République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE : 25/593

N° RG 23/04500 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VEIE

Jugement (N° 22/08590) rendu le 04 Septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [V] [O] épouse [C]

née le 29 Juin 1989 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandrine Cazier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003014 du 03/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉ

Monsieur [P] [J]

né le 03 Septembre 1963 à [Localité 10] (Turquie)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Thomas Minne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 juillet 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 16 juin 2018, M. [P] [J] a donné à bail à Mme [V] [O] épouse [C] un local à usage d’habitation situé au deuxième étage du [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Par lettre recommandée du 29 juillet 2020 réceptionnée le 30 juillet 2020, M. [J] a mis en demeure Mme [O] de lui payer la somme de 3 226,28 euros au titre des loyers impayés sous huitaine.

Par acte d’huissier du 7 septembre 2020, M. [J] a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de

3 753,25 euros dont 3 226,28 euros en principal.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Nord le 10 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 22 juillet 2022, M. [J] a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme de 1 602,37 euros dont 1 479,32 en principal au titre des loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d’assurance.

Le même jour, ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Nord.

Par acte signifié le 9 décembre 2022, M. [J] a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat ou à défaut le prononcé de la résiliation du bail ;

son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

l’autorisation si besoin à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice et s’il l’estime utile d’un technicien ;

le transport et la séquestration des effets mobiliers qui garnissent les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

la condamnation de Mme [O] au paiement :

'par provision, d’une somme de 740 euros à compter du 22 septembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre les intérêts au taux légal ;

'd’une somme de 3 880,02 euros, sauf à parfaire, au titre d’un arriéré de loyers ;

'd’une somme de 703,20 euros, sauf à parfaire, au titre d’un arriéré de charges ;

'd’une somme de 6 501 euros, sauf à parfaire, au titre des dégradations locatives et absence d’entretien du logement ;

'le tout avec intérêts au taux légal et anatocisme ;

'd’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par huissier.

Suivant jugement en date du 4 septembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation du bail signé le 16 juin 2018 entre M. [J] et Mme [O] et portant sur un appartement situé au deuxième étage du [Adresse 2] à [Localité 9], à compter du 23 août 2022 ;

Dit qu’à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux loués et restitué les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, M. [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné Mme [O] à payer à M. [P] [J] la somme de 3 503,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus en juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Fixé à 789,22 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

Condamné Mme [O] à payer mensuellement cette somme à M. [J] à compter du mois d’août 2022 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamné Mme [O] à payer à M. [J] la somme de 1 343,46 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour les années 2021 et 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022 sur la somme de 703,20 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Condamné Mme [O] à payer à M. [J] la somme de 132 euros au titre de l’entretien du cumulus électrique pour l’année 2022 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Dit que Mme [O] pourra s’acquitter de la somme totale de 4 978,64 euros ainsi due en 24 mensualités de 200 euros, la 24ème mensualité devant toutefois être ajustée afin de permettre de régler le solde, les intérêts et les frais ;

Rappelé que les mensualités sont payables le 10 du mois et la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit que faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Rappelé à Mme [O] qu’elle peut saisir la commission de médiation,

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejeté les autres demandes ;

Condamné Mme [O] aux dépens effectivement exposés par M. [J], en ce compris les coûts du commandement de payer et de justifier d’une assurance locative du 22 juillet 2022 ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 octobre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [O] à payer à M. [J] la somme de 132 euros au titre de l’entretien du cumulus électrique pour l’année 2022.

M. [J] a constitué avocat le 21 décembre 2023.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Douai a rejeté la demande de M. [J] tendant au prononcé de la caducité de l’appel de Mme [O], l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure et l’a condamné aux dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, Mme [O] demande à la cour de :

Infirmer la décision rendue par le juge judiciaire de [Localité 8] en date du 4 septembre 2023 sauf en ce qu’il a condamné Mme [O] à payer à M. [J] la somme de 132 euros au titre de l’entretien du cumulus électrique pour l’année 2022 ;

En conséquence :

Débouter M. [J] de ses demandes, fins et prétentions ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Permettre à Mme [O] de se maintenir dans les lieux moyennant le versement du loyer ;

Accorder à Mme [O] des délais de paiements pendant une durée de 36 mois ;

Dépens comme de droit.

M. [J] n’a pas répondu à ces conclusions dans le délai imparti.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

A titre liminaire, il sera observé que la décision de première instance n’est pas contestée, concernant la condamnation au titre du cumulus.

Sur la résiliation du bail et la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

De même, le locataire aux termes de l’art 7g) de ladite loi doit justifier d’une assurance contre les risques chaque année, dans le cas contraire, il encourt la résiliation du bail.

Mme [O] conteste le montant dû ainsi que la non souscription de l’assurance et à ce titre demande que la décision soit revue ; elle s’engage à honorer chacun des loyers qui précèdent la décision de première instance et souhaite se maintenir dans les lieux avec ses enfants, arguant de sa bonne foi, ainsi que de sa situation économique et familiale.

En l’espèce, Mme [O] ne produit en cause d’appel aucun justificatif permettant de considérer qu’elle a souscrit une assurance locative ; elle encourt donc bien la résiliation du bail pour ce seul motif ; en effet, le premier juge a relevé à juste titre que le commandement de payer délivré par le bailleur le 22 juillet 2022 visait à la fois l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance et celle de payer le loyer ; dans la mesure où la non justification de l’assurance produit effet un mois seulement après délivrance du commandement, c’est cette cause de résiliation qui a produit la première la résiliation du bail, soit le 23 août 2022, sans qu’il y ait besoin de se prononcer sur l’autre cause de résiliation postérieure ; du fait de la résiliation pour défaut d’assurance, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation pour en suspendre les effets, comme l’a retenu à juste titre, le premier juge.

En première instance, M. [J] sollicitait le paiement d’un arriéré locatif de

3 503,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus en juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse ; en cause d’appel, bien que contestant cette somme, Mme [O] ne justifie d’aucun paiement antérieur à la date de juillet 2022, pouvant justifier d’une réduction de ce montant, résultant du décompte produit en première instance par le bailleur.

Si aucun décompte précis n’est communiqué par le bailleur en cause d’appel puisqu’il n’a pas conclu, force est de constater que Mme [O] ne produit aucune nouvelle pièce de nature à rapporter la preuve du paiement de l’intégralité des loyers dont elle était redevable à l’égard de son propriétaire.

Il convient de constater que Mme [O] justifie uniquement avoir réglé les 2 et 9 mars 2023, soit postérieurement à l’audience devant le premier juge, les sommes de 1 500 et 770 euros ; ces sommes seront déduites du montant retenu ; quant aux autres sommes versées, qui s’analysent en paiement du loyer courant, en l’absence de décompte actualisé du bailleur, elles ne peuvent venir en déduction de la dette antérieurement fixée. Il appartiendra aux parties de parfaire leur décompte.

La décision de première instance sera donc confirmée, sauf à parfaire le montant dû à la somme de 1 233,18 euros, à la fin juillet 2022.

S’agissant des charges récupérables, si Mme [O] semble en contester le montant mais pas le principe, force est de constater qu’elle n’apporte à la cour aucun élément justifiant s’être libérée de cette dette, ni ne motive les raisons de son appel, eu égard à la motivation et aux pièces retenues par le premier juge, qui ne sont pas utilement critiquées. La décision sera confirmée à ce titre.

C’est au final la somme de 2 708,64 euros qui reste due par Mme [O] au titre des loyers, indemnités d’occupation à la fin juillet 2022, ainsi qu’au titre des charges récupérables et du cumulus. Compte tenu de la résiliation, elle reste redevable d’une indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge.

Sur la demande de la locataire au titre des délais de paiement

Mme [O] forme ses demandes à ce titre sur la base de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui pose comme condition la reprise intégrale du versement du loyer courant avant la date d’audience afin d’obtenir des délais de paiement sur trois années par dérogation au délai de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil, et obtenir ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pas plus en première instance qu’en cause d’appel, Mme [O] ne justifie avoir repris le paiement de son loyer courant, en tout état de cause pas avant l’audience de février 2023, et plus après septembre 2023. Elle ne justifie de ce règlement que pendant une période de 5 mois comprise entre mai et septembre 2023. En tout état de cause, la résiliation encourue ne peut être suspendue sur cette base, puisqu’elle est intervenue pour défaut d’assurance et non pour défaut de paiement des loyers.

C’est donc à juste titre que le premier juge a accordé à Mme [O] des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation économique et familiale de Mme [O] justifie de lui accorder ces délais de paiement, selon les motifs pertinents du premier juge que la cour adopte ; toutefois, compte tenu de l’actualisation de la dette en appel, le montant retenu au titre de la mensualité sera fixé non pas à la somme de 200 euros, mais à celle de 100 euros.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge des dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, sauf à parfaire le montant des sommes dues par Mme [V] [O] épouse [C] à la somme de 2 708,64 euros (et non plus 3 503,18 euros), au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation dus à la fin juillet 2022, et sauf à fixer la mensualité accordée dans le cadre des délais de paiement sur 24 mois à hauteur de 100 euros par mois (et non pas 200 euros), les autres modalités restant inchangées,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN