République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 25/09/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/03668 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VBQQ

Jugement (N° 22/01404)

rendu le 04 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTS

Monsieur [H] [U]

né le 02 Mai 1972 à [Localité 10]

Madame [I] [J] épouse [U]

née le 18 novembre 1974 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SCCV société [Localité 8] ' Le [Localité 11] – LHDF

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

— --------------------

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025, après rapport oral de l’affaire par Carole Van Goetsenhoven.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2025

****

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 mars 2017, M. et Mme [U] ont signé un contrat de réservation portant sur un appartement T3, lot n° 12, situé au 1er étage de la résidence [Localité 6]-voile dans le cadre d’un programme immobilier de la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF, moyennant un prix de vente fixé à 680 000 euros et une date prévisionnelle de livraison fixée au cours du premier semestre 2019 soit au plus tard le 30 juin 2019.

Le 29 septembre 2017, l’acte authentique de vente a été régularisé et comportait le même délai prévisionnel de livraison.

Le 23 mars 2018, ils ont signé un contrat de réservation, dans le cadre du même programme immobilier, portant sur un appartement T3, lot n°11, moyennant la somme de 831 000 euros et une date prévisionnelle de livraison au deuxième trimestre 2020.

Le 5 juillet 2018, l’acte authentique de vente a été régularisé et prévoyait la même date de livraison.

Il était convenu entre les parties, selon plan modificatif, de réunir les deux appartements.

La livraison des deux appartements est finalement intervenue le 29 mars 2021.

Par exploit du 22 mars 2022, M. et Mme [U] ont attrait la SCCV [Localité 8] le Touquet LHDF devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de la voir condamner à leur verser la somme de 162 218 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison des deux ouvrages avec intérêts légaux à compter du jugement, sa condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens de l’instance, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

— Débouté M. et Mme [U] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— Condamné M. et Mme [U] aux dépens ;

— Débouté la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2023, M. et Mme [U] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts et les a condamnés aux dépens,

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF à leur verser la somme de 162 218 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance subis du fait du retard de livraison des deux ouvrages et ce, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF au versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l’instance ;

— Débouter la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent l’article 1231-1 du code civil et prétendent que la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée en cas de livraison du bien dans un délai ne respectant pas celui contractuellement prévu et manifestement déraisonnable, ajoutant que le délai de livraison est une composante essentielle du contrat. Ils indiquent que le vendeur a tardé à répondre à leurs demandes d’information quant à l’avancée du chantier et qu’ils n’ont pas été avisés en temps et en heure des difficultés prétendument rencontrées, ajoutant qu’aucune attestation du maître d''uvre ne leur a alors été transmise contrairement aux dispositions contractuelles, cette transmission n’ayant eu lieu que le 22 septembre 2022. Ils soutiennent en outre que cette attestation est manifestement de complaisance et ne permet pas de s’assurer de la réalité des causes de retard invoquées.

S’agissant du préjudice invoqué, ils indiquent ne pas avoir pu disposer de leurs appartements dans les délais convenus, faisant état d’un retard de 638 jours pour le lot n°12 et de 272 jours pour le lot n°11, et avoir subi l’opacité du promoteur. Ils arguent des éléments probatoires versés quant au coût de la location saisonnière des appartements pour déterminer le montant des dommages et intérêts sollicités.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en date du 4 juillet 2023 ;

— Débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— Ramener à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée par M. et Mme [U].

En tout état de cause,

— Condamner M. et Mme [U] à payer à la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

Elle soutient que le retard de livraison est justifié dans les conditions contractuellement prévues, notamment du fait des intempéries, de l’impact de la crise sanitaire, de la défaillance de plusieurs entreprises en charge des travaux de construction ' notamment les sociétés Nord construction nouvelle et Homega – ayant abouti à la résiliation des marchés et la nécessité de négocier de nouveaux contrats avec d’autres prestataires, la survenance d’actes de malveillance sur le chantier consistant en des dégradations volontaires des ouvrages et des vols de matériaux, ainsi que la découverte de vestige du Mur de l’Atlantique ayant conduit à l’intervention de l’architecte des bâtiments de France et la nécessité de réaliser des travaux complémentaires de destruction par une entreprise spécialisée. Elle renvoie à l’attestation dressée par le maître d''uvre, établissant un retard du chantier pour 417 jours minimum, et à la clause de doublement des causes légitimes de retard figurant au contrat, de sorte qu’aucun retard fautif ne peut lui être imputé.

S’agissant de l’obligation d’information lui incombant, elle indique que les courriers versés par les appelants eux-mêmes déterminent que cette obligation a été régulièrement remplie, et notamment les courriers des 16 janvier 2019 et 29 juin 2020 faisant état du retard du chantier et de ses causes.

