République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/12/2025

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Minute électronique

N° RG 24/04866 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V2ET

Jugement rendu le 8 jui 2020 par le tribunal judiciaire d’Amiens

Arrêt rendu le 13 septembre 2022 par la cour d’appel d’Amiens

Arrêt (N° 23-15.226) rendu le 27 Juin 2024 par la Cour de Cassation de [Localité 9]

DEMANDERESSE À LA DÉCLARATION DE SAISINE

Madame [U] [G]

née le 27 Août 1961 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Emmanuel Verfaillie, avocat au barreau d’Amiens, avocat plaidant

DÉFENDEURS À LA DÉCLARATION DE SAISINE

Monsieur [T] [J]

né le 20 Juillet 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [I] [J]

née le 21 Juillet 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Manuel Buffetaud, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistés de M^e Antoine Tourbier, avocat au barreau d’Amiens, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 07 octobre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 septembre 2025

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Par acte sous seing privé du 8 janvier 2009, M. [T] [J] et Mme [I] [I] [J] ont donné à bail à Mme [U] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 630 euros et 25 euros de provision sur charges.

Se plaignant du mauvais état du bien loué, Mme [G] a obtenu en référé la désignation d’un expert, qui a déposé son rapport le 03 mai 2019, concluant à l’indécence du logement.

Par acte du 04 septembre 2019, Mme [G] a fait assigner M. et Mme [J] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire d’Amiens afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation à lui payer la somme de 82.530 euros (loyers payés entre l’entrée dans les lieux le 8 janvier 2009 et l’assignation), soit en remboursement des loyers indûment versés, soit à titre de dommages et intérêts, ou à tout le moins la somme de 57.771 euros (70% des loyers payés sur la même période), et la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la réalisation des travaux de remise en état du logement dans un délai de 3 mois sous astreinte de 300 euros par jour de retard, une dispense du paiement des loyers jusqu’à exécution complète des travaux, la réduction du montant du loyer de 30% puisqu’une partie du logement n’était pas habitable, outre la condamnation des défendeurs à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Suivant jugement contradictoire en date du 8 juin 2020, la chambre de proximité du tribunal judiciaire a :

Débouté Mme [G] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de celle relative au préjudice de jouissance, de réduction du montant du loyer et des accessoires ;

Condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Fixé le loyer que doit payer Mme [G] à compter du 4 septembre 2019 à la somme de 580 euros ;

Condamné in solidum solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum solidairement M. et Mme [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit que l’exécution provisoire et de droit.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt contradictoire en date du 13 septembre 2022, la cour d’appel d’Amiens a :

Confirmé le jugement en ce qu’il a débouté Mme [G] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de celles relatives au préjudice de jouissance et de réduction du loyer ;

Infirmé le jugement en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

Fixé le loyer que doit payer Mme [G] à compter du 4 septembre 2019 à la somme de 580 euros ;

Condamné M. et Mme [J] aux dépens et à payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Rejeté toutes les demandes formées par Mme [G] tant en première instance qu’en appel ;

Condamné Mme [G] aux dépens de première instance et d’appel et à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [J].

Mme [G] a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt en date du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

Cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de Mme [G] en remboursement de loyers et paiement de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance et en ce qu’il condamne Mme [G] à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 13 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ;

Remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Douai ;

Condamné M. et Mme [J] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Mme [G] a saisi la cour d’appel de Douai par déclaration en date du 14 octobre 2024 et demande l’annulation ou la réformation du jugement en ce qu’il

Déboute Mme [G] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de celle relative au préjudice de jouissance, de réduction du montant du loyer et des accessoires ;

Condamne solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Fixe le loyer que doit payer Mme [G] à compter du 4 septembre 2019 à la somme de 580 euros ;

Condamne in solidum solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et Mme [J] ont constitué avocat le 15 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2025, Mme [G] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens (Chambre de proximité et de la protection), frappé d’appel et ayant été suivi d’un arrêt de la cour d’appel d’Amiens, partiellement cassé étant rappelé que les points critiqués du jugement sont les suivants :

Le tribunal a débouté Mme [G] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de celles relatives au préjudice de jouissance, à la réduction du montant du loyer et de ses accessoires ;

Le tribunal a condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros seulement au titre du préjudice de jouissance ;

Le tribunal a fixé le loyer que doit payer Mme [G] à compter du 4 septembre 2019 à la somme de 580 Euros ;

