties et donc ceux de la société civile [F], transmis les 28, 29 octobre 2024, 8 et 12 novembre 2024 et ceux de la société civile La Condamine notifiées les 6 et 11 novembre.

Il en ira de même des pièces n° 12 à 17 de l’appelant et des pièces n°19 à 22 de l’intimé communiquées en même temps que leurs dernières écritures.

La société Civile [F] sera considérée comme en l’état de ses écritures du 17 mai 2024 et la société civile agricole La Condamine comme en l’état de ses écritures du 17 octobre 2024.

Sur la demande relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des dispositions de ces textes le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en raison de l’acquisition d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’alinéa 2 du même texte dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis que dès lors que le manquement invoqué, stipulé au bail et sanctionné par la clause résolutoire, s’est poursuivi à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du commandement, le juge est tenu de constater l’acquisition de la clause. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement invoqué (ou quant à la proportionnalité de la sanction).

En l’espèce, il est acquis aux débats que les parties sont liées par un bail commercial signé le 29 octobre 2013 et soumis aux dispositions des articles L. 145-1 du code de commerce.

Ledit contrat de bail stipule en son article 7 intitulé 'clause résolutoire et clause pénale', qu’à défaut de paiement, quel que soit le motif invoqué ,d’un seul terme à son échéance ou en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant mention de la présente clause, restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble à la société bailleresse, nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures et l’expulsion du preneur pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal de grande instance, sur le seul vu du commandement.

L’article 5 intitulé 'loyer’ prévoit :

— que le loyer sera payable par trimestre :

* pour la partie fixe, il sera payable par trimestre civil et d’avance ;

* pour la partie variable, il sera payable par trimestre civil échu ;

Le premier paiement interviendra rétroactivement à compter du 1er octobre 2013 puis le second paiement interviendra à compter du 1er janvier 2014 et ainsi de suite, par trimestres civils.

— afin de permettre la détermination du loyer variable et la vérification de son mode de calcul par le bailleur, la SC [F] :

* fournira à son bailleur par trimestre échu et dans les dix jours de l’établissement de sa déclaration de TVA, la copie de la télé-déclaration de la SC [F] et le détail des loyers encaissés par locataires afin de distinguer des encaissements de loyers, ceux des charges et autre loyer (celui de la société Dépannage du Golf) dépendant de l’autre parcelle cadastrale louée par la SCA La Condamine à la SC [F] ;

* adressera chaque année la copie de sa déclaration de résultats dans les 30 jours de son dépôt et au plus tard le 31 juillet à son bailleur, lequel se réserve la faculté de procéder ou de faire procéder par toute personne de son choix à une demande détaillée des loyers encaissés ;

— un loyer de 110 000 euros ainsi fixé sera révisable par période triennale en fonction des variations de l’ICC calculée par l’INSEE avec pour base l’indice du 1er trimestre 2013 au taux de 1646 ;

Le 30 juin 2022, la société civile agricole La Condamine a fait signifier à la société civile [F] une sommation visant la clause résolutoire, d’avoir à respecter les dispositions du bail et par conséquent d’avoir à :

— payer la partie fixe du loyer d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil ;

— payer la partie variable du loyer le dernier jour de chaque trimestre civil ;

— communiquer ses déclarations de TVA dans les dix jours de leur établissement avec le détail des loyers encaissés par locataires ;

— communiquer ses déclarations de TVA pour le premier trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2022 ;

— communiquer le détail des loyers encaissés par locataire en distinguant les charges et le loyer relatif à un autre bail pour les premier, deuxième et troisième trimestre 2021 et pour le deuxième trimestre 2022 ;

— justifier de la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan ;

— communiquer sa déclaration de résultat au titre de l’exercice 2021.

Cette sommation fait état de l’intention du bailleur, à défaut de satisfaire à ces obligations, dans le délai d’un mois à compter de l’acte, de se prévaloir de la clause contractuelle dont les termes lui ont rappelés.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de ses prétentions, la société civile agricole La Condamine a fait valoir dans son assignation ayant saisi le premier juge que la société civile [F] :

— a payé la partie fixe du loyer du 3ème trimestre 2022, le 27 juillet 2022 (au lieu du 1er juillet 2022) ;

— a payé la somme de 32 333,94 euros au titre de la partie variable pour le 2ème trimestre 2022, le 8 août 2022 (au lieu du 30 juin 2022) ;

— n’a pas communiqué ses déclarations de TVA pour les premiers et deuxième trimestre 2022 ;

— n’a pas communiqué le détail des loyers encaissés par locataire en distinguant les charges et le loyer relatif à un autre bail pour les premier, deuxième et troisième trimestres 2021 et pour le deuxième trimestre 2022 ;

— n’a pas justifié la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan.

Sur les 3 premiers points de la sommation :

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les 3 premiers points de la sommation à savoir :

— payer la partie fixe du loyer d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil ;

— payer la partie variable du loyer le dernier jour de chaque trimestre civil ;

— communiquer ses déclarations de TVA dans les dix jours de leur établissement avec le détail des loyers encaissés par locataires ;

n’étaient pas une sommation d’exécuter une clause dont l’inexécution était constatée et consommée.

Il a pertinemment relevé que le bailleur a simplement rappelé des clauses du bai liant les parties et ne faisait pas grief d’un manquement.

De plus, le fait que postérieurement à la sommation, une infraction ait pu être commise (par le fait notamment que la société civile [F] ait payé la partie fixe du 3ème trimestre le 27 juillet 2022 au lieu du 1er juillet 2022), infraction qui n’est pas consommée et caractérisée dans l’acte de sommation, ne permet pas avec l’évidence nécessaire requise en référé, de constater de ce chef l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le point 4 de la sommation : communiquer les déclarations de TVA pour le premier trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2022 :

Aux termes de l’article 287 du code général des impôts (CGI) ,1. tout redevable de la taxe sur la valeur ajoutée identifié conformément aux dispositions combinées des articles 286 ter et 286 ter A est tenu de remettre au service des impôts dont il dépend et dans le délai fixé par arrêté une déclaration conforme au modèle prescrit par l’administration ;

2. Les redevables soumis au régime réel normal d’imposition déposent mensuellement la déclaration visée au 1 indiquant, d’une part, le montant total des opérations réalisées, d’autre part, le détail des opérations taxables. La taxe exigible est acquittée tous les mois.

Ces redevables peuvent, sur leur demande, être autorisés, dans des conditions qui sont fixées par arrêté du ministre de l’économie et des finances, à disposer d’un délai supplémentaire d’un mois.

Lorsque la taxe exigible annuellement est inférieure à 4 000 euros, ils sont admis à déposer leurs déclarations par trimestre civil.

3. Les redevables placés sous le régime simplifié d’imposition prévu à l’article 302 septies A, à l’exception de ceux mentionnés aux 3 bis et 3 ter, déposent au titre de chaque exercice une déclaration qui détermine la taxe due au titre de la période et le montant des acomptes semestriels pour la période ultérieure.

En application des 1, 2 et 3 de l’article 287 du CGI, le 1 de l’article 39 de l’annexe IV au Code général des impôts, fixe les dates limites auxquelles les personnes physiques et morales sont tenues de déposer leurs déclarations de chiffre d’affaires.

Par ailleurs, la date limite de dépôt est fixée au 24 du mois suivant le mois ou le trimestre au cours duquel la taxe est devenue exigible :

— pour les déclarations des redevables placés sous le régime réel normal mensuel ou trimestriel mentionné au 2 de l’article 287 du CGI et qui sont assujettis à la TVA exigible lors de la mise à la consommation de produits pétroliers figurant au tableau du 1° du 1 de l’article 265 du code des douanes dans sa version en vigueur au 31 décembre 2021, en sortie du régime suspensif prévu 1° bis du 1 de l’article 298 du CGI (CGI, ann. IV, art. 39, I-1°-g).

En l’espèce, la société La Condamine justifie avoir communiqué par courriel du 24 janvier 2023, l’intégralité des déclarations de TVA pour l’année 2022. Cette communication a eu lieu plus d’un mois après la délivrance de la sommation.

Cependant force est de constater que la sommation a été délivrée le 30 juin 2022 et que le contrat de bail stipule une obligation de fournir au bailleur par trimestre échu et dans les dix jours de l’établissement de sa déclaration de TVA.

Le bailleur reconnaît lui-même dans ses écritures que la TVA trimestrielle devait être déclarée pour le premier trimestre entre le 15 et le 25 avril 2022, soit une communication de déclaration à la société civile agricole La Condamine au plus tard le 4 mai 2022, et pour le deuxième trimestre entre le 15 et le 25 juillet 2022, soit une communication de déclaration à la société civile agricole La Condamine au plus tard le 3 août 2022.

Par conséquent, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de la sommation, soit le 31 juillet 2022, la société civile [F] pouvait encore adresser sa déclaration de TVA sur le deuxième trimestre 2022.

Seul son manquement de communication de la déclaration de TVA du premier trimestre 2022, dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la sommation, est établie avec l’évidence requise en référé.

Sur le point 5 de la sommation : communiquer le détail des loyers encaissés par locataire en distinguant les charges et le loyer relatif à un autre bail pour les premier, deuxième et troisième trimestre 2021 et pour le deuxième trimestre 2022 :

Au vu des circonstancees de l’espèce, seule la communication du détail des loyers encaissés par les locataires était exigible au jour de la sommation du 30 juin 2022, tant pour les 3 premiers trimestres 2021 que pour le premier trimestre 2022. Elle ne l’était pas pour le deuxième trimestre 2022, puisque la société civile [F] avait jusqu’au 3 août 2022.

Or force est de constater que la société civile [F] a rempli son obligation le 24 janvier 2023, pour l’année 2022.

Elle n’en justifie pas pour l’année 2021.

La société civile [F] ne développe aucun argument de nature à expliquer cette carence. L’obligation n’est toujours pas exécutée.

Sur le point 6 de la sommation : justifier de la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan ;

La société civile [F] justifie avoir versé le 21 décembre 2022 une somme complémentaire correspondant à l’application du taux de loyer variable sur les sommes versées par la société Titan au titre des deux premiers trimestres 2020.

Force est de constater que cette régularisation intervient à l’expiration du délai d’un mois accordé par la sommation du 30 juin 2022.

Sur le pont 7 de la sommation : communiquer sa déclaration de résultat au titre de l’exercice 2021 :

En l’espèce, force est de constater que la société civile [F] ne démontre pas que cette communication est intervenue à l’expiration du délai d’un mois accordé par la sommation du 30 juin 2022.

Par conséquent il est établi, avec l’évidence requise en référé, que, dans le mois de la délivrance de la sommation :

— point 4 de la sommation : aucune communication de la déclaration de TVA du premier trimestre 2022, n’a eu lieu ;

— point 5 de la sommation : aucune communication du détail des loyers encaissés par locataire en distinguant les charges et le loyer relatif à un autre bail pour les premier, deuxième et troisième trimestre 2021 n’est intervenu ;

— point 6 : aucune justification de la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan n’a eu lieu ;

— point 7 : aucune communication de la déclaration de résultat 2021 n’a eu lieu ;

C’est bien en application de cette sommation restée infructueuse que le bailleur a sollicité du juge des référés la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ainsi que les conséquences en découlant en termes d’expulsion et de paiement à une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

Dans ces conditions, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en application de la clause résolutoire, mise en 'uvre régulièrement et de bonne foi par la société civile agricole La Condamine, au 1er août 2022.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation que serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile [F] indique être à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle sollicite néanmoins dans ses écritures la réformation de l’ordonnance, ce qui revient, contrairement à ce que soutient la société civile La Condamine, à contester le montant de l’indemnité d’occupation telle que tranchée par le premier juge.

Et ce d’autant, qu’à titre surabondant, l’ordonnance rectificative qui a porté le montant à 110 000 euros par mois, au lieu de 11 000 euros par mois, a été rendue le 21 février 2024, alors que l’appel avait été interjeté et la cour saisie de l’ordonnance entreprise.

