République Française

Au nom du Peuple Français

C O U R D ' A P P E L D E D O U A I

RÉFÉRÉ DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DU 31 MARS 2025

N° de Minute : 46/24

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBVT-V-B7J-V6RA

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS

dont le siège est situé [Adresse 2]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Bernard FRANCHI, avocat au barreau de Douai et pour avocat plaidant la SCP MARCHAL, avocat au barreau de Lille

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BOLZE & MOOGY

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 4]

ayant pour avocatMe Charlotte DESMON de la SELARL VERBATEAM LILLE, avocat au barreau de Lille

PRÉSIDENTE : Michèle Lefeuvre, première présidente de chambre désignée par ordonnance du 23 décembre 2024 pour remplacer le premier président empêché

GREFFIER : Christian Berquet

DÉBATS : à l’audience publique du 10 février 2025

Les parties ayant été avisées à l’issue des débats que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe

ORDONNANCE : contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le trente et un mars deux mille vingt cinq, date indiquée à l’issue des débats, par Michèle Lefeuvre, présidente, ayant signé la minute avec Christian Berquet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 septembre 2020, la société Foncière des Arts a acquis le lot n°4, (local commercial accessible par le [Adresse 8]) dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (59), [Adresse 5]. L’immeuble est soumis au régime de la copropriété, dont le syndic en exercice est la SAS Pons & CIE. La société 3JK Invest est propriétaire de l’immeuble voisin situé [Adresse 3], ayant pour locataire la société Tigermilk exploitant un restaurant.

Par acte sous seings privés du 15 septembre 2021, la société Foncière des Arts a consenti à la société Bolze & Moogy un bail commercial pour une durée de dix ans, portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée, le premier étage à usage commercial et une cave au sous-sol, les locaux étaient précédemment exploités par la société BNP Paribas, locataire commercial du précédent propriétaire. Le loyer commercial hors taxes et hors charges a été fixé à 80 000 euros par an.

A l’occasion de travaux de curage qu’elle a entrepris aux fins d’aménagement d’un commerce de chaussures, la société Bolze & Moogy a constaté un effondrement sur plusieurs mètres carrés de la partie externe du mur mitoyen au [Adresse 9] de la [Adresse 9] et un bombement de plus de 20 cm de la paroi feuilletée externe coté n°8, présentant un risque réel d’effondrement, stabilisé de manière provisoire sous le contrôle du bureau d’études Préventec.

La société Bolze & Moogy, estimant ne pouvoir exploiter les lieux loués s’est abstenue de régler les loyers et s’est vue délivrer le 1er août 2022 un commandement de payer auquel elle a formé opposition le 5 août 2022 devant le tribunal judiciaire de Lille, l’affaire étant enrôlée sous le numéro RG 22/5500.

Par ordonnance du tribunal judiciaire de Lille du 18 octobre 2022, le juge des référés principalement:

— ordonné une expertise confiée en sa qualité d’expert à M. [X] [K] [Adresse 6], avec une mission détaillée,

— autorisé la société Bolze & Moogy à consigner sur le compte CARPA de son avocat, les loyers à compter du 3ème trimestre 2022 et le reliquat de loyers et charges du 4ème trimestre 2021, jusqu’à parfait réalisation des travaux de confortement de l’immeuble,

— rejeté la demande d’exécution des travaux de réparation de la verrière,

Par arrêt du 21 mars 2024, la cour d’appel a partiellement infirmé cette ordonnance en ce qu’elle condamnait également la société Foncière des Arts à verser à titre provisionnel une indemnisation pour le préjudice de jouissance subi, considérant que l’obligation du bailleur à indemniser le preneur pour défaut d’exploitation relevait d’une contestation sérieuse.

Par une ordonnance d’incident du 29 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a rejeté la demande de provision formée par la société Foncière des Arts formée à l’encontre de son assureur et de l’assureur du syndicat des copropriétaires et fait droit à la demande de sursis à statuer présentée par la société Bolze & Moogy sur l’efficacité du commandement de payer litigieux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise qui est de nature à identifier la réalité de l’impossibilité d’exploiter le local commercial et l’imputation des responsabilités.

Après avoir mis en demeure la société Bolze & Moogy de payer les charges et de justifier de la consignation des loyers, la société Foncière des Arts a fait délivrer par acte du 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 53.208,85 euros visant la clause résolutoire et un commandement de payer les charges pour un montant de 20.195,97 euros.

Formant opposition à ce commandement de payer, la société Bolze & Moogy a attrait la société Foncière des Arts devant le tribunal judiciaire de Lille en invoquant un manquement à son obligation de délivrance et sa mauvaise foi, l’affaire étant enrôlée sous le numéro RG 24/04005.

Par ordonnance d’incident du 29 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille, saisi par la société Bolze & Moogy, a:

— sursis à statuer sur les demandes formées par la société Bolze & Moogy et la société Foncière des Arts dans l’attente du dépôt de l’expertise confiée à M. [X],

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— débouté la société la Foncière des Arts de sa demande de condamnation provisionnelle formée à l’encontre de la société Bolze & Moogy au titre des charges du bail,

— autorisé la société Bolze & Moogy à consigner les charges sur le sous-compte Carpa de M^e Charlotte Callet jusqu’à parfaite réalisation des travaux définitifs de confortement du mur objet du litige,

— dit n’y avoir lieu à assortir cette obligation d’une astreinte,

— ordonné le retrait du rôle et sa suppression au rang des affaires en cours,

— dit que l’affaire sera rétablie à la requête de la partie la plus diligente sur justification du rapport de l’expert,

— rappelé que le retrait du rôle est rendu dans le cadre du sursis à statuer ordonné, ayant pour effet de suspendre l’instance et par voie de conséquence le délai de péremption,

— débouté la société Bolze & Moogy et la société Foncière des Arts de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par acte du 27 décembre 2024, la société Foncière des Arts a fait assigner la société Bolze & Moogy devant le premier président de la cour d’appel de Douai aux fins de voir, au visa des articles 380 du code civil, 6 -1 de la CEDH, ensemble l’article 17 de la DDHC, la note de l’expertise n°3 et les rapports des sapiteurs, l’article 1725 du code civil:

— être déclarée recevable et bien fondée en sa demande aux fins d’être autorisée à interjeter appel de l’ordonnance du 29 novembre 2024 ordonnant le sursis à statuer dans l’affaire enregistrée sous le numéro RG 24/04005,

en conséquence,

— autoriser la société Foncière des Arts à interjeter appel devant la cour d’appel de Douai de l’ordonnance rendue le 29 novembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 24/04005,

— fixer le jour et l’heure où l’affaire sera examinée par la cour, laquelle sera saisie et statuera comme en matière de procédure à jour fixe,

— fixer le jour et l’heure où l’affaire sera examinée par la cour, laquelle sera saisie et statuera comme en matière de procédure à jour fixe,

— débouter la société Bolze & Moogy de ses moyens et prétentions contraires,

— réserver les frais et dépens.

La société Foncière des Arts fait valoir que la consignation des loyers est une mesure provisoire dont elle entend obtenir la réformation puisqu’elle n’est pas à l’origine des désordres ou du préjudice de la société Bolze & Moogy, le mur objet du litige étant mitoyen et relevant de la copropriété, qu’elle ne peut en conséquence être mise en cause sur son obligation de délivrance et que la cour a précédemment constaté qu’une impossibilité totale d’exploiter les lieux une fois réalisés les travaux de confortement provisoire n’était pas démontrée. Elle considère que le sursis ordonné est susceptible de lui causer un préjudice irréparable, les loyers consignés pouvant être versés aux créanciers ayant un meilleur rang en cas de procédure collective de la société Bolze & Moogy, que le libre accès au juge et son droit de propriété sont violés puisqu’il lui est interdit de percevoir les fruits de sa propriété alors que le commerce de la société Bolze & Moogy pourrait être exploité et que le sursis est inutile et d’une durée excessive, l’expertise pouvant durer plusieurs années et qu’en tout état de cause, le locataire aura à payer son loyer.

Par conclusions en réponse, la société Bolze & Moogy demande au premier président de:

— débouter la société Foncière des Arts de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger qu’aucun motif grave et légitime au sens de l’article 380 du code de procédure civile n’est caractérisé,

— condamner la société Foncière des Arts au paiement d’une indemnité à son profit de 3.000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Bolze & Moogy rappelle que le bailleur d’un local commercial peut être tenu de réparer la violation de son obligation de délivrance même si les désordres invoqués sont structurels et affectent les parties communes de l’immeuble, que l’expert va chiffrer de manière provisoire l’ensemble des préjudices en ayant recours à un sapiteur, qu’il a indiqué que les locaux étaient totalement inexploitables, que l’argumentaire de la société Foncière des Arts est opportuniste, que la mesure n’est pas excessive dans la mesure où c’est le bailleur qui met en cause différentes parties retardant les opérations d’expertise qu’elle a sollicitée, que les loyers sont consignés pour un montant actuel de 343.656,27 euros et qu’il n’est pas démontré

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l’existence d’un préjudice irréparable au regard du patrimoine immobilier de la société Foncière des Arts comme de ses comptes de résultats.

SUR CE

Aux termes de l’article 380 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer peut être frappée d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime.

La société Foncière des Arts ayant saisi le premier président dans le délai du mois suivant la décision comme exigé par la même disposition, sera déclarée recevable en sa demande de former appel de l’ordonnance du juge de la mise en état ordonnant un sursis à statuer.

Alors que la cour d’appel, dans son arrêt du 21 mars 2024 a uniquement constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant à la persistance de l’impossibilité d’exploiter alléguée par la société Bolze & Moogy et rappelé l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur sans pour autant l’en exonérer, la société Foncière des Arts ne peut se prévaloir à ce stade de la procédure de ce qu’aucun manquement à cette obligation ne peut lui être opposé en raison de la mitoyenneté du mur effondré.

Or, le juge du fond ne pourra statuer sur son obligation de délivrance qu’après dépôt du rapport d’expertise destinée à déterminer les causes et les imputabilités des désordres et à permettre d’évaluer les préjudices en résultant, comprenant les préjudices de jouissance subis tant par la société preneuse Bolze & Moogy que par la société Foncière des Arts.

Par ailleurs, l’attestation de l’expert-comptable de la société Bolze & Moogy précisant les chiffres d’affaires des autres boutiques de chaussures permet d’écarter le risque évoqué d’une procédure collective qui ferait obstacle au versement au profit de la bailleresse des loyers consignés depuis le 3ème trimestre 2022 en garantie de leur paiement.

Il est également constaté au regard des comptes de résultats de la société Financière des Arts que la non perception actuelle des loyers et charges ne la place pas en difficultés financières.

Il s’ensuit qu’à défaut d’établir un motif grave et légitime justifiant sa demande de former appel de l’ordonnance du juge de la mise en état, la société Foncière des Arts ne pourra qu’en être déboutée.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de la société Bolze & Moogy les frais irrépétibles de la procédure. Il lui sera en conséquence alloué la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire,

Déclare recevable la demande formée par la société Foncière des Arts aux fins d’être autorisée à interjeter appel devant la cour d’appel de Douai de l’ordonnance rendue le 29 novembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 24/04005,

Déboute la société Foncière des Arts de sa demande d’autorisation à interjeter appel devant la cour d’appel de Douai de l’ordonnance rendue le 29 novembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille sous le numéro RG 24/04005,

Condamne la société Foncière des Arts à verser à la société Bolze & Moogy la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Foncière des Arts aux dépens de la présente instance.

Le greffier La présidente