[O] [K]

[R] [C]

C/

[B] [N]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

N° RG 22/01395 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GB42

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 octobre 2022,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont – RG : 11-22-198

APPELANTS :

Monsieur [O] [S] [K]

né le 16 Novembre 1984 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 202//002614 du 29/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Madame [R] [J] [Z] [C]

née le 24 Avril 1987 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/002615 du 29/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentée par M^e Marie CHAGUE-GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

INTIMÉ :

Monsieur [B] [N]

né le 22 Avril 1969 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Charles-Eloi MERGER, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 1er février 2018, prenant effet à la même date, M. [B] [N] a donné à bail à M. [O] [K] et Mme [R] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 800 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi entre les parties le 1er février 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 26 janvier 2022 pour une somme en principal de 1 881 euros.

Les preneurs ayant quitté le bien donné à bail, la SELARL Vannier-Fray a dressé un procès-verbal de reprise des lieux par acte du 18 février 2022.

Par acte du 24 février 2022, la SELARL Vannier-Fray a, d’une part, signifié le procès-verbal de reprise et, d’autre part, convoqué M. [K] et Mme [C] à l’établissement de l’état des lieux de sortie prévu le 8 mars 2022.

Par acte du 8 mars 2022, signifié à M. [K] et Mme [C], la SELARL Vannier-Fray a dressé un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie.

C’est dans ce contexte que suivant acte du 8 juin 2022, M. [N] a fait attraire M. [K] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chaumont pour l’audience du 9 septembre 2022 aux fins d’obtenir essentiellement leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 368 euros au titre des loyers impayés et la somme de 37 058,47 euros au titre des réparations locatives.

M. [K] et Mme [C] n’ont pas comparu.

Par jugement du 14 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Chaumont a :

condamné solidairement M. [K] et Mme [C] à payer à M. [N] la somme de 2 368 euros au titre de loyers et la somme de 36 076,17 euros au titre des réparations locatives ,

condamné in solidum M. [K] et Mme [C] à payer à M. [N] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ,

condamné in solidum M. [K] et Mme [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2022 ,

débouté M. [N] du surplus de ses demandes ,

rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 8 novembre 2022, M. [K] et Mme [C] ont relevé appel de ce jugement dont ils contestent expressément toutes les dispositions.

' Selon conclusions notifiées le 26 juillet 2023, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de :

débouter M. [N] de son appel incident et de ses demandes,

à tout le moins dire que le montant des condamnations ne saurait excéder la somme de 1 877 euros à titre d’arriéré de loyers,

leur accorder le bénéfice de délais de paiement pour apurer la somme au paiement de laquelle ils seraient condamnés sur une durée de 24 mois ,

dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamner l’intimé aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d’appel.

' Selon conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées le 5 mai 2023, M. [N] demande à la cour au visa des articles 1103 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987, et des articles 1730 et 1732 du code civil, de :

confirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement M. [K] et Mme [C] à lui payer la somme de :

* 2 368 euros au titre des loyers impayés,

* 36 076,17 euros au titre des réparations locatives,

* 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

* aux dépens comprenant le commandement de payer du 26 janvier 2022,

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de ses demandes :

— de 'condamnation de l’arriéré de loyer', outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022, date de l’assignation,

— au titre du remplacement du chauffe-eau à hauteur de 982,30 euros,

— de condamnation au paiement de l’intégralité des dépens en ce compris le procès-verbal d’état des lieux de sortie,

statuant à nouveau,

condamner solidairement M. [K] et Mme [C] à lui payer l’arriéré de loyer d’un montant de 2 368 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022 ,

condamner solidairement M. [K] et Mme [C] à lui payer la somme de 982,30 euros TTC au titre des réparations locatives relativement au remplacement du chauffe-eau, soit la somme de 37 058,47 euros au titre du coût des réparations locatives ,

condamner solidairement M. [K] et Mme [C] à lui payer les entiers dépens en ce compris le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par la SELARL Vannier-Fray ,

en tout état de cause, y ajoutant,

condamner in solidum M. [K] et Mme [C] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en cause d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 janvier 2025.

SUR CE LA COUR,

1/ Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il est constant que les anciens locataires étaient à jour de leurs loyers jusqu’à octobre 2021, non inclus.

Ils expliquent qu’ils ont restitué les clés au bailleur qui avait été avisé de leur départ de sorte que tout au plus, les loyers ne peuvent pas être dus au-delà du 18 février 2022, se reconnaissant ainsi débiteurs de la somme de 1 877 euros, déduisant de la somme réclamée une somme de 285 euros pour la période du 19 au 28 février 2022 et une somme de 206 euros pour la période du 1er au 8 mars 2022.

Pour maintenir sa demande à hauteur de 2 368 euros pour la période du 1er octobre 2021 au 8 mars 2022, M. [N] soutient que seule une partie des clés aurait été restituée le 18 février 2022.

Toutefois, M. [N] ayant repris possession des lieux le 18 février 2022, selon le procès-verbal établi à cette date, il ne peut réclamer que les loyers échus à cette date.

En conséquence, le jugement déféré est infirmé sur ce point et M. [K] et Mme [C] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 877 euros au titre de l’arriéré de loyers, outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022, date de l’assignation.

2/ Sur les demandes au titre des réparations locatives

Pour s’opposer au montant réclamé de ce chef par M. [N], les appelants soutiennent que ses demandes ne sauraient prospérer au motif que celui-ci ne fournit que des devis et non des factures et que ces derniers ne portent que sur des prestations excédant la simple remise en état ou nettoyage du logement.

Contrairement à ce que soutiennent M. [K] et Mme [C], pour justifier du montant réclamé au titre de réparations locatives, le bailleur n’est nullement tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.'

Au terme de l’article 7 de la même loi, le locataire est tenu:

(…)

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

(…)

En l’espèce, si l’état des lieux établi lors de l’entrée dans le logement par les appelants n’est pas aussi détaillé que celui établi après le départ des locataires, il permet de vérifier sans doute possible que la maison a été louée en bon état d’entretien, l’ensemble des croix figurant dans la case B pour 'bon état’ et ce quelque soit la pièce.

En revanche, le procès verbal de constat établi après le départ des locataires, en leur absence malgré convocation, décrit une maison laissée dans un état de saleté et de crasse très important affectant l’ensemble des éléments de sol, murs, menuiseries, équipements…

Des dégradations sont également constatées :

— la partie basse de la porte d’entrée de la cuisine est arrachée et jeu dans la clenche,

— les portes du meuble sous évier sont fortement ébréchées et les tablettes sont gondolées,

— la tablette du comptoir est fortement ébréchée,

— il n’y a plus de poignée à la porte des toilettes,

— absence de bonde dans le lave mains,

— le tuyau d’arrivée d’eau des WC est descellé,

— le système de fermeture de la porte de la salle de bains est cassé,

— la radiateur sèche-serviettes de la salle de bains est écaillé et rayé,

— manquent les bondes des deux vasques,

— manquent la bonde et la douchette de la douche,

— absence de la télécommande du volet roulant baie vitrée côté route départementale,

— la tablette du mur est ébréchée (escalier menant au sous-sol),

— trois gros trous dans le mur,

— porte d’accès au sous sol présente une latte enfoncée,

— le parquet des chambres est taché,

— le mur du palier présente un gros impact,

— manque un carreau de verre au niveau du garde corps sur palier.

Il est, par ailleurs, établi que le jardin n’est pas entretenu, que côté route départementale, le sol est jonché de sacs poubelles, détritus et déchets divers.

Les photographies illustrant le procés verbal de constat permettent également de constater que l’escalier en bois est abîmé (rayures notamment) et l’entreprise intervenue atteste que l’état de l’escalier justifie un remplacement complet plutôt qu’une réfection qui serait plus onéreuse.

Si les appelants objectent que la superficie prise en compte pour la reprise des peintures des murs et plafonds excède la superficie de l’appartement, ils oublient que la surface habitable correspond à la superficie des planchers des pièces habitables et que la reprise des murs et plafonds implique de multiplier les surfaces concernées.

Ils ne justifient pas, par ailleurs, du dysfonctionnement des volets roulants lors de l’entrée dans les lieux ni que les dalles de la terrasse qui ont été retirées l’étaient déjà à leur arrivée.

En revanche et tel que l’a indiqué le premier juge, il n’est nullement étabi que la chaudière ne fonctionnnait pas au moment où les locataires ont quitté les lieux, aucune constatation n’ayant été faite par le commissaire de justice à ce sujet.

En conséquence, eu égard à l’état de dégradation important de l’appartement à la sortie des appelants, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 36 076,17 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du coût du remplacement de la chaudière.

Alors que l’intimé ne démontre pas que M. [K] et Mme [C] se seraient opposés à l’établissement d’un état des lieux amiable contradictoire, il doit garder à sa charge le coût du procès verbal établi par un commissaire de justice de sorte que le jugement déféré est encore confirmé sur ce point.

3/ Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Les appelants invoquent la charge de quatre enfants et leurs revenus tirés des seules prestations sociales, chacun percevant une allocation adulte handicapé et M. [K] percevant en outre la majoration pour la vie autonome.

Leur dette globale est de l’ordre de 38 000 euros. Pour s’en acquitter sur une durée de 2 ans, ils devraient affecter plus de 1 500 euros par mois au paiement de cette dette, ce que leur situation ne leur permet manifestement pas.

En conséquence, la cour les déboute de leur demande, étant observé que depuis octobre 2021, date du premier loyer impayé, ils ont déjà bénéficié de larges délais.

4/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [K] et Mme [C], succombants, sont condamnés solidairement aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne M. [O] [K] et Mme [R] [C] à payer à M. [B] [N] la somme de 2 368 euros au titre de l’arriéré de loyers,

Statuant à nouveau du chef réformé,

Condamne solidairement M. [O] [K] et Mme [R] [C] à payer à M. [B] [N] la somme de 1 877 euros au titre de l’arriéré de loyers, outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2022.

Y ajoutant,

Déboute M. [O] [K] et Mme [R] [C] de leur demande de délais de paiement,

Condamne solidairement M. [O] [K] et Mme [R] [C] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le greffier Le président