République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 24/04/2025

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N° de MINUTE : 25/270

N° RG 24/02483 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VSEQ

Ordonnance (N° 24/00156) rendue le 07 Mai 2024 par le TJ de Lille

APPELANTE

SASU Chajonv représentée par son président M. [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e David Lacroix, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTERVENANTE FORCEE

SELARL MJ Solutio représentée par Me [X] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Hoche suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole le 05 juillet 2024

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉES

SCI Hoche prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

SELARL Ajilink-[D] Cabooter de Chanaud représentée par Me [L] [D], ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCI Hoche suivant un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de LILLE le 8 septembre 2023

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 05 février 2025 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 5 janvier 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SASU Chajonv exerce une activité de restauration dans un local appartenant à la SCI Hoche situé à [Localité 9].

Le 8 septembre 2023, la SCI Hoche a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, la SELARL Ajilink-[D]-Cabooter étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire, avec mission d’assister la débitrice.

Le 18 novembre 2023, la société Chajonv a informé la SCI Hoche de l’existence d’un dégât des eaux dans l’immeuble loué, sollicitant son intervention pour réparer les chéneaux et la toiture.

Le 30 janvier 2024, la SCI Hoche a fait délivrer à la société Chajonv un commandement de payer les loyers pour un montant de 19 982,50 euros, sur le fondement d’un bail verbal ayant pris effet entre les parties le 23 novembre 2018.

Par ordonnance contradictoire du 7 mai 2024, sur assignation de la société Chajonv, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— débouté la société Chajonv de sa demande de condamnation de la SCI Hoche, prise en la personne de son administrateur, à exécuter des travaux sous astreinte,

— déclaré recevable la demande de désignation d’expert,

— ordonné une expertise portant sur l’immeuble loué,

— fixé à 3 000 euros le montant de la consignation à régler avant le 24 juin 2024,

— dit que faute de consignation dans le délai, la désignation de l’expert serait déclarée caduque,

— débouté la société Chajonv de sa demande de suspension du paiement des loyers et de sa demande en paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle à valoir sur son préjudice de jouissance,

— condamné la société Chajonv à verser à la SCI Hoche les sommes de :

—  19 982,50 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 31 décembre 2023,

—  16 200 euros au titre des termes de janvier à mars 2024,

le tout avec intérêts à compter du commandement de payer les loyers du 30 janvier 2024 sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus,

— débouté la SCI Hoche, prise en la personne de son administrateur, de sa demande de prononcé de la résolution judiciaire du bail,

— dit sans objet les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— condamné la société Chajonv à verser à la SCI Hoche la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 mai 2024, la société Chajonv a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance aux fins d’infirmation.

Le 5 juillet 2024, la SCI Hoche a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, la SELARL MJ SOLUTIO, prise en la personne de Me [X] [Z], étant désignée ès qualités de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance et renvoyé le dossier à la mise en état pour régularisation de la procédure sous peine de radiation.

Par acte du 12 septembre 2024, M. [B] [O] a fait citer la SELARL MJ SOLUTIO, prise en la personne de Me [X] [Z], ès qualités, en intervention forcée.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la société Chajonv demande à la cour de :

— infirmer la décision en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Hoche, représentée par son liquidateur judiciaire, à faire effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations subies par l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] telles qu’elles résultent du constat du commissaire de justice établi le 8 novembre 2023 par Me [P] [U] et Me [R] [M] dans son constat du 28 juin 2024, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard jusqu’à complète réalisation des travaux,

— suspendre, depuis le 8 novembre 2023 et jusqu’à complète réalisation, son obligation de régler les loyers et charges dus au titre du bail commercial du 26 janvier 2022,

— fixer au passif de la SCI Hoche la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable la demande d’expertise sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile,

— juger que les demandes de condamnation au paiement des loyers se heurtent à une contestation sérieuse et en débouter les défendeurs,

— débouter la SCI Hoche de toute demande contraire,

— juger que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la SELARL MJ SOLUTIO, ès qualités, demande à la cour de :

Sur la forme :

— déclarer irrecevables l’assignation en intervention forcée ainsi que l’ensemble des demandes formées par la société Chajonv en cause d’appel,

Subsidiairement, sur le fond :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter la société Chajonv de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant, à titre reconventionnel,

— la condamner à lui verser les sommes provisionnelles de :

—  33 600 euros TTC au titre des loyers dus d’avril à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

—  14 400 euros pour les loyers dus de novembre 2024 à février 2025,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Le 3 février 2025, la société Chajonv a fait délivrer au liquidateur judiciaire une assignation en intervention forcée pour l’audience du 5 février 2025.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du même jour.

MOTIFS

Sur l’assignation

La SELARL MJ SOLUTIO, ès qualités, soulève l’irrecevabilité de l’assignation et des demandes de la société Chajonv alors que son intervention forcée a été réalisée à la demande de M. [O], tiers au litige, par acte du 12 septembre 2024.

Néanmoins, ainsi qu’elle l’indiquait dans ses dernières conclusions, la société Chajonv a fait citer le liquidateur judiciaire par acte du 3 février 2025, pour régulariser la procédure, lui signifiant la déclaration d’appel, ses dernières conclusions et l’avis de fixation au 5 février 2025, étant précisé que le liquidateur judiciaire avait conclu subsidiairement au fond dans ses dernières conclusions.

Dès lors, il n’y aura pas lieu de déclarer irrecevables l’intervention forcée et les demandes formées par la société Chajonv à l’encontre de la SCI Hoche.

Sur la demande de travaux

Pour rejeter la demande de travaux, le premier juge a retenu que la locataire ne justifiait pas d’éléments permettant de déterminer la cause et l’origine des désordres ni la nature et l’ampleur des travaux à entreprendre de sorte qu’il était impossible de déterminer si ces travaux incombaient au preneur ou au bailleur.

Sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et B-1 du bail, la société Chajonv expose que les infiltrations affectent une partie importante de la salle de restaurant ainsi que l’ensemble des lieux loués (cuisine, bar, stockage). Elle en déduit que les désordres ne peuvent être causés par un défaut d’entretien, soulignant n’être locataire que depuis 2022, mais qu’ils sont dus au mauvais état de la toiture, dont la réparation, telle que prévue au devis produit, doit être mise à la charge du bailleur, qui doit lui assurer le clos et le couvert. Elle indique que l’expertise réalisée par son assureur est toujours en cours et ne lui a pas été communiquée par ce dernier, précisant qu’elle ne pourra porter que sur les conséquences dommageables du sinistre et non son origine. Elle affirme que les infiltrations ont été progressives avant de gagner l’ensemble des lieux loués conduisant au licenciement de son unique salarié en octobre 2023. Elle justifie de l’absence de toute activité économique en produisant des attestations et un constat de commissaire de justice du 28 juin 2024. Elle indique que la société Le Chantilly Sport sous-loue une autre partie de l’immeuble pour des activités sportives, indépendantes des locaux qu’elle-même occupe.

Le liquidateur judiciaire de la SCI Hoche soutient que la société Chajonv a continué d’avoir une activité économique, malgré même une mise en demeure de cesser cette dernière adressée par la mairie de [8] le 2 octobre 2024. Il souligne que le devis de réparation produit indique la présence d’infiltrations non liées à l’état des chéneaux. Il affirme avoir découvert l’existence du bail à l’occasion de la procédure de référé, alors que son gérant et celui du restaurant exploité par la société Chajonv était identique jusqu’à sa révocation en septembre 2022. Elle fait valoir que la société Chajonv justifie d’une déclaration de sinistre à son assureur le 20 novembre 2023, alors que la commission de sécurité de la ville de [Localité 9] relevait déjà la présence d’infiltrations le 12 septembre 2023. Il souligne que le bail oblige l’appelante à l’informer de tout sinistre sous peine d’en demeurer personnellement responsable. Elle invoque l’existence d’une contestation sérieuse alors que M. [B] [O], son gérant jusqu’en septembre 2022, n’aurait pas souscrit d’assurance. Il affirme que, mal entretenus, les chéneaux peuvent causer des fuites qui sont alors en lien avec le comportement du preneur.

La société Chajonv produit un bail commercial établi le 26 janvier 2022 entre la SCI Hoche, représentée par M. [B] [O], et elle-même, représentée par M. [G] [O], étant précisé que M. [B] [O] a la qualité de directeur général de la société Chajonv.

Si le liquidateur judiciaire de la SCI Hoche justifie de la révocation de M. [B] [O] le 20 septembre 2022, après désignation d’un administrateur judiciaire pour convoquer une assemblée générale à cette fin par ordonnance du 30 juin 2022, et met en doute l’authenticité du bail, il ne conclut pas à la nullité de ce dernier et en invoque l’application dans ses dernières conclusions..

S’agissant des travaux, l’article B-1 du bail prévoit qu''il ne pourra être exigé du bailleur, tant à la prise de possession, qu’au cours du bail, aucune remise en état, transformation, installation autre que celles existantes ou réparations quelconques, sous quelque motif que ce soit, à l’exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, dont il est parlé au paragraphe B-8 'ENTRETIEN'.'

Ce paragraphe B-8 précise notamment que 'les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil resteront à la charge du bailleur des la mesure où elles ne seront pas la conséquence de la négligence du preneur dans l’exécution des travaux d’entretien lui incombant.'

En outre, le paragraphe B-14 du bail prévoit que 'le preneur s’engage à prévenir immédiatement le bailleur par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception de tout sinistre quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucune dégât apparent, sous peine de demeurer personnellement responsable des dégâts dont le montant aurait pu, par suite de l’omission ou du retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la compagnie qui assure l’immeuble.'

Or, il ressort tant de l’attestation de l’ancienne salariée de la société Chajonv que de l’avis de la commission de sécurité incendie du 12 septembre 2023 et du constat du commissaire de justice du 8 novembre 2023 que les infiltrations dans les locaux loués par l’appelante sont anciennes (des moisissures étant visibles sur certains clichés) et bien antérieures au 18 novembre 2023, date à laquelle la société Chajonv justifie avoir informé sa bailleresse.

En outre, le devis que la société Chajonv produit indique expressément que 'Nous avons pu constater des problèmes de chéneau sur toute la longueur. Cependant, des infiltrations dans le restaurant à côté de la porte incendie sont présentes et ne correspondent pas au chéneau’ (sa pièce 8).

Dès lors, et en l’absence de tout autre élément permettant de déterminer l’origine des infiltrations et les travaux nécessaires à leur réparation, alors que l’entretien des chéneaux relève des obligations du preneur, qui a manifestement tardé à informé l’intimée des difficultés survenues, la société Chajonv échoue à établir que les travaux qu’elle réclame relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de travaux sous astreinte.

Enfin, si la société Chajonv a interjeté appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance, y compris en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et celle tendant à l’octroi de délais de paiement, elle ne formule en appel aucune demande quant à ces chefs, étant précisé que la SCI Hoche n’a pas formé appel incident. Dès lors, l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur la suspension des loyers

La société Chajonv ne justifiant pas de l’absence totale d’exploitation du fonds à raison des infiltrations, le premier juge l’a déboutée de sa demande de suspension des loyers.

La société Chajonv indique que les infiltrations ne concernent que le restaurant et non la salle de sport qui fait l’objet d’une sous-location. Elle précise justifier de la fermeture du restaurant par la production d’attestations établies par sa salariée et des salariés de la salle de sport voisine.

Le liquidateur judiciaire de la SCI Hoche souligne que la société Chajonv n’a jamais cessé son activité, malgré même une interdiction administrative.

En l’espèce, le liquidateur judiciaire de la SCI Hoche justifie de la fermeture administrative de la société Chajonv et de la salle de sport voisine à compter du 21 décembre 2023 en raison des défauts dans le système de sécurité incendie, qui faisait suite à une première visite de contrôle le 12 septembre 2023 (ses pièces 20, 24 et 25). Ainsi, à la supposer effective, la cessation d’activités de la société Chajonv ne serait pas en lien unique avec les infiltrations qu’elle évoque.

En outre, il ressort de la mise en demeure adressée par la mairie de [Localité 9] à la société Chajonv le 2 octobre 2024 que cette dernière n’a pas cessé son activité, malgré l’arrêté de fermeture administrative et sans justifier de la réalisation des travaux de mise aux normes du système de sécurité incendie.

Enfin, la cour observe que la société Chajonv ne produit aucun élément bancaire ou comptable justifiant de la réduction ou de l’arrêt de son activité, en seul lien avec les infiltrations invoquées, les attestations produites ne permettant de retenir ni la permanence de l’arrêt de l’activité ni le seul lien avec les infiltrations.

Dès lors, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de suspension des loyers.

Sur l’expertise

Le premier juge a retenu que la SCI Hoche était fondée à obtenir la désignation d’un expert à ses frais afin de déterminer la cause des infiltrations, estimant, sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, la demande recevable alors qu’elle tend à déterminer l’origine des désordres ayant causé les dommages dont il est demandé réparation.

Pour s’y opposer, la société Chajonv maintient que cette demande ne se rattache pas par un lien suffisant à ses prétentions originaires et ajoute que la SCI Hoche n’ayant pas consigné, la caducité de la désignation de l’expert a été constatée par ordonnance du 5 juillet 2024.

Le liquidateur judiciaire de la SCI Hoche sollicite la confirmation de l’ordonnance en chacun de ses chefs, ce qui inclut sa demande de désignation d’expert à laquelle il a été fait droit en première instance, même s’il ne développe aucun moyen, étant réputé adopter les motifs de l’ordonnance.

En l’espèce, l’objet de l’expertise demandée par la SCI Hoche portant sur l’origine des infiltrations, qui elles-même constituent le fondement de l’ensemble des demandes présentées par la société Chajonv, le premier juge a, à bon droit, retenu que la demande était recevable.

A l’inverse, il ressort des échanges entre les parties que l’assureur de la société Chajonv a convoqué la SCI Hoche à des opérations d’expertise amiable portant sur les infiltrations subies, mentionnant les chéneaux, le 16 février 2024, sans qu’aucun élément ne permette de retenir que les opérations d’expertise amiable soient achevées ni qu’elles excluent les constatations quant à l’origine des infiltrations ou leur date d’apparition.

En outre, le liquidateur judiciaire la SCI Hoche n’apporte aucun élément expliquant les raisons du défaut de consignation avant le 24 juin 2024 ou de demande de report du délai de versement des fonds.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas que les opérations d’expertise judiciaire soient nécessaires et l’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur les loyers impayés

Le premier juge a condamné la société Chajonv au paiement des loyers repris au commandement de payer les loyers. Il a écarté l’exception d’inexécution alors qu’il n’était pas établi que les désordres invoqués ait interdit toute activité à la locataire.

Sur le fondement de l’article 1219 du code civil, la société Chajonv soulève l’exception d’inexécution alors qu’elle ne peut exploiter son fonds. Elle ajoute que le liquidateur judiciaire a précisé avoir reçu paiement des loyers d’avril à février 2025 en page 10 de ses conclusions.

Le liquidateur judiciaire de la SCI Hoche précise que les condamnations au paiement des loyers prévues par l’ordonnance querellée ont été réglées sur saisies, qui n’ont pas été contestées. Il indique que les loyers postérieurs n’ont pas été réglés jusqu’au mois de février 2025.

En l’espèce, le liquidateur judiciaire indique, en page 10 de ses conclusions, en caractères gras, 'Néanmoins, force est de constater que le bailleur n’a pas perçu un euro de loyer de l’été 2024 au début de l’année 2025, et ce au mépris des dispositions du bail'.

Ainsi, contrairement à ce qu’indique la société Chajonv, il ne peut en être déduit que le liquidateur judiciaire reconnaît avoir reçu le paiement des loyers, étant observé que, débitrice et contestant être redevable des sommes réclamées, elle ne produit aucun élément justifiant du paiement de ces dernières.

Enfin, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil ne peut être opposée par la locataire que lorsque toute exploitation des lieux loués est rendue impossible à raison de leur état, ce dont la société Chajonv ne justifie pas.

Dès lors, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Chajonv au paiement des loyers échus jusqu’au mois de mars 2024 et elle sera en outre condamnée au paiement des loyers échus postérieurement jusqu’au mois de février 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Chajonv sera condamnée à verser la somme de 4 000 euros, en cause d’appel.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Chajonv sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’assignation délivrée le 3 février 2025 et les demandes formées par la société Chajonv à l’encontre de la SCI Hoche,

Confirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a ordonné une expertise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à expertise,

Condamne la société Chajonv à verser à la SCI Hoche les sommes de :

—  33 600 euros TTC au titre des loyers dus d’avril à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

—  14 400 euros pour les loyers dus de novembre 2024 à février 2025,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Chajonv aux dépens d’appel.

Le greffier

Béatrice CAPLIEZ

Le président

Dominique GILLES