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum M. et Mme [J] à rembourser à Mme [G] tous les loyers qu’elle a perçus, depuis le début de la location, sans contrepartie réelle et sérieuse, soit à compter du 8 janvier 2009, jusqu’à la date de l’assignation au fond devant le tribunal, soit jusqu’au 4 septembre 2019 ;

Condamner en conséquence, in solidum M. et Mme [J] à verser à Mme [G] la somme de 83 840 euros à ce titre ;

Condamner pour le moins in solidum M. et Mme [J] à verser à Mme [G] à ce titre, une somme de 58 688 euros (remboursement de 70 % loyers pour la même période que précitée) ;

Subsidiairement, s’agissant des quantums précités, réduire des montants précités, les allocations logements directement versées par la caisse d’allocations familiales à M. et Mme [J] mentionnées dans leurs propres écritures ;

Subsidiairement, constater que les conditions déplorables de la location ont occasionné à Mme [G] un préjudice financier qui fonde celle-ci à engager la responsabilité contractuelle de M. et Mme [J] ;

Condamner in solidum les M. et Mme [J] à verser à Mme [G] une indemnité de 83 840 euros voire subsidiairement 58 688 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires pour réparation du préjudice financier ;

Subsidiairement s’agissant des quantums précités, réduire des montants précités, les allocations logements directement versées par la caisse d’allocations familiales à M. et Mme [J] mentionnées dans leurs propres écritures ;

En tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme [J] à verser à Mme [G] une indemnité de 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi couvrant la période du 8 janvier 2009 au 4 septembre 2019 ;

En tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme [J] à verser à Mme [G] une indemnité complémentaire de 12 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période postérieure ;

En tout état de cause, condamner in solidum les parties intimées à payer à la partie appelante la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile étant indiqué que Mme [G] ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle ;

En tout état de cause, condamner in solidum les mêmes à supporter les entiers dépens relatifs aux précédentes instances et à la présente instance devant la cour d’appel de Douai.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

Dire et juger M. et Mme [J] recevables et bien fondés ;

Déclarer Mme [G] irrecevable en ses demandes de remboursement des loyers versés depuis l’entrée dans les lieux ;

Débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, prétentions et dires ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens du 8 juin 2020 en ce qui concerne les chefs suivants :

Condamne solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Fixe le loyer qui doit payer Mme [G] à compter du 4 septembre 2019 à la somme de 580 euros ;

Condamne in solidum solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Rétablir le montant du loyer à son montant initial avant jugement ;

Confirmer le surplus ;

Condamner Mme [G] à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [G] aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il y a lieu de relever que si les parties sollicitent dans le dispositif de leurs écritures d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer à la somme de 580 euros à compter du 4 septembre 2019, seuls les époux [J] formulant par ailleurs une prétention à ce titre en demandant de rétablir le montant du loyer à son montant initial, la cour d’appel d’Amiens a définitivement statué sur ce point en infirmant le jugement entrepris et en rejetant la demande de réduction du loyer de Mme [G].

En effet, cette disposition n’a pas été remise en cause par l’arrêt de la Cour de cassation qui a seulement cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 13 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [G] en remboursement de loyers et paiement de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance et en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rappel, l’arrêt de la Cour de cassation énonce que :

« Vu l’article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et l’article 1719 du code civil :

Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent.

Pour rejeter les demandes de la locataire, l’arrêt retient que des travaux ont été entrepris par les bailleurs dès la prise d’effet du bail afin de remédier à l’état dégradé de nombreux éléments de la maison mentionné dans l’état des lieux d’entrée, que la locataire a dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux à partir de 2015, qu’elle ne leur a adressé aucune réclamation ou mise en demeure de remédier aux désordres et qu’elle est pour partie responsable, par ses agissements et ceux des occupants de son chef, de l’humidité importante constatée par l’expert en 2019 dans le logement.

En statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Sur l’état d’indécence du logement :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre ; le décret prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert en protégeant les locaux contre les infiltrations et remontées d’eau, il doit comporter des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement, il doit comporter un minimum d’éléments d’équipements et de confort notamment sanitaires, le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, les revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé, les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant.

L’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2014, n°13-12-314).

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire du 03 mai 2019, établi à la suite d’une visite effectuée le 10 janvier 2019, conclut que le logement loué ne répond pas aux critères d’un logement décent au vu des constatations suivantes : installation électrique dangereuse (douilles à bout de fils et dominos, éclairage de la salle de bains non protégé, tableaux difficilement accessibles), absence de détecteurs incendies au 1er et au 2ème étage, radiateur de la salle à manger posé sur cales, plusieurs fenêtres ne ferment pas correctement, système de ventilation ne permettant pas une aération correcte, présence d’humidité dans la plupart des pièces, chéneaux, solins, jonctions et murs non étanches provoquant des infiltrations dans le logement, douche de l’étage fuyarde provoquant des infiltrations en rez-de-chaussée, marches de caves dégradées pouvant provoquer des chutes.

Les photographies intégrées dans le corps du rapport témoignent des désordres relevés. Les dégradations causées par l’humidité y apparaissent particulièrement marquées (moisissures, papiers peints qui se décollent').

L’expert indique que les nombreuses infiltrations constatées sont dues au mauvais état de la couverture, des chéneaux, de l’enduit et des jonctions des toitures des extensions arrières avec la façade arrière et à une bouteille obturant la descente d’eau pluviale du versant arrière de la toiture, et que l’humidité et l’absence d’un système d’aération adapté favorisent l’apparition de moisissures dans la plupart des pièces.

Il ajoute que les deux chambres du 2ème étage ne sont pas habitables selon le règlement sanitaire départementale de la Somme compte tenu de la hauteur sous plafond, la surface de ces deux pièces représentant 19.1 m² soit 21% de la surface habitable.

Selon l’expert, l’ensemble des désordres sont imputables à M. et Mme [J].

En conclusion du rapport, il est préconisé de réaliser les travaux de réfection suivants :

Travaux de couverture : réfection des jonctions des couvertures arrières sur le mur de façade, de l’étanchéité du mur en limite avec le 67, des solins, des chéneaux avant, arrière et des couvertures arrières,

Réalisation d’un diagnostic électrique et des travaux préconisés,

Révision des fenêtres et réfection des fermetures : remplacé par l’installation de nouvelles menuiseries extérieures,

Installation d’un système d’aération adapté,

Réparation de la fuite de la douche de l’étage,

Réparation des marches abîmée de la cave,

Réparation de la commande de volet roulant de la salle à manger,

Fixation du radiateur de la salle à manger posé sur cale,

Installation d’un détecteur incendie à chaque niveau,

Réfection de l’enduit de la façade arrière,

Assèchement des murs et plafonds humides et remise en peinture et papier peint de l’ensemble du logement à l’exception de la cuisine, impliquant un déménagement et ré-emménagement des meubles et un relogement des occupants pendant la durée des travaux,

Mise à niveau du garde-corps de l’escalier,

Réfection des finitions en faïence de la salle de bains,

Il est suffisamment démontré par ce qui précède que le logement ne répondait pas aux critères de la décence lors de la visite du 10 janvier 2019.

Mme [G] formule des demandes de remboursements de loyers et de dommages et intérêts en lien avec l’état d’indécence du logement pour une période commençant à courir dès l’entrée dans les lieux soit le 8 janvier 2009.

Toutefois, il n’est pas contesté que ses demandes sont prescrites pour toutes les sommes précédant le 4 septembre 2016, soit trois ans avant son assignation, compte tenu de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

A cette date, le logement ne répondait déjà pas aux critères de la décence. En effet, dans un courrier de la ville d'[Localité 7] du 06 novembre 2025, il est évoqué une enquête réalisée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé Environnementale ayant d’ores et déjà constaté, à la suite d’une visite du logement effectuée le 20 octobre 2025, de multiples désordres principalement en lien avec des problèmes d’humidité et une absence de dispositif d’aération conforme. Le courrier précise qu’il a été demandé aux propriétaires du bien, par le même courrier, de bien vouloir prendre dans les meilleurs délais toutes dispositions utiles afin de remédier aux anomalies et aux désordres constatés. Les époux [J] étaient donc alertés sur l’état du logement, ce que le message téléphonique qu’ils ont adressé à Mme [G] dès janvier 2016, pour l’interroger s’il serait possible d’envisager des travaux, tend d’ailleurs à confirmer.

Pour s’exonérer de leur responsabilité, M. et Mme [J] mettent en avant l’absence de réponse de Mme [G] à leurs propositions de travaux. Il est en effet établi qu’ils lui ont signalé qu’ils étaient prêts à faire des travaux et qu’ils lui ont demandé ses disponibilités pour la rencontrer à ce sujet par messages téléphoniques des 26 janvier et 05 septembre 2016 et par courrier recommandé du 20 avril 2016.

Si l’absence de réponses de Mme [G] aux propositions de travaux constitue une faute de la locataire, justifiant une moindre indemnisation de son préjudice puisqu’elle a participé à l’aggravation de ce dernier par son inertie, et qu’il n’est pas non plus contesté qu’elle n’a fait aucune réclamation avant d’agir en justice, M. et Mme [J] ne rapportent pas la preuve que Mme [G] aurait rendu impossible toute intervention à son domicile afin de remédier aux désordres dont ils avaient connaissance.

M. et Mme [J] invoquent d’autres comportements fautifs de Mme [G] pour s’exonérer de leur responsabilité : défaut d’entretien d’un chéneau, absence d’entretien de la chaudière, défaut d’entretien général des lieux (saleté des fenêtres, amas de mousse sur les tôles recouvrant la cour), chauffe insuffisante des locaux loués.

Cependant, en dehors du défaut d’entretien d’un chéneau, aucun élément du dossier ne permet d’établir un lien de causalité entre les comportements invoqués et l’état d’indécence du logement. Sur la question du chauffage notamment, l’expert judiciaire indique seulement que les consommations de gaz moyennes pour le chauffage et l’eau chaude entre septembre 2012 et juillet 2017 ont été inférieures à l’estimation DPE, dont il rappelle qu’elle est théorique, sans en déduire aucune conséquence sur l’état du logement, concluant au contraire que les nombreuses infiltrations constatées sont dues au mauvais état de la couverture, des chéneaux, de l’enduit et des jonctions des toitures des extensions arrières avec la façade arrière et à une bouteille obturant la descente d’eau pluviale du versant arrière de la toiture, et que l’humidité et l’absence d’un système d’aération adapté favorisent l’apparition de moisissures dans la plupart des pièces.

Il en va différemment de l’entretien des chéneaux et des descentes d’eaux pluviales dont il n’est pas discuté qu’il incombe au locataire. Le rapport d’expertise mentionne en effet qu’une bouteille et des détritus bouchent la descente d’eau pluviale coté façade arrière ce qui génère des débordements du chéneau à chaque épisode pluvieux. Il ressort par ailleurs des procès-verbaux de constat d’huissier des 07 septembre 2018 et 11 janvier 2019 que le voisinage s’est plaint de jets d’objets dans les chéneaux de Mme [G], provenant du domicile de cette dernière, l’obstruction des chéneaux occasionnant des infiltrations au niveau du mur mitoyen, et que les demandes adressées à Mme [G] pour y remédier sont restées sans suite.

Un défaut d’entretien des chéneaux imputable à Mme [G] a donc participé au problème d’humidité du logement, justifiant une moindre indemnisation du préjudice de la locataire. Pour autant, cette faute n’est pas la cause exclusive des problèmes d’humidité. L’expertise précise bien que les débordements occasionnés par la descente d’eau pluviale bouchée ne sont qu’une des causes de l’humidité constatée dans le mur de façade arrière.

En tout état de cause, de nombreux désordres sont sans lien avec les comportements de la locataire invoqués par les bailleurs : installation électrique dangereuse, absence de détecteurs incendies, fenêtres ne ferment pas correctement, système de ventilation ne permettant pas une aération correcte, douche de l’étage fuyarde provoquant des infiltrations en rez-de-chaussée, marches de caves dégradées pouvant provoquer des chutes.

Dès lors, si des fautes de Mme [G] ayant des conséquences dommageables sont établies, aucune de ces fautes ne constitue un cas de force majeure, seul à même à pouvoir exonérer les bailleurs de leur obligation de délivrer un logement décent.

Suite à l’expertise du 03 mai 2019, M. et Mme [J] ont fait réaliser des travaux. Ils mettent en avant, devis et facture à l’appui, qu’ils ont fait procéder aux travaux suivants :

Réfection de la salle de bain et de la pose d’une douche,

Réfection complète du logement murs et sols,

Réfection des cheneaux et des toitures sur extension,

Travaux de menuiseries,

L’installation d’extracteur d’air,

Travaux de façade,

La fourniture de détecteur de fumée et divers matériaux électriques.

Mme [G] a été relogée pendant la durée des travaux, du 06 octobre au 30 novembre 2019 selon le contrat de location de gîte versé aux débats, et ses meubles entreposés dans un garde-meuble, aux frais des bailleurs.

Si les époux [J] soutiennent que les travaux ont été correctement réalisés et que Mme [G] ne démontre pas qu’ils n’auraient pas été effectués dans les règles de l’art, le procès-verbal de constat d’huissier du 07 avril 2021 démontre la persistance d’un certain nombre de désordres caractéristiques de l’indécence tenant à la présence d’humidité et la défaillance du système d’aération.

Le constat d’huissier relève en effet des tâches de moisissures sur les murs et plafonds de plusieurs pièces du logement (salon sur rue, salle à manger, cuisine, salle de bain, courette fermée, chambre premier étage arrière), la présence de salpêtre et une odeur d’humidité à l’intérieur du meuble sous-évier de la cuisine, des éléments noircis par l’humidité (tuyauterie, joints, radiateur déposé dans une chambre, éléments électrique – prises, câblage), un aérateur circulaire et des aérateurs électriques non fonctionnels dans la cuisine et la salle de bain. En outre, dans la salle d’eau du premier étage, la cabine de douche n’est pas installée et l’ensemble vasque est dépourvu de robinetterie et d’évacuation.

Les attestations de M. [X] et Mme [K] corroborent le constat d’huissier.

Sur ce,

Les éléments décrits ci-dessus au titre de l’indécence du logement n’établissant nullement l’impossibilité absolue d’habiter dans les lieux, ce que l’appelante ne soutient pas au demeurant. Mme [G] est donc mal fondée à solliciter le remboursement des loyers versés à ses bailleurs.

En outre, Mme [G] ne justifie pas avoir bénéficié d’une autorisation judiciaire de réduction des loyers en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Une telle demande ne peut être formée a posteriori, le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent se soldant en ce cas par l’allocation de dommages et intérêts. La demande de réduction rétroactive du loyer et de remboursement de la part des loyers indûment payée de ce fait ne peut donc prospérer.

Les demandes subsidiaires formées par Mme [G], tendant à se voir allouer les mêmes sommes, cette fois-ci non plus au titre du remboursement des loyers indûment versés, mais à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice financier né du paiement d’un loyer en contrepartie d’un logement indécent, seront également rejetées. En l’état des éléments soumis à la cour par l’appelante, le préjudice qu’elle a subi du fait de l’indécence des lieux loués n’est pas d’ordre financier.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de ses demandes de remboursements des loyers et de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Il n’est en revanche pas contestable que Mme [G] a subi un préjudice de jouissance compte tenu de l’état d’indécence du logement, étant rappelé que les circonstances invoquées en réponse par les bailleurs ne sont pas exonératoires de toute responsabilité de sorte que M. et Mme [E] ne sont pas fondés en leur demande de rejet total de toute indemnisation au titre de l’indécence du logement.

Mme [G] invoque deux périodes au titre du préjudice du jouissance :

— une première allant du 8 janvier 2009 au 4 septembre 2019, mais qui, pour rappel, doit en réalité débuter au 4 septembre 2016 compte tenu de la prescription triennale ;

— une seconde correspondant à la « période postérieure » ; à défaut de précision, il convient de fixer la date de fin de cette période au 21 février 2021, soit date à partir de laquelle Mme [G] est devenue occupante sans droit ni titre du logement du fait de la résiliation du bail constatée par jugement du 30 août 2021 (suite à l’envoi d’un congé pour vendre).

Concernant la période du 4 septembre 2016 au 4 septembre 2019, il convient, au regard de la nature des désordres relevés au titre de l’indécence mais aussi des fautes de la locataire ayant participé à la réalisation ou à l’aggravation de son préjudice (absence de réponse aux propositions de travaux, absence de réclamation, défaut d’entretien des chéneaux) et du fait que la locataire a été hébergée pendant la durée des travaux, d’allouer à Mme [G] une somme de 3000 euros. Le jugement sera réformé en conséquence.

Concernant la période du 5 septembre 2019 au 21 février 2021, il convient, au regard des travaux réalisés par les bailleurs ayant permis de remédier à plusieurs désordres mais aussi de la persistance de certains d’entre eux (présence d’humidité, défaillance du système d’aération), d’allouer à Mme [G] la somme de 2000 euros. Cette demande étant nouvelle en cause d’appel, il sera ajouté au jugement entrepris.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. et Mme [J] aux dépens de première instance et d’appel et à les condamner à payer à Mme [G] la somme de 2500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Rappelle que le rejet de la demande de réduction du loyer de 30% et la condamnation de Mme [G] a été définitivement tranchée par la cour d’appel d’Amiens dans son arrêt en date du 13 septembre 2022 ;

Statuant dans les limites de la cassation :

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [G] de ses demandes de remboursements des loyers et de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [J] aux dépens ;

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période du 4 septembre 2016 au 4 septembre 2019 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période du 4 septembre 2016 au 4 septembre 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [G] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période du 5 septembre 2019 au 21 février 2021 ;

Condamne in solidum M. et Mme [J] aux dépens d’appel et à payer à Mme [G] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le Greffier Le Président