S.A.S. MCR DIFFUSION

C/

S.A. SELECTINVEST 1

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GSPK

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 19 novembre 2024,

rendue par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 22/00891

APPELANTE :

S.A.S. MCR DIFFUSION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric HOPGOOD de la SELARL HOPGOOD ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉE :

S.A. SELECTINVEST 1, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 784 852 261 représentée par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°399 922 699, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1] Société Française Real Estate Managers

[Localité 5]

Représentée par M^e Nadine THUREL de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assistée de M^e Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et Michèle BRUGERE, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025 pour être prorogée au 09 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

La société MCR Diffusion, anciennement dénommée SM Cuir exploite deux fonds de commerce de détail d’habillement au sein de la galerie marchande du centre commercial [Localité 9] Sud, sous les enseignes « Christine Laure » et « Devred » en vertu de deux baux commerciaux conclus avec la SCPI Selectinvest 1 les 7 janvier 1994 portant sur le sous-lot n°32 et 8 mars 1994 portant sur le sous-lot n°30 et 31.

Ces baux ont été successivement renouvelés par avenants des 19 février 2010 et 18 décembre 2015.

Par courrier du 4 mai 2021, la société MCR Diffusion a fait état de difficultés financières consécutives à la crise sanitaire et a sollicité de sa bailleresse une franchise de loyers de trois mois sur les années 2020 et 2021, ainsi qu’un délai de douze mois pour payer le loyer du mois de juin 2020.

La société Selectinvest 1 a répondu par une contre-proposition que la locataire a refusée et a mis en demeure la société MCR Diffusion de lui régler un arriéré de loyers et de charges de 101.033, 56 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 mars 2022, la société Selectinvest 1 a fait signifier à la société MCR Diffusion deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée dans les baux, pour les sommes de 85.992,26 euros au titre des sous lots n° 30 et 31 et de 91.611,37 euros au titre du sous-lot n°32.

A défaut de règlement, elle a fait assigner la société MCR Diffusion devant le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône qui, par jugement du 19 novembre 2024, s’est déclaré compétent pour connaître du litige et a :

au titre du bail du 8 mars 1994:

— constaté la résolution du contrat de bail conclu le 8 mars 1994 entre la SCPI Selectinvest 1 et la société MCR Diffusion, venant aux droits de la SARL S.M. Cuir, portant sur les lots 113.30 et 113.31 des locaux situés dans le [Adresse 8] [Adresse 6] à [Localité 3], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— débouté la société MCR Diffusion de sa demande de déduction de loyers à hauteur de 19.577,62 euros et des charges locatives à hauteur de 16.251,64 euros ;

— condamné la société MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 77.497,65 euros selon décompte au 5 novembre 2023, outre intérêts au taux contractuel de 1,25 % par mois à compter de la présente décision ;

— autorisé la société MCR Diffusion à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 3.229 euros, outre une 24ème mensualité correspondant au solde, outre les intérêts, la première échéance devant être réglée avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les autres avant le 15 des mois suivants ;

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été actionnée si la société MCR Diffusion se libère dans les conditions ainsi visées ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible sans mise en demeure préalable et que la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— dit que dans cette hypothèse, la société MCR Diffusion devra libérer les locaux sans délai et à défaut de départ volontaire, la SCPI Selectinvest1 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion du preneur ou de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— condamné dans cette hypothèse la société MCR Diffusion à verser à la SCPI Selectinvest 1 une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

au titre du bail du 7 janvier 1994 ;

— constaté la résolution du contrat de bail conclu le 7 janvier 1994 entre la SCPI Selectinvest 1 et la société MCR Diffusion, venant aux droits de la SARL S.M. Cuir, portant sur le lot 113,32 des locaux situés dans le Centre Commercial Carrefour [Adresse 11] [Adresse 13] à [Localité 3], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— débouté la société MCR Diffusion de sa demande de déduction de loyers à hauteur de 28.476,88 euros et des charges locatives à hauteur de 25.529,76 euros;

— condamné la société MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 79.597,22 euros selon décompte au 5 novembre 2023, outre intérêts au taux contractuel de 1,25 % par mois à compter du présent jugement ;

— autorisé la société MCR Diffusion à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 3.316 euros, outre une 24ème mensualité correspondant au solde, outre les intérêts, la première échéance devant être règlée avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les autres avant le 15 des mois suivants ;

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été actionnée si la société MCR Diffusion se libère dans les conditions ainsi visées ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible sans mise en demeure préalable et que la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— dit que dans cette hypothèse, la société MCR Diffusion devra libérer les locaux sans délai et à défaut de départ volontaire, la SCPI Selectinvest 1 sera autorisée à faire procéder à cette expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— condamné dans cette hypothèse la société MCR Diffusion à verser à la SCPI Selectinvest 1 une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

— condamné la société MCR Diffusion aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer ;

— débouté la société MCR Diffusion de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société MCR Diffusion à régler à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration au greffe du 8 janvier 2025, la société MCR Diffusion a relevé appel de cette décision.

Par avis du greffe en date du 20 janvier 2025, le conseil de l’appelante a été informé que l’affaire était fixée à l’audience du 19 juin 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Prétentions de la société MCR Diffusion :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé de ses moyens, la société MCR Diffusion demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône du 19 novembre 2024 en ce qu’il a condamné la société MCR DIFFUSION à verser à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 16.251,67 euros au titre de la régularisation des charges 2017 dans le cadre du bail commercial du 8 mars 1994 ainsi que la somme de 25.529,76 euros au titre de la régularisation des charges 2017 dans le cadre du bail commercial du 7 janvier 1994 ;

— débouter la société Selectinvest 1 de sa demande de condamnation de la société MCR Diffusion à lui verser la somme de 16.251,64 euros et celle de 25.529,76 euros ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société MCR Diffusion à verser à la société Selectinvest la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ;

— le confirmer pour le surplus ;

— condamner la société SCPI Selectinvest 1 à verser à la société MCR Diffusion la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SCPI Selectinvest 1 aux dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de la société Selectinvest 1 :

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé de ses moyens, la société Selectinvest 1 entend voir :

— débouter la société MCR Diffusion de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône le 19 novembre 2024 en ce qu’il :

s’est déclaré compétent pour connaitre des demandes de la SCPI Selectinvest 1;

au titre du bail du 8 mars 1994 portant sur les sous-lots n°30 et 31 :

constaté la résolution du contrat de bail conclu le 08 mars 1994 entre la SCPI Selectinvest 1 et la société MCR Diffusion, venant aux droits de la SARL S.M. Cuir, portant sur les lots 113.30 et 113.31 des locaux situes dans le [Adresse 8] [Adresse 6] à [Localité 3], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

débouté la société MCR Diffusion de sa demande de deduction de loyers à hauteur de 19.577,62 euros et des charges locatives a hauteur de 16.251,64 euros ;

condamné la société MCR Diffusion a verser a la SCPI Selectinvest 1 une indenmite d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges recuperables, jusqu’a la liberation effective des lieux, matérialisée par la remise des cles ou l’expulsion ;

au titre du bail du 7 janvier 1994 portant sur le sous-lot n°32 :

constaté la résolution du contrat de bail conclu le 07 janvier 1994 entre la SCPI Selectinvest 1 et la société MCR Diffusion, venant aux droits de la SARL S.M. Cuir, portant sur le lot 113.32 des locaux situes dans le [Adresse 8] [Adresse 7], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

débouté la société MCR Diffusion de sa demande de déduction de loyers à hauteur de 28.476,88 euros et des charges locatives à hauteur de 25.529,76 euros ;

condamné dans cette hypothèse, la société MCR Diffusion à verser à la SCPI Selectinvest 1 une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

condamné la société MCR Diffusion aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le co’t des commandements dc payer;

débouté la société MCR Diffusion de sa demande au titre des frais irrepétibles ;

condamné la société MCR Diffusion a regler a la SCPI Selectinvest 1 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

au titre du bail du 8 mars 1994 portant sur les sous-lots n°30 et 31 :

— condamner la société MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 76.745,22 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025 inclus, outre intérêts au taux contractuel de 1,25% par mois à compter de la présente décision ;

— subsidiairement, ordonner la resiliation judiciaire du bail consenti à la société MCR le 8 mars 1994, du fait de l’absence de reglement de ses loyers et charges,

— ordonner son expulsion sans délai des locaux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était,

au titre du bail du 7 janvier 1994 portant sur le sous-lot n°32 :

— condamner la société MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 82.571,58 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025 inclus, outre intérêt au taux contractuel de 1,25% par mois à compter du présent jugement ;

— subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à la société MCR le 7 janvier 1994, du fait de l’absence de règlement de ses loyers et charges, et ordonner son expulsion sans délai des locaux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était,

en tout état de cause :

— condamner la société MCR Diffusion à payer à la société Selectinvest 1, une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des termes de l’appel principal et de l’appel incident que la cour n’est saisie que de la question de la condamnation de la société MCR Diffusion au paiement au titre des charges de l’année 2017 d’une quote-part du montant de travaux réalisés sur les parties communes du centre commercial.

La société MCR Diffusion conteste les sommes qui lui sont réclamées à ce titre par le bailleur estimant que les factures des travaux produites ne constituent pas un état récapitulatif détaillé au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

La société Selectinvest 1 soutient que les travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2016 pour améliorer la fréquentation du centre commercial et qu’ils sont imputables au locataire en vertu des stipulations de l’article 8.1 de l’avenant du 18 décembre 2015, lequel répond aux exigences légales de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Elle fait valoir qu’elle a informé la locataire de la réalisation de ces travaux et lui a adressé les appels de fonds correspondant au règlement, un relevé individuel par répartition incluant la quote-part incombant au locataire et la facture de reddition des charges de l’année 2017.

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L’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que : «  tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ».

Les deux avenants de renouvellement des baux, signés le 18 décembre 2015, prévoient en leur article 8 que : « la répartition des charges se fera au prorata des surfaces exploitées, telles que définies à l’article 2 […], étant rappelé que si le preneur occupe partie d’un lot de copropriété, la quote-part des charges afférentes aux locaux loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties communes comprises » et que : « le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur ou à son mandataire les charges et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués ainsi que sa quote-part des charges et prestations relatives aux parties communes de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier ».

Ils dressent la liste de ces charges réparties en :

— prestations et fournitures individuelles,

— dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien, aux réparations de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier,

— dépenses nécessaires à la protection du site,

excluant les dépenses relatives aux grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil et les honoraires liés à leur réalisation pour les laisser à la charge du bailleur.

Ils précisent dans leur article 8.2 que le bailleur informera le preneur en cours de bail des charges nouvelles.

Selon l’article 9 de ces mêmes avenants, le bailleur a remis au preneur qui l’a reconnu un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes dans les lots dont il est propriétaire et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser.

Il est en outre stipulé que : « le coût desdits travaux sera réparti, d’une part, entre les différents locataires au prorata soit des surfaces exploitées par chacun, quote-part communes incluses, soit des tantièmes de copropriété et, d’autre part, entre le preneur et le bailleur en application des clauses et conditions des présentes ».

Ces stipulations contractuelles satisfont bien à l’obligation d’information renforcée mise à la charge du bailleur par l’article L.145-40-2 du code de commerce. De plus, les travaux facturés étant intervenus avant le terme de la première période triennale postérieure au renouvellement, la société MCR Diffusion ne peut se prévaloir de l’absence de communication d’un état prévisionnel des travaux envisagés pour justifier son refus de payer dès lors que ces travaux sont bien mis à sa charge par les clauses du bail.

Par courrier du 4 avril 2017, le mandataire du bailleur a informé la société MCR Diffusion du vote, par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial de [Localité 10] du 28 juillet 2016, d’un projet de rénovation de ce centre et lui a indiqué lui remettre en annexe une note explicative présentant l’ensemble des travaux effectués, les différentes phases réalisées ainsi que les refacturations des travaux réalisés calculées selon la formule :

((montant des appels de fonds travaux x2)/ tantièmes de charges générales)x tantièmes du preneur.

Il sera observé qu’en l’état des productions, la note explicative annoncée ne figure pas annexée au courrier et que les factures jointes se contentent d’énoncer un montant global sans aucun détail des postes de travaux concernés de sorte que le preneur ne peut sur cette seule donnée vérifier que les travaux dont le coût lui est imputé correspondent bien aux stipulations contractuelles, ce qu’il conteste.

Au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien, aux réparations de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier, l’article 8 des baux renouvelés incluent dans les charges imputables au preneur notamment :

— les frais concernant l’entretien, la réfection, la réparation et le remplacement des équipements communs, notamment les installations électriques,

— les frais concernant l’entretien, la réfection, la réparation et le cas échéant le remplacement des façades, cours et jardins, fermetures , volets et rideaux de fermeture et aires de stationnement,

— les frais d’aménagement, d’entretien, d’assurance, d’amélioration et de remplacement du mobilier et matériel d’exploitation des parties communes,

— toutes les dépenses effectuées au titre de réparations urgentes ou au titre des interventions devenues nécessaires, par l’état et/ou la situation de l’immeuble, et/ou par l’évolution des techniques et des outils de gestion, et le maintien de l’immeuble au niveau de qualité qui était le sien lors de la prise d’effet du bail,

— plus généralement, le coût de tous travaux de quelque nature et de quelque importance qu’ils soient, y compris de réfection ou de remplacement, qui seraient effectués sur les équipements communs et/ou les parties communes de l’immeuble, quand bien même ceux-ci seraient dus à la vétusté, à la force majeure ou seraient imposés par l’administration, par les lois ou les règlements.

L’extrait de procès-verbal des résolutions de l’assemblée générale du 28 juillet 2016 produit aux débats permet de constater que les travaux, qualifiés de mise en valeur et rénovation, portent sur :

— le parvis du centre commercial pour un budget prévisionnel de 348.000 euros HT ;

— les façades pour un budget prévisionnel de 1.259.000 euros HT dont 751.000 euros au titre des « arches SAS d’entrée » ;

— le mail pour un budget prévisionnel de 1.977.000 euros HT dont 641.000 euros HT au titre du « plafond/éclairage/SPK »;

— les sanitaires pour un budget prévisionnel de 98.000 euros HT ;

et le descriptif succinct de ces travaux suffit à constater qu’ils relèvent des catégories de travaux listés par l’article 8 des baux renouvelés.

Ainsi même en l’absence d’information précise sur la nature des travaux refacturés au preneur, le bailleur rapporte la preuve que ces travaux, qui ne relèvent pas des dispositions de l’article 606 du code civil, correspondent aux catégories énoncées à l’article 8 des baux renouvelés comme devant être supportées par le preneur.

En conséquence, le jugement doit être confirmé sur le principe sauf à actualiser, sur l’appel incident de la société Selectinvest 1, les montants retenus pour tenir compte d’une part des termes de loyer échus depuis et des paiements du preneur.

Ainsi, la société MCR Diffusion sera condamnée à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 76. 745,22 euros au titre des sous -lots n°30 et 31 et celle de 82.572, 58 euros au titre du sous-lot n°32.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône en date du 19 novembre 2024 sauf en ce qu’il a :

au titre du bail du 8 mars 1994:

— condamné la société MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 77.497,65 euros selon décompte au 5 novembre 2023, outre intérêts au taux contractuel de 1,25 % par mois à compter de la présente décision ;

au titre du bail du 7 janvier 1994 :

— condamné la société MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 79.597,22 euros selon décompte au 5 novembre 2023, outre intérêts au taux contractuel de 1,25 % par mois à compter du présent jugement ;

statuant à nouveau :

— Condamne la SAS MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 76.745,22 euros outre intérêts au taux contractuel de 1,25 % par mois à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 juin 2025 concernant les sous-lots n°30 et 31 ;

— Condamne la SAS MCR Diffusion à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 82.572, 58 euros outre intérêts au taux contractuel de 1,25 % par mois à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 juin 2025 concernant le sous-lot n°32 ;

— Condamne la SAS MCR Diffusion aux dépens de l’instance d’appel ;

— Rejette les demandes de condamnation fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Le Greffier, Le Président,