Sur le montant des demandes, à titre subsidiaire, la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF conteste les estimations locatives produites en indiquant qu’elles ont été réalisées avant la livraison des appartements et donc sans les visiter et qu’elles visent uniquement la haute saison touristique. Elle ajoute que M. et Mme [U] n’ont en réalité jamais louer leur bien mais l’occupent personnellement, de sorte qu’ils ne démontrent pas une perte de chance de louer les biens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1601-1 du même code énonce que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un certain délai déterminé par le contrat.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les actes authentiques de vente régularisés les 29 septembre 2017 et 5 juillet 2018, qui seuls engagent le vendeur quant au délai de livraison, mentionnent au titre du délai de livraison, que le vendeur s’engage à livrer les biens au plus tard au cours du deuxième trimestre 2019 pour le lot 12 et du deuxième trimestre 2020 pour le lot 11, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

S’ensuit dans les deux actes authentiques une clause intitulée « causes légitimes de suspension du délai de livraison » ainsi rédigée :

« Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants :

— intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises ('),

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise ('),

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique (')) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

(')

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre ».

Il est constant que la livraison des lots 11 et 12 est intervenue le 29 mars 2021, étant observé qu’il est justifié de ce que les parties ont convenu de la réunion des deux lots selon acte de demande de travaux modificatifs datée du 23 mars 2018 (pièce n°5 des appelants), de sorte qu’une unique livraison s’imposait nécessairement et qu’ils ont ainsi nécessairement accepté que la livraison intervienne au cours du deuxième trimestre 2020, délai contractuellement prévu pour le lot 11.

Il est ainsi établi que la livraison est intervenue avec retard, ce point n’étant pas contesté par la SCCV [Localité 8] le [Localité 11] LHDF qui invoque cependant l’existence de causes légitimes de retard contractuellement prévues ainsi que la clause de doublement.

La validité de ces clauses n’est pas contestée par les appelants.

Il ressort ainsi des dispositions contractuelles qu’en cas de retard de livraison, les parties ont convenu que les causes de retard résulteraient d’une lettre du maître d''uvre adressée par le vendeur à l’acquéreur.

Est ainsi produite l’attestation du maître d''uvre datée du 22 septembre 2022 (pièce n°3 de l’intimée), qui mentionne :

« Je soussigné, Monsieur [W] [V], maître d''uvre de l’opération de construction de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 7] et comprenant 10 logements atteste que :

— à la suite de la découverte du mur de l’atlantique lors du terrassement, le chantier de l’opération a été affecté de 45 jours pour la découpe, l’évacuation de ce mur enterré et la reprise des travaux de fondation.

— la société NCN a été placée en liquidation judiciaire le 05/06/2020, la société NOVEBAT a été désignée le 17/07/2020 pour reprendre les lots de la société NCN. Cette liquidation et désignation ont affecté le chantier de l’opération de 29 jours ;

La reprise des études, des approvisionnements et des travaux par la société NOVEBAT a affecté le chantier de l’opération ;

— pour la période du 01/04/2018 au 04/06/2020 : 204 jours d’intempéries ont été décomptés et ont affecté le chantier de l’opération (dont rafales vent : 111 jours ; fortes pluies : 56 jours ; gelées 44 jours ')

— pour la période du 05/06/2020 au 02/04/2021 : 79 jours d’intempéries ont été décomptés et ont affecté le chantier de l’opération (dont rafales vent : 37 jours ; fortes pluies : 22 jours ; gelées 26 jours ') ;

— l’épidémie de COVID-19 a fortement impacté le bon déroulement du chantier et ce pour une durée de 60 jours estimée

— au total, le chantier a donc accusé un retard de 417 jours minimum durant la période du 01/04/2018 au 29/03/2021 pour les raisons évoquées ci-dessus ».

Si M. et Mme [U] contestent la force probante de cette attestation, il résulte bien du contrat liant les parties qu’elles ont convenu de s’en remettre à une telle attestation s’agissant des causes légitimes de retard, étant observé que la validité d’une telle clause est régulièrement réaffirmée par la Cour de cassation (3e Civ., 30 avril 2025, pourvoi n° 23-21.499).

En outre, s’agissant d’apprécier la légitimité du retard de livraison, le délai de production de ce document est indifférent, ce moyen relevant de l’appréciation du respect de l’obligation d’information à la charge du vendeur.

L’attestation du maître d''uvre doit être suffisamment précise pour permettre aux parties, le cas échéant, d’en contester la teneur.

Les causes de retard sont conformes à celles prévues dans les actes authentiques de vente, à l’exception des mesures liées à la crise sanitaire du covid-19 dont il est établi qu’elle constitue un cas de force majeure dès lors qu’elles ont interdit ou contraint les déplacements et donné lieu à l’application de normes sanitaires spécifiques y compris dans le cadre des entreprises de construction, plusieurs ordonnances ayant été prises par le pouvoir réglementaire au cours de cette période pour aménager les délais d’exécution.

La SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF produit en outre une attestation de la société Agate Météo pour la période du 1er avril é019 au 26 janvier 2021 et la ville du [Localité 11], déterminant l’existence de périodes d’intempéries retardant légitimement l’avancée du chantier.

Elle justifie également du placement en liquidation judiciaire le 2 juin 2020 de la société Nord constructions nouvelles à laquelle était confié le lot « gros 'uvre » en ce qu’elle a, par courrier du 5 juin 2020, adressé une mise en demeure au mandataire judiciaire de prendre position sur la continuation des contrats.

Ces causes sont bien à l’origine du retard puisqu’elles ont entraîné soit un arrêt du chantier soit une nécessaire réorganisation de celui-ci, et le nombre de jours figurant dans l’attestation du maître d''uvre est en cohérence avec les éléments relevés.

Ces éléments déterminent que la SCCV [Localité 8] le [Localité 11] LHDF justifie du retard de livraison de 417 jours, soit un retard justifié de 834 jours compte tenu de l’application de la clause contractuelle de doublement, ce qui exclut tout retard fautif imputable au vendeur qui a procédé à la livraison du bien avec un retard de 272 jours.

M. et Mme [U] invoquent également un défaut d’information imputable au vendeur.

Les contrats liant les parties ne prévoient pas de modalités particulières à la charge du vendeur pour l’exécution de cette obligation, laquelle peut donc être remplie par tous moyens. Toutefois, cette obligation d’information ne peut être vidée de son sens en n’étant encadrée par aucun délai, puisqu’elle a pour objet de permettre à l’acquéreur d’avoir une visibilité sur l’état d’avancement du projet déterminant également ses engagements financiers, de sorte qu’il appartenait à la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF d’informer M. et Mme [U] dans un délai raisonnable et, notamment, de leur adresser le certificat du maître d''uvre dans un délai utile lui permettant d’apprécier la légitimité des causes de retard invoquées.

Or, il est établi que l’attestation du maître d''uvre datée du 22 septembre 2022 a été émise plus d’un an après la livraison intervenue le 29 mars 2021 et alors que la procédure était pendante devant le premier juge.

Il ne peut donc être considéré qu’elle a été transmise dans un délai utile, étant observé que dès le 25 janvier 2021, M. et Mme [U] se sont enquis par courrier recommandé du retard de livraison et ont sollicité une nouvelle estimation de fin de chantier.

Il appartenait bien à la SCCV [Localité 8] le [Localité 11] LHDF de justifier des retards de livraison par la production d’une attestation du maître d''uvre, comme le mentionnaient les contrats liant les parties, de sorte que celle-ci ne peut tout à la fois exciper cette attestation comme justifiant les retards et prétendre avoir régulièrement informé, elle-même, l’acquéreur des causes de retard, ce qui n’est pas une information conforme aux dispositions contractuelles.

Un défaut d’information est donc imputable à la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF, ouvrant droit à réparation au profit de M. et Mme [U] à condition que ceux-ci justifient d’un préjudice en lien direct avec cette inexécution contractuelle.

A ce titre, M. et Mme [U] invoquent d’abord un préjudice de jouissance en indiquant ne pas avoir pu disposer des logements durant toute la période de retard imputable au vendeur et arguent de la valeur locative des appartements.

Toutefois, aucun lien de causalité certain et direct entre un tel préjudice de jouissance et la faute du vendeur résultant de l’absence de respect de son obligation d’information n’est établi, de sorte que la demande au titre du préjudice de jouissance ne peut prospérer, étant rappelé qu’il a été retenu qu’aucun retard fautif ne pouvant être imputable à l’intimée.

S’agissant du préjudice moral invoqué par M. et Mme [U], ceux-ci arguent de l’opacité de la SCCV [Localité 8] le [Localité 11] LHDF, ce qui constitue non pas le préjudice qu’ils auraient subi mais la faute du vendeur.

Dans ces conditions, ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral et seront déboutés de leur demande indemnitaire, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris doit également être confirmé de ce chef.

M. et Mme [U] seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et à payer à la SCCV [Localité 8] le [Localité 11] LHDF la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

La demande formée par M. et Mme [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 4 juillet 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [U] et Mme [I] [J] épouse [U] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne M. [H] [U] et Mme [I] [J] épouse [U] à payer à la SCCV [Localité 8] [Localité 7] LHDF la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

Déboute M. [H] [U] et Mme [I] [J] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille