MINUTE N° 376/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 11 octobre 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 19/00933 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HAOU

Décision déférée à la cour : 05 Février 2019 par le Tribunal de grande instance de STRASBOURG

APPELANTS et intimés sur appel incident :

Monsieur [Y] [Z]

Madame [S] [P] épouse [Z]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

INTIMÉS sur appels incident et provoqué :

1/ Madame [I] [D] veuve [L]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/00709 du 23/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

2/ Madame [B] [L], es-qualité d’ayant cause de feu M. [M] [L]

demeurant [Adresse 1]

1 et 2/ Représentés par M^e Christine BOUDET, Avocat à la Cour.

3/ Monsieur [X] [L], es qualité d’ayant cause de feu Monsieur [M] [L]

demeurant [Adresse 3]

assigné le 2 décembre 2020 par exploit déposé en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, n’ayant pas constitué avocat.

INTIMEE sur appels principal et provoqué :

5/ La S.C.I. KAMO

ayant son siège social [Adresse 4]

Représentée par M^e Christine BOUDET, Avocat à la Cour.

INTIMEE et appelante sur incident et par provocation :

4/ La SARL AMBRE IMMOBILIERE représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller

Madame Nathalie HERY, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement après prorogation du 6 septembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Selon mandat n° 2254 du 5 novembre 2015, les époux [M] [L]-[I] [D] ont confié à la SARL Ambre Immobilière un mandat exclusif de recherche d’acquéreur pour la vente d’une maison et d’un terrain attenant sis [Adresse 4] à Strasbourg (67) appartenant à la SCI Kamo dont [M] [L] était gérant et associé et Mme [I] [D] également associée.

Le mandat stipulait que les biens devaient être présentés au prix de vente de 300 000 euros et que les honoraires d’intermédiaire de la société Ambre Immobilière s’élèveraient à la somme de 6% TTC à la charge de l’acquéreur ; il interdisait aux mandants, pendant la durée du contrat et pendant une période de dix-huit mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par la société Ambre Immobilière ou ayant visité les locaux avec elle.

Le 30 mars 2016, la société Ambre Immobilière a fait visiter le bien aux époux [Y] [Z]-[S] [P] lesquels ont proposé de l’acquérir pour un prix de 280 000 euros, les époux [L]-[D] ayant ensuite indiqué à la SARL Ambre Immobilière qu’ils ne donneraient pas suite à cette offre d’achat.

Après la signature d’un compromis de vente le 25 avril 2016, le bien a été vendu par la SCI Kamo aux époux [Z]-[P] pour le prix de 285 000 euros selon acte notarié du 1er juillet 2016.

Le 20 mars 2017, la société Ambre Immobilière a mis en demeure la société Kamo, les époux [L]-[D] et les époux [Z]-[P] de régler l’indemnité compensatrice forfaitaire équivalente à la rémunération prévue au mandat, soit 6% du prix de vente à savoir la somme de 17 100 euros.

Cette mise en demeure étant demeurée sans suite, la société Ambre Immobilière, le 12 juin 2017, a assigné la société Kamo, les époux [L]-[D] et les époux [Z]-[P] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg.

Par jugement du 5 février 2019, ce tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

condamné in solidum M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 17 100 euros au titre de ses honoraires, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 mars 2017 ;

débouté la société Ambre Immobilière de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

débouté Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

condamné in solidum M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] aux dépens de la présente procédure.

Le tribunal a indiqué que conformément aux dispositions de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, il demeurait soumis aux dispositions du code civil antérieures à cette date.

Le tribunal a retenu que :

— sur la demande indemnitaire résultant des frais d’agence, les époux [L]-[D] avaient manifestement violé leurs obligations contractuelles en vendant directement leur bien, en avril 2016, aux époux [Z]-[P] sans passer par la société Ambre Immobilière et considéré qu’il y avait lieu de les condamner in solidum, la solidarité ne se présumant pas, à verser l’indemnité compensatrice contractuelle correspondant selon les termes du contrat à 6% du prix de vente soit à 17 100 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure de payer du 20 mars 2017 ; pour ce faire, il s’est référé à l’article 4 « clause pénale-exclusivité » du mandat de vente conclu entre la société Ambre Immobilière et les époux [L]-[D] et a constaté que la société Ambre Immobilière produisait au débat un courriel émanant des époux [Z]-[P] établissant qu’elle leur avait fait visiter le bien en mars 2016,

— le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’était pas démontré et que la demanderesse n’établissait pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement et a donc débouté la société Ambre Immobilière de sa demande,

— les frais d’avocat pré-contentieux n’étaient pas la conséquence directe de la faute imputable aux défendeurs, leur indemnisation étant assurée au titre des frais irrépétibles.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, il a condamné les époux [Z]-[P] in solidum avec les époux [L]-[D], faisant état de ce qu’il était constant que l’acquéreur dont le comportement fautif avait fait perdre sa rémunération à l’agent immobilier, titulaire d’un mandat exclusif du vendeur, devait à ce professionnel réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il a considéré qu’il importait peu que les époux [Z]-[P] n’aient pas eu connaissance des termes exacts du mandat ayant existé entre la société Ambre Immobilière et les vendeurs et qu’en contractant directement avec ces derniers alors qu’ils avaient visité le bien quelques jours auparavant par l’intermédiaire de la société Ambre Immobilière, les premiers ne pouvaient ignorer que la man’uvre avait vocation à épargner les vendeurs du paiement d’une quelconque commission et donc, en ce qui les concernait, de bénéficier d’un prix de vente plus bas.

Il a exempté la SCI Kamo de toute condamnation, aucune méconnaissance d’une obligation contractuelle ou aucune faute ne lui étant imputée.

Il a rejeté la demande de dommages-intérêts des époux [Z]-[P] pour procédure abusive dès lors qu’il a été fait droit dans son principe à la demande de la société Ambre Immobilière.

Les époux [Z]-[P] ont formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 14 février 2019, leur acte d’appel visant les époux [L]-[D] et la SARL Ambre Immobilière en qualité d’intimés.

Le 7 août 2019, la SARL Ambre Immobilière a fait signifier à la SCI Kamo selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la déclaration d’appel du 14 février 2019 ainsi que les conclusions d’appel des époux [Z]-[P] et ses conclusions de réplique d’appel incident et provoqué.

Suite au décès de [M] [L] survenu le 30 novembre 2016, l’interruption de l’instance a été constatée par ordonnance du 13 janvier 2020. Ont été appelés dans la cause Mme [B] [L] et M. [X] [L], respectivement fille et fils de [M] [L], décédé.

Par arrêt avant dire droit du 16 septembre 2022, la présente cour a :

déclaré l’appel de M. [Y] [Z] et de Mme [S] [P] recevable ;

soulevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions prises pour le compte de la SCI Kamo transmises par voie électronique le 19 février 2021 au regard des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile ;

ordonné la réouverture des débats ;

invité les parties à faire valoir leurs observations sur ce moyen ;

renvoyé l’affaire devant l’audience du juge de la mise en état du 6 décembre 2022 ;

réservé les demandes des parties et les dépens.

L’instruction a été clôturée le 7 mars 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 2 juillet 2021, les époux [Z]-[P] demandent à la cour de :

dire et juger leur appel recevable et bien fondé ;

rejeter :

l’appel incident de la SCI Ambre Immobilière en tant que dirigé contre eux,

l’appel incident des consorts [L] en tant que dirigé contre eux ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les condamne, in solidum avec les époux [L], à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 17 100 euros au titre de ses honoraires avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017 et les débouter de leur demande de dommages et intérêts ;

statuant à nouveau :

dire et juger qu’ils n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité délictuelle à l’encontre de la société Ambre Immobilière ;

débouter la société Ambre Immobilière de ses entiers moyens, fins et conclusions et de son appel incident ;

débouter les consorts [L] de leurs entiers moyens, fins et conclusions et de leur appel incident dirigé à leur encontre ;

condamner la société Ambre Immobilière à leur verser la somme de 1 500 euros pour procédure abusive ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait entrer en voie de condamnation à leur égard :

* dire et juger que la société Ambre Immobilière ne peut prétendre à la commission fixée dans le contrat de mandat,

* dire et juger que le montant de l’indemnité ne saurait en tout état de cause dépasser la somme de 9 500 euros,

— en tous cas :

* débouter l’ensemble des parties de leurs fins, moyens et conclusions en tant qu’ils sont dirigés contre eux,

* condamner in solidum la société Ambre Immobilière ainsi que les consorts [L] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Les époux [Z]-[P] font valoir qu’ils sont en droit, d’une part, de se prévaloir du moyen tiré de la nullité du mandat de vente pour s’opposer aux prétentions adverses et, d’autre part, de formuler une demande reconventionnelle laquelle est recevable au visa des dispositions des articles 70, 564 et suivants du code de procédure civile.

Ils ajoutent qu’ils ont qualité pour invoquer la nullité du mandat et qu’étant tiers au contrat de mandat, ils ne peuvent se voir contraints de l’exécuter.

Ils soulignent que Mme [H], représentante de la société Ambre Immobilière, lors de la visite, n’a pas signalé que le mandat de vente prévoyait que la commission d’agence était à la charge de l’acquéreur, aucune information ne leur ayant été fournie à cet égard et qu’ils n’ont eu connaissance du mandat de vente exclusif conclu entre les époux [L]-[D] et la société Ambre Immobilière qu’à l’occasion de la présente procédure.

Ils relèvent que le contrat de mandat présente certaines anomalies puisque :

il est passé entre la société Ambre Immobilière et les époux [L] alors que le bien appartenait à la SCI Kamo dont ces derniers sont les associés, circonstance qu’ils ignoraient,

le contrat de mandat produit par la société Ambre Immobilière est raturé, le numéro de registre 2249 ayant été rayé pour laisser apparaitre le numéro 2254, ce qui rend nécessaire la production par les consorts [L] d’une copie conforme de l’exemplaire du contrat de mandat qui leur a été remis par la société Ambre Immobilier afin de vérifier que le numéro d’inscription sur le registre des mandats a bien été reporté sur l’exemplaire laissés aux vendeurs, les époux [L]-[D], ce qui les amène à se réserver de conclure sur la nullité.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, aucune condamnation ne peut être prononcée à leur égard puisqu’ils n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité. Ils considèrent n’avoir commis aucune man’uvre frauduleuse puisqu’ils n’avaient pas connaissance de ce qu’une commission avait été prévue, l’annonce publiée sur le site « Le Bon Coin » par la société Ambre Immobilière indiquant que les frais d’agence sont inclus au prix de vente.

Ils indiquent que l’offre publiée, ferme et précise, doit s’analyser comme une offre de contracter et non une simple invitation à entrer en pourparlers et engage de ce fait la société Ambre Immobilière, de sorte que les clauses contraires du contrat passé exclusivement entre l’agence immobilière et les vendeurs, mettant à la charge des acheteurs les frais d’agence, ne peuvent leur être opposées, précisant que, par la suite, lorsqu’ils ont pris contact avec l’agence, cette dernière n’a pas porté à leur connaissance l’existence du mandat mettant à leur charge les frais d’agence.

Ils précisent que, préalablement à la vente, ils ont visité le bien le 30 mars 2016 et que Mme [H], représentante de la société Ambre Immobilière, n’a pas fait état de son mandat exclusif de vente prévoyant une commission à son profit de 6% du prix de vente, commission qui serait due par l’acquéreur selon ladite convention portée à leur connaissance à l’occasion de la présente procédure.

N’étant pas parties signataires du mandat exclusif de vente signé entre la société Ambre Immobilière et les époux [L]-[D], ils font valoir que le seul élément qui puisse leur être opposé est l’annonce sur le site internet « Le Bon Coin » mentionnant un prix de vente de 299 500 euros, frais d’agence inclus.

Ils précisent qu’après avoir fait une offre d’achat qui a été refusée, [M] [L] a pris attache téléphoniquement avec eux pour leur dire qu’il était disposé à vendre le bien directement pour une somme de 285 000 euros net vendeur, celui-ci se chargeant de payer les frais d’agence puisque le contrat de mandat de vente était conclu entre lui et la société Ambre Immobilière.

Ils contestent les attestations produites par les consorts [L] lesquelles ne sont pas toutes conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et comportent des contrevérités.

Les époux [Z]-[P] indiquent que :

la société Ambre Immobilière ayant accepté de réduire sa rémunération à 9 500 euros, ils ne peuvent être condamnés à lui verser une somme de 17 100 euros,

la rémunération due à l’agent immobilier prévue au contrat de mandat ne peut trouver application puisque le contrat de mandat prévoit que la rémunération du mandataire deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par 1'acquéreur et le vendeur, or, le contrat de mandat exclusif de vente a été passé entre les époux [L]-[D] (mandants) et la société Ambre Immobilière (mandataire) alors que la vente a été conclue entre la SCI Kamo et eux-mêmes.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 5 décembre 2022, la SARL Ambre Immobilière demande à la cour de :

déclarer l’appel de Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] irrecevable, subsidiairement, mal fondé ;

les en débouter ;

déclarer les conclusions d’appel du 13 mai 2019 déposées par Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] irrecevables en ce qu’il est demandé de prononcer la nullité du mandat exclusif de vente et les en débouter ;

confirmer le jugement du 5 février 2019 du tribunal de grande instance de Strasbourg en ce qu’il a :

* condamné in solidum M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à lui payer la somme de 17 100 euros au titre de ses honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017,

* condamné in solidum M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

* condamné M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] aux dépens de la procédure,

* débouté Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] de leur demande au titre de la procédure abusive,

* ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

infirmer le jugement du 5 février 2019 du tribunal de grande instance de Strasbourg en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire en titre de la résistance abusive ;

et, statuant à nouveau :

condamner solidairement subsidiairement in solidum Mme [B] [L] et M. [X] [L], en qualité d’ayants cause de M. [M] [L] à lui payer la somme de 17 100 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017;

condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Mme [I] [D], Mme [S] [P], M. [Y] [Z], Mme [B] [L] et M. [X] [L] en qualité d’ayants-cause de M. [M] [L] à lui payer la somme de 1 792 euros à titre de dommages et intérêts ;

sur appel provoqué, condamner la SCI Kamo à lui payer in solidum avec Mme [I] [D], Mme [S] [P], M. [Y] [Z], Mme [B] [L] et M. [X] [L], en qualité d’ayants cause de [M] [L] les sommes de :

17 100 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017,

1792 euros à titre de dommages-intérêts ;

en tout état de cause :

déclarer les conclusions déposées pour le compte de la SCI Kamo en date du 19 février 2021 irrecevables ;

débouter la société SCI Kamo, Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z], Mme [B] [L] et M. [X] [L], en qualité d’ayants cause de [M] [L] de l’ensemble de leurs fins, moyens, prétentions, et conclusions ;

condamner solidairement subsidiairement in solidum la société SCI Kamo, Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z], Mme [B] [L] et M. [X] [L], en qualité d’ayant cause de [M] [L] :

à lui payer somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris de l’appel provoqué.

La société Ambre Immobilière considère que les conclusions déposées pour le compte de la SCI Kamo en date du 19 février 2021 sont irrecevables, de sorte que les demandes et prétentions formées pour son compte devront dès lors être déclarées irrecevables et écartées.

Elle indique qu’en violation de la clause pénale incluse dans le mandat exclusif de recherche d’acquéreur, les époux [L]-[D] l’ont évincée en concluant avec les époux [Z]-[P], moins d’un mois après qu’elle leur ait présenté ces derniers, un « compromis de vente » avec la SCI Kamo dont les époux [L]-[D] étaient les associés et représentants, soulignant qu’elle leur avait fait visiter le 30 mars 2016 le bien objet du mandat. Elle se dit en accord avec la motivation du premier juge qui a considéré que les époux [L]-[D] ont manifestement violé leurs obligations contractuelles en vendant directement leur bien aux époux [Z]-[P] sans passer par elle et les a condamnés à verser l’indemnité compensatrice contractuelle correspondant selon les termes du contrat à 6 % du prix de vente soit 17 100 euros. Elle se prévaut des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil (ancien article 1134), de l’article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 et de l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147) et d’une jurisprudence constante selon laquelle lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat exclusif fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement des honoraires convenus. Elle considère que les époux [L]-[D] lui ont donné mandat, en leur qualité de représentants et associés de la SCI Kamo au nom de laquelle la vente a été réalisée.

Plus subsidiairement, elle se dit bien fondée à ce que la somme de 17 100 euros lui soit allouée à titre de dommages-intérêts par application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147 du code civil), subsidiairement des articles 1240 et 1241 du même code (anciens articles 1382 et 1383 du code civil) puisque les époux [L]-[D] et les époux [Z]-[P] l’ont sciemment évincée de la vente, ce qui caractérise une faute qui lui préjudicie à hauteur du montant de la commission stipulée au contrat. Elle se dit en accord avec la motivation du premier juge qui a retenu que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa rémunération à l’agent immobilier titulaire d’un mandat exclusif du vendeur, doit à ce professionnel réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en application des dispositions des articles 1241 et suivants (anciens articles 1382 et suivants) du code civil, peu importe que l’acquéreur soit ou non débiteur de la commission dans le mandat conclu entre l’intermédiaire et le vendeur ou que le mandat soit exclusif ou non. Elle considère que les développements des époux [Z]-[P] relatifs à l’offre qu’elle a publiée sont sans emport et prouvent au contraire que ces derniers avaient connaissance de l’existence de son droit à rémunération et avaient conscience de l’en priver.

La société Ambre Immobilière fait valoir que :

— la demande d’annulation du mandat est irrecevable puisqu’il s’agit d’une demande nouvelle, soulignant que la méconnaissance des règles prescrites par la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 est sanctionnée par une nullité relative dont seul le mandant peut se prévaloir ; les époux [Z]-[P] n’ont pas qualité à agir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et ne peuvent dès lors se prévaloir, à l’appui d’une jurisprudence antérieure à l’arrêt de principe de la Cour de cassation du 24 février 2017 ou d’une interprétation biaisée de cette décision, d’une prétendue nullité du mandat pour échapper à leurs responsabilités,

— à titre très subsidiaire, le mandat de recherche d’acquéreur est valable ; elle produit aux débats la copie du registre des mandats sur lequel le numéro figurant sur mandat (n°2254) y est bien reporté et souligne que l’original du registre des mandats doit rester en sa possession conformément à l’article 51 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, les époux [L]-[D] ayant reconnu avoir reçu un exemplaire du contrat.

La société Ambre Immobilière expose encore avoir engagé de nombreux frais de commercialisation et effectué toutes diligences pour que le bien soit vendu et fait état du préjudice moral qu’elle a subi du fait du comportement abusif des époux [L]-[D]. Elle invoque également l’existence de frais d’avocat précontentieux de 792 euros TTC.

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 3 novembre 2022, Mme [I] [D], Mme [B] [L] et la SCI Kamo demandent à la cour de :

constater que la SCI Kamo entend s’en remettre à la sagesse de la Cour s’agissant de la recevabilité de ses écrits ;

mettre Mme [B] [L] hors de cause et débouter la société Ambre Immobilière et les époux [Z]-[P] de toutes leurs fins et conclusions à son encontre ;

condamner es époux [Z]-[P] à payer à Mme [B] [L] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

pour le surplus :

déclarer l’appel incident des consorts [L] recevable et bien fondé ;

à titre principal :

dire et juger que les époux [L]-[D] n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [L]-[D] avec les époux [Z]-[P] à payer à la société Ambre Immobilière une somme de 17 500 euros au titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2017 et à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau :

constater que Mme [B] [L] n’a pas la qualité d’ayant-droit de [M] [L] ;

dire et juger que la SCI Kamo n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

débouter la société Ambre Immobilière de l’ensemble de ses demandes ;

débouter les époux [Z]-[P] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner les époux [Z]-[P] à payer à Mmes [L] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire :

dire et juger que le préjudice de la Société Ambre Immobilière est de 9 500 euros ;

débouter la société Ambre Immobilière du surplus de ses demandes.

Mme [B] [L] conteste être l’ayant-droit de M. [M] [L] puisqu’elle n’a pas accepté la succession de son père et que suite à la présente instance, elle a complété une déclaration de refus de succession la rendant étrangère à l’éventuelle succession de son père et au présent litige.

Mmes [D] et [L] et la SCI Kamo soutiennent que :

le mandat en cause est nul puisqu’il a été établi au nom des époux [L]-[D] en qualité de mandants alors qu’ils n’étaient pas directement propriétaires du bien immobilier concerné lequel appartenait à la SCI Kamo,

il n’y a pas eu de man’uvre frauduleuse de la part des époux [L]-[D] puisque ce sont les époux [Z]-[P] qui ont recontacté ces derniers, soulignant qu’ils n’avaient aucun intérêt à accepter une vente en direct, puisque les frais d’agence étaient à la charge de l’acheteur,

la preuve du fait que ce sont les époux [Z]-[P] qui sont à l’origine des démarches résulte de la mise en demeure qui leur a été adressée par le conseil de la société Ambre Immobilière en date du 20 mars 2017 dans laquelle il est indiqué que ce sont les premiers qui ont pris attache avec les époux [L]-[D] pour se porter acquéreurs directement du bien immobilier,

dès le 22 mars 2016, l’agence avait accepté de réduire ses frais à un prix forfaitaire de 9 500 euros TTC, de sorte qu’elle ne saurait prétendre que son préjudice s’élève à 17 100 euros puisque de toute façon elle avait renoncé à percevoir ce montant en cas de réalisation de la vente.

Elles contestent le préjudice moral invoqué par la société Ambre Immobilière et les frais de précontentieux à hauteur de 792 euros ainsi que la responsabilité de cette dernière puisqu’il n’est pas démontré que celle-ci a méconnu une obligation contractuelle et/ou ait commis une faute.

Elles s’en remettent à sagesse de la cour s’agissant de la recevabilité des conclusions déposées par la SCI Kamo.

M. [X] [L] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 2 décembre 2020 et qui a été assigné, à cette même date devant la cour d’appel, par dépôt de l’acte en étude d’huissier de justice, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des moyens des parties ayant constitué avocat aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est indiqué que :

— dans son arrêt avant dire droit du 16 septembre 2022, la cour a d’ores et déjà déclaré l’appel des époux [Z]-[P] recevable, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point,

— aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «dire et juger» ou «constater», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour ne doit y répondre qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

I) Sur la recevabilité des conclusions des époux [Z]-[P] transmises par voie électronique le 13 mai 2019 en ce qu’il y est demandé que soit prononcé la nullité du mandat exclusif de vente

Dans le dispositif de leurs conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2019, les époux [Z]-[P] ont demandé à voir prononcer la nullité du mandat exclusif de vente.

Aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Force est de constater que dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 juillet 2021, les époux [Z]-[P] n’ont pas repris cette demande dans le dispositif, de sorte que la demande d’irrecevabilité apparaît sans objet.

II) Sur la recevabilité des conclusions de la société Kamo transmises par voie électronique le 19 février 2021 en ce qu’il y est demandé que soit prononcé la nullité du mandat exclusif

Aux termes des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Le 19 février 2021, Me [C], faisant suite à la signification des actes effectuées le 7 août 2019 à la SCI Kamo, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle a indiqué intervenir tant pour les consorts [L] que pour la SCI.

Il apparaît ainsi que les conclusions transmises le 19 février 2021 pour le compte de la société Kamo l’ont été au-delà du délai de trois mois imparti par l’article susvisé, de sorte qu’elles doivent être déclarées irrecevables.

III) Sur les demandes relatives au mandat de vente

Mme [B] [L] a été appelée dans la cause par les époux [Z]-[P] à fin de condamnation en qualité d’héritière légale, suite au décès de son père, [M] [L], survenu le 30 novembre 2016.

Elle produit un récépissé de dépôt de déclaration de renonciation à succession établi par le greffe du tribunal judiciaire de Strasbourg le 26 février 2021 qui justifie de ce qu’elle a renoncé à la succession de [M] [L], de sorte qu’il y a lieu de la mettre hors de cause.

1) Sur la nullité du mandat de vente

Les époux [Z]-[P] ne sollicitent pas la nullité du mandat de vente dans le dispositif de leurs dernières conclusions mais l’invoquent comme moyen de défense, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’irrecevabilité d’une demande nouvelle qui n’existe pas.

1.1) Sur les moyens de nullité soulevés par les époux [Z]-[P]

Les époux [Z]-[P] sont des tiers au mandat de vente conclu entre [M] [L] et Mme [I] [D], d’une part, et la société Ambre Immobilière, d’autre part, et ne sont donc pas recevables à se prévaloir de moyens de nullité tirés de la méconnaissance des règles prescrites par la loi du 2 janvier 1970 laquelle est sanctionnée par une nullité relative dont seul le mandant est en droit de se prévaloir.

1.2) Sur le moyen de nullité soulevé par Mme [I] [D]

Aux termes du mandat de vente en cause, ce sont M. et Mme [M] [L] qui se sont engagés en qualité de mandant et ont signé le contrat le 5 novembre 2015.

S’il est constant que le bien objet du mandat appartenait à cette date à la SCI Kamo, l’analyse de la décision collective des associés du 25 avril 2016 et de l’acte de vente du 1er juillet 2016 aux époux [Z]-[P] permet de vérifier que les époux [L]-[D] étaient les seuls associés de la SCI et que [M] [L] en était le gérant, de sorte qu’en signant le mandat de vente en cause, ils se sont nécessairement engagés au nom de la SCI Kamo laquelle était propriétaire du bien visé par le mandat depuis 2004.

Le moyen de nullité est donc rejeté.

2) Sur l’indemnité compensatrice prévue dans le mandat de vente

Le mandat de vente stipule l’interdiction pour les mandants, pendant la durée du contrat et pendant une période de dix-huit mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par la société Ambre Immobilière ou ayant visité les locaux avec elle  ; le non-respect de cette obligation impose au mandant de payer au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au recto en cas de réalisation de la vente soit 6% TTC, étant rappelé que le prix de vente y avait été fixé à 300 000 euros.

Il est constant que pendant la durée du mandat, la société Ambre Immobilière a fait visiter le bien aux époux [Z]-[P] et que par la suite, les époux [L]-[D] pour le compte de la SCI Kamo ont traité directement avec ces derniers, de sorte que la société Ambre Immobilière est bien fondée à réclamer le paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat dont la charge ne pèse que sur la SCI Kamo et non sur Mme [I] [D] et M. [X] [L].

Bien que l’immeuble ait été vendu par la SCI Kamo aux époux [Z]-[P] sans l’entremise de la société Ambre Immobilière au prix de 285 000 euros, considération prise de ce que dans son courrier du 12 octobre 2016 adressé aux époux [L]-[D] cette société a pris la décision de ramener ses frais d’agence à un prix forfaitaire de 9 500 euros TTC, il y a lieu de fixer à cette somme le montant de l’indemnité compensatrice due par la SCI Kamo à la société Ambre Immobilière.

Les époux [Z]-[P] ont visité le bien en vente par l’entremise de la société Ambre Immobilière le 30 mars 2016, après avoir pris connaissance de l’annonce parue sur le site internet « Le Bon Coin » indiquant que la vente était faite par cette agence pour un prix de 299 500 euros, les frais d’agence étant inclus dans le prix, ce dont il se déduit qu’ils ont eu connaissance de ce que les frais d’agence étaient à leur charge, s’ils venaient à conclure la vente. Il est constant qu’après cette visite, ils ont formalisé une proposition d’achat auprès de la société Ambre Immobilière laquelle n’a pas été acceptée et que, par la suite, ils ont rencontré directement les époux [L]-[D].