La société civile agricole La Condamine, fait état d’un commandement de payer délivré le 30 août 2024 pour la somme de 5 465 euros au titre des loyers dus au 1er juillet 2024, pour le premier trimestre 2024.

Elle demande néanmoins dans le dispositif de ses écritures la confirmation de l’ordonnance entreprise. Or, au moment où le premier juge a statué, il n’y avait pas de dette locative.

Concernant le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation, le premier juge a retenu la somme de 110 000 euros par mois.

Il est acquis que le loyer annuel HT convenu entre les parties était de 110 000 euros, auquel s’ajoutait une part variable.

La société civile [F] a fait réaliser une expertise afin d’établir la valeur locative du bien objet du présent litige. Elle fait valoir qu’elle loue un terrain et qu’elle est à l’origine de l’édification des constructions qui sont entièrement démontables.

Selon rapport établi le 29 mars 2024, l’expert a retenu la somme mensuelle de 8 608 euros, en appliquant une méthode de comparaison, en se référant aux transactions récemment intervenues et s’inscrivant dans un même marché pour des locaux de même nature.

La société civile agricole La Condamine produit un tableau récapitulant les versements réalisés entre 2017 et 2022 au titre de la part variable du loyer.

En 2021, elle a perçu la somme de 71'648,99 euros, au titre de la part variable, soit :

181 648,99 euros en totalité au titre des loyers 2021, revenant à 15 137,42 euros par mois, [(110 000 euros + 71 648,99 euros)/12].

Par conséquent, au vu des éléments versés aux débats, Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 110 000 euros.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel sera fixé à 15 137,42 euros, correspondant aux loyers perçus en 2021, montant non sérieusement contestable.

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société civile [F] à payer à la société civile agricole La Condamine, la somme de 110 000 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle.

Cette dernière sera condamnée à payer la somme de 15 137,42 euros par mois, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a jugé que si l’occupation devait se prolonger plus d’une année après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité elle serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit au 1er août 2022.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause

L’article L. 145 alinéa 2 du code de commerce, dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Ainsi ce texte, inséré dans la sous-section 2 du chapitre IV du titre IV du code civil intitulée 'Des dispositions particulières aux obligations de sommes d’argent’ ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non paiement des loyers et/ou charges. Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la sommation délivrée visait simplement des obligations de faire (communiquer ses déclaration de TVA pour le premier trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2022 ; communiquer le détail des loyers encaissés par locataire en distinguant les charges et le loyer relatif à un autre bail pour les premier, deuxième et troisième trimestre 2021 et pour le deuxième trimestre 2022 ; justifier de la non-application du loyer variable sur les loyers encaissés de la société Titan ; communiquer sa déclaration de résultat au titre de l’exercice 2021) et non de payer une quelconque dette locative et que c’est de ce seul chef qu’elle a, par application des dispositions de l’article L 145-41, produit son effet résolutoire.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en que la société civile [F] a été déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais.

L’ordonnance entreprise sera également confirmée en qu’elle a ordonné l’expulsion de la société civile [F] à quitter les lieux dans les trois mois de la signification de la décision, et ce, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, l’assistance de la force publique et d’un serrurier étant accordée en cas de refus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société civile [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation délivrée par voie d’huissier le 30 juin 2022 et le coût des états de privilèges et nantissements, et à verser à la société La Condamine, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile [F], qui succombe au litige, sera condamnée à supporter les dépens d’appel. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 500 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les conclusions transmises et notifiées les 28 octobre 2024, 29 octobre 2024, 8 novembre 2024 et 12 novembre 2024 par le conseil de la société civile [F] ainsi que les pièces n° 12 à 17;

Ecarte des débats les conclusions transmises et notifiées les 6 novembre 2024 et 11 novembre 2024 par le conseil de la société civile La Condamine ainsi que les pièces n° 19 à 22 ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société civile [F] à payer à la société civile agricole La Condamine, la somme de 110 000 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle ;

La confime pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la société civile [F] à payer à la société civile agricole La Condamine la somme de 15 137,42 euros par mois, à titre provisionnel, à titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société civile [F] à payer à la société civile agricole La Condamine la somme de 3 500 euros, au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société civile [F] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président