Cour d'appel de Metz, 3e chambre, 27 février 2025, n° 23/01703

TPBR Metz 27 juin 2023

CA Metz
Confirmation 27 février 2025

Arguments

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Rejeté
Notification du congé à tous les co-titulaires
La cour a estimé que M. [B] [Z] n'a pas prouvé sa qualité de co-titulaire du bail, rendant la notification du congé à lui non nécessaire.
Rejeté
Droit au renouvellement du bail
La cour a jugé que M. [F] [Z] ne peut prétendre au renouvellement du bail en raison du rejet de sa demande d'annulation du congé.
Rejeté
Indemnité pour frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que les appelants étaient la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 3e ch., 27 févr. 2025, n° 23/01703
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	23/01703
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Metz, 27 juin 2023, N° 51-21-0029
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier IOCHUM

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01703 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAQX

Minute n° 25/00055

[Z], [Z]

[O], [L]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de METZ, décision attaquée en date du 27 Juin 2023, enregistrée sous le n° 51-21-0029

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – Baux Ruraux

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025

APPELANTS :

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 6]

Non comparant et représenté par M^e Xavier IOCHUM, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 5]

Non comparant et représenté par M^e Xavier IOCHUM, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 1]

Non comparant et représenté par Mme [R] [C], Juriste auprès de la F.D.S.E.A., en vertu d’un pouvoir général

Madame [H] [L] épouse [O]

[Adresse 1]

Non comparante et représentée par Mme [R] [C], Juriste auprès de la F.D.S.E.A., en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 1986, M. [P] [Z] et Mme [N] [D] épouse [Z] ont consenti à M. [A] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z], un bail à ferme portant sur diverses parcelles situées à [Localité 7], [Localité 10] et [Localité 12] d’une superficie totale de 21 hectares, 44 ares et 78 centiares.

[A] [Z] est décédé le 31 août 1989.

[P] [Z] est décédé le 31 juillet 2016 et son fils M. [U] [Z] est devenu propriétaire des terrains loués.

Par acte authentique du 3 mai 2021, M. [U] [Z] a vendu à M. [F] [O] et Mme [H] [L] épouse [O] une parcelle située à [Localité 10], sur le ban de [Localité 11], au lieudit '[Adresse 8]' cadastrée préfixe [Cadastre 2], section [Cadastre 3], n°[Cadastre 4], d’une superficie de 10 hectares, 24 centiares, faisant partiellement l’objet du bail à ferme.

Par acte d’huissier signifié le 11 juin 2021, M. et Mme [O] ont fait délivrer à M. [F] [Z] un congé de cette parcelle à effet du 31 décembre 2022, pour reprise au profit de M. [I] [O], leur fils, aux fins d’exploitation au sein du GAEC du [Adresse 9].

Par requête du 11 octobre 2021, M. [F] [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz et au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de dire et juger que le congé rural pour reprise qui lui a été délivré le 11 juin 2021 est nul et de nul effet et condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [O] qui se sont opposés à ces prétentions, ont demandé au tribunal de valider le congé pour reprise délivré le 11 juin 2021 et lui donner plein effet de droit, ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte et condamner M. [F] [Z] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz a :

— déclaré recevable l’action de M. [F] [Z] tendant à l’annulation du congé pour reprise délivré par M. et Mme [O]

— débouté M. [F] [Z] de sa demande d’annulation du congé pour reprise qui lui a été signifié le 11 juin 2021

— ordonné à M. [F] [Z] de libérer la parcelle appartenant à M. et Mme [O], cadastrée ban de [Localité 11] section [Cadastre 4], ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, un mois après la signification de la décision

— condamné M. [F] [Z] aux dépens et à verser à M. et Mme [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration adressée au greffe de la cour le 11 août 2023, MM. [F] et [B] [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

A l’audience du 24 octobre 2024, ils ont repris oralement les conclusions déposées au greffe le 20 décembre 2023 dans lesquelles ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 11 juin 2021 et condamner les consorts [O] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’à la mort de leur père [A] [Z], ils ont repris son exploitation à laquelle ils participaient antérieurement, qu’ils exercent la profession d’agriculteur et sont associés au sein du GAEC L'[Z] depuis le 1er janvier 1991 et que le précédent propriétaire des terres objets du bail, a expressément ratifié cette co-titularité en adressant les demandes de paiement du fermage au 'GAEC [Z] [B] et [F]'. Au visa de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, ils font valoir qu’en présence d’une co-titularité du preneur, le congé devait nécessairement être notifié au deux co-titulaires, en sorte que le congé délivré uniquement à M. [F] [Z] est nul.

M. et Mme [O] représentés à l’audience par Mme [C], membre d’une organisation professionnelle agricole (Fédération Départementale des Syndicats Exploitants Agricoles de Meurthe et Moselle) au sens de l’article 884 du code de procédure civile, ont repris oralement les conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent à cour de :

— débouter MM. [F] et [B] [Z] de l’ensemble de leurs prétentions

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [F] [Z] de sa demande d’annulation du congé pour reprise qui lui a été signifié le 11 juin 2021 et ordonné la libération de la parcelle leur appartenant sous astreinte

— à titre subsidiaire, si la cotitularité du bail est établie à l’égard de M. [B] [Z], valider le congé à l’égard de M. [F] [Z] et en conséquence confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à l’annulation du congé pour reprise

— à titre reconventionnel, juger que ni M. [F] [Z], ni, le cas échéant M. [B] [Z] dans l’hypothèse où la co-titularité du bail serait établie à son égard, n’ont droit au renouvellement du bail à ferme du 31 décembre 1986

— condamner MM. [F] et [B] [Z] à leur verser la somme de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent qu’à la suite du décès de [A] [Z], le bail s’est poursuivi au seul profit de Mme [X] [Z] en sa qualité de co-preneur, qu’elle a procédé à son immatriculation en qualité de chef d’exploitation à compter du 1er septembre 1989 et que ces circonstances excluent que les droits de [A] [Z] aient été transmis à ses enfants [B] et [F], ajoutant que les appelants ne rapportent pas la preuve de leur participation effective au cours des 5 années antérieures au décès exigée par l’article L. 411-34. Ils soutiennent que le fait d’adresser les demandes de règlement des fermages au 'GAEC [Z]' en 2003 et 2016 n’a pas eu pour effet de reconnaître la qualité de co-preneurs des appelants et que la revendication de la co-titularité du bail par M. [B] [Z] est tardive. Ils font valoir que l’acte de vente indique expressément que l’immeuble est actuellement exploité par M. [F] [Z] depuis le 1er janvier 1991 et qu’en tout état de cause, même en cas de reconnaissance de la co-titularité, le congé n’est pas nul pour autant, la jurisprudence considérant qu’un congé délivré à un seul co-preneur est valable à son égard et seulement inopposable à l’autre co-preneur. Ils ajoutent que depuis le jugement déféré, M. [F] [Z] a quitté la parcelle litigieuse

A titre reconventionnel, au visa de l’article L.411-46 du code rural et de la pêche maritime, ils soutiennent que le droit au renouvellement du locataire est soumis aux conditions exigées d’un repreneur visées par l’article L.411-59 du même code dont le respect du contrôle des structures, que les appelants ne justifient pas remplir ces conditions et n’ont pas droit au renouvellement du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En liminaire, il est constaté l’intervention volontaire de M. [B] [Z] qui n’a été ni partie, ni représenté en première instance et qui a intérêt à intervenir en cause d’appel au sens de l’article 554 du code de procédure civile dès lors qu’il sollicite la nullité du congé objet du litige, en alléguant la qualité de co-preneur du bail à ferme.

Il est par ailleurs observé que si les appelants sollicitent l’infirmation de toutes les dispositions du jugement déféré, ils ne développent aucun moyen à l’encontre de la décision en ce qu’elle a déclaré M. [F] [Z] recevable en son action, en sorte qu’en l’absence d’appel incident, la cour ne peut que confirmer cette disposition.

Sur la demande d’annulation du congé

L’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement, doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extra-judiciaire.

En l’espèce, la validité du congé délivré par les propriétaires de la parcelle litigieuse à M. [F] [Z] en qualité de preneur, est contestée à hauteur d’appel au motif que l’acte n’a pas été notifié à son frère, M. [B] [Z], en tant que de co-titulaire du contrat de location. C’est en vain que pour justifier de cette qualité, les appelants font valoir que le bail s’est poursuivi notamment au profit de M. [B] [Z] en application de l’article L.411-34, alors qu’il n’est aucunement démontré qu’il a participé de manière effective à l’exploitation paternelle avant le décès de [A] [Z]. Il est tout aussi inopérant de faire valoir que le fermage des terres louées a été réclamé à deux reprises, respectivement en 2003 et en 2016, au GAEC [Z] dont M. [B] [Z] est l’associé, cette sollicitation n’induisant à elle seule, ni la qualité de preneur du bail à ferme de l’un ou des deux associés de la société, ni la reconnaissance de cette qualité par le bailleur. La co-titularité du bail au profit de M. [B] [Z] n’est objectivée par aucune pièce et ne ressort pas des démarches et actions judiciaires entreprises par son frère, informant seul le précédent propriétaire de son souhait d’exercer le droit de préemption réservé au preneur ou encore engageant également seul une procédure en annulation de la vente afin de se substituer aux acquéreurs ainsi qu’en atteste le jugement produit au débat, rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz le 23 novembre 2022 dans le cadre de l’action en nullité intentée à l’encontre de cette vente. En l’absence de preuve de la qualité de co-preneur, il ne peut être reproché aux propriétaires de ne pas avoir notifié le congé à M. [B] [Z]. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] [Z] de sa demande d’annulation du congé et M. [B] [Z] est débouté de cette même demande. Par voie de conséquence, la décision déférée est également confirmée en ce qu’elle a ordonné à M. [F] [Z] de libérer la parcelle litigieuse sous peine d’astreinte.

Sur le droit au renouvellement du bail

M. [F] [Z] étant débouté de sa demande d’annulation du congé, il ne peut prétendre au renouvellement du bail à ferme pour la partie relative à la parcelle litigieuse et ce indépendamment des conditions posées par les dispositions de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. Toutefois, le bail du 31 décembre 1986 a pour objet d’autres terrains qui ne sont pas concernés par le litige et dont les intimés ne sont pas propriétaires. Tiers au contrat de location de ces autres parcelles, ils ne peuvent s’opposer à son renouvellement, étant observé que le propriétaire bailleur n’est pas partie à la procédure. M. et Mme [O] sont donc déboutés de leur demande tendant à faire juger que faute de remplir les conditions de l’article L.411-59, M. [F] [Z] n’a pas droit au renouvellement du bail à ferme pour les parcelles ne faisant pas l’objet du congé du 11 juin 2021.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à verser aux intimés la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et ils sont déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE l’intervention volontaire de M. [B] [Z] ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [B] [Z] de sa demande d’annulation du congé pour reprise notifié par M. [F] [O] et Mme [H] [L] épouse [O] le 11 juin 2021 ;

DÉBOUTE M. [F] [O] et Mme [H] [L] épouse [O] de leur demande tendant à faire juger que M. [F] [Z] ne remplit pas les conditions de renouvellement du bail à ferme pour les parcelles ne faisant pas l’objet du congé du 11 juin 2021 ;

CONDAMNE MM. [F] et [B] [Z] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE MM. [F] et [B] [Z] à payer à M. [F] [O] et Mme [H] [L] épouse [O], la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE MM. [F] et [B] [Z] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT