SELARL [O]

C/

[Y]

[K] [W]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 18 AVRIL 2024

N° RG 22/00202 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F4J4

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 06 janvier 2022,

rendue par le tribunal judiciaire de Chaumont – RG : 16/01281

APPELANT :

La SELARL [O] et associés représentée par Me [I] [V] et M^e Geoffroy BERTHELOT, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SCI DU [Adresse 13], désignée en remplacement de Me [L] [B] par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Chaumont en date du 29 septembre 2023, dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

[Localité 7]

Autre qualité : Intimé dans 22/00221 (Fond)

représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [D]

né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 12] (Liban)

domiciliée :

[Adresse 15]

[Localité 2] (Suisse)

Autre qualité : Intimé dans 22/00221 (Fond)

représenté par M^e Damien WILHELEM, membre de la SELARL WILHELEM CHAPUSOT BOURRON, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

Monsieur [K] [W]

né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 17] (Suisse)

domicilié :

[Adresse 14]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Autre qualité : Appelant dans 22/00221 (Fond)

représenté par M^e Edouard CHARLOT-JACQUARD, membre de la SELARL CHARLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 février 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 Avril 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte reçu par Maître [R] [C], notaire à [Localité 18], les 10 août et 16 septembre 2002, Mme [Y] [D] et M. [K] [W] ont constitué ensemble une société civile immobilière dénommée 'SCI Du [Adresse 13]', ayant pour objet l’acquisition, la construction, la propriété de tous biens immobiliers, dont le siège est à [Localité 11] et dont M. [K] [W] a été désigné en qualité de gérant.

Par acte authentique du 19 février 2003, la SCI Du [Adresse 13] a acquis de la liquidation judiciaire de M. [G] un immeuble sis à [Localité 11], cadastré section AD n°[Cadastre 1] à [Cadastre 6], pour 1 ha 98 a et 02 ca, pour un prix de 114 336 euros.

Par acte authentique du 26 mars 2004, la SCI [Adresse 16] a contracté auprès du Crédit Lyonnais un prêt d’un montant de 100 000 euros, garanti par la caution solidaire des associés et une hypothèque sur l’immeuble.

Le prêt n’étant plus réglé, le Crédit Lyonnais a engagé une procédure de saisie immobilière et Mme [D] a été amenée, en qualité de caution, à régler la somme de 132 461,81 euros.

Mme [D] a également été amenée à régler à Me [B], ès qualités de liquidateur de l’EURL Sanchez, ayant participé à la rénovation partielle de l’immeuble acquis par la SCI, la somme de 100 701,42 euros en suite d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Chaumont du 13 mars 2008 et d’une procédure de saisie immobilière.

Par actes des 13 et 20 octobre 2009, Mme [Y] [D] a fait assigner la SCI [Adresse 16] et M. [K] [W] devant le tribunal de grande instance de Chaumont aux fins de voir prononcer la dissolution de la société en raison d’une mésentente entre les associés, de se voir désigner en qualité de liquidateur, et de surseoir à statuer sur les opérations de liquidation dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Mme [S] [M], expert commis par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Chaumont du 7 février 2006.

Par ordonnance du 14 octobre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une nouvelle expertise judiciaire, confiée à M. [A] [J].

Par jugement du 24 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Chaumont a prononcé la dissolution de la SCI du [Adresse 13], désigné Maître [L] [B], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur, fixé à 400 euros mensuels l’indemnité d’occupation due par Mme [Y] [D] à la SCI [Adresse 16] à compter du 12 mars 2007, sursis a statuer sur les opérations de liquidation jusqu’au dépôt du rapport de l’expertise ordonnée par le juge de la mise en état le 14 octobre 2010 et réservé les dépens.

Par acte du 25 avril 2013, Mme [Y] [D] a fait assigner la SCI du [Adresse 13] devant le tribunal de grande instance de Chaumont aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 100 701,42 euros et de se voir attribuer l’immeuble de [Localité 11] pour la valeur de 295 000 euros.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 11 juillet 2013.

L’affaire a été retirée du rôle le 11 decembre 2014, puis a fait l’objet d’une réinscription sous le numéro 16/01281.

Par acte du 4 novembre 2016, Mme [Y] [D] avait parallèlement fait assigner Maître [L] [B], ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 16], aux fins de voir fixer sa créance à l’encontre de cette société à la somme de 100 701 ,42 euros et de se voir attribuer l’immeuble de [Localité 11] pour la valeur de 295 000 euros, offrant d’inscrire la soulte au débit de son compte courant d’associé.

Cette instance a été jointe à celle suivie sous le numéro 16/01281 par ordonnance du juge de la mise en état du 12 janvier 2017 .

Par jugement mixte du 07 février 2019, le tribunal de grande instance de Chaumont a déclaré Mme [Y] [D] recevable en sa demande et condamné la SCI du [Adresse 13] à payer à Mme [Y] [D] subrogée dans les droits de la liquidation de l’EURL Sanchez, la somme de 100 701,42 euros.

Une expertise a également été ordonnée afin d’évaluer la valeur vénale du bien situé [Adresse 8] à [Localité 11].

Mme [H] [N], désignée en qualité d’expert judiciaire, a déposé son rapport le 16 octobre 2019 au greffe civil du tribunal de grande instance de Chaumont.

Par jugement du 6 janvier 2022 (jugement déféré à la cour), le tribunal judiciaire de Chaumont a, au visa de l’article 2458 du code civil :

— enteriné les conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Mme [H] [N] du 09 octobre 2019 fixant la valeur de l’immeuble sur la commune de [Localité 11], [Adresse 8], cadastré section AD n°[Cadastre 1] à [Cadastre 6] à la somme de 210 000 euros,

— constaté que Mme [Y] [D] est créancière hypothécaire de la SCI [Adresse 16] à concurrence de la somme de 233 163,23 euros,

— ordonné l’attribution judiciaire de l’immeuble situé commune de [Localité 11], [Adresse 8], cadastré section AD n°[Cadastre 1] à [Cadastre 6] à Mme [Y] [D],

— déclaré la demande de M. [K] [W] en paiement d’une indemnité d’occupation irrecevable,

— déclaré la demande de M. [K] [W] en paiement au titre des dégradations irrecevable,

— condamné solidairement la SCI du [Adresse 13] et M. [K] [W] solidairement aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Wilhelem- Bourron- Wilhelem, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [Adresse 16] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [W] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Me [L] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du [Adresse 13], a relevé appel de cette décision par déclaration du 17 février 2022.

M. [K] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration du 18 février 2022.

Les deux instances enregistrées sous les numéros de RG 22/ 0202 et 22/0221 ont été jointes par ordonnance du 1er mars 2022 sous le premier numéro.

Par conclusions d’appelant notifiées le 3 janvier 2024, la Selarl [O] et associés représentée par Maître [I] [V] et Maître [X] [O], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SCI [Adresse 16], désignée en remplacement de Maître [L] [B] par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Chaumont du 29 septembre 2023, demande à la cour de :

— réformer le jugement des chefs ayant constaté que Mme [Y] [D] est créancière hypothécaire de la SCI Du [Adresse 13] à concurrence de la somme de 233 163,23 euros, ordonné l’attribution judiciaire de l’immeuble situé Commune de [Localité 11], [Adresse 8], cadastré section AD n°[Cadastre 1] à [Cadastre 6] à Mme [Y] [D], déclaré irrecevables les demandes de M. [K] [W] en paiement au titre d’une indemnité d’occupation et au titre des dégradations, condamné solidairement la SCI [Adresse 16] et M. [K] [W] aux dépens et condamné la SCI Du [Adresse 13] et M. [K] [W] à payer chacun à Mme [Y] [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure,

statuant à nouveau :

— débouter Mme [Y] [D] de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner aux dépens d’appel et à payer à la SELARL [O] représentée par Maître [I] [V] et Maître [X] [O] ès qualité de liquidateur de la SCI [Adresse 16] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions d’appelant notifiées le 17 mai 2022, M. [K] [W] demande à la cour de :

— réformer le jugement des chefs ayant constaté que Mme [D] est créancière hypothécaire de la SCI Du [Adresse 13] à concurrence de la somme de 233 163,23 euros, ordonné l’attribution préférentielle de l’immeuble AD n°[Cadastre 1] à [Cadastre 6] à Mme [D], déclaré irrecevables les demandes de M. [K] [W] en paiement au titre d’une indemnité d’occupation et au titre des dégradations, condamné solidairement la SCI [Adresse 16] et M. [K] [W] aux dépens et condamné la SCI Du [Adresse 13] et M. [K] [W] à payer chacun la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuer à nouveau,

— déclarer irrecevable la demande d’attribution judiciaire en paiement au titre de l’article 2458 du code civil formée par Mme [Y] [D] de son s’avére (sic) impossible en paiement de la SCI [Adresse 16];

— débouter en conséquence Mme [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— débouter Mme [Y] [D] de ses demandes faute pour elle d’être créancière de la SCI Du [Adresse 13] d’une somme équivalente à la valeur vénale du Château au terme des opérations de liquidation,

— débouter en conséquence Mme [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner Mme [Y] [D] à verser une soulte d’un montant qui ne serait être inférieur à la somme de 44 000 euros,

— débouter en conséquence Mme [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes,

— en tout état de cause,

— condamner Mme [Y] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée notifiées le 20 juillet 2022, Mme [Y] [D] demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [K] [W] et Maître [B], es-qualité de liquidateur de la SCI [Adresse 16], de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner la SCI Du [Adresse 13] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’art. 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI [Adresse 16] et M. [K] [W] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par la SCP [E] Bourron [E] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture est intervenue le 09 janvier 2024.

Par RPVA le 19 février 2024, Me [E] a produit un bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire définitive ayant effet jusqu’au 11/09/2023 concernant la créance de Mme [D] ayant pour fondement le jugement rendu le 7 février 2019 par le tribunal de grande instance de Chaumont et portant sur la somme de 100 701,42 euros.

Les autres parties, invitées par le cour à donner leurs observations avant le 10 mars 2024, n’en ont formulé aucune.

Sur ce la cour,

A hauteur de cour, les parties sont d’accord pour voir évaluer l’immeuble appartenant à la SCI dissoute du [Adresse 13] à 210 000 euros, valeur retenue par l’expert, de sorte que le jugement déféré ne peut être que confirmé sur ce point.

En revanche, le liquidateur de la SCI [Adresse 16], tout comme M. [W], sans contester le principe et le montant des créances alléguées, estiment que l’intimée ne justifie pas disposer d’une créance hypothécaire pour la totalité de la créance retenue par le tribunal, à savoir 233 163,23 euros, de sorte qu’elle ne pourrait se voir attribuer l’immeuble.

Selon l’article 2458 du code civil, dans sa rédaction applicable avant la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2022, le créancier hypothécaire a la faculté de demander l’attribution de l’immeuble, en paiement de sa créance.

En l’espèce, il est justifié et il n’est pas contesté que Mme [D] a, suivant transaction du 30 juin 2010, payé une somme de 132 461,81 euros au Crédit Lyonnais qui lui en a donné quittance et l’a subrogée dans ses droits, dont l’hypothèque conventionnelle consentie en vertu de l’acte notarié du 26 mars 2004.

La président du tribunal de grande instance de Chaumont a donné force exécutoire à cette transaction par ordonnance du 19 juin 2010.

Mme [D] a alors inscrit une hypothèque judiciaire définitive à la conservation des hypothèques de Chaumont publiée et enregistrée le 28 juillet 2010 volume 2010 V n°555 venant se substituer à l’hypothèque conventionnelle de la banque.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, Mme [D] justifie désormais à hauteur de cour disposer d’une inscription d’hypothèque judiciaire définitive concernant la créance portant sur la somme de 100 701, 42 euros, telle que fixée par le jugement rendu le 7 février 2019 par le tribunal de grande instance de Chaumont, aujourd’hui définitif.

En effet, Mme [D] a été autorisée de ce chef à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire, par ordonnance du juge de l’exécution en date du 09 avril 2013.

L’inscription a été effectuée le 17 avril 2013, au service de la publicité foncière de Chaumont le 17 avril 2013, volume 2013 V n°282.

Elle a été renouvelée le 13 avril 2016 avec effet jusqu’au 7 avril 2019.

Puis plus récemment, cette créance a fait l’objet, le 11 septembre 2020, d’une inscription d’hypothèque judiciaire définitive, sur le fondement du jugement du 7 février 2019, avec effet jusqu’au 11 septembre 2030 enregistré sous le Vol 2020 n°767.

Il en résulte que Mme [D] dispose bien d’une hypothèque judiciaire définitive pour les deux créances alléguées à hauteur de 233 163,23 euros.

M. [W] soutient que l’intimée est redevable envers la SCI du [Adresse 13] d’une indemnité d’occupation mais également du coût des réparations des dégradations de l’immeuble qui doivent être déduits de ce montant.

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable M. [W] de ses demandes visant à la déduction des indemnités d’occupation dues par l’intimée et du coût des dégradations imputées à cette dernière dès lors que celui-ci a été dessaisi de ses fonctions de gérant suite à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire au profit de la SCI du [Adresse 13], Me [B] ayant été désigné en qualité de liquidateur judiciaire puis remplacé par la selarl [O] et que de ce fait, il est dépourvu de qualité et d’intérêt à agir.

Le liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 16] demande que cette indemnité d’occupation, fixée à la charge de Mme [D], vienne en déduction de sa créance et s’oppose également à l’attribution de l’immeuble à cette dernière.

Il n’est pas contestable que Mme [D] est redevable envers la SCI du [Adresse 13] d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois à compter du 12 mars 2007 jusqu’à la remise des clés au liquidateur, soit le 20 mai 2016, date non contestée, selon jugement rendu par le tribunal de grande instance de Chaumont du 24 janvier 2013 ayant acquis autorité de la chose jugée.

Le montant total de 44 000 euros au titre des indemnités d’occupation vient nécessairement en déduction de la créance de Mme [D] sur la SCI [Adresse 16].

Par suite, l’article 2460 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, prévoit que si la valeur de l’immeuble excède le montant de la dette garantie, le créancier doit au débiteur une somme égale à la différence; s’il existe d’autres créanciers hypothécaires, il la consigne.»

En l’espèce, si la valeur de l’immeuble est supérieure à la créance de Mme [D], la cour observe qu’il n’est formé aucune demande de condamnation à son encontre.

En tout état de cause, cette somme sera réglée dans le cadre de la liquidation des droits de chacun dans la SCI du [Adresse 13].

Quand bien même Mme [D] est redevable d’une somme de 44 000 euros envers la SCI du [Adresse 13] au titre des indemnités d’occupation, elle demeure créancière d’une somme de 189 163,23 euros garantie par une hypothèque judiciaire définitive.

Cette somme avoisine la valeur de l’immeuble appartenant à la SCI du [Adresse 13] fixée selon expertise à la somme non remise en cause de 210 000 euros.

Il n’est pas contesté que Mme [D] est la seule créancière de la SCI [Adresse 16].

Il n’est pas démontré que, dans le cadre de la liquidation, l’immeuble pourrait être vendu à un tiers à un meilleur prix.

C’est donc de manière légitime que les premiers juges, qui ont constaté qu’elle avait entretenu l’immeuble pendant plusieurs années, ont fait droit à sa demande d’attribution de l’immeuble en paiement de sa créance et ce alors que l’immeuble ne constitue pas la résidence principale du débiteur, s’agissant d’une personne morale.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a ordonné l’attribution de l’immeuble situé commune de [Localité 11], [Adresse 8], à Mme [Y] [D].

Il est également confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles, précision étant donnée que ces condamnations sont supportées non par la SCI du [Adresse 13] mais par son liquidateur, la représentant.

La Selarl [O], représentée par Me [V] et Me [O], ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SCI [Adresse 16], désignée en remplacement de Me [B], et M. [K] [W], succombants, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate que Mme [Y] [D] est créancière hypothécaire de la SCI du [Adresse 13] à hauteur de 189 163,23 euros.

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions.

Y ajoutant,

Condamne in solidum la Selarl [O], représentée par Me [V] et Me [O], ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SCI [Adresse 16], désignée en remplacement de Me [B], et M. [K] [W] aux dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le Greffier, Le Président,