République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 25/09/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02804 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6QY

Jugement (N° 21/01477)

rendu le 28 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le [Adresse 17]' représenté par son syndic, la SAS Sergic

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7]

(intimé sous le RG : 23/2850)

représenté par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Sophie Lagayette, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [J] [Y]

né le 15 septembre 1947 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 8]

(intimé sous le RG : 23/2850)

représenté par M^e Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SAS société d’études et de réalisation de gestion immobilière de construction (SERGIC)

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 9]

[Localité 8]

(appelante sous le RG : 23/2850)

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

DÉBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 27 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 octobre 2024

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [J] [Y] est propriétaires de deux studios, lots n° 32 et 33 au sein de la copropriété [Adresse 14] située [Adresse 5] à [Localité 10].

Le syndic de la copropriété est le cabinet Sergic.

Dans le courant de l’année 2020, décision a été prise de changer l’ensemble des systèmes de sécurisation de l’immeuble.

En vue de l’assemblée générale du 25 novembre 2020 quatre résolutions ont été proposées (résolution 11 à 14) portant sur la décision d’entreprendre les travaux, le choix du fournisseur et les honoraires du syndic.

Le vote des résolution a été effectué sur une base unitaire et non pas en fonction des tantièmes détenus par les différents copropriétaires.

Les résolutions 11, 12 et 14 ont été adoptées et la résolution 13 rejetée.

M. [Y] a voté contre ces résolutions et a contesté le mode de scrutin proposé par courrier recommandé avec accusé réception adressé au cabinet Sergic le 30 octobre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 25 février 2021, M. [Y] a fait assigner le [Adresse 16] représenté par son syndic, ainsi que le syndic, le cabinet Sergic devant le tribunal judiciaire de Lille, sollicitant l’annulation des délibérations et la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic solidairement à lui rembourser les avances versées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— Annulé les résolutions n° 11, 12 et 14 adoptées par l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de la [Adresse 14] sise [Adresse 4] ([Adresse 6]) s’étant tenue le 25 novembre 2020 ;

— En conséquence, condamné le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] Flandre située à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, à restituer à M. [J] [Y] la somme de 738,04 euros réglée au titre de l’appel de fonds du 1er janvier 2021 en application de la résolution n° 12 annulée ;

— condamné la société Sergic à verser à M. [Y] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Sergic aux entiers dépens de l’instance ;

— Autorisé M^e Nicolas Lebon à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 juin 2023, le [Adresse 15] [Adresse 11] a interjeté appel de ce jugement, cette instance a été enrôlée sous le n° 23/2004.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 juin 2023, la société Sergic a interjeté appel de cette décision enrôlé sous le n° 23/2850.

Les deux instances ont été jointes.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2024, le [Adresse 15] [Adresse 11] demande à la cour de :

— Constater que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Flandre s’en rapporte à justice sur la validité des résolutions 11, 12 et 14 de l’assemblée générale du 25 novembre 2020,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a constaté aucune faute à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— Infirmer en ses dispositions lui faisant grief, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 28 mars 2023,

Et, statuant à nouveau :

— Constater que le [Adresse 15] [Adresse 11] s’en rapporte à justice sur la validité des résolutions 11, 12 et 14 de l’assemblée générale du 25 novembre 2020,

— Déclarer recevable la demande tendant, en cas de confirmation de la décision entreprise, à voir condamner la société SERGIC à restituer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme à laquelle il a été condamné indument en première instance,

En conséquence :

— Condamner la société SERGIC à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 738,04 euros à titre de dommages et intérêts si le jugement entrepris devait être confirmé sur l’annulation des résolutions litigieuses,

En tout état de cause :

— Condamner tout succombant à payer au [Adresse 15] [Adresse 11] la somme de 6 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, M. [Y] demande à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Annulé les résolutions n°11, 12 et 14 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [12] sis [Adresse 1] à [Localité 10], s’étant tenue le 25 novembre 2020,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence FLANDRE située à [Localité 10] pris en la personne de son syndic, à restituer à M. [J] [Y] la somme de 738,04 euros réglée au titre de l’appel de fond du 1er janvier 2021 en application de la résolution n° 12 annulée,

— Condamné SERGIC aux entiers dépens de l’instance,

— Autorisé Maître Nicolas Lebon à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— Debouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— Condamné Sergic à verser à M. [J] [Y] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile,

Et statuant à hauteur d’appel :

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à M.[Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas Lebon, avocat au Barreau de Lille.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, la société Sergic demande à la cour de :

' Recevoir Sergic en son appel principal comme en son appel incident et en ses moyens de défense,

' Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 28 mars 2023, n° RG 21/01477, en ce qu’il a énoncé :

' Annule les résolutions n°11, 12 et 14 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [12] sis [Adresse 1] à [Localité 10], s’étant tenue le 25 novembre 2020

' Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence FLANDRE située à [Localité 10] pris en la personne de son syndic, à restituer à M. [J] [Y] la somme de 738,04 euros réglée au titre de l’appel de fond du 1er janvier 2021 en application de la résolution n°12 annulée

' Condamne SERGIC à verser à M. [J] [Y] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

' Condamne SERGIC aux entiers dépens de l’instance,

' Autorise Maître Nicolas Lebon à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision

' Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

En conséquence et statuant à nouveau :

' Débouter M. [J] [Y] de l’intégralité de ses demandes en ce compris celles formulées à l’encontre de SERGIC ;

En toute hypothèse :

' Juger irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d’appel par le [Adresse 16] à l’encontre de SERGIC en vertu des dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile, à savoir :

« Condamner SERGIC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 738,04 euros à titre de dommages et intérêts si le jugement entrepris devait être confirmé sur l’annulation des résolutions litigieuses. »

' Rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la société SERGIC ;

' Condamner M. [J] [Y] à payer à SERGIC la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' Condamner M. [J] [Y] aux entiers frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation des résolutions 11, 12 et 14 prises lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2020

La société Sergic fait valoir que la résolution portant sur les dépenses de sécurisation de l’immeuble constitue une charge entraînée par un service collectif pour laquelle le vote s’effectue sur une base unitaire en application des dispositions de l’article 10 al 4 de la loi du 10 juillet 1965, en l’espèce 269 lots étaient concernés par la dépense.

Le syndicat des copropriétaires expose ne pas être un professionnel de la gestion immobilière et tant en première instance qu’en appel il s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande d’annulation.

M. [Y] sollicite la confirmation du jugement rappelant que les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public.

***

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 22 de la même loi énonce :

« I.-Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. (') »

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, pose le principe de l’obligation des copropriétaires de participer aux charges communes.

Ces dispositions règlent la question de la contribution des copropriétaires aux charges communes, mais ne conditionnent en rien les conditions de vote aux assemblées, celles-ci étant déterminées par les dispositions de l’article 22 de la loi également d’ordre public, qui prévoient que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.

En l’espèce, les travaux portaient sur la réfection du dispositif de sécurité, dépense d’entretien, la résolution ne pouvait être adoptée que dans les conditions prévues à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a annulé les résolutions 11, 12 et 14 votées lors de l’assemblée générale de la copropriété le 25 novembre 2020, non pas sur la base de la quote-part de chacun des copropriétaires sur les parties communes mais par unité de lot, le jugement étant confirmé.

Sur les conséquences de l’annulation

La société Sergic soutient l’infirmation de la décision sur ce point compte tenu de la régularité du vote des résolutions. La société Sergic fait valoir que la demande de condamnation formulée à son égard par le syndicat des copropriétaires est irrecevable car nouvelle en appel.

Le syndicat des copropriétaires expose que n’étant pas un professionnel de la gestion immobilière et s’en étant remis à un professionnel, c’est ce dernier qui devait assumer la responsabilité de l’annulation des résolution à supporter la charge du remboursement de la somme de 738, 04 euros.

M. [Y] reconnaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à mettre en cause la responsabilité du syndic, il rappelle que le prélèvement des charges effectué au titre des travaux adoptés par les résolution annulées constitue une contribution illégale et doit lui être restitué.

***

Selon l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

L’article 565 du même code dispose que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

L’article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire

Dès lors que les résolutions ayant approuvé les travaux ont été annulées les appels de charges réalisés étaient irréguliers et doivent être restitués, les sommes versées l’ont été sur le compte de la copropriété, c’est à juste titre que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à M. [Y] la somme de 738,04 euros, c’est donc à juste titre que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer la somme indument versée par M. [Y] du fait de l’annulation des résolutions.

Devant le premier juge, M. [Y] sollicitait la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui payer la somme de 738,04 euros au titre de la résolution annulée, le syndicat des copropriétaires s’en rapportait à justice sur le mérite des demandes et ne formulait aucune réclamation à l’égard du syndic, de sorte que la demande de condamnation du syndic à l’indemniser du préjudice subi du fait de l’annulation des résolutions, ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et ne peut constituer une demande accessoire ou complémentaire des prétentions formulées par le syndicat puisqu’il n’a formulé aucune prétention à l’encontre du syndic, la demande sera en conséquence déclarée irrecevable en appel.

Demandes accessoires

La société Sergic et le syndicat des copropriétaires succombant en leurs appels respectifs, seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, la société Sergic et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

La société Sergic et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer à M. [Y] une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par le [Adresse 16] à l’égard du cabinet Sergic,

Déboute la société Sergic et le [Adresse 16] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société Sergic et le [Adresse 16] in solidum aux dépens d’appel,

Condamne la société Sergic et le [Adresse 16] in solidum à payer à M. [J] [Y] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille