République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE : 25/594

N° RG 24/01850 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPYX

Jugement (N° 24/00035) rendu le 18 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

APPELANTS

Monsieur [Z] [K]

né le 19 Novembre 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [F] [E] épouse [K]

née le 02 Avril 1980 à [Localité 13] (Russi)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Sébastien Boulanger, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué, constitué aux lieu et place de M^e Gilles Maton, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur [H] [C] [R]

né le 27 Septembre 1971 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178/24/003557 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DÉBATS à l’audience publique du 01 juillet 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 1er juillet 2005, la SCI TBA2 a donné à bail à M. [H] [C] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Lille (59000) pour une durée de 3 ans, tacitement reconductible, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre la somme de 30 euros de provision sur charges.

La société TBA2 a cédé l’appartement susvisé à la SARL Jimys Immo le 25 octobre 2017. A son tour, la SARL Jimys Immo a, par acte authentique du 8 mars 2023, cédé l’appartement à M. [Z] [K] et à son épouse Mme [F] [K] née [E].

Par acte signifié le 17 juillet 2023, M. et Mme [K] ont assigné en référé M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d’obtenir la validation du congé aux fins de vente et la condamnation du locataire à quitter les lieux sous astreinte.

Par ordonnance du 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a renvoyé l’affaire à l’audience du 15 janvier 2024 pour qu’il soit statué au fond, estimant que le demandeur ne caractérisait pas de trouble manifestement illicite justifiant une mesure de référé.

Suivant jugement en date du 18 mars 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté M. et Mme [K] de leur demande d’expulsion de M. [C] [R] du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 11] ;

Débouté en conséquence M. et Mme [K] de leur demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de leur demande d’astreinte ;

Rejeté la demande de M. et Mme [K] formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. et Mme [K] aux dépens de l’instance ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [C] [R] a constitué avocat le 16 mai 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

Les recevoir en leur appel ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau

Valider le congé aux fins de vente signifié le 4 février 2021 à M. [C] [R] relativement à 1'appartement qu’il occupe au premier étage d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 11] ;

Déclarer qu’à la suite du congé lui ayant été régulièrement signifié, M. [C] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023 de l’appartement situé au premier étage d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

Enjoindre M. [C] [R] de libérer l’appartement qu’il occupe au premier étage d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 11], sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter du seizième (16ème) jour suivant la signification du jugement à intervenir, et ce, pour une durée de deux mois ;

Condamner M. [C] [R] à payer à M. et Mme [K], une indemnité mensuelle d’occupation de 667,30 euros avec indexation sur l’indice du coût de la construction du premier (1er) trimestre dont l’indice de base est celui du premier trimestre 2023 et ensuite celui de chaque année ;

Juger que l’indemnité d’occupation sera due le premier (1er) de chaque mois jusqu’à libération effective des lieux, cette dernière s’entendant du débarras de l’appartement de l’ensemble des effets mobiliers propriété de M. [C] [R] et de la remise effective des clés par ce dernier au bailleur ;

Condamner M. [C] [R] à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Condamner M. [C] [R] à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de de l’instance d’appel ;

Condamner M. [C] [R] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 30 juin 2023 établissant l’occupation sans droit ni titre de l’appartement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024, M. [C] [R] demande à la cour de :

Dire et juger M. et Mme [K] mal fondés en leur appel ;

Les en débouter ;

Débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 18 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner M. et Mme [K] à payer à M. [C] [R] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, M. et Mme [K] font observer que le juge de première instance aurait statué ultra petita, en les déboutant d’une demande d’expulsion de M. [C] [R] du logement alors qu’ils n’avaient pas demandé celle-ci, mais uniquement la validation du congé délivré, de déclarer en conséquence que M. [C] [R] était devenu occupant sans droit ni titre, et devait être enjoint à libérer le logement sous astreinte. Ces demandes constituent précisément les caractéristiques juridiques d’une demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu de s’inquiéter de l’absence d’un commandement de quitter les lieux, qui n’intervient qu’après que la décision soit rendue. En l’espèce, il ne peut donc être considéré que le juge a statué ultra petita, d’autant qu’il s’agit d’un débouté et qu’aucun moyen coercitif n’a donc été fixé.

Sur la durée du bail

Les appelants ne contestent pas devant la cour l’analyse faite par le premier juge selon laquelle le terme du bail entre les parties est fixé au 30 juin 2026.

Sur la renonciation par le preneur à se prévaloir de l’irrégularité du congé

Le congé délivré le 4 février 2021 par huissier à la demande de la société Jimys Immo à l’égard de M. [C] [R] précise que le bail vient à expiration le 30 juin 2023 et que le bailleur donne congé pour la date du 30 juin 2023 aux fins de vente du bien loué en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Il n’est pas contesté que le terme aurait dû être fixé au 30 juin 2026.

Les appelants font uniquement valoir en cause d’appel le fait que bien que la tacite reconduction du bail pour une durée de six ans engage les deux parties, le preneur peut renoncer à se prévaloir de l’irrégularité du congé délivré en violation des conditions de délai, et que tel est bien le cas en l’espèce.

Si l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que ses dispositions sont d’ordre public, il est constant qu’elles relèvent d’un ordre public dit de protection, et que le bénéficiaire peut y renoncer si cette renonciation intervient postérieurement à l’acquisition du droit, qu’elle est certaine et non équivoque ou résulte suffisamment des circonstances de la cause, et qu’elle est effectuée en connaissance du droit auquel le bénéficiaire entend renoncer.

Les appelants soutiennent que le premier juge a fait une analyse inexacte des éléments présentés comme preuves de la renonciation de M. [C] [R] à l’irrégularité. Ce faisant, il apparaît que les appelants analysent ces éléments comme caractérisant la renonciation du locataire au droit au maintien dans les lieux, alors qu’en réalité, il doit être apporté la preuve de ce que M. [C] [R] a renoncé précisément à se prévaloir de l’irrégularité contenue dans l’acte du 4 février 2021, s’agissant de la date à laquelle le congé prend effet.

Or, et ainsi que l’a justement analysé le premier juge, il ne ressort pas de ces éléments (deux courriers adressés par le locataire les 26 juin et 27 juillet 2023) que M. [C] [R], s’il recherche une solution amiable avec ses bailleurs, et fait état de démarches actives de relogement, avait connaissance de la qualité de la société Jimys Immo et des conséquences du changement de qualité du bailleur sur la durée du bail, du changement induit en terme de fin de bail et sur la régularité du congé. Il n’a donc pas pu, aux termes de ces seuls courriers, entendre renoncer à se prévaloir d’une telle irrégularité de façon certaine et sans équivoque, ainsi que l’exige une jurisprudence constante.

C’est donc par une analyse pertinente du premier juge que la cour adopte que la décision de première instance sera confirmée en tous points.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. et Mme [K] aux dépens d’appel et à les condamner à payer à M. [C] [R] la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Ils seront déboutés de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Condamne M. [Z] [K] et Mme [F] [K] née [E] aux dépens d’appel et à payer à M. [H] [C] [R] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN