MINUTE N° 26/64

Copie exécutoire à :

— M^e Eulalie LEPINAY

Copie conforme à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— greffe JCP TJ Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 Février 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01705

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQW5

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [D] [T] [R] [P]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1593 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. KCPE prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, et M. LAETHIER, vice-président placé

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat du 31 juillet 2019 avec effet au 15 septembre 2019, la Sci Kcpe a donné à bail à Mme [D] [T] [R] [P] un appartement situé [Adresse 1] moyennant paiement d’un loyer de 690 euros par mois, outre 60 euros de provision sur charges. M. [Z] [P] s’est porté caution solidaire par acte du même jour.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sci Kcpe a fait signifier à la preneuse, le 7 juillet 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 12 juillet 2022.

Elle a ensuite fait assigner Mme [P] et M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par actes d’huissier du 23 novembre 2022 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la preneuse et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des arriérés de loyers, s’élevant à la somme de 2 348,75 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, ainsi que des indemnités d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Mme [P] s’est opposée aux demandes en indiquant avoir apuré la dette locative le 26 janvier 2024 et avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a par ailleurs fait état d’infiltrations et de moisissures, sollicitant l’organisation d’une vue des lieux, la suspension de la clause résolutoire et, à titre reconventionnel, l’allocation de 4 000 euros de dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance subi, outre 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— débouté Mme [P] de sa demande avant-dire droit de transport sur les lieux ;

— déclaré recevable l’action en résiliation de bail engagée par la Sci Kcpe ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire 'gurant au bail conclu le 31 juillet 2019 entre la Sci Kcpe et Mme [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] étaient réunies à la date du 7 septembre 2022 à minuit et que le contrat de bail s’était donc trouvé résilié à cette date ;

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] et de ses biens éventuels ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [P] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et des provisions de charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamné Mme [P] à payer à la Sci Kcpe cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 septembre 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

— condamné Mme [P] à verser à la Sci Kcpe la somme de 2 348,75 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon dernier décompte actualisé au 10 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 ;

— débouté Mme [P] de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— débouté la Sci Kcpe de sa demande en paiement à l’encontre de M. [Z] [P] ;

— condamné Mme [P] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de la saisine de la Ccapex, de l’assignation et de sa noti’cation à la Préfecture ;

— débouté Mme [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Mme [P] à payer à la Sci Kcpe la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté que Mme [P] n’invoquait pas l’exception d’inexécution fondée sur le défaut d’entretien de son logement mais formait une demande de dommages et intérêts, la réponse à ce moyen étant en conséquence sans emport sur l’acquisition de la clause résolutoire et une mesure d’instruction ne pouvant suppléer la carence d’une partie.

Il a par ailleurs relevé que le commandement délivré le 7 juillet 2022 portait sommation de payer la somme de 4 159 euros sous deux mois ; qu’au vu du décompte, la preneuse restait devoir la somme de 4 624 euros au 7 septembre 2022, date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc acquises avec toutes conséquences ; que Mme [P] restait devoir la somme de 2 348,75 euros selon décompte actualisé au 10 mai 2024 sans prouver qu’elle s’en était acquittée ; que cette dernière, pour prétendre au bénéfice de délais de paiement, devait démontrer avoir repris le versement intégral du loyer courant mais ne s’était acquittée que d’une somme de 345 euros par mois (pour un loyer mensuel de 690 euros) jusqu’au 29 avril 2024 sans justifier d’aucun paiement depuis lors ; que M. [P], caution solidaire, ne pouvait être condamné au paiement d’indemnités d’occupation à défaut de mention expresse en ce sens dans l’acte de cautionnement, de sorte que son cautionnement ne garantissait pas les sommes dues postérieurement au 7 septembre 2022, date à laquelle la dette s’élevait à la somme de 4 624 euros ; que, par suite d’un virement de 4 022 euros le 9 mars 2023, et de l’imputation de paiements partiels opérés à compter du 30 septembre 2022, l’obligation de M. [P] était éteinte.

S’agissant de la demande reconventionnelle présentée par Mme [P] au titre du préjudice de jouissance, le premier juge a estimé qu’elle ne démontrait pas les désordres allégués, ne produisant que des photographies non datées ni situées, sans être étayées par de quelconques attestations ou constats d’huissier.

Mme [D] [T] [R] [P] a, par déclaration enregistrée le 15 avril 2025, interjeté appel de cette décision, sauf en ce qu’elle a débouté la Sci Kcpe de sa demande en paiement à l’encontre de M. [Z] [P].

Mme [P] a quitté les lieux le 17 octobre 2025.

Par dernières écritures du 13 novembre 2025 notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, Mme [P] demande à la cour d’infirmer le jugement du 7 février 2025 et statuant à nouveau, de :

— débouter la Sci Kcpe de l’intégralité de ses demandes ;

— constater le départ de la locataire en date du 17 octobre 2025 ;

— condamner la Sci Kcpe à lui payer une indemnité de 12 300 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

— la condamner aux dépens.

A l’appui de son appel, Mme [P] fait essentiellement valoir que le logement était affecté de désordres qu’elle a constatés rapidement après son entrée dans les lieux, notamment des infiltrations qu’elle a signalées à son bailleur dès octobre 2019, sans réaction de sa part. Elle soutient lui avoir rappelé l’existence de moisissures en août 2022 et avoir subi un dégât des eaux le 28 décembre 2023 du fait d’infiltrations par la toiture, nécessitant des travaux de réparation auxquelles la bailleresse n’a pas procédé malgré les demandes de l’assurance (si ce n’est en septembre 2025 alors qu’elle devait quitter les lieux). Elle se prévaut également du dysfonctionnement de la Vmc et de l’absence de suite donnée à ses démarches auprès du bailleur.

Elle sollicite, en réparation du préjudice ainsi subi, une indemnité de l’ordre de 300 euros par mois depuis a minima 2022, soit une somme totale de 12 300 euros (300 euros sur 41 mois), qui pourra être compensée avec le solde restant dû au titre des loyers et charges depuis 2024.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, la Sci Kcpe demande à la cour de :

— juger l’appel de Mme [P] mal-fondé ;

— en conséquence, le rejeter ;

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 07 février 2025 dans toutes ses dispositions, y compris par substitution de motifs ;

— déclarer les demandes de Mme [P] irrecevables et en tout état de cause mal fondées ;

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

— réduire les sommes sollicitées par l’appelante à de plus justes proportions et ordonner si besoin est la compensation des créances réciproques ;

y ajoutant,

— autoriser la Sci Kcpe à conserver le dépôt de garantie, compte tenu des dégradations locatives commises par Mme [P] ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [P] à verser à la Sci Kcpe la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] aux dépens de première instance et d’appel.

En réplique, la bailleresse fait essentiellement valoir que la clause résolutoire était acquise le 7 septembre 2022, faute pour la preneuse d’avoir apuré l’arriéré sollicité dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer, sans que les paiements postérieurs opérés par Mme [P] ne puissent faire obstacle à cette résiliation, ceux-ci ne couvrant, en tout état de cause, pas l’intégralité des sommes dues.

La bailleresse conteste tout défaut d’entretien et soutient intervenir régulièrement dans ses logements pour effectuer les travaux nécessaires. Elle souligne en outre que l’appelante n’apporte aucun élément probant justifiant du trouble de jouissance allégué.

Elle se prévaut du fait que le sinistre invoqué par l’appelante date du 28 décembre 2023, soit postérieurement à l’assignation, et qu’il a été pris en charge par l’assurance.

Elle conteste toute négligence ou manque d’entretien alors qu’elle fait procéder à des contrôles et nettoyages de gouttières chaque année et a diligenté des travaux d’imperméabilisation et d’étanchéification de la toiture courant 2025.

Elle soutient que les dégradations constatées trouvent leur origine non dans l’état structurel du bien mais dans le défaut manifeste d’entretien imputable à l’occupante, qui cohabitait notamment avec plusieurs animaux.

Elle souligne la variation dans les arguments développés par la preneuse devant le premier juge et à hauteur de cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques.

Il résulte par ailleurs des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Il ne suffit donc pas pour que la cour soit saisie de conclure à l’infirmation d’un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu’une demande de rejet est considérée comme une prétention.

En l’espèce, Mme [P], bien que concluant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté certaines de ses demandes, notamment de transport sur les lieux ou de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, ne forme aucune demande à ce titre, étant en tout état de cause observé qu’elle a quitté le logement le 17 octobre 2025.

Sur le montant des arriérés, la résiliation du bail et ses conséquences

Mme [P], bien que concluant à l’infirmation du jugement sur ces points et au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse, ne développe aucun moyen à l’appui de cette prétention, se contentant de formuler une demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance.

Elle ne critique ainsi pas utilement le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire en date du 7 septembre 2022 ni en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation et ne conteste notamment pas l’absence d’apurement dans les délais de la somme réclamée par le commandement de payer ni même les décomptes produits par la bailleresse, dont la cour constate qu’ils intègrent les montants qu’elle justifie avoir réglés.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ces chefs de demandes.

Sur la demande en indemnisation pour trouble de jouissance

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il appartient au preneur de démontrer le manquement du bailleur à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux et, le cas échéant, le préjudice en lien de causalité.

En l’espèce, Mme [P] soutient que le logement a été affecté de moisissures résultant notamment de fuites d’eau dans la salle de douche ou les toilettes, d’infiltrations de la toiture et d’un dysfonctionnement de la Vmc.

S’agissant de la Vmc, elle ne produit aucun élément à l’appui de cette allégation.

S’agissant des problèmes d’humidité et moisissures, elle produit de nouvelles pièces à hauteur de cour, constituées pour l’essentiel par les courriels qu’elle a adressés à sa bailleresse ou à l’agence immobilière gestionnaire et de quelques réponses de leur part ainsi qu’un constat de commissaire de justice.

Si elle produit des échanges courriels intervenus entre octobre et décembre 2019 relativement à un siphon de douche bouché et à quelques moisissures apparues sur le mur de la chambre attenante, nécessitant, selon ses propos un « coup de peinture », auxquels la bailleresse a répondu en proposant de se rendre sur place, il sera observé d’une part qu’elle n’établit pas que ces désordres aient été de nature à la priver de la jouissance des lieux ou aient perduré alors qu’elle n’a plus formulé aucune réclamation à ce titre avant août 2022 mais aussi d’autre part, que sa demande indemnitaire correspond au trouble de jouissance subi « depuis a minima 2022 », à l’exclusion donc de l’année 2019.

Sa demande tend en effet à indemniser le préjudice de jouissance subi durant 41 mois, soit, au vu de la date de ses conclusions, depuis le mois de juillet 2022.

Or, cette demande est infondée tant en droit qu’en fait.

Il sera en effet rappelé que par l’effet de la résiliation du bail, acquise en date du 7 septembre 2022, Mme [P] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre et que les obligations du bailleur, qui découlent du contrat de bail, ont pris fin. L’appelante ne peut donc prétendre à aucune indemnité pour trouble de jouissance postérieurement au 7 septembre 2022.

Mme [P] ne démontre pas que, sur la période de juillet à septembre 2022, le logement aurait été affecté d’infiltrations d’eaux récurrentes ou d’ampleur alors qu’elle ne justifie d’aucun signalement antérieur en ce sens à son bailleur ni mise en demeure de procéder à des travaux et que sa déclaration de sinistre n’a été formalisée auprès des assurances que le 28 décembre 2023. Son courriel adressé à son bailleur en date du 20 août 2022 est à cet égard insuffisant, s’agissant d’un courriel intervenu peu après la délivrance du commandement de payer et qui n’est étayé par aucun élément objectif. Ce n’est d’ailleurs pas sans une certaine contradiction que Mme [P] prétend avoir réduit le paiement de ses loyers pour faire réagir son bailleur alors qu’elle évoque l’apparition de moisissures courant 2022 et que ses premiers impayés datent de fin 2021.

Les échanges avec l’agence gestionnaire courant 2024 et 2025 sont sans emport sur l’issue du litige au vu, comme indiqué supra, de la période à examiner.

Le procès-verbal de constat dressé le 28 août 2025 n’est pas davantage probant puisque réalisé plusieurs années après la résiliation du bail. Au surplus, s’il relève l’existence de zones de moisissures ou traces d’humidité, celles-ci correspondent aux conséquences du dégât des eaux déclaré le 28 décembre 2023 dans la chambre attenante à la salle de bain, ainsi qu’à quelques traces dans la cuisine ou la salle de bain à l’arrière des meubles ou du kit de douche sans pour autant mettre en évidence un état de moisissure généralisé du logement ou d’une pièce de nature à en limiter la jouissance.

Il résulte de ce qui précède que les troubles de jouissance allégués ne sont pas démontrés et que le jugement doit donc être confirmé.

Sur la demande en conservation du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

La Sci Kcpe entend être autorisée à conserver le dépôt de garantie versé compte tenu des dégradations locatives commises par Mme [P], qui auraient justifié des travaux importants tels que « dépose et remplacement du parquet contaminé » (selon elle, par les urines de chats), « changement des meubles de salle de bains et de cuisine, et possiblement remplacement de la cabine de douche ».

Il est toutefois acquis que les parquets se sont trouvés endommagés par suite de l’infiltration d’eaux provenant de la toiture et que les frais de remplacement sont pris en charge par l’assurance.

Par ailleurs, l’état des lieux mentionne que le four est à nettoyer mais « en bon état apparent », et que l’élément de cuisine a été déposé « par la personne mandatée par l’agence immobilière », ce qui ne permet pas d’imputer la situation à la preneuse.

De manière générale, la demande est formulée en termes hypothétiques et ne s’appuie sur aucun devis permettant de chiffrer les travaux évoqués.

La bailleresse ne caractérise ainsi aucun droit à indemnisation pour réparation locative et le dernier décompte tel qu’arrêté au 6 novembre 2025 fait apparaître un apurement de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Faute de justifier de sommes qui lui seraient encore dues, la Sci Kcpe est en conséquence mal-fondée à vouloir conserver le bénéfice du dépôt de garantie.

Sur les frais et dépens

La procédure initiale ayant été rendue nécessaire par le manquement de la preneuse à son obligation de paiement des loyer et charges, la décision sera confirmée s’agissant des frais et dépens de première instance ainsi que l’indemnité de procédure.

L’appelante succombant, elle sera par ailleurs condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à verser à la Sci Kcpe une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 1 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 7 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse ;

Y ajoutant :

DEBOUTE la Sci Kcpe de sa demande additionnelle en conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [R] [P] à verser à la Sci Kcpe une somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [R] [P] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère