République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 10/03/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 19/03921 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SO6P

Jugement n° 17/03958 rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer

APPELANTE

SCI du Pavillon de Flore agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

représentée et assistée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil M^e Wilfrid Schaeffer, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

Madame A Z épouse X

née le […] à […]

demeurant 75 rue Saint Y 62520 Le Touquet Paris Plage

représentée par M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l’audience publique du 01 décembre 2021tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d’instruire le dossier qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :F G

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS

H I, présidente de chambre

Dominique Gilles, président
Geneviève Créon, conseiller

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H I, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 mars 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par H I, présidente et F G, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 février 2021

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Vu le jugement contradictoire rendu le 21 mai 2019, par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, qui a :

- dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail du 1er mars 2002 portant sur le local commercial sis à Le Touquet, à l’angle de la rue de Moscou et Saint Y, conclu entre la SCI Pavillon de Flore et M^me A Z épouse X,

- débouté la SCI Pavillon de Flore de ses prétentions de voir ordonner l’expulsion de M^me F. Z X et fixer l’indemnité d’occupation,

- débouté M^me DZ X de ses prétentions reconventionnelles,

- dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens dont elle fait ou fera l’avance.

Vu l’appel interjeté le 10 juillet 2019, par la SCI Pavillon de Flore, de cette décision.

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 février 2021, par la SCI Pavillon de Flore, qui demande à la cour d’appel de :

- infirmer le jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, en ce qu’il dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail du 1er mars 2002, portant sur le local commercial sis à Le Touquet, à l’angle de la rue de Moscou et Saint Y, conclu entre la SCI Pavillon de Flore et M^me Z-C et débouté la SCI Le Pavillon de Flore de ses prétentions de voir ordonner l’expulsion de M^me DZ C et fixer l’indemnité d’occupation,

- confirmer le jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer sur le surplus,

statuant à nouveau,

- débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- accueillir en ses demandes, et les juger bien fondées, la SCI Du Pavillon de Flore,

- constater, dire et juger que M^me Z n’a pas déféré à la sommation qui lui a été signifiée le 3 juillet 2015,

- dire et juger que la clause résolutoire du bail est acquise aux torts exclusifs de M^me Z,

- constater la résiliation du bail en date du 17 février 2002 et de son avenant du 1er mars 2002 par le libre jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l’expulsion de M^me Z des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

- dire que M^me Z sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation irrégulière à compter du jour de la décision à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux sur la base de 150% du loyer mensuel,

- condamner M^me Z au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive,

- condamner M^me Z au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens, distraits au profit de la SCP Deleforge & Blanqui, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 février 2021, par M^me A Z-X, qui demande à la cour d’appel de :

- confirmer le jugement en ce qu’il déboute la SCI Pavillon De Flore de sa demande de résiliation du bail du 1er mars 2002 portant sur le local commercial sis à Le Touquet, à l’angle de la rue de Moscou et Saint Y, conclu entre la SCI Pavillon De Flore, et M^me A Z-X,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance en date du 21 mai 2019 en ce qu’il déboute la SCI Pavillon De Flore de sa demande d’expulsion de M^me A Z-E et de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance en date du 21 mai 2019 en ce qu’il déboute M^me A Z-X de ses prétentions,

par voie de conséquence :

- dire et juger que la SCI Pavillon De Flore est redevable des travaux permettant d’assurer le clos et le couvert des lieux loués,

- dire et juger qu’elle manque à son obligation de délivrance en ne remédiant pas aux infiltrations,

- ordonner la consignation du montant des loyers entre les mains du bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats du Barreau de Boulogne sur Mer,

- condamner la SCI Pavillon de Flore à payer la somme de 5000 euros à sa locataire pour compenser les préjudices subis dans l’exploitation du commerce depuis de nombreuses années,

- condamner la SCI Pavillon De Flore à payer la somme de 5000 euros à sa locataire pour sanctionner l’abus de procédure,

- débouter la SCI Pavillon De Flore de toutes ses demandes,

en tout état de cause,

- condamner la SCI Du Pavillon De Flore à payer à M^me Z-X une somme de 7000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Du Pavillon De Flore aux entiers frais et dépens de l’appel.

Vu l’ordonnance de clôture du 17 février 2021,

SUR CE,

Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.

S’agissant de la recevabilité de l’action en résiliation de bail, la Cour observe que si le preneur consacre des développements sur ce point dans ses conclusions, elle n’est saisie d’aucune fin de non-recevoir par le dispositif des conclusions qui seul la lie.

Sur l’appréciation du bien-fondé du grief fait au preneur, à l’appui de la demande en résiliation de bail et pris du défaut de réinstallation d’une vitrine louée, la Cour constate que le contrat liant les parties sur ce point consiste en une adjonction en date du 1er mars 2002, établie sous-seing privés, au bail commercial authentique du 17 février 2002,cette adjonction portant exclusivement sur une vitrine destinée au seul usage d’affichage publicitaire et commercial.

Le preneur expose, dans une lettre du 7 mars 2008 adressée au représentant du bailleur, que cette vitrine avait été démontée par celui-ci dès l’installation, pour la restaurer, mais qu’il ne l’a finalement jamais réinstallée. Or, le bailleur, en page 3 des conclusions déjà visées, indique reprocher au tribunal de ne pas avoir fait usage de son pouvoir souverain d’appréciation sur la gravité des manquements graves et répétés du preneur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, notamment « le démontage des vitrines publicitaires ».

Le bailleur précise que l’obligation du preneur figurant à l’adjonction au bail et consistant à laisser sur place les vitrines garnies et en bon état d’entretien suffit à démontrer que la vitrine était bien en sa possession et que la locataire n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

Sur ce point, alors que le preneur consacre des développements dans ses conclusions exposant que sa lettre du 7 mars 2008 déjà mentionnée et objet de sa pièce 21 est restée « sans réponse », et qu’il appartient au bailleur de prouver qu’il a réinstallé la vitrine, le bailleur produit en pièce n°10 un courriel valant lettre officielle du conseil du preneur, datée du 26 juin 2012, postérieur à l’arrêt de la présente cour du 31 mai 2012 rendu entre les parties, qui avait débouté le preneur de sa demande en restitution des loyers versés pour cette vitrine – formée à hauteur de 9 629,88 euros selon actualisation à septembre 2011-, au motif que la preuve n’était pas rapportée de la disparition de la vitrine. Or, cette lettre officielle énonce : « M^me Z va réinstaller la vitrine ».

Par sommation du 3 juillet 2015, le bailleur a mis en demeure le preneur, notamment, de « remonter les deux vitrines publicitaires sur le pignon de l’immeuble et de soumettre le projet pour approbation au bailleur ».

Par constat d’huissier du 25 janvier 2016, puis du 15 juin 2017, le bailleur établit que la vitrine n’a pas été reconstituée. Les photographies faisant part de ce dernier constat démontrent que les différentes façades de l’immeuble étaient recouvertes d’échafaudages, comme pour un ravalement. Si la présence de cet échafaudage a fait retenir au premier juge que l’utilité et la finalité des panneaux publicitaires pouvaient être remises en cause provisoirement, il n’est pas démontré, dans le cadre du présent appel, que les échafaudages sont toujours en place.

Si M^me Z, dans ses conclusions, en pages 13 et 14, ajoute à son argumentation en fait que comme suite au courriel du 26 juin 2012 déjà mentionné, elle s’est rapprochée du bailleur afin d’obtenir l’autorisation de celui-ci pour « réinstaller la vitrine à un autre endroit » elle invoque un échange de courriels en pièce n°17 alors que ni son bordereau de production ' qui fait figurer en pièce n°17 une assignation du 19 septembre 2019 ', ni l’ensemble de sa production de pièces ni celle du bailleur ne contiennent un tel échange de courriel.

Il s’en déduit que le preneur est mal fondé en son argumentation en fait sur ce point.

Cependant, s’agissant de la présente demande en résiliation de bail et au regard de ce grief, la Cour retient que le bailleur se fonde exclusivement sur la clause résolutoire du bail authentique déjà mentionné, alors que l’adjonction établie sous seings privés et concernant la vitrine ne comporte pas de clause résolutoire. La lecture de l’acte authentique et de l’acte sous seings privés ne permet pas de voir dans celui-ci un avenant destiné à modifier celui-là, contrairement à ce que soutient le bailleur. Si l’acte sous seings privés est intitulé « Adjonction au bail commercial conclu le 17 février 2002 », les parties ne sont convenues par aucune stipulation qu’elles reprenaient, au titre de ce second contrat, la clause résolutoire insérée dans l’acte authentique.

Par conséquent, le bailleur est mal fondé en sa demande en résiliation concernant ce grief.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant du surplus de la demande en résiliation, les autres griefs invoqués par le bailleur contre le preneur sont exclusivement :

- le défaut de paiement de loyers et des charges malgré commandements de payer et mises en demeure ;

- les modifications apportées aux lieux loués, qui en dehors de la vitrine déjà indiquée, consistent, selon les conclusions, en diverses « modifications, additions et constructions constatées par huissier », ce bailleur renvoyant la Cour, sans détailler ces travaux, à un constat d’huissier objet de sa pièce n°41 ;

- le défaut d’entretien des lieux loués, étant affirmé « l’état lamentable des lieux loués » sur le fondement d’un constat d’huissier du 28 mai 2015 et d’une sommation de faire du trois juillet 2015, sans précision de ces défauts dans les conclusions saisissant la Cour.

A ces griefs, le preneur oppose l’exception d’inexécution, qui a été retenue par le premier juge, prise d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert. Il est établi en fait que ces infiltrations existent et le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu le manquement et la responsabilité du bailleur sur ce point, par des motifs exacts que la Cour adopte.

A ces justes motifs, il convient d’ajouter que le bailleur, en réponse à une lettre du 30 septembre 2012, a indiqué au preneur qu’elle refusait d’intervenir sur la toiture au motif qu’il s’agissait de parties communes, les circonstances de l’espèce démontrant que ce bailleur laisse perdurer les désordres sans demander de travaux à la copropriété. Par ailleurs il est constant que le preneur refuse de laisser réaliser des travaux votés par la copropriété, invoquant le fait que ces travaux vont réduire le local.

A cet égard, il doit être observé que si, en défense à l’exception d’inexécution opposée par le preneur, retenue par le premier juge et prise d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, le bailleur explique qu’en s’opposant indûment à l’exécution des travaux votés par l’assemblée générale du syndicat copropriété dont dépend le local loué, le preneur de mauvaise foi justifie, par le jeu de l’exception, le non-respect de ses obligations contractuelles, pour autant, le bailleur ne fonde pas son action en résiliation sur une telle opposition.

D’ailleurs, l’action en résiliation est uniquement soutenue sur le fondement de la clause résolutoire, qui requiert délivrance d’un commandement ou d’une sommation préalable et la Cour remarque qu’il n’est pas produit de commandement ou sommation mettant en demeure le preneur de laisser le syndicat de copropriété accéder au local loué pour y effectuer les travaux votés.

En réalité, les procédures de référé produites par les parties, en particulier l’assignation de septembre 2018 délivrée par le syndicat des copropriétaires au bailleur et au preneur, ainsi que l’ordonnance de non-lieu à référé rendue sur cet acte, enseigne que le syndicat reproche au local commercial litigieux d’empiéter sur les parties communes, le bail ayant été conclu alors que l’immeuble avait été détruit par un incendie en 1988.

Le syndicat explique, dans l’assignation en référé déjà mentionnée, que la locataire occupe une partie de la trémie d’un escalier détruit, alors que le bailleur n’avait pu transférer au locataire plus de droit qu’il n’en avait lui-même.

L’ordonnance de référé précédemment indiquée relate que le juge du fond est par ailleurs déjà saisi et a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer si les locaux loués constituent un lot privatif ou des parties communes.
La Cour relève également que le syndicat avait auparavant agi aux mêmes fins contre la seule locataire et que, dans l’hypothèse où l’immeuble loué empiéterait sur les parties communes sans que cela procède de travaux réalisés par le preneur, telle étant la thèse du syndicat, le preneur ne saurait en être responsable, étant observé que le bailleur lui doit la délivrance conforme au bail sans pouvoir imposer au preneur de diminution de la contenance louée.

Force est de reconnaître en l’espèce que, ne serait-ce que par les prétentions du syndicat des copropriétaires remettant en question la superficie louée, la jouissance paisible n’est pas assurée au preneur, pour des motifs non prévus au contrat de bail – qui ne vise, à l’article 4-10, que l’obligation du locataire de supporter des travaux dans les locaux ou les parties communes -, ces motifs étant en outre indépendants de la responsabilité du locataire et sans rapport avec les torts reprochés à celui-ci dans le cadre de la présente action en résiliation de bail commercial.

En toute hypothèse, il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit le preneur bien-fondé en son exception d’inexécution. Peu importe à cet égard que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, les manquements du bailleur étant d’une gravité suffisante pour justifier l’exception d’inexécution.

Toutefois, le premier juge ne peut être approuvé d’avoir retenu la responsabilité du preneur pour s’être opposé à la mise en 'uvre des travaux votés par l’assemblée générale puisque, d’une part, le bailleur doit le clos et le couvert, au besoin en contraignant le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes et que, d’autre part, le locataire ne peut se voir imposer des travaux votés par le syndicat des copropriétaires et diminuant, selon ce syndicat, la contenance du local.

Sur ce point, le jugement entrepris, qui a retenu un manquement du preneur pour s’opposer aux travaux votés par la copropriété, sera réformé sur ce point.

La Cour considère par conséquent que l’exception d’inexécution est acquise au preneur, qu’elle est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, celle de procéder aux réparations exigées par l’état des lieux et de lui garantir la jouissance d’un local conforme à celui qui a été loué.

Par conséquent le preneur est fondé à retenir les loyers et il convient de faire droit à sa demande de consignation.

Les autres griefs formés contre le locataire et pris du défaut d’entretien ainsi que de la modification des locaux, à les supposer établis alors que les conclusions du bailleur ne les détaillent pas, ne sont pas d’une gravité telle qu’ils seraient de nature à remettre en question l’appréciation quant au droit du preneur de se prévaloir de l’exception d’inexécution. En effet le défaut d’entretien n’est pas flagrant au vu des constats invoqués, alors que le local est affecté d’une humidité anormale du fait de la carence du bailleur. En outre, il n’est pas prouvé que les modifications prétendues du local ont véritablement affecté sa structure, alors qu’elles pourront être le cas échéant supprimées lorsque le preneur quittera les lieux.

La demande en dommages-intérêts pour abus de procédure formée par le bailleur est mal fondée, ainsi qu’il résulte du sens du présent arrêt.

La demande en dommages-intérêts pour abus de procédure formée par le preneur n’est pas justifiée non plus, en ce que le premier juge avait donné partiellement raison au bailleur et que l’intention de nuire ou la légèreté blâmable du bailleur ne sont nullement caractérisées.

Par conséquent, le surplus du jugement entrepris sera confirmé, sauf pour ce qui concerne les dépens et les frais, le sens du présent arrêt appelant la réformation sur ces points.

En effet, l’équité conduit à condamner la SCI du Pavillon de Flore à payer à M^me Z une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

La SCI de Pavillon de Flore, qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M^me Z avait commis un manquement contractuel en s’opposant aux travaux votés par la copropriété, en ce qu’il a rejeté la demande de consignation des loyers et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Ordonne la consignation du montant des loyers entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Boulogne-sur-Mer ;

Condamne la SCI Pavillon de Flore à payer 5 000 euros à M^me Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

Condamne la SCI Pavillon de Flore aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les prétentions plus amples oui contraire.

Le greffier La présidente