République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 11/12/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 21/00783 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TNZX

Jugement (N° 19/02226)

rendu le 30 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCI Clémenceau

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Ludovic Denys, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Foncia Lille, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux, venant aux droits de Sigla

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 octobre 2025 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Claire Bohnert, présidente de chambre

Pascale Metteau, présidente de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Claire Bohnert, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2025

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Exposé des faits et de la procédure

La SCI [Adresse 6] est propriétaire d’un local commercial correspondant au lot n°132 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7].

La société Sigla est le syndic de la copropriété.

Le 28 septembre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le principe de travaux d’économie d’énergie et en a confié l’étude à la société Hexa ingénierie

Le 19 septembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé, à la majorité simple, le descriptif et le coût des travaux.

Le SCI Clémenceau a assigné le [Adresse 9] en contestation des décisions relatives à ces travaux.

Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal de grande instance de Lille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, annulé les résolutions n°7 à 10 prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2016, a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence centre à payer à la SCI Clémenceau la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et a dit que la SCI Clémenceau serait dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le [Adresse 9].

Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, plusieurs résolutions relatives aux travaux d’économie d’énergie ont été votées.

Par acte d’huissier du 13 mars 2019, la SCI Clémenceau a assigné le [Adresse 9] en annulation de ces résolutions.

Par jugement du 30 novembre 2020, le tribunal judicaire de Lille a :

— dit recevable l’action engagée par la SCI Clémenceau,

— annulé la résolution n°4 votée par l’assemblée générale du 18 décembre 2018,

— débouté la SCI Clémenceau de ses autres demandes en annulation,

— débouté le [Adresse 9] de sa demande tendant à voir écarter la SCI Clémenceau du bénéfice de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande en dommages-intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Clémenceau de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dit que les dépens seront partagés par moitié entre la SCI Clémenceau et le [Adresse 9],

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 3 février 2021, la SCI Clémenceau a fait appel de ce jugement.

Par arrêt du 10 novembre 2022, la cour d’appel a confirmé le jugement en ce qu’il a :

— annulé la résolution n° 4,

— débouté la SCI Clémenceau de ses demandes d’annulation des résolutions 20 à 22,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir écarter la SCI du bénéfice de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du code deprocédure civile,

Elle a sursis à statuer sur les autres demandes, ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [M] pour y procéder afin de donner son avis sur l’avantage susceptible d’être retiré par la SCI Clémenceau de l’ensemble des travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du18 décembre 2018, hormis la réfection de l’allège, en distinguant par nature de travaux, et l’estimer en pourcentage par rapport à l’avantage général procuré par lesdits travaux.

M. [U], désigné en remplacement de M. [M], a déposé son rapport en décembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 février 2025, la SCI Clémenceau demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°4 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2018 et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir écarter la SCI Clémenceau du bénéfice de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts et de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— réformer les autres dispositions du jugement rendu,

— annuler les résolutions n°16,17,18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale le 18 décembre 2018

— dire et juger que la participation de la SCI Clémenceau au titre du financement des travaux de rénovation de la Résidence centre ne pourra s’effectuer que sur les bases suivantes :

*Sur les travaux de gros 'uvre : 10 %

*Sur les travaux de couverture : 10 %

*Sur les travaux de réfection des façades : 0 %

*Sur les divers honoraires : 10 %

— dire et juger que dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires viendrait à avoir recours, pour le financement des travaux, au prêt collectif à taux zéro, auquel une SCI ne peut pas prétendre, outre souscription d’un contrat de cautionnement, la SCI Clémenceau sera dispensée de toute participation financière à ce titre s’agissant notamment des éventuels frais bancaires associés,

— dire et juger que la participation de la SCI Clémenceau au titre des travaux de rénovation sera calculée sur la base des devis initiaux qui avaient été soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Clémenceau la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que les travaux de rénovation énergétique relèvent de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l’article 25 de la loi peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration telle que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipements existant, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, que cet article prévoit que la répartition de tels travaux doit être effectuée en proportion des avantages résultant des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, que la résolution votée en assemblée générale met à la charge de la SCI Clémenceau plus de 15% du montant global des travaux alors que ces travaux de rénovation énergétique ne sont d’aucune utilité pour la SCI dans la mesure où ses lots, qui ne sont pas des lots à usage d’habitation, ne font pas partie intégrante du bâtiment principal de la résidence,

— que le rapport d’audit comme l’expert judiciaire retiennent que les travaux ne procurent avantage qu’aux copropriétaires des lots à usage d’habitation et que la SCI Clémenceau ne retire que très peu d’avantages de ces travaux.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mai 2025, le [Adresse 8] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de sa demande d’annulation des résolutions 16-17-18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [5],

— constater l’acquiescement du [Adresse 9] à la demande d’annulation des résolutions n°16-17-18 et19 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2018.

— dire et juger que la contribution financière liée à l’avantage retiré par la SCI Clémenceau au titre des travaux de rénovations ne pourra excéder :

-10 % du montant global des travaux de gros 'uvre

-10 % du montant global des travaux de couverture

-10 % du montant global des différents honoraires, notamment de maîtrise d''uvre et de Syndic.

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de sa demande de calcul de sa participation financière sur la base des devis initiaux qui avaient été soumis aux votes des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018.

— A défaut, débouter la SCI Clémenceau de sa demande de calcul de sa participation au titre des travaux de rénovation sur la base des devis initiaux qui avaient été soumis aux votes des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018.

— débouter la SCI Clémenceau de ses demandes de condamnation du [Adresse 9] de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à la charge de chacune des parties le montant de ses dépens et frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, il entend se rapporter à la proposition de prise en charge effectuée par l’expert,

— que pour permettre une réalisation rapide des travaux, la participation de la SCI au titre du financement des travaux de rénovation de la Résidence centre s’effectuera selon les pourcentages retenus par l’expert, mais qu’il ne pourra être jugé que sa participation sera calculée sur la base des devis initiaux qui avaient été soumis aux votes des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 dans la mesure où l’annulation de ces résolutions va nécessiter le vote de nouvelles résolutions présentées à l’assemblée générale sur la base du pourcentage proposé par l’expert.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’annulation des résolutions n° 16-17-18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2018

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l’article 25 peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Il précise qu’elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, les copropriétaires ont dans la résolution n°16, décidé d’effectuer notamment les travaux liés à une rénovation énergétique visant à améliorer l’efficacité énergétique de la résidence tels que présentés par le cabinet Hexa Ingénierie. La résolution précise que « le coût des travaux ainsi que les frais et honoraires y afférents seront répartis selon les grilles de tantièmes spécifiques à la SCI Clémenceau + hébergement et hébergement seul ; la répartition des travaux est conforme au règlement de copropriété ; pour les travaux d’économie d’énergie et plus particulièrement la partie «surisolation», la répartition a été définie en accord avec le conseil syndical et approuvée par l’assemblée générale, sur la base du critère d’utilité, à savoir sur les lots d’hébergement du bâtiment principal ». Les copropriétaires ont donc donné mandat au conseil syndical de choisir les entreprises pour un budget maximum de 510 000 euros HT, cette résolution prévoyant une prise en charge des travaux par la SCI Clémenceau à hauteur de 77 684,43 euros. Dans la résolution n°17, ils ont autorisé la poursuite de la mission du bureau d’étude pour le suivi des travaux, puis dans la résolution n°18, ils ont retenu la proposition de la société Veritas pour assurer la coordination sécurité et protection de la santé et enfin, ils ont, dans la résolution n°19, retenu la proposition de la société Veritas pour le contrôle technique des travaux.

La SCI Clémenceau a voté contre ces travaux dont elle soutient qu’ils ne sont d’aucune utilité pour elle et dont elle doit néanmoins supporter 15 % du coût.

Il ressort du rapport de M. [U], désigné par la cour d’appel afin de donner son avis sur l’avantage susceptible d’être retiré par la SCI Clémenceau de l’ensemble des travaux ainsi votés et l’estimer en pourcentage par rapport à l’avantage général procuré par ces travaux, que l’ensemble immobilier comprend 30 logements et en rez-de-chaussée, dans un bâtiment en partie attenant, un bureau et un local commercial à usage d’imprimerie, propriété de la SCI Clémenceau. Ce local représente une superficie de 530 m² alors que les logements répartis sur 5 niveaux représentent 2 155m². L’expert relève que les travaux de réfection sont envisagés sur la toiture et les façades non seulement pour permettre une amélioration des performances énergétiques du bâtiment mais aussi pour remédier aux problèmes d’infiltrations dans certains logements causés par des défauts d’étanchéité de la toiture et des fissures en façade. Il estime, tout comme l’avis technique de M. [N] établi à la demande de la SCI Clémenceau, que si les travaux de réfection de la toiture peuvent apporter un léger avantage à la SCI Clémenceau en limitant d’éventuels dégâts des eaux, l’impact de ces travaux en termes d’économies d’énergie pour la SCI est tout à fait négligeable. Il conclut donc que la SCI Clémenceau ne retire que très peu d’avantages des travaux de rénovation envisagés et que sa contribution financière doit donc refléter cette faible valorisation. Il estime que sa contribution financière, compte tenu de l’avantage qu’elle peut retirer de ces travaux ne peut excéder:

-10 % du montant global des travaux de gros 'uvre

-10 % du montant global des travaux de couverture

-10 % du montant global des différents honoraires, notamment de maîtrise d''uvre et de Syndic.

Il convient donc, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de répartir le coût des travaux et la charge des indemnités prévues à l’article 36 de cette même loi, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour la SCI Clémenceau tels que déterminés par l’expertise. Le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures indique d’ailleurs qu’il ne conteste plus ce point et demande qu’il soit jugé que la participation de la SCI Clémenceau au titre du financement des travaux de rénovation de la Résidence centre s’effectue selon les pourcentages retenus par l’expert judiciaire.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de ses demandes en annulation des résolutions n° 16-17-18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2018. Ces résolutions seront annulées et il sera jugé que la participation de la SCI Clémenceau au titre du financement des travaux de rénovation de la Résidence centre s’effectuera sur les bases suivantes :

— Sur les travaux de gros 'uvre : 10 %

— Sur les travaux de couverture : 10 %

— Sur les travaux de réfection des façades : 0 %

— Sur les divers honoraires : 10 %

— Sur la demande de dispense de participation financière de la SCI Clémenceau en cas de recours à un prêt collectif à taux 0

Il doit être relevé d’une part que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne porte que sur la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 de cette loi, ne trouve pas ici à s’appliquer aux conditions de financement de ces travaux.

En outre, l’éventuel recours à un éco-prêt collectif à taux 0 sera effectué par le syndicat des copropriétaires, qui est susceptible d’en bénéficier notamment pour des travaux de rénovation énergétique, et la SCI Clémenceau ne justifie nullement en quoi le fait qu’elle ne puisse en tant que SCI bénéficier à titre personnel d’un tel prêt aurait une incidence sur la demande du syndicat des copropriétaires.

La demande de la SCI Clémenceau sera donc rejetée.

— Sur la demande de calcul de la participation aux travaux de rénovation sur la base des devis initiaux

La résolution 16 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 étant annulée, une nouvelle résolution sera nécessaire pour décider d’effectuer les travaux dont le coût sera estimé à partir de devis actualisés. Il convient de relever d’une part que cette résolution ne contenait qu’une estimation du montant des travaux par type de lots, donnée pour information et prévoyait que le budget maximum des travaux été fixé à 510 000 euros, d’autre part que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la répartition du coût des travaux, laquelle ne peut s’effectuer à partir de devis mais en fonction des sommes effectivement réglées, dans la limite qui sera votée par l’assemblée générale autorisant les travaux.

La demande de la SCI Clémenceau sur ce point sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles de première instance à savoir la condamnation par moitié du [Adresse 8] et de la SCI Clémenceau aux dépens et le débouté des demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le [Adresse 8], succombant en cause d’appel, sera condamné aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence centre les frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens. Il sera condamné à payer à la SCI Clémenceau la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que les dépens seront partagés par moitié entre la SCI Clémenceau et le [Adresse 8] et débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de ses demandes en annulation des résolutions n° 16-17-18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale le 18 décembre 2018,

Et statuant à nouveau de ce chef

Annule les résolutions n° 16-17-18 et 19 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence centre du 18 décembre 2018 ;

Dit que la participation de la SCI Clémenceau au titre du financement des travaux de rénovation de la Résidence centre s’effectuera sur sur les bases suivantes :

— Sur les travaux de gros 'uvre : 10 %

— Sur les travaux de couverture : 10 %

— Sur les travaux de réfection des façades : 0 %

— Sur les divers honoraires : 10 %,

Déboute la SCI Clémenceau de ses demandes de dispense de participation financière au titre d’un recours à un prêt collectif à taux 0 et de calcul de sa participation aux travaux de rénovation sur la base des devis initiaux ;

Y ajoutant :

Condamne le [Adresse 9] aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence centre à payer à la SCI Clémenceau la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente