MINUTE N° 224/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 22 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03217 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H46X

Décision déférée à la cour : 05 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE RITZ

ayant siège [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal et en son établissement secondaire

sis [Adresse 1]

représenté par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la cour

INTIMÉE :

La S.C.I. DU QUAI prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 5] à

[Localité 4]

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Murielle ROBERT-NICOUD et Nathalie HERY, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 24 avril 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI du Quai ayant pour gérant M. [M] est propriétaire au sein de la copropriété la résidence Le Ritz du lot n°2 correspondant à huit caves, un dégagement en sous-sol, un escalier menant du sous-sol au rez-de-chaussée, un local commercial au rez-de-chaussée, et du lot n°3 correspondant à un local technique au rez-de-chaussée.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 15 décembre 2020 aux termes de laquelle, il a été décidé, en sa résolution n°19, que M. [M] devait organiser un rendez-vous sur la résidence dans le courant du mois de janvier 2021, afin de présenter les solutions destinées à rendre à la copropriété la jouissance du local vélos, en se munissant d’au moins deux solutions techniques quant au remplacement des climatiseurs, l’assemblée s’autorisant, dans le cas contraire, à reprendre les démarches engagées avec l’avocat Me [X].

Le 26 février 2021, la SCI du Quai a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins notamment de voir annuler l’assemblée générale du 15 décembre 2020 en son entier et la résolution n°19.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal a :

déclaré les fins de non-recevoir présentées par la SCI du Quai et le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Ritz » irrecevables ;

annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « le Ritz » du 15 décembre 2020 ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Ritz » de ses prétentions ;

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Ritz » aux dépens de la procédure ;

dispensé la SCI du Quai de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Ritz » à payer à la SCI du Quai la somme de l 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des fins de non-recevoir soulevées par les parties

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile et constaté que la SCI du Quai et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz n’avaient pas saisi le juge de la mise en état des fins de non-recevoir tendant, d’une part, à déclarer la SCI du Quai irrecevable à agir en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en raison du fait qu’elle n’est ni opposante ni défaillante, et, d’autre part, à dire et juger que la demande du syndicat des copropriétaires de la

résidence Le Ritz pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Nexity Lamy aux fins d’enlèvement des appareils de climatisation se heurtait à la prescription quinquennale, le tribunal a retenu que les parties n’étaient plus recevables à le faire devant lui.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, le tribunal a retenu que si aucune disposition législative ou réglementaire n’imposait de notifier aux copropriétaires la feuille de présence avec le procès-verbal de l’assemblée générale, il appartenait cependant au syndicat de la produire en cas de sollicitation d’un des copropriétaires et qu’à défaut de production, il y avait lieu de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2020.

Sur l’enlèvement des appareils de climatisation du local commun

Le tribunal, au regard de l’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 et en conséquence de la résolution n°19, a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Ritz » de sa demande tendant à voir condamner la SCI du Quai à procéder à l’enlèvement des appareils de climatisation du local commun de la copropriété.

*

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 11 août 2022.

Par requête déposée le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Ritz a saisi le magistrat chargé de la mise en état d’une demande aux fins d’irrecevabilité de l’action de la SCI du Quai en annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 aux motifs que la SCI n’était ni opposante, ni défaillante dans le vote de la résolution n°19 ou dans le vote d’autres décisions de l’assemblée générale et que la SCI avait approuvé une ou plusieurs délibérations de cette même assemblée générale.

Par ordonnance du 17 mai 2023, le magistrat chargé de la mise en état a notamment déclaré la requête du syndicat des copropriétaires irrecevable retenant que la question de la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 ainsi que la fin de non-recevoir soulevée à hauteur de cour s’agissant de la demande d’annulation de cette assemblée générale dans son intégralité étaient dévolues à la connaissance de la cour.

L’instruction a été clôturée le 7 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé ;

infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris par le tribunal judicaire de Strasbourg du 5 juillet 2022 ;

en statuant à nouveau :

constater, au besoin juger, que la SCI du Quai n’avait pas la qualité de copropriétaire opposant aux résolutions de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 dont elle sollicite l’annulation dans le cadre de la présente instance ;

en tout état de cause :

débouter la SCI du Quai de toute ses fins et prétentions ;

à titre reconventionnel :

condamner la SCI du Quai à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des appareils de climatisation, y compris ses accessoires (tels que fixations murales, câbles, gaines, et alimentation électrique, tuyaux d’évacuation ou d’aération) du local commun de la copropriété dénommé « local vélos », sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

en tout état de cause :

condamner la SCI du Quai aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dire et juger que les frais et dépens de la présente procédure de première instance et d’appel ainsi que les frais de représentation seront à la charge exclusive de la SCI du Quai en application des dispositions de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

constater que la décision à intervenir sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur la qualité de copropriétaire opposant, le syndicat des copropriétaires indique que seul un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester les délibérations d’une assemblée générale, aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; or, la SCI du Quai a confié mandat de représentation à M. [C] [V], autre copropriétaire, lequel s’est abstenu, de sorte que la SCI du Quai n’étant ni défaillante ni opposante, la procédure d’annulation d’assemblée générale diligentée par la SCI du Quai est irrecevable, les raisons pour lesquelles M. [V] a décidé de s’abstenir étant indifférentes à la qualification d’opposant ou de défaillant à une assemblée générale, la jurisprudence ayant, au demeurant, toujours considéré que l’abstention était une manifestation d’indifférence et non d’opposition et qu’était donc irrecevable l’action en nullité engagée par un copropriétaire présent ou représenté s’étant abstenu même avec réserves dans le vote de la décision adoptée.

Sur les motifs de contestation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

sur le non-respect de l’ordre du jour, une divergence entre l’ordre du jour et le vote d’une délibération d’assemblée générale est possible dès lors que les modifications n’entraînent pas de dénaturation du projet de résolution tel qu’il est notifié en annexe de la convocation à l’assemblée générale, ce qui est le cas pour la résolution n°19, la résolution et son projet ne se contredisant pas,

sur l’abus de majorité, le fait que la SCI du Quai ou toute autre société à laquelle elle aurait été substituée, ait pu bénéficier soit d’une autorisation, soit d’un semblant d’autorisation d’installer des climatiseurs dans le local vélos, ne change rien au fait que cette autorisation peut être révoquée par l’assemblée générale des copropriétaires dès lors qu’il n’existe pas, en matière de copropriété, de droit acquis de la part d’un copropriétaire sur des parties communes ; il est en droit de reprendre possession d’une partie commune, même si elle a pu, il y a presque vingt ans, accorder une tolérance qui n’avait jamais été formalisée par une modification de l’état descriptif de division sur la base d’une esquisse d’architecte ; l’assemblée générale a un intérêt légitime à reprendre possession d’un local commun dans l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, c’est-à-dire pour l’affecter à l’usage de local à vélos,

la feuille de présence étant produite, il n’y a plus lieu à discussion sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles, le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande tendant à l’enlèvement de l’ensemble de ses appareils de climatisation et accessoires et à la remise en état du local vélos après enlèvement de ce matériel :

n’est pas prescrite au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil qui institue une prescription quinquennale qui ne court qu’à compter de jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer soit le 15 décembre 2020, date de l’assemblée générale au cours de laquelle a été retirée l’autorisation provisoire accordée à la SCI du Quai d’installer des climatiseurs dans un local commun destiné à être un local vélo,

ne se heurte ni à la nullité de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 qui est infondée, ni à l’existence d’une autorisation antérieure qui n’était que provisoire et pouvait être révoquée à tout moment.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 5 décembre 2023, la SCI du Quai (ci-après la SCI) demande à la cour de :

confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;

et au stade de l’appel,

à titre liminaire,

déclarer irrecevable la prétention tirée de l’absence de sa qualité de copropriétaire opposant en ce qu’elle représente une prétention nouvelle qui n’a pas été présentée en première instance, et en ce qu’elle représente une prétention nouvelle qui n’était pas contenue dans les premières écritures de l’appelant ;

la déclarer mal fondée ;

au fond,

déclarer recevable son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Nexity Lamy ;

annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété Le Ritz du 15 décembre 2020 ;

annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété Le Ritz du 15 décembre 2020 ;

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Nexity Lamy de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Nexity Lamy à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz aux entiers dépens de l’instance ;

la dispenser, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965.

A titre liminaire, sur l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ritz s’agissant de l’absence de sa qualité de copropriétaire opposant, la SCI, se prévalant des dispositions des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, indique que :

le syndicat des copropriétaires a omis de saisir, en première instance, le juge de la mise en état, pour lui soumettre cette prétention et n’a soumis sa prétention dans ses seules écritures au fond devant le tribunal de première instance qui a décidé que les parties n’étaient plus recevables à soulever cette fin de non-recevoir au cours de la même instance,

dans ses premières écritures d’appelant, le syndicat des copropriétaires n’a pas formé sa prétention relative à l’irrecevabilité de son action du fait de l’absence de qualité de copropriétaire opposant mais ce n’est que dans ses écritures d’appelant signifiées le 20 septembre 2022 qu’il l’a fait, de sorte que cette demande est nouvelle à hauteur d’appel,

le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen permettant de tendre à l’infirmation de la décision du premier juge constatant l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée devant lui, en méconnaissance des compétences du seul juge de la mise en état en la matière.

La SCI expose que :

les règles posées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 connaissent des tempéraments lesquels ont été admis par la jurisprudence qui qualifie généralement d’opposant le copropriétaire abstentionniste qui émet des réserves précises ou a manifesté clairement son opposition,

elle avait donné mandat à M. [C] [V] (qui s’est abstenu lors du vote) de la représenter à l’assemblée générale du 15 décembre 2020 ; cependant, la qualité de copropriétaire opposant doit lui être reconnue dès lors qu’elle avait fait part au syndic de copropriété de son opposition pure et simple à la résolution n°19 telle que proposée dans la convocation à assemblée générale reçue le 17 novembre 2020 aux termes d’un courrier du 2 décembre 2020 et qu’elle avait sollicité un ajout à l’ordre du jour dont les autres copropriétaires ont été informés mais non soumis au vote qui a néanmoins porté sur une résolution transformée et donc dénaturée, ce qui explique que son mandataire n’ait pas pris le risque de voter et ai préféré s’abstenir,

dans le même esprit que celui de l’article 17-1, §i, il doit être considéré que si le copropriétaire a donné pouvoir à un représentant de s’opposer à une résolution mais que cette résolution est modifiée en cours d’assemblée générale, ce copropriétaire doit donc être considéré comme défaillant et obtenir le droit de contester cette résolution.

Elle en déduit qu’elle doit être considérée comme défaillante ou opposante et donc recevable à contester ladite assemblée générale en tant que copropriétaire opposant.

Sur l’annulation de l’entière assemblée générale du 15 décembre 2020 du fait de l’absence de feuille de présence annexée au procès-verbal et de l’absence de feuille de présence conforme au décret du 17 mars 1967, se prévalant des dispositions de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la SCI fait valoir que :

le procès-verbal établi et qui lui a été transmis suite à l’assemblée générale qui s’est tenue en visio-conférence le 15 décembre 2020 ne comportait pas de feuille de présence, de sorte qu’il est impossible de vérifier le nombre de copropriétaires présents ou représentés,

la feuille de présence communiquée depuis, établie pour les besoins de la cause, ne répond pas aux conditions posées par les articles 14 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 puisqu’elle fait apparaître des mentions divergentes sur le nombre de copropriétaires selon les résolutions et ne précise pas qu’elle a été représentée par M. [C] [V], doté d’un pouvoir pour voter pour elle ; l’irrégularité de cette feuille de présence représente un non-respect d’une formalité substantielle de l’assemblée générale susceptible de remettre en cause le vote de chacune des résolutions.

Elle en déduit que l’assemblée générale du 15 décembre 2020 encourt l’annulation.

Sur l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, à titre liminaire, la SCI indique que si la juridiction de céans décide de ne pas annuler l’entière assemblée générale du 15 décembre 2020 du fait de l’absence de feuille de présence annexée au procès-verbal et de l’absence de feuille de présence conforme au décret du 17 mars 1967, la résolution n°19 devra être annulée sur le fondement du même argument précédemment développé pour l’annulation de l’assemblée générale en son ensemble ; la jurisprudence admet qu’un copropriétaire peut se prévaloir de l’inobservation d’une formalité substantielle de l’assemblée générale pour demander l’annulation des seules résolutions pour lesquelles il était opposant.

La SCI expose également que :

l’ordre du jour n’a pas été respecté puisque lors de la tenue de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, n’a pas été repris ni soumis au vote le nouveau projet de résolution n°19 A mais un nouveau paragraphe a été inséré au sein de la résolution n°19, de sorte que voter pour cette résolution aboutissait à décider tout et son contraire, aucun copropriétaire ne pouvant valablement voter pour ou contre une telle résolution,

il y a eu un abus de majorité puisque :

l’installation des climatiseurs dont elle bénéficie dans le local litigieux qui n’a jamais été un local à vélos, est régulière pour avoir été autorisée par deux assemblées générales en 2002 et 2004,

la révocation de cette autorisation est abusive puisqu’elle se heurte aux deux assemblées générales susvisées, au règlement de copropriété en son acte modificatif du 21 janvier 2005 ainsi qu’à la prescription ; la résolution attaquée est contraire à l’intérêt collectif de la copropriété et nuit à ses intérêts personnels puisque le « local clim » est toujours existant et remplit toujours sa mission d’intérêt général fixée par les deux assemblées générales et le règlement de copropriété à savoir rassembler l’ensemble des blocs climatiseurs des locaux commerciaux de l’immeuble dont celui de son locataire qui y exploite un magasin nécessitant chauffage et climatisation vu la nature de l’exploitation ; l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la révocation de l’autorisation d’installation des climatiseurs est prescrite au regard du délai de prescription quinquennal applicable.

Sur la demande d’enlèvement des climatiseurs sous astreinte, la SCI argue de ce que cette demande se heurte à la nullité de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 ou de sa résolution n°19 et à l’existence d’une autorisation antérieure d’installation de ces climatiseurs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer la SCI irrecevable à agir en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en raison du fait qu’elle n’est ni opposante ni défaillante.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires, qui a sollicité l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, demande à la cour de constater, au besoin, juger que la SCI n’avait pas la qualité de copropriétaire opposant aux résolutions de l’assemblée générale dont elle sollicite l’annulation dans le cadre de

la présente instance, sans toutefois, en tirer de conséquence juridique, quant à la recevabilité de la fin de non-recevoir qu’elle entend soulever et quant aux conséquences juridiques du défaut de qualité invoqué, de sorte que la cour n’est pas saisie de ce chef.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

La SCI sollicite cette annulation considération prise de l’absence de feuille de présence annexée au procès-verbal et de l’absence de feuille de présence conforme au décret du 17 mars 1967.

Aux termes de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. La feuille de présence est annexée au procès-verbal. Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil.

L’article 14 du même décret indique qu’il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

L’article 17-1 du même décret précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

La SCI soutient que la feuille de présence ne répond pas aux conditions posées par les articles 14 et 17 du décret susvisé puisqu’elle :

ne correspond pas à la réalité des votes des résolutions de l’assemblée générale sur le nombre de copropriétaires présents,

ne précise pas qu’elle a été représentée par M. [C] [V], muni d’un pouvoir pour voter pour elle,

n’a pas été annexée au procès-verbal de l’assemblée générale.

Toutefois, la nullité de l’assemblée générale en sa totalité n’est pas encourue dès lors que s’il est vrai que :

la feuille de présence indique que neuf copropriétaires sur onze étaient représentés alors que le procès-verbal d’assemblée générale fait état, pour certains votes de neuf copropriétaires présents ou représentés et pour d’autres de huit copropriétaires présents ou représentés, l’analyse du procès-verbal de l’assemblée générale permet de reconstituer le sens du vote et de constater que le résultat de celui-ci n’en a pas été affecté,

la feuille de présence n’indique pas l’identité du mandataire de la SCI du Quai, force est de constater que celle-ci y a été comptabilisée au titre des copropriétaires présents et votants et que le procès-verbal d’assemblée générale a considéré la SCI du Quai comme présente ou représentée, cette représentation n’étant, au demeurant, pas contestée par la SCI du Quai , étant souligné que l’analyse du procès-verbal de l’assemblée générale permet de reconstituer le sens du vote et de constater que le résultat de celui-ci n’en a pas été affecté,

— la feuille de présence a été produite après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, aucun texte législatif ou réglementaire n’imposant que cette communication se fasse en même temps que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

La demande tendant à l’annulation totale de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 est rejetée. Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

La SCI se prévaut, en premier lieu, des mêmes moyens que ceux soulevés pour l’annulation de l’assemblée générale en sa totalité. En réponse, la cour reprend les motifs qu’elle a développés ci-avant sur la demande d’annulation de l’assemblée générale.

La SCI développe d’autres moyens de nullité à savoir le non-respect de l’ordre du jour et un abus de majorité.

S’agissant du non-respect de l’ordre du jour :

Aux termes de l’article 9 du décret susvisé, la convocation contient notamment l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

L’article 10 du même décret précise que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

La SCI justifie de ce qu’en vue de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, elle a demandé au syndic l’inscription d’une proposition une première fois par courriel du 4 septembre 2020 et une seconde fois par courrier de son avocat du 2 décembre 2020 libellée comme suit : « Mettre à disposition de la copropriété Le Ritz un emplacement de parking dans le garage fermé de l’immeuble adjacent sis au [Adresse 3] (lot n°308, emplacement n°8, conformément au plan annexé ci-joint) pour y entreposer les vélos ».

Le syndic a pris en compte de cette demande tel que cela résulte de son « Addenda » du 7 décembre 2020 en en faisant la résolution n°19 A.

S’il est vrai que le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 ne reprend pas explicitement une résolution n°19 A, l’analyse dudit procès-verbal permet de constater que la proposition de la SCI, objet de l’ajout à l’ordre du jour, a été soumise à discussion dans le cadre de la résolution n°19 avant que celle-ci ait été votée à la majorité absolue des voix comme suit « Après débats sur les propositions faites par Mr [M] (mails du 7/12/2020) joint au présent procès-verbal, l’assemblée générale demande à Mr [M] de la SCI du Quai d’organiser un rendez-vous sur la résidence afin de présenter les solutions destinées à rendre à la copropriété la jouissance du local vélos. […] », l’ajout à l’ordre du jour par la SCI n’ayant donc aucunement été dénaturé, et aucune contradiction fondamentale n’existant entre la proposition de la SCI, objet de l’ajout à l’ordre du jour, et la résolution n°19 sur lequel le vote a porté.

La nullité de la résolution n° 19 n’est donc pas encourue de ce chef.

S’agissant de l’abus de majorité :

Il est de principe qu’une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, est susceptible d’une action en contestation lorsqu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ; il appartient alors au copropriétaire demandeur à l’annulation d’apporter la preuve que la décision qui a été prise est contraire à la défense légitime de l’intérêt collectif de la copropriété.

La SCI se prévaut de ce que le 28 novembre 2002, l’assemblée générale des copropriétaires a pris une décision libellée comme suit : « L’Assemblée Générale précise que l’ensemble des blocs climatiseurs des locaux commerciaux sera rassemblé dans le local prévu à cet effet au rez-de-chaussée de la copropriété sous réserve de validation par l’architecte.[…] ».

La SCI se prévaut également du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2004 aux termes duquel a été approuvé à la majorité des voix des copropriétaires le projet d’esquisse modificative établi par des géomètres dont il est résulté une modification des parties communes spéciales « PC2 » concernant notamment un local climatisation.

L’analyse du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2002 permet de constater qu’il ne s’agit pas d’une décision mais d’une simple précision qui a été indiquée au titre des « Questions diverses » et n’a pas donné lieu à un vote des copropriétaires.

Celle du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2004 permet de constater qu’a effectivement été approuvé, à la majorité des voix des copropriétaires, le projet d’esquisse modificative établi par des géomètres dont il est résulté une modification des parties communes spéciales « PC2 » concernant notamment un local climatisation.

Un acte modificatif du règlement de copropriété est ensuite intervenu le 21 janvier 2005 dont il n’est pas contesté qu’il a été régulièrement voté par l’assemblée générale des copropriétaires lequel inclut dans les parties communes spéciales dite « PC2 » notamment un « local climatisation » lequel apparaît sur l’esquisse n°4001b qui y est annexée.

A l’autorisation dite « provisoire » par le syndicat des copropriétaires de rassembler l’ensemble des blocs climatiseurs des locaux commerciaux dans le local prévu à cet effet au rez-de-chaussée a donc succédé un changement d’utilisation des parties communes dans l’intérêt des copropriétaires entériné par la modification du règlement de copropriété permettant ainsi à ces derniers d’installer des blocs climatiseurs dans le local spécialement affecté à cette fin.

Il s’en déduit que sous couvert d’une révocation d’une autorisation « temporaire » d’entreposer les climatiseurs dans le local prévu à cet effet au rez-de-chaussée de la copropriété, autorisation de fait périmée suite à la modification du règlement de copropriété ayant institué un local spécialement dédié à la climatisation dans lequel la SCI du Quai entrepose ses climatiseurs, la résolution n°19 tend à une modification dudit règlement et porte nécessairement atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires dès lors qu’il n’y a pas eu, au préalable, pour la légitimer, une nouvelle modification du règlement de copropriété quant à l’utilisation des parties communes dédiées aux climatiseurs laquelle doit être votée dans les formes et à la majorité prévues par les textes applicables.

L’abus de majorité étant caractérisé, il y a lieu d’annuler la résolution n°19.

Sur la demande tendant à l’enlèvement des appareils de climatisation du local commun

La résolution n°19 ayant été annulée, cette demande est rejetée. Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les dépens, les frais de procédure non compris dans les dépens et la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

Il est infirmé en ce qu’il a admis les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à admettre l’avocat de la SCI du Quai au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile lequel n’est pas applicable dans les trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros à la SCI du Quai sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La demande d’indemnité formulée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « le Ritz» du 15 décembre 2020 ;

admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE CONFIRME, pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :

REJETTE la demande tendant à l’annulation totale de l’assemblée générale de la copropriété de la Résidence Le Ritz du 15 décembre 2020 ;

ANNULE la résolution n°19 de l’assemblée générale du de la copropriété de la Résidence Le Ritz du 15 décembre 2020 ;

DIT n’y avoir lieu à admettre l’avocat de la SCI du Quai au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile s’agissant des dépens exposés en premier ressort ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Ritz aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Ritz à payer à la SCI du Quai la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

DISPENSE la SCI du Quai de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés à hauteur d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Ritz fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,