République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 10/07/2025

N° de MINUTE : 25/580

N° RG 23/04948 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VF3D

Jugement rendu le 13 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

APPELANT

Monsieur [M] [U]

né le 26 Septembre 1981 à [Localité 9] – de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Marine Boen, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-23-001397 du 10/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

Madame [K] [T]

née le 01 Février 1988 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Faten Chafi – Shalak, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/003849 du 24/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DÉBATS à l’audience publique du 18 mars 2025 tenue par Yves Benhamou magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Yves Benhamou, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 après prorogation du délibéré en date du 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Yves Benhamou, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 janvier 2025

— FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, Monsieur [M] [U] a donné en location à Mme [K] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] [Localité 10] (Nord) moyennant un loyer mensuel de 430 euros et une provision pour charges de 20 euros.

Par acte d’huissier en date du l l juillet 2022 Mme [K] [T] a fait assigner en justice M. [M] [U] étant précisé que dans cet acte introductif d’instance la locataire sollicitait la résolution judiciaire du contrat de bail à compter du 1er janvier 2022 et la condamnation de Monsieur [M] [U] au paiement des sommes suivantes :

' 8000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

' 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

Mme [K] [T] demandait en outre la compensation des sommes dues entre les parties. le cas échéant.

Par acte d’huissier subséquent en date du 1er février 2023 M. [M] [U] a fait assigner en justice Mme [K] [T] afin de voir:

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée dans l’acte de bail [suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux],

Et subsidiairement, la résiliation du bail pour défaut d’assurance et non paiement des loyers, l’expulsion immédiate de Mme [K] [T] avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

' 20 143, 57 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges,

' l’actualisation des sommes dues au jour de l’audience,

' une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assortie des augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

' 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' 1500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le bailleur sollicitait également que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Par jugement contradictoire en date du 13 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing ( tribunal judiciaire de Lille), a :

— prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 11 23-144 et 11 22-475 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le numéro unique 11 22-475,

— constaté que le contrat de bail est résilié en vertu du congé donné par Mme [K] [T] à compter du 29 août 2022,

— condamné Mme [K] [T] à payer à M. [M] [U] la somme de 7310 euros au titre des loyers arrêtés à la date du 29 août 2022,

— débouté Mme [K] [T] de sa demande de réfaction de loyer,

— débouté Mme [K] [T] du surplus de ses demandes,

— condamné M. [M] [U] à payer à Mme [K] [T] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— débouté M. [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté M. [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour pour préjudice moral,

— débouté M. [M] [U] du surplus de ses demandes,

— dit que les sommes dues réciproquement entre les parties se compenseront entre elles,

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 8 novembre 2023, M. [M] [U] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

' constaté que le bail est résilié en vertu du congé donné par Mme [K] [T] à compter du 29 août 2022,

' condamné Mme [K] [T] à payer à M. [M] [U] la somme de 7.310 euros au titre des loyers arrêtés à la date du 29 août 2022,

' condamné M. [M] [U] à payer à Madame [K] [T] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, ' débouté Monsieur [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' débouté Monsieur [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' débouté M. [M] [U] du surplus de ses demandes,

' dit que les sommes dues réciproquement entre les parties se compenseront entre elles,

' dit que chacune des parties conservera la charge des dépens et des frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de M. [M] [U] en date du 26 juin 2024, et tendant à voir :

— Confirmer le Jugement rendu le 13 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Tourcoing en ce qu’il a prononcé la jonction des deux procédures et débouté Madame [K] [T] de sa demande de réfaction des loyers,

— Infirmer le Jugement en toutes ses autres dispositions et, statuant à nouveau,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [U] et Madame [K] [T] concernant le logement sis [Adresse 2] à [Adresse 11], à compter du 11 janvier 2023,

— Subsidiairement, ordonner la résolution judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [K] [T] à libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations de locataire,

— Ordonner, à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux, l’expulsion de Madame [K] [T] et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [K] [T] à payer à Monsieur [M] [U] la somme de 20 143.57 euros au titre des loyers dus jusqu’au 11 janvier 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner Madame [K] [T] à payer à Monsieur [M] [U] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, à compter du 11 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Madame [K] [T] à produire les attestations d’assurance pour les années 2021, 2022 et 2023, dans le délai de 2 mois suivant la notification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— Condamner Madame [K] [T] à payer à Monsieur [M] [U] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

— Débouter Madame [K] [T] de l’intégralité de ses demandes et notamment de la demande qu’elle formulait au titre du trouble de jouissance,

— Débouter Madame [K] [T] des demandes qu’elle formule à titre d’appel incident,

— Condamner Madame [K] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— Condamner Madame [K] [T] au règlement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700-2 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Marine BOEN, Avocat.

Vu les dernières conclusions de Mme [K] [T] en date du 27 mars 2024, et tendant à voir :

— Infirmer le jugement du 13 juillet 2023,

Statuant à nouveau,

— Ordonner la résolution judiciaire du contrat de bail du 1er octobre 2016 à compter du 1er janvier 2022 pour inexécution des obligations du bailleur à faire jouir paisiblement des lieux loués ;

— Condamner Monsieur [U] à verser à Madame [T] la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

— Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre le cas échéant ;

— Débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Constater la prescription pour les loyers réclamés du 1er septembre 2019 au 1er février 2020 ;

— Dire que la demande de paiement des loyers du 1 er février 2020 au 31 octobre 2020 est sans objet pour avoir été réglée au Centre des finances publiques de [Localité 10] par Madame [T] en sa qualité de tiers détenteur ;

— Débouter Monsieur [U] de sa demande de paiement des loyers pour la période courant à compter du 1er novembre 2020 pour exception d’inexécution;

— Le débouter à titre subsidiaire de sa demande de paiement au titre des charges locatives, lesquelles sont sans objet et décompter la somme de 20 euros par mois de ses demandes au titre des loyers et charges en l’absence de régularisation annuelle ;

— Condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025.

— MOTIFS DE LA COUR:

— Sur la jonction des procédures:

La jonction des procédures suscitant l’assentiment consensuel des parties et satisfaisant aux exigences d’une bonne justice, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 11 23-144 et 11 22-475 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le numéro unique 11 22-475.

— Sur la détermination de la fin du bail et la constatation de la résiliation du bail :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en substance:

'Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ; […]

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.'

Par des motifs pertinents que la cour adopte c’est à bon droit que le premier juge a estimé que l’agglomération de [Localité 8] dans laquelle est située le logement litigieux se trouvant en zone urbaine tendue ( en vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 20 l3 ), le délai de préavis applicable était d’un mois. De plus le premier juge opérant une exacte appréciation des faits de l’espèce a relevé que Mme [K] [T] a adressé par lettre recommandée du 27 juillet 2011 un congé à son bailleur pour le 29 août 2022, invoquant le délai réduit du préavis compte tenu de la zone dans laquelle se trouve le logement. Le premier juge fort logiquement a considéré que le délai de préavis applicable étant en l’espèce d’un mois, la date d’effet du congé était donc au 29 août 2022.

Il ne souffre dès lors aucune discussion que le bail litigieux a bien pris fin le 29 août 2022. Ainsi le premier juge a considéré à juste titre que le contrat de bail est résilié en vertu du congé donné par Mme [K] [T] à compter du 29 août 2022. De plus à bon droit le premier juge a estimé qu’à partir de cette date aucun loyer ne pouvait être réclamé à Mme [K] [T].

Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté que le contrat de bail est résilié en vertu du congé donné par Mme [K] [T] à compter du 29 août 2022 et en ce qu’il a débouté M. [M] [U] de sa demande concernant les loyers impayés à compter de cette date.

— Sur les autres points du jugement querellé déférés à la cour dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel :

Au regard des justificatifs produits par les parties devant la cour et des éléments objectifs de la procédure, c’est par des motifs pertinents et soucieux d’une application équilibrée de la règle de droit aux parties en cause, et que la cour adopte que le premier juge dans la décision entreprise, a, à juste titre:

' condamné Mme [K] [T] à payer à M. [M] [U] la somme de 7310 euros au titre des loyers arrêtés à la date du 29 août 2022,

' débouté Mme [K] [T] de sa demande de réfaction de loyer,

' débouté Mme [K] [T] de ses autres demandes,

' condamné M. [M] [U] à payer à Mme [K] [T] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

' débouté M. [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' débouté M. [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour pour préjudice moral,

' débouté M. [M] [U] du surplus de ses demandes,

' dit que les sommes dues réciproquement entre les parties se compenseront entre elles,

' dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

' rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points.

— Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel:

L’équité et des considérations d’humanité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

— Sur le surplus des demandes:

Au regard des considérations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

— Sur les dépens d’appel:

Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune de celles-ci la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Yves BENHAMOU