Cour d'appel de Dijon, 1re chambre civile, 24 février 2026, n° 22/01448

TGI Chalon-sur-Saône 31 octobre 2022

CA Dijon
Confirmation 24 février 2026

Arguments

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Rejeté
Absence de mention de droits dans le titre de propriété de M. [B] [Z]
La cour a estimé que, bien que le titre de propriété de M. [B] [Z] ne mentionne pas le couloir, des actes antérieurs et des usages établissent une présomption de propriété indivise.
Rejeté
Non-respect des conditions de la prescription acquisitive
La cour a jugé que M. [B] [Z] a effectivement exercé une possession paisible et continue du couloir, remplissant ainsi les conditions de la prescription.
Rejeté
Erreur dans l'acte de propriété
La cour a confirmé que l'acte de propriété de la SCI et les actes antérieurs établissent une indivision, rendant la demande de rectification infondée.
Rejeté
Publication des décisions judiciaires
La cour a jugé que la publication était justifiée en raison de la reconnaissance des droits indivis de M. [B] [Z].
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la SCI, en succombant, devait supporter ses propres frais et ne pouvait pas demander de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Dijon, 1re ch. civ., 24 févr. 2026, n° 22/01448
Juridiction :	Cour d'appel de Dijon
Numéro(s) :	22/01448
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône, 31 octobre 2022, N° 21/00668
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique FOVEAUAnne-Line CUNIN
Cabinet(s) :	DU PARC - MONNET - BOURGOGNE
Parties :	S.C.I. LES SETILLES, ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

Texte intégral

S.C.I. LES SETILLES

[B] [Z]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026

N° RG 22/01448 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GCEB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 31 octobre 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 21/00668

APPELANTE :

S.C.I. LES SETILLES prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anne-Line CUNIN, membre de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

INTIMÉ :

Monsieur [B] [Z]

né le 21 Mai 1959

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédérique FOVEAU, membre de la SELARL OPPIDUM CONSEILS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être prorogée au 1er juillet, puis au 30 septembre, au 4 novembre 2025, au 6 janvier 2026, au 3 février et au 24 février 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller ayant participé aux débats, en remplacement du président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 5 août 2019, la SCI [Adresse 3] a acquis un ensemble immobilier situé sur la commune d’Autun[Adresse 4], consistant en deux immeubles mitoyens élevés sur caves et une petite maison indépendante sur deux niveaux, séparée des immeubles par une courette, jardin clos de murs, le tout cadastré section AP n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Par le même acte, elle a fait l’acquisition 'de la moitié des droits indivis d’un couloir commun avec [B] [Z]', cadastré section AP n°[Cadastre 3], permettant l’accès aux étages de l’immeuble situé [Adresse 5].

M. [B] [Z] est propriétaire depuis le 13 octobre 1992 de l’immeuble situé [Adresse 2], cadastré section AP n°[Cadastre 4].

Constatant que M. [B] [Z] faisait un usage privatif du couloir en y entreposant divers matériels et en y ayant fait installer une hotte d’évacuation créant des nuisances olfactives, la SCI Les Sétilles a diligenté une procédure en référé.

Par décision du 8 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a ordonné la libération du couloir et l’évacuation de la hotte, le tout sous astreinte.

Considérant avoir seule vocation à utiliser le couloir indivis cadastré section AP n°[Cadastre 3], la SCI [Adresse 6] Sétilles a fait attraire M. [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône par acte d’huissier du 22 juin 2021, aux fins, notamment, de voir constater que ce dernier ne détient aucun droit sur ladite parcelle.

Par jugement du 31 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

— jugé que M. [B] [Z] est titulaire de la moitié des droits indivis sur le couloir constituant la parcelle situé [Adresse 2] à [Localité 3] et cadastrée section AP n°[Cadastre 3] pour une contenance de 22 ca,

— ordonné la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière d'[Localité 3], aux frais de M. [B] [Z],

— débouté la SCI [Adresse 3] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCI Les Sétilles à verser à M. [B] [Z] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Les Sétilles aux entiers dépens de l’instance,

— écarté l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 23 novembre 2022, la SCI Les Sétilles a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 août 2023, la SCI [Adresse 3] demande à la cour, au visa des articles 544 et suivants du code civil, ainsi que des articles 2272 et suivants du même code, de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône le 31 octobre 2022,

Statuant à nouveau,

— juger que M. [B] [Z] ne détient aucun droit sur la parcelle indivise cadastrée section AP n°[Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 3], consistant en un couloir indivis,

— juger que M. [B] [Z] ne remplit pas les conditions posées par l’article 2272 du code civil pour se prévaloir d’une acquisition par prescription acquisitive de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 3],

— ordonner la rectification de son acte de propriété, reçu par Maître [Y] le 5 août 2019, en ce qu’il mentionne M. [B] [Z] comme propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 3],

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière d'[Localité 3], aux frais de M. [B] [Z],

— débouter M. [B] [Z] de l’intégralité de ses demandes, conclusions et fins,

— condamner M. [B] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI Les Sétilles soutient que M. [Z] ne justifie d’aucun droit sur le couloir cadastré section AP n°[Cadastre 3] dont il se réclame propriétaire indivis.

Elle relève en effet que le titre de propriété de l’intimé ne contient aucune disposition ni mention de droits sur la parcelle AP n°[Cadastre 3], pas plus que l’acte translatif de propriété antérieur du 23 février 1981. Elle ajoute que le relevé hypothécaire de la parcelle AP n°[Cadastre 3] ne mentionne que les droits indivis rattachés aux propriétaires successifs de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 2].

Elle considère que c’est ainsi par erreur que le titre de propriété de Mme [N], son auteur direct, indique que le couloir litigieux est indivis avec M. [Z], et ajoute que l’acte de propriété de Mme [R], auteur de Mme [N], ne mentionne pas M. [Z] comme propriétaire indivis du couloir.

Elle affirme par ailleurs que M. [Z] ne justifie pas d’une possession du bien pendant 30 ans, qui lui permettrait de revendiquer les droits de propriété litigieux. Elle soutient en outre que la prescription abrégée de 10 ans de l’article 2272 alinéa 2 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer, dès lors quelle suppose un possesseur de bonne foi qui peut en outre justifier d’un juste titre, ce qui n’est pas le cas de l’intimé.

Elle ajoute que le couloir ne dessert pas la parcelle AP n°[Cadastre 4], mais uniquement les bâtiments et la cour des parcelles AP n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Elle déclare qu’à ce jour, l’identité du potentiel propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 3] n’est pas connue, et que la moitié des droits indivis sur le couloir litigieux dont la propriété est revendiquée par M. [Z] est susceptible d’appartenir à un ou plusieurs tiers.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 avril 2023, M. [B] [Z] demande à la cour, au visa des articles 544 et suivants du code civil, ainsi que des articles 2255 et suivants du même code, de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône le 31 octobre 2022,

Y ajoutant,

— condamner la SCI [Adresse 3] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens de première instance et d’appel.

M. [Z] se réfère à la motivation du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône.

Il soutient que ses droits résultent du propre titre de l’appelante et de ses auteurs, des mentions cadastrales ainsi que de la simple disposition des lieux.

Il invoque en tout état de cause la possession paisible, continue et non équivoque des lieux depuis plus de 30 ans, telle que prévue par l’article 2272 alinéa 1er du code civil. Il signale à cet égard qu’il est propriétaire de la parcelle AP n°[Cadastre 4] depuis 1992, et qu’il a toujours utilisé le couloir litigieux. Il déclare que tel était également le cas des anciens propriétaires, les compteurs de gaz et d’électricité y étant installés depuis toujours.

Il considère que cette démonstration est au demeurant superflue, dès lors que la charge de la preuve du caractère indivis du couloir n’incombe pas au possesseur et présumé propriétaire qui n’a pas à justifier de son droit par titre ou par témoins.

La clôture est intervenue le 6 février 2025.

MOTIFS

L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

La preuve de la propriété immobilière est libre. Celui qui revendique la propriété d’un bien, sur qui pèse la charge de la preuve, doit dès lors invoquer les actes et faits juridiques qui rendent son droit plus vraisemblable que celui de son adversaire.

Il appartient au juge du fond de rechercher parmi les preuves de propriété présentées celles qui sont les meilleures et les plus caractérisées.

Celui qui soutient être propriétaire d’un fonds peut invoquer, à titre de présomption vis-à-vis des tiers, des titres translatifs ou déclaratifs de propriété, la preuve de la propriété étant étrangère à la question de l’opposabilité des actes aux tiers (Civ. 3e, 5 mai 1982, n°81-11.228 ; 2 juill. 1997, n°95-20.190) .

En l’espèce, il est constant que M. [B] [Z] ne peut se prévaloir d’un titre consacrant son droit de propriété indivise sur la parcelle AP n°[Cadastre 3], la donation du 13 octobre 1992 par laquelle il a acquis la propriété de la parcelle AP n°[Cadastre 4], pas plus que les actes d’acquisition de ses auteurs, ne faisant référence au couloir litigieux.

Il résulte en revanche de l’acte de vente des parcelles AP n°[Cadastre 1] à [Cadastre 3] entre l’indivision [J] et Mme [P] [R] du 1er juillet 1995 qu’étaient cédés les 'droits indivis dans le couloir commun cadastré section AP n°[Cadastre 3], [Adresse 7], d’une superficie de 22 ca'.

L’acte notarié du 19 janvier 2005 constatant la vente des parcelles AP n°[Cadastre 1] à [Cadastre 3] entre Mme [P] [R] et les consorts [K] fait état, plus précisément, de 'droits indivis de moitié dans le couloir commun avec M. [B] [Z] cadastré section AP n°[Cadastre 3]".

Le titre de propriété de la SCI des Sétilles du 5 août 2019 reprend cette même formulation.

Bien que l’intimé n’ait pas été partie à ces actes, ceux-ci constituent une présomption de propriété indivise de la parcelle n°[Cadastre 3] entre la SCI [Adresse 3] et M. [Z].

C’est donc à l’appelante qu’il revient de rapporter la preuve, contre les énonciations de son propre titre et de celui de son auteur, que M. [Z] ne disposerait d’aucun droit sur le couloir litigieux.

Or la SCI Les Sétilles, si elle ne conteste pas avoir acquis uniquement des droits indivis et non la pleine propriété de la parcelle n°[Cadastre 3], indique ne pas connaître l’identité du potentiel copropriétaire de cette parcelle, et considère au demeurant être la seule à avoir vocation, en sa qualité d’occupante du tènement immobilier situé au [Adresse 8], à utiliser le couloir indivis.

Le seul fait que, si l’on se réfère aux origines de propriété mentionnées dans le titre de Mme [R] de 1995, les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] aient eu deux propriétaires distincts avant leur acquisition par M. [I] [L] respectivement en 1919 et 1924, est inopérant, dès lors que, outre l’ancienneté de cette situation, il résulte de l’examen du plan cadastral que le couloir litigieux est situé entre les bâtiments édifiés sur les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] d’une part, et n°[Cadastre 2] d’autre part, de sorte que l’existence d’une indivision entre les propriétaires des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1], comme le suggère la SCI [Adresse 3], n’est guère vraisemblable.

A l’inverse, la présomption issue des titres de la SCI [Adresse 3] et de ses auteurs est corroborée par l’usage par M. [Z] ou les occupants de son chef du couloir litigieux depuis au moins les années 2000, voire depuis les années 1990, notamment pour accéder à ses compteurs de gaz et d’électricité, ainsi qu’il résulte des attestations versées aux débats.

En outre, comme signalé par le premier juge, si la fiche de renseignements hypothécaires afférente à la parcelle n°[Cadastre 3] ne mentionne pas M. [Z], la formalité manuscrite n°2 du 10 janvier 1977 fait état d’un rectificatif libellé comme suit : 'le couloir AP [Cadastre 3] [Adresse 2] a été mentionné comme étant la propriété exclusive des cts Delaveau [auteurs indirects de la SCI [Adresse 3]] alors qu’en réalité il est commun', ce qui vient corroborer l’existence de droits indivis.

Enfin, le relevé de propriété (extrait du registre de la matrice cadastrale) de la parcelle n°[Cadastre 3], s’il ne vaut pas titre de propriété, constitue un argument supplémentaire en faveur de l’intimé, puisqu’il fait état d’une propriété indivise de ladite parcelle entre la SCI [Adresse 3] et M. [Z].

En considération de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que M. [Z] était bien propriétaire indivis de la moitié du couloir cadastré section AP n°[Cadastre 3], et qu’il a ordonné la publication de la décision, aux frais de ce dernier.

Sur les frais de procès

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Sétilles, qui succombe en son recours, sera par ailleurs tenue aux dépens de la procédure d’appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [Z] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne la SCI Les Sétilles aux dépens de la procédure d’appel,

— Condamne la SCI Les Sétilles à payer à M. [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier P/ Le président empêché