République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/11/2025

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N° de MINUTE : 25/779

N° RG 23/03208 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7Y3

Jugement (N° 21/00459) rendu le 30 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

APPELANT

Monsieur [K] [V]

né le 25 Décembre 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Benoît Moreau, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023004990 du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉ

Monsieur [Z] [I]

né le 22 Avril 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe Le Fur, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 juillet 2025

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Par acte sous seing privé du 22 mai 2017, M. [Z] [I] a donné à bail à M. [K] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 420 euros.

Le 04 décembre 2020, M. [I] a fait signifier à M. [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3117 euros en principal.

Le même jour, M. [I] a fait signifier à M. [V] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Par acte signifié le 26 mars 2021, M. [I] a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes sur Helpe en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 3 117 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 30 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] a :

Débouté M. [V] de sa demande en nullité du commandement de payer en date du 4 décembre 2020 ;

Constaté la recevabilité de l’action introduite par M. [I] ;

Constaté que le bail conclu le 22 mai 2017 entre M. [I] d’une part et M. [V] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5], est résolu depuis le 4 février 2021 ;

Condamné M. [V] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à 1'article-L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

Dit qu’à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Renvoyé les parties, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, en cas de difficulté, à la saisine du juge de l’exécution ;

Condamné M. [V] à payer à M. [I] au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 8 673 euros, somme arrêtée au mois de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné M. [I] à payer à M. [V] au titre du préjudice de jouissance la somme de 1 000 euros ;

Ordonné la compensation entre la somme de 8 673 euros au titre des loyers impayés et la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance, soit un montant total du par M. [V] à M. [I] de 7 673 euros ;

Autorisé M. [V] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 213 euros, chaque versement devant avoir lieu, en sus du loyer courant résiduel, le 5 de chaque mois et pour la première fois le cinquième jour du mois suivant la signification de la présente décision, le solde de la dette en principal, intérêts et frais étant dû à la dernière mensualité ;

Dit qu’en cas de respect de cet échéancier :

'les poursuites et procédures d’exécution susceptibles d’être diligentées par M. [I] seront suspendues,

'la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance :

'le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre ;

'la clause résolutoire reprenant effet, le bail sera résilié,

'le locataire sera tenu de quitter les lieux dans le délai d’un mois suivant une ultime mise en demeure demeurée infructueuse ; à défaut, M. [I] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

'le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-l et suivants du code des procédures d’exécution ;

'M. [K] [V] sera condamné à payer à M. [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 420 euros, à compter du 4 février 202l et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, ou à défaut la reprise des lieux par cette dernière, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibi1ité ;

Dit que la présente décision, sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du département du Nord, en application de l’article L. 613-2-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamné M. [V] à payer à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 février 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 420 euros, révisable selon les modalités contractuelles ;

Dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires ;

Condamné M. [V] aux entiers dépens ;

Dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

M. [V] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [I] a constitué avocat le 24 octobre 2023.

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Douai a rejeté la demande de radiation formée par M. [I], dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que le sort des dépens de l’incident suivra celui des dépens de l’instance au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, M. [V] demande à la cour de :

Dire le concluant recevable et bien fondé en son appel ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge du contentieux des protections du tribunal judiciaire d’Avesnes sur Helpe.

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

Dire et juger le commandement de payer nul et non avenu ;

En conséquence, débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

accorder un délai de paiement de trois ans à M. [V] conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En toute hypothèse,

Condamner M. [I] à payer la somme 5 000 euros à M. [V] à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamner M. [I] à payer la somme 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [I] aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, M. [I] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] le 30 mai 2023 sauf en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à M. [V] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance et ordonné la compensation de cette somme avec celle due par M. [V] à M. [I] ainsi qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire ;

Et statuant à nouveau,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à M. [V] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance et ordonné la compensation de cette somme avec celle due par M. [V] à M. [I] ainsi qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire ;

Débouter M. [V] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance et en conséquence de sa demande de compensation ;

Débouter M. [V] de sa demande de suspension de la clause résolutoire, cette demande étant devenue sans objet en raison du départ du locataire du 15 novembre 2023 ;

Débouter M. [V] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires ;

Y ajoutant,

Condamner M. [V] à payer à M. [I] la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le même aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’appelant ne discute pas dans ses dernières écritures de la question de la recevabilité de l’action du bailleur. En l’absence d’appel incident, ce chef sera confirmé.

Sur la nullité du commandement de payer :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet, dans sa version applicable au litige, le commandement de payer contient, à peine de nullité, un décompte de la dette.

M. [V] fait valoir que le commandement de payer du 04 décembre 2020 contient un décompte erroné puisqu’il intègre des sommes non dues ou non justifiées.

Cependant, la contestation des sommes réclamées dans le cadre d’un commandement de payer constitue un moyen de défense au fond qui a pour but de remettre en cause l’efficacité de l’acte plutôt que son existence intrinsèque. Ce n’est qu’en l’absence ou d’imprécision substantielle du décompte que la nullité est encourue, faute pour le destinataire du commandement de payer de pouvoir en vérifier le bien-fondé.

Or, en l’espèce, l’acte est suffisamment précis dans la nature des sommes demandées et les périodes d’échéance auxquelles elles se rapportent. Il permet donc à M. [V] de pouvoir en vérifier le bien-fondé.

Au surplus, M. [V] ne justifie pas du grief que lui aurait causé la rédaction du commandement de payer.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 04 décembre 2020.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif :

M. [I] produit un décompte indiquant que M. [V] reste devoir la somme de 8840 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance du mois de mai 2022 incluse.

Cette somme correspond à :

La part du loyer restant à la charge du locataire, après déduction de l’aide au logement, pour le mois d’octobre 2018 (167 euros) ;

La part du loyer correspondant au montant de l’allocation logement pour les mois de janvier 2020 à septembre 2021 (21 x 253 euros) ;

L’intégralité du loyer pour les mois d’octobre 2021 à mai 2022 (8 x 420 euros)

Comme l’a justement relevé le premier juge, M. [V] justifie du paiement de la somme de 167 euros par chèque du 10 octobre 2018 correspondant à sa part à charge du loyer pour le mois d’octobre 2018.

Pour le reste, M. [V] fait valoir que la dette locative est principalement due à la suspension de son allocation logement, causée par la non-mise en conformité du logement par le bailleur.

M. [I] soutient en réponse que cette situation est imputable au locataire qui s’est opposé à laisser libre accès à son logement pour la réalisation des travaux.

Il ressort en effet d’un courrier de M. [H] [W], artisan, du 02 mai 2019, que ce dernier s’est présenté chez M. [V] le 30 avril 2019 afin d’établir un devis des travaux à réaliser, ce qu’il n’a cependant pas pu faire compte tenu de l’attitude opposante et menaçante du locataire.

Aux termes d’un second courrier du 27 juin 2019, M. [W] indique qu’il s’est à nouveau présenté chez M. [V] le 26 juin 2019 mais y avoir trouvé porte close. Il y a lieu de relever que le locataire avait été averti de ce passage par lettre recommandé avec avis de réception de son bailleur reçue le 22 juin 2019.

M. [V], qui dément toutes obstructions, met en avant la différence de signature entre les deux courriers de M. [W], outre une incohérence entre ces courriers puisque que le second évoque une absence du locataire lors de la visite du 30 avril 2019, pour soutenir que M. [I] use des procédés les plus fallacieux pour couvrir son inaction.

Les remarques de M. [V] sont cependant insuffisantes pour écarter les lettres de M. [W] au vu des deux attestations complémentaires rédigées par celui-ci, expliquant que le courrier du 02 mai 2019 a été signé par son épouse qui s’occupe de l’administratif et évoquant une confusion entre l’épisode du 30 avril 2019, lors duquel M. [V] s’est bien montré menaçant, avec d’autres passages lors desquels il était absent.

Par la suite, M. [I] a adressé plusieurs lettres recommandées à M. [V], le 1er juillet 2019, le 19 septembre 2019, le 18 octobre 2019 et le 18 novembre 2019, aux fins de le mettre en demeure d’autoriser l’accès à son logement pour effectuer les travaux et lui proposer des dates de rendez-vous avec M. [W], lettres auxquelles M. [V] ne justifie nullement avoir donné suite.

Informée de la situation par M. [I], la CAF, qui avait suspendu les allocations logement suite à un constat de non-conformité du logement au regard des critères de la décence, a adressé à chacune des parties un courrier daté 26 décembre 2019, pour les informer que c’est l’attitude du locataire empêchant la réalisation des travaux qui motive la suspension des allocations logement à compter de janvier 2020, que le locataire devra désormais payer la totalité du loyer et que les allocations logement conservées de août 2018 à novembre 2019 seront reversées au bailleur.

Au vu de son attitude fautive ayant conduit à la suspension de l’allocation logement à compter du 1er janvier 2020, M. [V] est mal fondé à soutenir qu’il n’est pas redevable de la part du loyer correspondant au montant de l’allocation logement à compter de cette date.

Dès lors, déduction faite de la somme de 167 euros dont le locataire justifie s’être acquitté, le montant de la dette locative est établi pour un montant de 8673 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [V] à payer cette somme à M. [I].

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mai 2017 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [V] le 04 décembre 2020, pour la somme en principal de 3177 euros, se composant de la part du loyer restant à la charge du locataire après déduction de l’aide au logement pour le mois d’octobre 2018, de la part du loyer correspondant au montant de l’allocation logement pour les mois de janvier 2020 à novembre 2020, outre l’intégralité du loyer du mois de novembre 2020.

Il résulte des considérations ci-haut exposées que les sommes visées par le commandement de payer étaient dues par le locataire à l’exception de la somme réclamée au titre de l’échéance du mois d’octobre 2018 qui avait été réglée.

M. [V] ne justifiant pas s’être acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que le bail s’est trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 04 février 2020, et qu’il a condamné M. [V] à payer à M. [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. (…)

En l’espèce, par courrier du 05 février 2018, M. [V] a alerté son bailleur sur plusieurs désordres affectant le logement principalement en lien avec la présence d’humidité et de moisissures et la défectuosité de certains équipements.

Dans son rapport du 27 juin 2018, établi à la suite d’une visite effectuée le 26 juin 2018, l’Agence Régionale de Santé des Hauts de France a conclu à la non-décence du logement et à des infractions au règlement sanitaire départemental. Il est ainsi relevé :

Des désordres sur le bâti du fait d’une insuffisance de l’étanchéité à l’air et l’eau : porte d’entrée qui laisse passer l’eau par temps de pluie, joints dégradés de la façade arriéré.

Des désordres liés aux équipement du logement : absence de détecteur de fumée, installation électrique non sécurisée (zone de protection non respectée de certains interrupteur, matériel vétuste et/ou inadapté), robinet qui bouge dans la cuisine, fuites au niveau de la douche et des WC.

Des désordres apparents en intérieur : présence généralisée d’humidité et de moisissures sur les murs et plafonds, VMC non fonctionnelle, absence de barreaudage et de garde-corps au niveau de l’escalier et des fenêtres aux étages, fissures au plafond d’une chambre.

Présence d’encombrants dans la cour.

Il est suffisamment démontré par ces pièces que le logement ne répondait pas aux critères de la décence au moins à compter de février 2018.

M. [I] n’a donc pas respecté l’obligation que lui impose l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Si M. [I] se prévaut à juste titre de l’attitude opposante du locataire à la réalisation des travaux pour s’opposer à la reconnaissance d’un droit à réparation, il est établi que ce n’est qu’à compter du 30 avril 2019 que M. [V] a adopté une telle attitude.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [V] justifie donc d’un préjudice de jouissance qui est indemnisable jusqu’au 30 avril 2019.

Le préjudice a été justement et suffisamment évalué par le premier juge au vu des désordres affectant le logement et du montant du loyer à la somme de 1000 euros.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de ce chef et sur la compensation des sommes dues entre les parties ;

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

M. [V] n’étant plus locataire pour avoir restitué le bien donné à bail le 15 novembre 2023, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet et sa demande de délais de paiement ne relève plus de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais de l’article 1343-5 du code civil.

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1er du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [V] indique être sans emploi. Il perçoit le RSA (635.71 euros) selon l’attestation CAF du 12 novembre 2024. Il ne communique aucun élément concernant ses charges.

Au-delà du litige ayant opposé les parties sur le fait de savoir si M. [V] était redevable ou non du paiement de la part de loyer correspondant à l’allocation logement, il y a de constater qu’il n’a effectué aucun paiement, y compris pour régler sa part charge, entre octobre 2021 et mai 2022, selon le décompte produit par M. [I].

Force est de constater que M. [V] n’est manifestement pas en capacité de s’acquitter de sa dette dans le délai de 24 mois.

Dans ces conditions, sa demande en délais de paiement sera rejetée.

Le jugement sera donc réformé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [V] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées sauf celles relatives aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Constate que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet compte tenu de la libération des lieux par le locataire le 15 novembre 2023 ;

Rejette la demande de délais de paiement de M. [V] ;

Y ajoutant,

Condamne M. [V] aux dépens d’appel et à payer à M. [I] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN