République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE : 25/85

N° RG 23/04512 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VEJU

Jugement (N° 22/000378)rendu le 11 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANTE

E.P.I.C. Terre D’opale Habitat – Office Public de L’habitat

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Sébastien Deloziere, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [P] [M] veuve [K]

née le 18 Juin 1958 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/003694 du 21/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 23 juin 1987, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat a donné à bail à Mme [M] épouse [K] (ci-après Mme [M]) un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1 423,33 francs.

Par acte du 21 mars 2022, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 2 017,36 euros.

Par acte signifié le 27 octobre 2022, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] et d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, de la somme de 2 163, 12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Suivant jugement en date du 11 juillet 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2022 a été réglée dans les deux mois ;

— Rejeté par voie de suite les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de séquestre des meubles et d’astreinte ;

— Condamné Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat la somme de 2 346,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2023, échéance de mai 2023 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022 sur la somme de 2 163,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— Rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [M] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

— Écarté l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2022 et celui de l’assignation du 27 octobre 2022.

L’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat a interjeté appel de cette décision par déclaration du 10 octobre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle rejette par voie de suite les demandes de séquestre des meubles et d’astreinte, rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, écarte l’exécution provisoire de droit de la présente décision et condamne Mme [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2022 et celui de l’assignation du 27 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais du 11 juillet 2023, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire et condamné le bailleur à verser à la locataire la somme de 604,97 euros au titre des charges injustifiées ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [M] de sa demande de délais de paiement ;

En conséquence,

— Constater et prononcer la résiliation survenue le 21 mai 2022, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 23 juin 1987 ;

— Ordonner la libération des lieux par Mme [M] et la remise des clés ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [M] du et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin l’assistance de la force publique ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [M] ;

— Condamner Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat la somme de 3 276, 10 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022 sur la somme de 2 163, 12 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

— Condamner Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, par jour, du lendemain de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— Condamner Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat les charges du lendemain du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

— Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;

— Condamner Mme [M] aux dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 21 mars 2022 ;

— Condamner Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] a constitué avocat, lequel n’a pas conclu dans le cadre de la procédure d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.

Il résulte des pièces produites aux débats que, par acte du 21 mars 2022, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 2 017,36 euros.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique aux locataires le décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant 6 mois à compter de l’envoi de décompte ; les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires.

Il est en outre constant que l’absence de demande de consultation de pièces dans le délai de 6 mois précité ne prive pas le locataire de son droit de contester en justice les charges dans le délai de prescription prévu par la loi.

Devant le premier juge, Mme [M] contestait les charges locatives du 27 septembre 2019 au 31 octobre 2022.

Comme justement relevé par le premier juge et étant constaté que l’appelante ne produit aucune nouvelle pièce à l’appui de ses demandes devant la cour, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat communique les trois pièces suivantes :

Un avis de régularisation de charges de 2019 du 26 octobre 2020,

Un avis de régularisation de charges de 2020 du 3 novembre 2021

Un extrait de compte daté du 5 janvier 2024

En l’absence de pièces complémentaires, la bailleresse ne justifie aucunement de la nature des charges contestées par sa locataire et du mode de répartition entre les locataires malgré l’obligation qui lui en est faite et la motivation du premier juge dans ce sens.

Or, il est acquis aux débats que, déduction faite des provisions sur charges non justifiées, Mme [M] a versé la somme totale de 1 900 euros avant l’expiration du délai de deux mois suite à la délivrance du commandement de payer, à savoir un chèque de 400 euros le 11 avril 2022 et un autre de 1 500 euros le 20 mai 2022. Le montant du loyer dû à cette date s’élevant à la somme de 1 674,03 euros déduction faite du montant de charges non justifiées pour les années 2019 à 2022 suivant le mode de calcul du jugement adopté par la cour et des frais de procédure, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que la locataire a fait obstacle au commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

En conséquence, le jugement sera confirmé en en ce qu’il a constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2022 a été réglée dans les deux mois et rejeté par voie de suite les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de séquestre des meubles et d’astreinte.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Devant la cour, l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat actualise le montant de sa dette au 31 décembre 2021 à la somme de 3 276,10 euros et produit dans ce sens un extrait de compte du 5 janvier 2024.

La lecture attentive de cette pièce, sans explication complémentaire de la bailleresse, ne permet pas à la cour de déterminer le montant des charges non justifiées de celui du loyer courant, les lignes de compte comportant des montants non détaillés.

Faute pour Mme [M] d’avoir conclu, elle ne démontre pas avoir réglé, au moins en partie, l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2023 par le premier juge à la somme de 2 346,84 euros (déduction faite des provisions sur charges non justifiées) dont elle est redevable.

Dans ces conditions, faute d’élément permettant à la cour d’actualiser le montant de la dette locative mise à la charge de la locataire hors provisions pour charges, il y a lieu de limiter le montant de celle-ci à la somme précitée arrêtée au 12 mai 2023, échéance de mai non incluse.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat aux dépens d’appel et à le débouter de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Déboute l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne l’office public de l’habitat Terre d’Opale Habitat aux dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN