COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 MARS 2026

N°2026/152

Rôle N° RG 25/04821 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOW75

S.C.I. MIBER

C/

S.A.S. LA CALYPSO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lisa ARCHIPPE

M^e Alain-David POTHET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de Draguignan en date du 02 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/08972.

APPELANTE

S.C.I. MIBER,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Lisa ARCHIPPE de la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMEE

S.A.S. LA CALYPSO,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère, chargée du rapport.

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 14 février 2013, la société civile immobilière (SCI) Miber a donné à bail commercial à monsieur [W] [B] et madame [Z] [V] un local sis [Adresse 3] [Adresse 4].

Par acte authentique en date du 26 mars 2024, M. [B] et Mme [V] ont régularisé un compromis de cession de fonds de commerce avec Mme [C] [H] pour l’exploitation de la société par actions simplifiée (SAS) La Calypso, en cours de constitution au jour du compromis de vente. Cet acte prévoyait, à titre de condition suspensive, que le bailleur consente conclure un nouveau bail au nom du cessionnaire et autorise ce dernier à effectuer des travaux de remise aux normes de la cuisine.

Le 24 juillet 2024, la société Miber a donné à bail commercial à la société La Calypso le local commercial.

La cession du fonds de commerce n’a pas été régularisée.

Arguant que l’original du bail commercial ne lui a pas été remis empêchant l’accomplissement de ses démarches administratives pour l’exploitation de son activité, la société La Calypso a fait assigner la société Miber, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, devant le président du tribunal judicaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de la voir condamner à lui remettre sous astreinte l’original du bail commercial en cause et lui payer la somme de 67 022,06 euros à titre de provision à valoir sur les aménagements effectués dans le local, outre une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 2 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— ordonné à la société Miber de remettre, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, un exemplaire du contrat de bail commercial consenti à la société La Calypso le 24 juillet 2024 et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourrait être de nouveau fait droit ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

— condamné la société Miber aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— si la société Miber contestait la validité du contrat de bail, elle ne contestait pas sa signature ;

— la société Calypso justifiait de la réalisation de travaux dans les locaux, objet du contrat de bail ;

— il n’appartenait pas au juge des référés d’apprécier la validité du contrat de bail ni du compromis de cession ;

— la société La Calypso qui entendait contester le contrat justifiait ainsi d’un motif légitime à voir ordonner la remise du contrat de bail ;

— en l’état de la situation litigieuse opposant les parties, de l’incertitude quant à leurs engagements respectifs, leur lien contractuel n’étant pas établi de manière claire et évidente, l’obligation au paiement des travaux apparaissait sérieusement contestable de sorte qu’il n’y avait pas lieu à référé sur ce point.

Par déclaration transmise le 17 avril 2025, la société Miber a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle lui a ordonné de remettre, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, un exemplaire du contrat de bail commercial consenti à la société La Calypso le 24 juillet 2024 et passé ce délai, sous astreinte, et l’a condamnée aux dépens.

Par arrêt en date du 20 août 2025, le premier président de la cour d’appel d’Aix en Provence a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé en date du 2 avril 2025.

Par ordonnance en date du 9 octobre 2025, le magistrat délégué a constaté le désistement de l’incident aux fins de radiation et dit que les dépens de l’incident suivraient le sort de l’instance principale.

Par conclusions transmises le 14 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Miber demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— lui a ordonné de remettre dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, un exemplaire du contrat de bail commercial consenti à la société La Calypso le 24 juillet 2024 et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jours de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourrait être de nouveau fait droit ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

* à titre principal :

— débouter la société La Calypso de l’ensemble de ses demandes se heurtant soit à des contestations sérieuses, soit à l’absence de motif légitime ;

— déclarer que la société La Calypso est occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 4] ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Calypso ;

* à titre reconventionnel :

— condamner la société La Calypso au paiement de la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice du fait du caractère abusif de la procédure ;

* en tout état de cause :

— condamner la société La Calypso au paiement de la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Miber expose, notamment, que :

— la société La Calypso fonde son action sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure qui ne peuvent être couplées avec des demandes indemnitaires ;

— elle n’a pas eu communication du contrat de bail signé avec la société La Calypso ;

— la difficulté se trouve dans la consistance juridique du contrat de bail ;

— le compromis de vente n’ayant pas été régularisé et étant devenu caduc, le droit au bail ne peut être exploité par la société La Calypso, sans frauder les droits de M. [B] et Mme [V] ;

— il doit être retenu un anéantissement du contrat lié au contrat affecté par une cause de disparition ;

— M. [B] et Mme [V] demeurent les véritables titulaires du fonds de commerce et preneurs du bail commercial ;

— la société La Calypso ne paie aucun loyer et ne développe aucune activité commerciale dans les locaux ;

— la réalisation de travaux ne peut constituer un acte valant contrat ;

— Maître [L], mandataire de la société La Calypso, est en possession du contrat de bail depuis le 24 juillet 2024 ;

— le compromis de vente signé par Mme [H] reprend l’ensemble des charges et conditions du bail de sorte que celle-ci savait que pour formaliser un nouveau bail, le bailleur souhaitait augmenter le loyer et qu’elle ne peut désormais invoquer une dissimulation d’informations ;

— Mme [H] s’est fait remettre les clés du local lors de la signature du compromis et a fait réaliser des travaux mais n’a jamais versé les fonds nécessaires à l’acquisition du fonds de commerce ;

— M. [B] et Mme [V] règlent les loyers sans exploiter le fonds de commerce puisqu’ils ne disposent plus des clés du local ;

— ceux-ci ont dû engager une procédure aux fins de voir ordonner l’expulsion de la société La Calypso ;

— la production du contrat de bail est de nature a régularisé la présence de la société Calypso dans les lieux et remettre en cause la sécurité juridique du contrat de bail initialement signé en 2013 qui est toujours valide ;

— la société La Calypso ne dispose pas d’un motif légitime à voir ordonner la production du contrat de bail ;

— la présente procédure présente un caractère abusif.

Par conclusions transmises le 2 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société La Calypso demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— ordonné à la société Miber de remettre dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, un exemplaire du contrat de bail commercial qui lui a été consenti le 24 juillet 2024 et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;

— condamné la société Miber aux dépens ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Miber, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à lui remettre l’original du bail conclu le 24 juillet 2024 ;

— condamner la société Miber à verser à titre provisionnel la somme de 67 022,06 euros en raison des aménagements effectués dans le local commercial ;

— condamner la société Miber au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— débouter la société Miber de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la société La Calypso fait, notamment, valoir que :

— son action à venir porte sur la validité du consentement donné, les manquements à l’obligation précontractuelle d’information prévue à l’article 1112-1 du code civil et l’existence de man’uvres dolosives au sens de l’article 1137 du code civil ;

— elle dispose d’un motif légitime en ce qu’il existe un différend autour de la présentation délibérément trompeuse de la situation locative l’ayant conduite à signer un bail défavorable alors même que le contrat de bail antérieur avait été renouvelé de plein droit ;

— l’agrément du bailleur à la cession du fonds de commerce a été conditionné, de manière informelle mais déterminante, à la possibilité pour la société Miber d’imposer au cessionnaire un nouveau contrat de bail à des conditions financières moins favorables ;

— il existe une collusion entre les différents intervenants qui est d’autant plus caractérisée par l’intervention volontaire de la société Miber dans la procédure au fond engagée par les cédants du fonds de commerce ;

— la production du contrat de bail n’a pas pour objet de légitimer une occupation des lieux qu’elle n’exploite pas ;

— la société Miber ne peut se retrancher derrière une impossibilité matérielle d’exécuter dans la mesure où le rédacteur de l’acte est son conseil habituel ;

— l’appréciation de la caducité du contrat de bail du fait de l’absence de réitération de la cession du fonds de commerce relève de l’office du juge du fond ;

— elle a fait réaliser des travaux après avoir reçu les clés sur autorisation du bailleur ;

— la demande de remboursement des travaux repose sur l’enrichissement sans cause qui est incontestable.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour constate que la société Miber sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, que la société La Calypso soit déclarée occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 4] mais que, dans le corps de ses écritures, elle ne formule nullement cette demande et ne présente aucun moyen à son soutien. Elle en déduit qu’il s’agit manifestement d’une erreur matérielle. En tout état de cause, une telle demande n’a nullement été présentée en première instance.

Cette demande sera donc rejetée.

— Sur la demande de production de pièce :

Il résulte de la combinaison des articles 11 du code civil et 145 du code de procédure civile qu’il peut être ordonné en référé la production forcée de pièces détenues par un tiers, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que celle-ci soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

En l’espèce, il ressort des débats, sans aucune contestation des parties, que le 24 juillet 2024, les sociétés Miber et La Calypso ont signé un contrat de bail portant sur les locaux sis [Adresse 3] [Adresse 4].

La société La Calypso soutient ne pas avoir reçu copie de ce contrat et sollicite la production de cette pièce par la société Miber en faisant valoir qu’elle envisage de contester la validité de son consentement, d’invoquer des manquements à l’obligation précontractuelle d’information ou encore des man’uvres dolosives.

Cependant, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, M. [B] et Mme [V] ont fait assigner la société La Calypso, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, statuant au fond, aux fins de voir, notamment, ordonner son expulsion des locaux, objet du contrat de bail dont il est demandé la communication.

Dans le cadre de cette instance au fond, la société Miber a déposé des conclusions d’intervention volontaire aux termes desquelles elle demande au tribunal de, notamment, déclarer caduc et de nul effet le contrat de bail dont se prévaut la société La Calypso en visant dans le corps de ses écritures le contrat signé le 24 juillet 2024.

Ainsi, la problématique de la validité du contrat de bail signé par les sociétés La Calypso et Miber relève d’un débat devant le juge du fond.

Or, l’action envisagée par la société intimée présente le même objet dès lors que celle-ci envisage de contester la validité de son consentement, d’invoquer des manquements à l’obligation précontractuelle d’information ou encore des man’uvres dolosives.

D’ailleurs, dans ses conclusions, la société Miber considère que la production du contrat de bail sollicité par la société intimée n’est pas sans incidence sur la procédure au fond. Elle soutient que cette communication « revient à régulariser la situation de la société La Calypso dans les lieux et vider de sens les procédures engagées, tout en légitimant sa posture dans la procédure au fond ». Par ce biais, elle soulève la problématique de l’existence de la procédure au fond et subséquemment de la condition afférente à l’absence de tout procès.

La cour devant apprécier au jour où elle statue si le juge du fond a déjà été saisi d’un procès sur le même litige, il doit être retenu que la demande de communication de pièce n’est pas présentée avant tout procès.

Dès lors, la société La Calypso doit être déboutée de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société Miber à lui communiquer le contrat de bail commercial signé le 24 juillet 2024, sous astreinte.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef de demande.

— Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Suivant les articles 1303 à 1303-4 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

L’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri.

L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

L’appauvrissement constaté au jour de la dépense, et l’enrichissement tel qu’il subsiste au jour de la demande, sont évalués au jour du jugement. En cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs.

En l’espèce, la société La Calypso invoque un enrichissement injustifié de la société Miber à la suite de la réalisation de travaux dans les locaux, avant la signature du contrat de bail le 24 juillet 2024.

Certes, elle justifie par la production de deux procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 29 avril et 26 juillet 2024 avoir réalisé des travaux. Elle verse aussi aux débats des factures d’achat de matériaux et d’interventions de professionnels à son nom.

Cependant, compte tenu des développements présentés par les parties sur les effets du contrat bail mais aussi sur la remise spontanée des clés du local à la société intimée avant la signature du bail, il existe des incertitudes sur les engagements respectifs des parties.

La relation contractuelle entre les parties, dès la remise des clés, doit être analysée, ce qui relève du juge du fond et non du juge des référés, juge de l’évidence.

Par ailleurs, la cour souligne que si la société La Calypso invoque un appauvrissement et le chiffre, elle ne justifie nullement de l’enrichissement de la société Miber. Or, dans le cadre de l’enrichissement injustifié, l’enrichissement correspondant à la plus-value apportée au local doit être déterminé.

En l’état, l’obligation pour la société Miber d’indemniser la société La Calypso à hauteur du montant des travaux que celle-ci soutient avoir réalisé dans les locaux s’avère sérieusement contestable. Elle ne relève nullement de l’évidence requise en référé.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision la société La Calypso.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Suivant l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

A titre liminaire, il doit être relevé que suivant l’exposé du litige de l’ordonnance déférée, une telle demande a déjà été présentée en première instance mais que le premier juge a omis de statuer sur cette prétention.

En l’espèce, la présente procédure ne revêt pas un caractère abusif dans la mesure où elle ne relève pas d’un acte de malice, de la mauvaise foi de la société La Calypso ou encore d’une erreur équipollente au dol.

La société intimée a manifestement procédé à une mauvaise interprétation de ses droits dans le cadre de cette instance.

Dès lors, la société Miber doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la société Miber aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société La Calypso, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société La Calypso devra aussi supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— ordonné à la société civile immobilière Miber de remettre, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, un exemplaire du contrat de bail commercial consenti à la société par actions simplifiée La Calypso le 24 juillet 2024 et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourrait être de nouveau fait droit ;

— condamné la société Miber aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Miber de sa demande tendant à voir déclarer la société LA Calypso occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 3] [Adresse 4] ;

Déboute la société La Calypso de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société Miber à lui communiquer le contrat de bail commercial signé le 24 juillet 2024, sous astreinte ;

Déboute la société Miber de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société La Calypso à verser à la société Miber la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société La Calypso de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société La Calypso aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente