[I] [Q] épouse [B]

[F] [B]

C/

S.A. EMBER

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 21 AVRIL 2026

N° RG 23/01045 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GH2S

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 juillet 2023,

rendu par le tribunal de proximité de Beaune – RG : 11-23-008

APPELANTS :

Madame [I] [Q] épouse [B]

née le 03 Novembre 1980 à [Localité 1] (ALBANIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [F] [B]

né le 26 Février 1978 à [Localité 3] (ALBANIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 77

INTIMÉE :

S.A. EMBER

[Adresse 2]

[Localité 4] (BELGIQUE)

Représentée par M^e France SCHAFFER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 146

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Bénédicte KUENTZ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 pour être prorogée au 16 septembre 2025, puis au 9 décembre 2025, au 24 février 2026 et au 21 avril 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller, en remplacement du président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 9 décembre 2011, la SA Ember a donné à bail « résidentiel » pour une durée de 3 mois renouvelable à M. [F] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel hors charges de 600 euros.

Soutenant que le locataire et son épouse, Mme [I] [Q], avaient quitté les lieux sans avoir restitué les clés ni payé l’intégralité des loyers et charges, la SA Ember les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], par actes du 21 juillet 2021, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et d’obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 13 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des prétentions dans l’attente de la décision à intervenir de la cour d’appel de Dijon appelée à trancher la question de l’existence d’un contrat de travail liant M. [B] à la société Ember.

Par un jugement du 13 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a :

— débouté Mme [Q] épouse [B] de sa demande de mise hors de cause,

— condamné solidairement Mme [Q] épouse [B] et son époux M. [B] à payer à la SA Ember :

la somme de 22 528,06 euros au titre des loyers impayés de novembre 2016 à octobre 2019, ainsi que les loyers dus jusqu’au jour de la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, à compter du 12 décembre 2019, et ce, jusqu’à la remise des clefs,

— débouté la SA Ember de toutes ses autres prétentions,

— débouté Mme [Q] épouse [B] et son époux M. [B] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés solidairement sur ce fondement à payer à la SA Ember la somme de 600 euros,

— condamné solidairement Mme [Q] épouse [B] et son époux M. [B] aux dépens.

Par déclaration du 9 août 2023, Mme [Q] épouse [B] et M. [B] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 octobre 2023, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal de proximité de Beaune du 13 juillet 2023,

Statuant à nouveau,

— mettre hors de cause Mme [Q] épouse [B],

— débouter la SA Ember de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SA Ember à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Ember aux dépens d’instance et d’appel.

La SA Ember, qui a constitué avocat par acte du 6 septembre 2023, n’a pas déposé de conclusions.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des appelants pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de relever que :

— dans la mesure où elle n’a pas conclu en cause d’appel, la société Ember est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile,

— la cour n’est par ailleurs saisie d’aucun appel incident concernant le rejet des demandes de la société Ember afférentes aux charges locatives et à la restitution des meubles et archives.

Sur la mise hors de cause de Mme [B]

Le premier juge a rejeté la demande des époux [B] tendant à la mise hors de cause de Mme [B], au motif que par application combinée notamment des articles 220 et 1751 du code civil, les époux restent pleinement solidaires des dettes ménagères, et particulièrement des dettes locatives portant sur le logement familial. Il a précisé que Mme [B] s’était installée avec ses enfants dans le logement initialement loué au seul époux, de sorte qu’elle était solidairement tenue avec son époux des dettes locatives afférentes à ce bien.

M. et Mme [B] contestent cette argumentation, en faisant valoir qu’ils sont albanais et qu’ils se sont mariés en Albanie, de sorte que le régime de solidarité entre époux ne leur est pas opposable.

Ils ne produisent toutefois aucun justificatif concernant leur nationalité, la date et le lieu de leur mariage, leur régime matrimonial, ni la date et le lieu de naissance de leurs enfants.

En tout état de cause, les dispositions de l’article 1751 alinéa 1er du code civil, afférentes à la cotitularité du bail portant sur des locaux qui servent à l’habitation des deux époux, trouvent bien à s’appliquer en l’espèce, dès lors que les locaux sont situés en France.

Les appelants soulignent par ailleurs que Mme [B] vivait en Albanie, et qu’elle n’a rejoint son mari qu’en juin 2017.

Dans la mesure où la société Ember ne justifie pas de la présence de Mme [B] dans les locaux donnés à bail avant le mois de juin 2017 ' ce qu’elle n’avait au demeurant pas contesté en première instance ', il s’ensuit que les loyers susceptibles d’être dus entre novembre 2016 et mai 2017, alors que le logement ne servait pas effectivement à l’habitation des deux époux ni à l’entretien du ménage, ne sauraient être réclamés à Mme [B].

Il convient donc, par infirmation du jugement entrepris, de mettre cette dernière hors de cause pour la période antérieure à juin 2017.

Sur les demandes en paiement de la société Ember

Le juge des contentieux de la protection, rappelant l’existence d’un contrat de bail et relevant que M. [B] avait par ailleurs obtenu la condamnation de la société Ember à lui verser des salaires pour la période au titre de laquelle l’arriéré de loyers est réclamé, a considéré que l’appelant ne pouvait en conséquence prétendre à la jouissance gratuite du pavillon.

Les appelants critiquent cette argumentation, en soutenant que le logement attribué à M. [B] pour s’assurer de sa présence permanente sur le domaine et en assurer notamment ainsi le gardiennage, constituait un avantage en nature, ce que le représentant légal de la société Ember avait au demeurant reconnu dans ses courriels.

Ainsi que justement relevé par le premier juge, les parties ont régularisé le 9 décembre 2011 un contrat de bail écrit, stipulant expressément le paiement d’un loyer à la charge de M. [B].

Par ailleurs, si dans son courriel du 15 juillet 2019, la société Ember évoque implicitement la gratuité de la mise à disposition des locaux, il s’évince de ce document que ladite gratuité était entendue comme la contrepartie des services rendus par M. [B] sur le domaine.

Or, dans son arrêt du 8 septembre 2022, la présente cour a consacré l’existence d’un contrat de travail liant M. [B] à la société Ember, et a notamment condamné cette dernière à payer à son salarié une somme au titre de l’arriéré de salaires dus pour la période comprise octobre 2017 et février 2019, les rémunérations pour la période antérieure ayant été considérées comme réglées.

Cette somme a été calculée sur la base du montant du SMIC, sans tenir compte de l’avantage en nature qui aurait pu être constitué par la mise à disposition sans contrepartie financière d’un logement de fonction.

Au surplus, dans son courrier daté du 9 décembre 2019, M. [B] a motivé son refus de paiement des sommes réclamées par la société Ember non par le fait que les locaux constituaient un logement de fonction ne devant pas donner lieu au paiement d’un loyer, mais par le fait que le logement était indécent.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les appelants ne pouvaient refuser de régler un loyer, M. [B] ne pouvant en effet cumuler, pour le même travail exécuté pendant la période considérée, un salaire et la jouissance gratuite du logement.

M. et Mme [B] font valoir qu’en tout état de cause, ils ne sauraient être redevables d’un quelconque loyer, ou que celui-ci aurait à tout le moins dû être substantiellement réduit, et ce, en raison de l’insalubrité avérée des locaux.

Le premier juge a rejeté cette argumentation, en considérant que le seul constat établi par un huissier de justice le 22 octobre 2019 ' soit plus de huit ans après l’entrée dans les lieux et alors que les parties étaient déjà en litige ' n’autorisait pas à conclure au caractère indécent du logement donné à bail.

Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est notamment obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté qu’il n’a pas été réalisé d’état des lieux d’entrée, M. et Mme [B] produisent à hauteur de cour plusieurs attestations venant contredire la présomption de bon état résultant des dispositions susvisées, et démontrant au contraire un manquement du bailleur aux obligations mises à sa charge par la loi du 6 juillet 1989.

MM. [E] et [S] [T] ainsi que Mmes [U] et [A] [T], anciens propriétaires du domaine jusqu’en 2011, mentionnent ainsi que la « petite maison » était dans un état de vétusté tel que [E] et [S], qui l’ont occupée jusqu’en octobre 2010, ont dû déménager dans une autre dépendance du château. Il y est notamment mentionné une absence de cuisine, un état alarmant de l’électricité comme de la plomberie, une insalubrité des sanitaires, une insuffisance du chauffage, des dégâts affectant le linoléum et le papier peint, ainsi que la vétusté des huisseries.

Cette situation est confirmée par l’attestation de M. [O], salarié de la famille [T] jusqu’en 2011, ainsi que par M. [N] [Y], qui a été amené à résider dans le logement litigieux après 2011 lors de la réalisation de travaux dans le domaine acquis par la SA Ember, et qui confirme le mauvais état de la maison, laquelle n’avait ainsi manifestement pas fait l’objet de travaux de réhabilitation avant d’être donnée en location à M. [B].

En conséquence, l’état de vétusté tel que décrit dans le procès-verbal établi le 22 octobre 2019 (installation électrique très ancienne et plus aux normes, murs abîmés et humides, sol pas droit et avec un revêtement déchiré, huisseries en mauvais état) préexistait à l’entrée dans les lieux de M. [B] puis de sa famille, et n’est pas imputable à l’occupation de la maison par ces derniers.

Il est en outre établi que lorsque des travaux ont finalement été entrepris dans les locaux à compter d’août 2019, la famille [B] a subi des coupures d’eau potable plusieurs heures par jour, et qu’il lui a été demandé d’héberger des ouvriers et notamment le beau-frère de M. [B].

Cette situation, si elle n’amène pas à dispenser intégralement M. et Mme [B] du paiement d’un loyer, conduit cependant à diminuer significativement le montant de celui-ci, pour le ramener à la somme mensuelle de 150 euros.

S’agissant du point de départ de la dette locative, les appelants considèrent que la société Ember ne justifie pas pour quelle raison celle-ci est fixée au mois de novembre 2016.

Il convient toutefois de rappeler que, alors que le bailleur fait état d’impayés, c’est aux locataires de justifier qu’ils se sont bien acquittés des loyers pour la période considérée, conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

En ce qui concerne le terme de l’obligation à paiement, le juge des contentieux de la protection a considéré qu’il n’était pas justifié de la restitution des clés par les locataires ' celle-ci étant contestée par la société Ember ', et les a en conséquence condamnés à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à réalisation de cette formalité.

M. et Mme [B] contestent cette appréciation, en précisant que la société Ember a repris les lieux en novembre 2019, et que M. [B] a renvoyé les clés à cette dernière par courrier recommandé du 9 décembre 2019.

Le seul fait que M. [B] ait pris à bail un nouveau logement à compter du 12 novembre 2019 ne suffit pas à établir qu’il aurait bien restitué à cette date les locaux précédemment pris à bail auprès de la société Ember.

M. [B] justifie en revanche avoir envoyé le 11 décembre 2019 à la société Ember un courrier recommandé daté du 9 décembre 2019, dont il indique qu’il contenait les clés du logement litigieux.

La société Ember ne conteste pas, comme le relèvent les appelants, avoir reçu ce courrier, lequel liste expressément les quatre clés que M. [B] déclare restituer par ce moyen.

Or, il n’est pas justifié ni même allégué qu’à réception de cette lettre, la société Ember ait contesté la présence des clés dans le pli recommandé, dont il sera par ailleurs relevé qu’il était, selon la fiche de dépôt, d’un poids de 169 grammes, parfaitement cohérent avec les explications des appelants.

Il convient en conséquence de retenir que la société Ember a bien obtenu la restitution des clés, la date de cette restitution devant être fixée non pas lors de l’envoi de la lettre recommandée mais lors de sa distribution, soit le 17 janvier 2020.

En conséquence, il convient de condamner :

— M. [B], à payer à la société Ember la somme de 150 x 7 = 1 050 euros au titre des loyers dus entre novembre 2016 et mai 2017,

— M. et Mme [B] solidairement, à payer à la société Ember la somme de 150 x 31,5 = 4 725 euros, au titre des loyers dus entre juin 2017 et la date de restitution des clés.

Sur les frais de procès

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et les demandes au titre des frais irrépétibles.

M. et Mme [B], condamnés au paiement d’un arriéré de loyer, seront par ailleurs tenus aux dépens de la procédure d’appel.

Il n’y a pas lieu dans ces conditions d’accueillir leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par une décision contradictoire,

— Infirme le jugement du 13 juillet 2023 en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

— Ordonne la mise hors de cause de Mme [B] au titre des loyers dus antérieurement au mois de juin 2017,

— Condamne M. [B] à payer à la société Ember la somme de 1 050 euros au titre des loyers dus entre novembre 2016 et mai 2017,

— Condamne M. et Mme [B] solidairement à payer à la société Ember la somme de 4 725 euros au titre des loyers dus entre juin 2017 et la date de remise des clés,

— Condamne M. et Mme [B] in solidum aux dépens de la procédure d’appel,

— Rejette la demande présentée par M. et Mme [B] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier P/ Le président empêché