[Z] [D]

C/

[S] [U]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

N° RG 23/00155 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GDV3

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022,

rendu par le juge des contentieux de la protection de Dijon – RG : 11-22-0318

APPELANTE :

Madame [Z] [D]

née le 28 Juin 1964 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Corine GAUDILLIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 97

INTIMÉE :

Madame [S] [U]

née le 17 Septembre 1923 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juin 2025 pour être prorogée au 10 Juin 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 4 septembre 2017, Mme [S] [U] a donné en location à Mme [Z] [D] un appartement sis dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], en contrepartie d’un loyer mensuel initial de 480 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 133 euros, payables d’avance.

Par acte du 10 septembre 2021, Mme [U] a vainement fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer la somme de 3 549,18 euros, rappelant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 26 avril 2022, Mme [U] a fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Dijon, afin d’obtenir la résiliation du bail, la libération des lieux au besoin via l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Mme [D] a quitté le logement le 30 septembre 2022 et a justifié son retard dans le paiement des loyers par le montant très élevé et non justifié des charges.

Par jugement du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré recevable l’action de Mme [U],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 11 novembre 2021,

— autorisé en conséquence Mme [U] à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [D] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le recours de la force publique et d’un serrurier,

— dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, Mme [U] est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [D],

— dit que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification du jugement,

— condamné Mme [D] à verser à Mme [U] la somme de 4 491,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021 sur la somme de 3 549,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— dit que Mme [D] sera tenue au paiement à Mme [U] des 'indemnités mensuelles d’occupation provisionnelles’ d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail du logement, les APL étant à régulariser le cas échéant,

— condamné dans ce cas Mme [D] à payer ces indemnités d’occupation à Mme [U] jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, outre la revalorisation de cette indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

— condamné Mme [D] aux dépens et à payer à Mme [U] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 février 2023, Mme [D] a interjeté appel de ce jugement, dont elle critique expressément tous les chefs.

Aux termes du dispositif de ses conclusions du 28 avril 2023, Mme [D] demande à la cour de

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 4 491,88 euros avec intérêts,

— dire et juger que Mme [U] ne justifie pas d’une créance certaine au titre des charges suivantes sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 :

. 1 049,71 euros au titre de la consommation de chauffage,

. 452,61 euros au titre de la consommation d’eau froide,

. 1 324,59 euros au titre de la consommation d’eau,

— en conséquence, dire et juger que la créance de Mme [U] ne peut excéder la somme de '722,327 euros',

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’indemnités mensuelles d’occupation provisionnelles d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail du logement ensuite de son départ,

— dire et juger n’y avoir lieu à expulsion,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens d’instance et d’appel et à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions du 9 juin 2023, Mme [U] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel sauf à juger n’y avoir lieu à maintenir l’autorisation d’expulsion compte tenu de la libération des lieux,

— y ajouter la réactualisation de la condamnation de Mme [D] au paiement de son arriéré locatif à la somme de 3 735,73 euros au titre du compte de fin de location arrêté au 30 septembre 2022,

— condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’instance et au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

MOTIVATION

Sur les causes du commandement de payer du 10 septembre 2021

Il résulte du décompte locatif de Mme [D] qu’elle a toujours payé son loyer et ses charges à bonne date jusqu’au 30 septembre 2020.

Le 26 août 2020, il lui était adressé la régularisation de ses charges pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, faisant état d’un solde à régler de 1 846,08 euros qu’elle conteste au motif qu’il révèle 'une consommation excessive d’eau chaude et d’eau froide, qui a triplé sans explication'. Elle soutient que cette surconsommation ne peut pas lui être imputée et qu’il appartenait à sa bailleresse, ayant évoqué la possibilité d’une fuite, 'd’entreprendre les actions appropriées pour rechercher les causes de ce dysfonctionnement’ dont elle aurait dû être alertée.

Il est exact que les consommations d’eau chaude et d’eau froide de Mme [D], telles qu’elle résulte des relevés des compteurs, ont été sensiblement plus élevées sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, que sur la période précédente, du 4 septembre 2017 au 30 juin 2018, ou sur les périodes suivantes.

Or, il ressort des pièces produites aux débats qu’après vérification :

— d’une part, les compteurs enregistrant les consommations d’eau chaude et d’eau froide fonctionnaient normalement ; d’ailleurs, les compteurs afférents à l’appartement de Mme [D] n’ont jamais été changés durant sa période d’occupation de celui-ci,

— d’autre part, aucune fuite n’a finalement été découverte, notamment dans l’appartement de Mme [D] qui avait libre accès à ses compteurs et qui, en conséquence à la différence de sa bailleresse, pouvait suivre les consommations qu’ils enregistraient.

Il ressort en outre de l’analyse des relevés de compteur effectués par Ista, entreprise indépendante, que dans les autres appartements de l’immeuble, les consommations n’ont guère varié ; sur la période considérée, seules les consommations de Mme [D] ont été différentes de ses consommations antérieure et postérieures.

Dans ces circonstances, Mme [D] ne peut pas imputer à un manquement de sa bailleresse l’augmentation, qui peut certes être qualifiée d’anormale, de ses consommations d’eau sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2019.

S’agissant des charges de chauffage, la cour rappelle que le chauffage était collectif et que le mode de répartition des charges se fondait sur les 'tantièmes + répartiteurs', ces derniers faisant également l’objet de relevés par Ista.

Mme [D] les considère également comme anormales sur la même période, sans toutefois évoquer un éventuel dysfonctionnement des répartiteurs présents dans chaque pièce de l’appartement, dysfonctionnement qui n’a d’ailleurs pas été constaté.

La cour relève que :

— la consommation de chauffage entre juillet 2018 et juin 2019 est comparable à celle relevée et non discutée entre juillet 2020 et juin 2021, ce qui minimise sa prétendue anormalité,

— les écarts de consommation entre les périodes immédiatement antérieure et postérieure à la période litigieuse sont surtout sensibles dans les chambres et la salle de bain et la salle d’eau ; il peut raisonnablement être déduit de ce second constat que la consommation de chauffage est en lien avec le choix d’un certain confort et un taux élevé d’occupation des salles de bain et d’eau en cohérence avec l’augmentation constatée de la consommation d’eau.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que Mme [D] n’est pas fondée à s’opposer au paiement de la régularisation des charges qui lui a été réclamée au titre de la période juillet 2018 / juin 2019 et qui a conduit légitimement à une majoration de la provision mensuelle sur charges, dont elle ne s’est pas davantage acquittée.

En conséquence, au 10 septembre 2021, jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, la créance de Mme [U] était bien de 3 549,18 euros.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Mme [D] ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans les deux mois qui ont suivi le 10 septembre 2021, c’est à juste titre que le premier juge a :

— constaté la résiliation du bail du 4 septembre 2017, par acquisition des effets de sa clause résolutoire au 11 novembre 2021,

— ordonné à Mme [D] de libérer les lieux objet du bail, ce qu’elle a fait le 30 septembre 2022,

— condamné Mme [D] à payer à Mme [U], du jour de la résiliation du bail jusqu’à la restitution des lieux et de leurs clefs, une indemnité d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient donc sur ces trois points de confirmer le jugement dont appel.

Seule la disposition ayant autorisé Mme [U] à procéder à l’expulsion de Mme [D] doit être infirmée.

Sur la créance de Mme [U]

Postérieurement au commandement de payer du 10 septembre 2021, il y a lieu d’inscrire :

' au débit du compte locatif de Mme [D], les loyers, charges et indemnités d’occupation échus d’octobre 2021 à septembre 2022, s’élevant à la somme globale de 9 001,16 euros,soit (748,75 euros x 11 mois d’octobre 2021 à août 2022) + 764,91 euros,

' au crédit du compte locatif de Mme [D], la somme de 10 362,64 euros, soit

— les sommes qu’elle a réglées qui s’élevent globalement à 9 666,85 euros :

. 681,34 euros x 9 : paiements mensuels de septembre à décembre 2021, puis de février à juin 2022

. 681,74 euros payés en janvier 2022,

. 700 euros x 3 : paiements mensuels de juillet à septembre 2022,

. 753,05 euros par chèque du 26 janvier 2023

—  215,79 euros au titre de la régularisation des charges de 2020 / 2021

—  480 euros au titre du dépôt de garantie conservé par la bailleresse.

Ainsi, Mme [D] reste devoir à Mme [U] la somme de 2 187,70 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la cour confirme la disposition du jugement dont appel ayant statué sur les dépens de première instance et condamne Mme [D] aux dépens d’appel.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de Mme [U].

La cour confirme le jugement déféré en ce qu’il lui a alloué une indemnité procédurale de 400 euros et met à la charge de Mme [D] la somme complémentaire de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens que Mme [U] a été contrainte d’engager en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement dont appel SAUF en ce qu’il a :

— autorisé Mme [U] à faire procéder à l’expulsion de Mme [D],

— condamné Mme [D] à payer à Mme [U] la somme de 4 491,88 euros,

Statuant à nouveau sur ces chefs et ajoutant,

Constate que Mme [Z] [D] a libéré les lieux, objet du bail du 4 septembre 2017, et en a restitué les clefs à Mme [S] [U], le 30 septembre 2022,

Condamne Mme [Z] [D] à payer à Mme [S] [U] la somme de 2 187,70 euros au titre du solde de son compte locatif, outre intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021,

Condamne Mme [Z] [D] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [Z] [D] à payer à Mme [S] [U] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

Le greffier Le président