S’agissant de cette rencontre, Mme [I] [D] produit une attestation rédigée par M. [N] [R] laquelle, s’il est vrai qu’elle ne reproduit pas toutes les mentions obligatoires imposées par l’article 202 du code de procédure civile, n’est pas accompagnée de la carte nationale d’identité mais est néanmoins signée n’a, cependant, pas à être écartée des débats dès lors qu’il n’est pas contesté que son rédacteur était le gendre des époux [L]-[D], tel qu’il l’a précisé sur l’attestation et, surtout, qu’il apparaît que son auteur témoigne tant de la réalité que du dénouement de la rencontre, tout comme les autres attestations produites par Mme [I] [D], même si la lecture de l’ensemble des attestations produites ne permet pas de déterminer lesquels d’entre eux ont pris l’initiative de la prise de contact en direct, ce qui, au demeurant, est sans emport. L’ensemble de ces attestations fait ressortir que les époux [Z]-[P] et [M] [L] se sont rencontrés après la visite du bien par les premiers et le refus de leur offre par les époux [L]-[D], qu’ils se sont mis d’accord sur un prix inférieur au prix initial sans y inclure les frais d’agence demandés par la société Ambre Immobilière qui n’a pas été associée à la négociation, la vente ayant ensuite été réalisée entre les époux [Z]-[P] et la SCI Kamo, représentée par son gérant, [M] [L] aux seules conditions discutées entre eux.

Les époux [Z]-[P] ont donc eu un comportement fautif tendant, sans équivoque, à éluder le paiement des frais d’agence devant revenir à la société Ambre Immobilière mandatée par la SCI Kamo qu’ils savaient être à leur charge dès la lecture de l’annonce publiée sur le site internet « Le Bon Coin ».

Leur responsabilité délictuelle est dont retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce, de sorte qu’ils sont tenus in solidum au paiement de l’indemnité compensatrice déterminée ci-avant.

*

Le jugement entrepris est donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 17 100 euros au titre de ses honoraires, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 mars 2017.

La SCI Kamo, Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] sont condamnés in solidum à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 9 500 euros à titre d’indemnité compensatrice avec intérêts aux taux légal à compter du 20 mars 2017.

La société Ambre Immobilière est déboutée de sa demande dirigée à l’encontre de Mme [I] [D] et de M. [X] [L].

IV) Sur les demandes de dommages et intérêts

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs :

la demande de la société Ambre Immobilière ayant partiellement abouti, de sorte qu’il n’y a ni procédure abusive, ni résistance abusive,

la société Ambre Immobilière ne justifiant pas du préjudice moral qu’elle invoque et les frais d’avocat précontentieux dont elle fait état pour 792 euros relevant d’une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

V) Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a condamné M. [M] [L] et Mme [I] [D] aux dépens et in solidum à payer la somme de 2 500 euros à la société Ambre Immobilière sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il est confirmé pour le surplus.

A hauteur d’appel, la SCI Kamo, Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] sont condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens qu’elle a exposés. Les autres demandes d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la recevabilité de l’appel ;

DECLARE sans objet la demande de la SARL Ambre Immobilière tendant à l’irrecevabilité des conclusions d’appel du 13 mai 2019 déposées par Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] en ce qu’il y est demandé de prononcer la nullité du mandat exclusif de vente ;

DECLARE irrecevables les conclusions transmises par voie électronique le 19 février 2021 pour la SCI Kamo ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 5 février 2019 en ce qu’il a :

condamné in solidum M. [M] [L], Mme [I] [D], Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 17 100 euros au titre de ses honoraires, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 mars 2017 ;

condamné M. [M] [L] et Mme [I] [D], in solidum avec Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à payer à la société Ambre Immobilière la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [M] [L] et Mme [I] [D] aux dépens de la procédure ;

LE CONFIRME dans les limites de l’appel pour le surplus ;

Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :

MET HORS DE CAUSE Mme [B] [L] ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [P], M. [Y] [Z] et la SCI Kamo à payer à la SARL Ambre Immobilière la somme de 9 500 euros à titre d’indemnité compensatrice, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 mars 2017 ;

DEBOUTE la SARL Ambre Immobilière de sa demande en paiement de l’indemnité compensatrice à l’encontre de Mme [I] [D] et de M. [X] [L] ;

CONDAMNE in solidum la SCI Kamo, Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE in solidum la SCI Kamo, Mme [S] [P] et M. [Y] [Z] à payer à la SARL Ambre Immobilière la somme de 1500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens qu’elle a exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE les autres demandes d’indemnité formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente de chambre,