Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 3 juillet 2025, n° 24/01774

CA Douai
Infirmation partielle 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a estimé que la situation financière de Monsieur [X] justifiait l'octroi de délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Demande d'échelonnement
La cour a accordé un échelonnement du paiement sur deux ans, tenant compte des efforts de paiement de Monsieur [X].
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la clause résolutoire était acquise, mais a infirmé la décision de résiliation du bail en raison de l'octroi de délais de paiement.
Rejeté
Demande d'expulsion
La cour a rejeté cette demande en raison de l'octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 3 juil. 2025, n° 24/01774
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/01774
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Théodora BUCURRoger LEMONNIERSebastien PETIT
Parties :	SAS Action Logement Services, ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/07/2025

****

N° de MINUTE : 25/555

N° RG 24/01774 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPSA

Jugement (N° ) rendu le 11 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

APPELANT

Monsieur [D] [X]

né le 26 Août 2000 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Sebastien Petit, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/003063 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

SAS Action Logement Services prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Roger Lemonnier, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025

****

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2021, prenant effet au 1er septembre 2021, la SCI 2 JF [Localité 9] a donné à bail à M. [D] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 10] (59155), moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte séparé du 28 août 2021, la société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte du 10 mars 2022, la société Action Logement Services a fait signifier à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2022 pour un montant de 940 euros.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 14 mars 2022.

Par acte signifié le 17 novembre 2022, la société Action Logement Services a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de voir :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

ordonner l’expulsion de M. [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner M. [X] à lui payer la somme de 1 486,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2022 sur la somme de 940 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

condamner M. [X] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

condamner M. [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

condamner M. [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 18 novembre 2022.

Suivant jugement en date du 11 mars 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré la société Action Logement Services recevable en son action ;

Constaté la résiliation du bail du 3 septembre 2021 avec effet au 1er septembre 2021 conclu entre la société 2 JF [Localité 9] et M. [X] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], à compter du 10 mai 2022 ;

Dit qu’à défaut pour M. [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamné M. [X] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 761,65 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 940 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Ordonné le report du paiement de cette dette à 24 mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelé à M. [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande ;

Dit qu’une copie de la décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejeté les autres demandes, en ce compris celles présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [X] aux entiers dépens ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Déclaré la société Action Logement Services recevable en son action ;

Ordonné le report du paiement de cette dette à 24 mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La société Action Logement Services a constitué avocat le 20 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, M. [X] demande à la cour de :

Déclarer l’appel interjeté par M. [X] recevable et bien fondé ;

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille en date du 11 mars 2024 en ce qu’il a :

'constaté la résiliation du bail du 3 septembre 2021 avec effet au 1er septembre 2021 conclu entre la société 2 JF [Localité 9] et M. [X] ;

'dit qu’à défaut pour M. [X] de libérer les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

'condamné M. [X] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau de ces chefs, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre la société 2 JF [Localité 9] et M. [X] en date du 3 septembre 2021 avec effet au 1er septembre 2021 ;

En tout état de cause,

Débouter la société Action Logement Services de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

'ordonné le report du paiement de la somme de 3 761,65 euros due par M. [X] à 24 mois suivant la signification du jugement entrepris ;

'rejeté les autres demandes de la société Action Logement Services ;

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la société Action Logement Services demande à la cour de :

La recevoir en son action ;

L’en déclarer bien fondée ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 11 mars 2024, notamment en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 761,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2022 sur la somme de 940,00 euros, et pour le surplus à compter de la date de délivrance de l’assignation,

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

Condamner M. [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

Condamner M. [X] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

Débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le premier président de la cour d’appel de Douai a suspendu les effets de l’exécution provisoire du jugement.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a :

Déclaré la société Action Logement Services recevable en son action ;

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [X] ne justifiant pas s’être acquitté des causes du commandement de payer en date du 10 mars 2022 dans les deux mois suivant la délivrance de celui-ci, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 10 mai 2022.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spécialement motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital.

La décision de report ou d’échelonnement prise par le juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2015.

En l’espèce, M. [X] sollicite dans le corps de ses écritures l’octroi de larges délais de paiement en se fondant sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil précité.

La société Action Logement Services fait valoir qu’elle s’en rapporte à justice sur cette demande.

Devant la cour, M. [X] justifie avoir repris le paiement de son loyer courant de janvier 2024 à avril 2024 et percevoir des revenus proches du SMIC dans le cadre de son contrat d’apprentissage en cours.

La société Action Logement Services avance dans ses dernières écritures du 24 juillet 2024 que la dette locative a été réduite à la somme de 2 861,65 euros à cette date.

Dans ces conditions, au regard des efforts de paiements du locataire depuis le jugement entrepris, il y a lieu d’octroyer des délais sur une durée de deux années, en lieu et place d’un report de dette.

La situation financière de M. [X] justifie de fixer les mensualités à hauteur de 50 euros, étant rappelé que le loyer charges comprises continue à être dû en sus de cette mensualité, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessant d’être dues pendant ces délais accordés.

Il convient en outre de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de M. [X].

A défaut d’un seul versement à son échéance, ou d’un seul loyer à son échéance, la dette deviendra immédiatement exigible en son intégralité et le bail sera résilié de plein droit ; M. [X] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi et devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à délaisser le logement et à défaut il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

Déclaré la société Action Logement Services recevable en son action ;

Rejeté les autres demandes, en ce compris celles présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [X] aux entiers dépens ;

Infirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mai 2022 ;

Accorde à M. [X] un échelonnement du paiement du reliquat de la dette locative de 3 761,65 euros, échéance de décembre 2023 incluse, sur deux années, à raison de 50 euros par mois sur 23 mois et le solde le 24ème mois ;

Dit que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cesseront d’être dues pendant ce délai de deux ans ;

Dit que les paiements s’imputeront sur le capital de la créance ;

Dit que, durant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, ou d’un seul loyer à son échéance, la dette deviendra immédiatement exigible en son intégralité et le bail sera résilié de plein droit, M. [X] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi et devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à délaisser le logement, qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n’y a voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN