République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 23/10/2025

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N° de MINUTE : 25/767

N° RG 24/05119 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V263

Ordonnance de référé (N° 24/00280) rendue le 10 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai

APPELANT

Monsieur [R] [G]

né le 01 Novembre 1949 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Stephane Dominguez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178/24/009157 du 18/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [O] [B]

né le 16 Octobre 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Raphaël Doyer, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 21 octobre 2019, M. [O] [B] a donné à bail à M. [R] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros hors charges, outre 25 euros de charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour.

Le 2 janvier 2023, M. [G] a saisi la commission départementale de conciliation du Nord se plaignant de désordres dans le logement, de la non-transmission des quittances de loyers et sollicitant le remboursement du DPE ainsi que la communication des justificatifs de régularisation des charges locatives.

Le 10 mai 2023, la commission départementale de conciliation du Nord a constaté qu’aucune conciliation entre les parties n’était possible.

Par acte signifié le 29 janvier 2024, M. [G] a fait assigner en référé expertise M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins de :

ordonner avant dire droit une expertise sur l’immeuble loué ;

commettre tel expert qu’il plaira ;

dire que l’expert aura notamment mission de :

convoquer préalablement les parties,

se faire remettre préalablement tous documents utiles,

recueillir les observations des parties,

déterminer si le logement qu’il occupe répond aux caractéristiques du logement décent,

déterminer les manquements du bailleur vis-à-vis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

déterminer les causes des désordres,

déterminer les moyens d’y remédier,

le cas échéant, chiffrer les travaux à entreprendre,

dire si le logement répond aux conditions de la performance énergétique,

dire si le logement répond aux caractéristiques du logement décent,

établir un pré-rapport,

dire que les loyers dus seront versés entre les mains de M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Valenciennes agissant en qualité de séquestre ;

fixer la consignation ;

réserver l’article 700 du code de procédure et les dépens.

Suivant ordonnance en date du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté M. [G] de sa demande de mesure d’expertise ;

Déclaré recevable la demande de consignation des loyers de M. [G] ;

Débouté M. [G] de sa demande de consignation des loyers ;

Condamné M. [G] à payer à M. [B], à titre de provision, la somme de 654,44 euros pour le remboursement des frais d’entretien du logement loué ;

Condamné M. [G] aux entiers dépens, outre à payer à M. [B] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais non répétibles ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

M. [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 octobre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [B] a constitué avocat le 3 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, M. [G] demande à la cour de :

Dire bien appelé, mal jugé ;

Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai en date du 10 octobre 2024 ;

Et, statuant à nouveau :

Ordonner avant dire droit une expertise sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Commettre tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de Douai de nommer ;

Dire que l’expert aura notamment mission de :

Convoquer préalablement les parties,

Se faire remettre préalablement tous documents utiles,

Recueillir les observations des parties,

Déterminer si le logement occupé par M. [G] répond aux caractéristiques du logement décent,

Déterminer les manquements du bailleur vis-à-vis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

Déterminer les causes des désordres,

Déterminer les moyens d’y remédier,

Le cas échéant, chiffrer les travaux à entreprendre,

Dire si le logement répond aux conditions de la performance énergétique,

Dire si le logement répond aux caractéristiques du logement décent,

Etablir un pré rapport,

Ordonner que les loyers dus soient versés entre les mains de M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Valenciennes agissant en qualité de séquestre ;

Fixer la consignation qu’il plaira à la cour d’appel de Douai de déterminer ;

Réserver l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, M. [B] demande à la cour de :

Déclarer irrecevable la demande de consignation des loyers ;

En tout état de cause,

Débouter M. [G] de ses demandes ;

Condamner M. [G] au versement, à titre de provision, de la somme de 654,44 euros à M. et Mme [B] au titre du remboursement des frais d’entretien du logement loué ;

Débouter M. [G] de sa demande de consignation des loyers ;

Condamner M. [G] à verser à M. et Mme [B] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [G] aux entiers dépens ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande avant-dire droit du locataire aux fins d’expertise judiciaire et la demande de consignation des loyers

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Au soutien de sa demande de prononcé d’une expertise judiciaire dans le but de déterminer les travaux nécessaires à la remédiation de désordres, sans préciser lesquels, liés à la décence du logement, portant notamment sur de l’humidité et des moisissures en salle de bains et toilettes, M. [G] produit :

— un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 3 avril 2023,

— une fiche de synthèse relative à une tentative de conciliation en date du 10 mai 2023 établi par le secrétariat de la commission départementale de conciliation bailleurs-locataires du département du Nord,

— des attestations de proches établies entre le 16 mai 2023 et le 22 mai 2023.

Or, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, le locataire a saisi les autorités administratives d’une procédure liée au règlement sanitaire départemental relatif à la décence des logements.

A la suite d’une visite du 30 août 2023, des infractions ont été relevées portant notamment sur la création des aérations dans les pièces sèches et détalonnage des portes des pièces humides, ainsi que sur la fourniture de l’ensemble des diagnostics obligatoires, notamment ceux de performance énergétique.

Le maire de la commune atteste que les travaux ont été réalisés et que ses services ont constaté le 7 novembre 2023 que les infractions au règlement sanitaire départemental liées à la décence des logements avaient cessé et que les diagnostics DPE, bien que non produits à la présente procédure, ont été adressés au contrôleur. Des photographies jointes montrent la pose de deux aérateurs dans les toilettes, le détalonnage de la porte et la reprise des peintures, de sorte que n’apparaissaient plus les traces de moisissures sur le mur des toilettes, tel que constaté le commissaire de justice le 3 avril 2023.

Le bailleur produit les factures et les recommandés informant les locataires de l’exécution des travaux portant notamment sur la pose d’une VMC et d’un isolant mural

Or, le locataire a assigné en référé son bailleur, le 29 janvier 2024, aux fins d’expertise judiciaire en se fondant sur des pièces et constats, tous antérieurs à la contre-visite du 7 novembre 2023, en ne faisant aucune mention des visites et contre-visites menées dans le cadre du règlement sanitaire départemental sous le contrôle de l’agence régionale de santé.

En appel, M [G] n’a fourni aucune pièce actualisant sa demande, se contentant des pièces remises en première instance, et comme indiqué précédemment, toutes antérieures à la clôture de la procédure administrative de traitement de l’indécence pour réalisation des travaux demandés, deux mois avant l’assignation de son bailleur.

Faute d’établir la persistance des dommages dénoncés dans le cadre de la relation contractuelle avec le bailleur emportant son obligation de délivrer un logement décent, la demande d’expertise avant-dire droit formée par M. [G] sera rejetée, de même que la demande subséquente de consignation des loyers, sans demande de travaux.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle des bailleurs aux fins de paiement des factures d’entretien de l’extérieur et de la chaudière

Aux termes de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

Sur les factures de l’entretien du jardin et des haies

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de démontrer que le locataire a manqué à son obligation d’entretien des haies et jardin et de justifier des motifs de son intervention à titre conservatoire.

Le bailleur ne produit aucune pièce de nature à établir le manquement du locataire sur l’entretien des extérieurs du bien loué, pas plus qu’une mise en demeure d’avoir à y procéder.

Cette demande, non fondée, sera rejetée.

Sur les factures relatives au ramonage de la chaudière

L’entretien annuel de la chaudière incombe au locataire, à moins qu’il n’en soit disposé autrement au contrat.

En l’espèce, le bail comprend une mention manuscrite établissant que le nettoyage de la chaudière est spécifiquement inclus dans les provisions pour charges récupérables de 25 euros par mois, outre la taxe d’ordures ménagères.

Cela signifie que les frais d’entretien de la chaudière sont réglés par le bailleur et récupérés selon la procédure de récupération des charges locatives.

Dans ses conclusions, le bailleur assimile le ramonage de la chaudière aux frais annuels d’entretien de la chaudière.

En l’absence d’éléments quant à la taxe d’ordures ménagères et à la mise en oeuvre de la récupération des charges réelles exposées, le bailleur est particulièrement mal fondé à venir réclamer au locataire le paiement de factures de ramonage de la cheminée de la chaudière, déjà réglées.

Cette demande sera rejetée.

L’ordonnance qui a condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 654,44 euros qu’il réclamait à titre de provision pour le remboursement des frais d’entretien du logement loué sera infirmée.

Sur les frais du procès

Partie principalement perdante, M. [G] sera condamné aux dépens d’appel et l’ordonnance sera confirmée quant aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit, en équité, à condamner M. [G] à payer à M. [B] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a engagé pour assurer sa défense de première instance et à le condamner à payer la même somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel.

L’ordonnance sera infirmée, en ce qu’elle a condamné M. [G] à payer à M. [B] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [R] [G] à payer à M. [O] [B] la somme de :

—  654,44 euros, à titre de provision pour le remboursement des frais d’entretien du logement loué

—  1500 euros au titre de ses frais non répétibles

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [B] de sa demande en paiement de provision pour le remboursement des frais d’entretien du logement loué,

Condamne M. [R] [G] à payer à M. [O] [B] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

Condamne M. [R] [G] à payer à M. [O] [B] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel.

Condamne M. [R] [G] aux dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN