République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/03/2025

N° de MINUTE : 25/265

N° RG 24/00799 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLZA

Jugement (N° 51-19-0037) rendu le 06 Janvier 2020 par le Tribunal paritaire des baux ruraux d’amiens

Arrêt rendu le 14 décembre 2021 par la cour d’appel d’Amiens

Arrêt rendu le 11 janvier 2024 par la Cour de cassation Paris

APPELANTES

Madame [V] [A] [G]

née le 06 Décembre 1696 à [Localité 18] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [P] [E] épouse [G]

née le 29 Juin 1946 à [Localité 17] – de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentées par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉS

Monsieur [B] [O]

né le 07 Juillet 1951 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 13]

Monsieur [U] [O]

né le 15 Décembre 1983 à [Localité 17] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentés par M^e Gonzague De Limerville, avocat au barreau d’Amiens

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 16 janvier 2025 après rapport oral de l’affaire par

Cécile Mamelin

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte authentique en date des 16 janvier et 4 juin 2002, reçu par Maître [K] [R], notaire à [Localité 13], [P] [E] épouse [G] a consenti en renouvellement, ès qualité d’usufruitière, du bail conclu initialement par son époux décédé, [J] [G], les 18 et 23 juin 1993 à [B] [O] sur des parcelles d’une superficie de 25 ha 70 a 20 ca, sises sur le territoire de [Localité 19].

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives et a commencé à courir rétroactivement le 1er octobre 2000, le bail s’étant renouvelé par tacite reconduction pour venir à expiration le 30 septembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2014, [P] [E] et [V] [A] [G], sa fille, ont fait délivrer un congé en raison de l’âge à [B] [O], ce congé devant prendre effet le 30 septembre 2015.

Par requête en date du 09 juillet 2014, [B] [O] saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens aux fins d’être autorisé à céder les droits qu’il détenait du bail à son fils [U] [O], en application de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Par jugement en date du 18 mai 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux d’AMIENS a :

autorisé la cession du bail en date du 4 juin 2002 à [U] [O],

annulé le congé délivré le 25 mars 2014 par [P] [E] et [V] [A] [G] à [B] [O],

condamné [P] [E] et [V] [A] [G] aux dépens,

condamné [P] [E] et [V] [A] [G] à payer à [B] [O] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire.

[P] [E] et [V] [A] [G] interjetaient appel de ce jugement le 21 mai 2015.

Le bail venant à terme le 30 septembre 2018, un nouveau congé était délivré à la requête de [P] [E] et [V] [A] [G] à [B] [O] pour la date d’échéance par acte de maître [W], huissier de justice à [Localité 17], en date du 30 novembre 2015, le congé étant fondé sur les dispositions des articles L.411-58 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime.

Par requête en date du 17 février 2016, [B] [O] saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens aux fins de contester la validité de ce congé.

L’instance étant pendante devant la cour d’appel d’AMIENS, suite à l’appel du jugement du 18 mai 2015, cette affaire faisait l’objet d’un retrait du rôle, suivant accord des parties.

Par arrêt en date du 12 septembre 2017, la cour d’appel d’AMIENS confirmait le jugement en date du 18 mai 2015 autorisant [B] [O] à céder les droits qu’il détenait du bail à son fils [U] [O], et y ajoutant, condamnait [P] [E] et [V] [A] [G] à une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’acte de cession a été conclu en l’étude de maître [K] [R], notaire à [Localité 13], le 11 avril 2018 puis signifié par voie d’huissier à [P] [E] et [V] [A] [G] par acte de maître [W], huissier de justice à [Localité 17], le 22 mai 2018.

Par jugement en date du 06 janvier 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux d’AMIENS auquel il est renvoyé pour exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, a :

débouté [P] [E] et [V] [A] [G] de l’intégralité de leurs demandes,

prononcé la nullité du congé délivré à [B] [O] le 30 novembre 2015 sur les parcelles d’une superficie de 25 ha 70 a 20 ca, sises terroir de [Localité 19],

décidé que le bail cédé à [U] [O] s’est tacitement renouvelé à compter du 30 septembre 2018 au profit de celui-ci,

condamné in solidum [P] [E] et [V] [A] [G] à payer à [B] [O] et [U] [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum [P] [E] et [V] [A] [G] aux entiers dépens et ordonné l’exécution provisoire.

[P] [E] et [V] [A] [G] ont relevé appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 14 décembre 2021, la cour d’appel d’AMIENS a :

confirmé le jugement,

débouté [P] [E] et [V] [A] [G] de leur demande de sursis à statuer,

les a condamnées à une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

[P] [E] et [V] [A] [G] ont formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt.

Par arrêt en date du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’AMIENS du 14 décembre 2021 et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de DOUAI.

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

Lors de l’audience, [P] [E] et [V] [A] [G], représentées par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles elles demandent à la cour de :

infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’AMIENS en date du 06 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau en cause d’appel :

valider le congé délivré par maître [W], huissier de justice à [Localité 17], en date du 15 novembre 2015,

déclarer opposable ce congé à [U] [O],

ordonner l’expulsion de [B] [O] et de tout occupant de son chef notamment [U] [O] des parcelles d’une superficie de 25 ha 70 a 20 ca, sises sur le territoire de [Localité 19], cadastrées X[Cadastre 3], X[Cadastre 5], X[Cadastre 8], X[Cadastre 10], X[Cadastre 15], X[Cadastre 6], X[Cadastre 9] et [Cadastre 16], et ce dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un an,

dire que jusqu’à parfaite libération, [B] [O] et, en tant que de besoin, [U] [O] demeureront redevables d’une indemnité équivalente au montant du fermage augmenté des taxes,

condamner solidairement [B] [O] et [U] [O] à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner [B] [O] et [U] [O] aux entiers dépens de la présente instance.

Elles exposent que les qualités de bailleur et de preneur s’appréciant à la date du délivrance du congé tout comme la régularité formelle de celui-ci, le congé aux fins de reprise, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation, n’avait pas à être délivré à [U] [O], puisqu’à cette date, soit le 30 novembre 2015, la cession n’était pas intervenue, n’ayant été conclue que le 11 avril 2018 devant notaire, qu’ainsi, à la date de la délivrance du congé aux fins de reprise, seul [B] [O] avait la qualité de preneur ; qu’en application de l’article 1216 du code civil, une cession n’est opposable au bailleur qu’après signification par acte extra judiciaire ; que le bailleur peut délivrer congé en raison de l’âge pour chaque échéance triennale du bail, alors qu’il ne peut délivrer de congés aux fins de reprise qu’en fin de bail, que c’est la raison pour laquelle deux congés ont été délivrés pour des motifs différents à des dates différentes ; que chacun des motifs a un congé et ce motif n’a pas été modifié ; qu’elles souhaitent reprendre la jouissance de ses parcelles pour que [V] [A] [G], agricultrice, puisse reprendre l’exploitation de ces terres de famille ; que cette dernière présente l’ensemble des qualités nécessaires requises par les textes : un domicile à proximité, la qualification professionnelle, le matériel et la conformité avec le contrôle des structures, disposant de deux autorisations d’exploiter relatives aux parcelles en cause, que son exploitation est bénéficiaire, et qu’en tout état de cause, la rentabilité économique de l’exploitation n’entre pas dans les critères que doit prendre en considération le juge du congé.

[B] [O] et [U] [O], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— annuler le congé rural délivré à [B] [O] le 30 novembre 2015 par maître [W], huissier de justice à [Localité 17], à la requête de [P] [E] et [V] [A] [G],

— juger que le bail se trouvera renouvelé tacitement pour une nouvelle période de 9 années à compter du 30 septembre 2018 au bénéfice d'[U] [O],

— confirmer pour le surplus le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’AMIENS le 06 janvier 2020,

Y ajoutant :

— condamner solidairement [P] [E] et [V] [A] [G] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir pour l’essentiel que nonobstant l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 janvier 2024, ils maintiennent l’analyse soutenue devant le tribunal paritaire des baux ruraux et la cour d’appel d’AMIENS ; qu’en l’espèce, la cession du bail autorisée par arrêt définitif du 12 septembre 2017 rendu par la cour d’appel d’AMIENS a été réalisée antérieurement à la date d’effet du congé fixée au 30 septembre 2018, que [P] [E] et [V] [A] [G] ne peuvent venir solliciter la validation d’un congé à l’égard d’un preneur qui ne l’est plus ; que le juge ne peut se fonder que sur les mentions qui figurent sur le congé et ne peut donc pas valider un congés aux fins de reprise pour un autre motif ; qu’en tout état de cause, six ans après, [V] [A] [G] ne justifie pas de ses conditions d’exploitation et de sa situation personnelle, qu’elle est exploitante agricole pluriactive, dont les conditions sont ignorées, que l’exploitation doit être effective, réelle et permanente, qu’il lui appartient d’établir que la pluriactivité est compatible juridiquement et factuellement avec la reprise, sachant enfin que les pièces produites sont anciennes.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE

Sur la validité du congé délivré le 30 novembre 2015

Vu les dispositions des articles L.411-47, L.411-58 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime :

« Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. »

« Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

Toutefois, le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant. Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois. Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé.

Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.

Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé.

Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive. Si celle-ci intervient dans les deux derniers mois de l’année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale suivante.

Lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société.

Lorsque le bien loué a été aliéné moyennant le versement d’une rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels le droit de reprise ne peut être exercé sur le bien dans les neuf premières années suivant la date d’acquisition. »

« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

« Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »

En l’espèce, à la date à laquelle le congé aux fins de reprise a été délivré par [P] [E] et [V] [A] [G] à [B] [O], soit le 30 novembre 2015, seul ce dernier avait la qualité de preneur, puisque la cession qui peut être opposée au bailleur, s’il n’est pas partie à l’acte de cession, doit résulter soit d’une notification de l’acte de cession, soit s’il en prend acte, conformément aux dispositions de l’article 1216 du code civil susvisé ; il importe dès lors peu que la cession ait été autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens suivant jugement en date du 09 juillet 2014, dès lors que ce dernier, non seulement n’avait pas l’autorité de la chose jugée, comme étant frappé d’appel, mais en outre n’avait pas fait l’objet d’aucune exécution, l’acte de cession n’ayant été conclu devant notaire que le 11 avril 2018, et signifié au bailleur le 22 mai 2018 ; à la date du 30 novembre 2015, le congé aux fins de reprise ne devait donc être délivré qu’à [B] [O], ainsi que l’a tranché la Cour de cassation le 11 janvier 2024, la qualité de preneur s’appréciant à la date de la délivrance du congé, et aucune modification n’étant intervenue depuis.

S’agissant de l’intangibilité du congé, il n’est nullement interdit au bailleur de se baser successivement sur deux dispositions différentes, dès lors qu’en effet, le congé délivré en raison de l’âge et le congé aux fins de reprise interviennent selon des échéances différentes (l’un tous les trois ans, l’autre en fin de bail) ; chacun de ces congés a un motif propre qui n’a pas été modifié. Cet argument ne saurait prospérer.

Les qualités de la bénéficiaire du congé doivent être réunies à la date d’effet du congé, en l’espèce fixée au 30 septembre 2018.

[V] [A] [G] justifie disposer à cette date (pièce 8) et à ce jour (pièce 29) d’un domicile proche des parcelles en cause, la distance entre cette habitation et les parcelles étant de 7 kilomètres.

Elle produit les justificatifs de sa qualification professionnelle : elle est titulaire d’un brevet professionnel agricole, option chef d’exploitation, délivrée le 10 juillet 2006 par le ministère de l’agriculture et de la pêche (pièce 9), et elle est installée en qualité de chef d’exploitation, depuis le 1er janvier 2008 (pièce 6).

Elle produit son registre d’immobilisation pour l’exercice clos au 31 décembre 2017, et celui clos au 31 décembre 2023, démontrant qu’elle possède le matériel nécessaire à la mise en culture des parcelles litigieuses. (pièces 5 et 26)

Enfin, elle dispose de deux autorisations d’exploiter (l’une du 19 juin 2017 et l’autre du 28 septembre 2019) qui, si elles ont toutes deux fait l’objet de recours, ont été définitivement validées par les juridictions administratives (pièces 4,10 et 22, et pièces 47 et 49 adverses).

Les exigences de l’article L.411-59 n’empêchent pas le candidat repreneur de poursuivre une autre activité professionnelle en parallèle, et la pluriactivité du candidat fait l’objet, dans ce cas, d’une appréciation souveraine. En l’espèce, son activité annexe d’enseignante est résiduelle (cf. son avis d’imposition 2022, duquel il résulte que les revenus agricoles sont trois fois supérieurs à ses revenus salariés).

Pour le surplus, la cour n’a pas à se pencher sur les considérations économiques et/ou la rentabilité de l’exploitation de [V] [A] [G], conditions qui ne figurent nullement dans les critères requis par les dispositions de l’article L.411-59 du code rural, dès lors qu’elle justifie de la qualité d’exploitante, dispose du matériel suffisant et d’un domicile à proximité.

En tout état de cause et de façon surabondante, elle justifie d’une activité rentable et disposer actuellement d’une superficie d’activité de 106 ha.

Ce congé remplit par conséquent l’ensemble des conditions requises et doit être validé ; il est opposable non seulement à [B] [O] mais également à tout occupant de son chef, notamment son fils [U] [O].

Dès lors, le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens en date du 06 janvier 2020 sera infirmé en toutes ses dispositions.

Compte tenu de la validité du congé délivré par [P] [E] et [V] [A] [G] à [B] [O] le 30 novembre 2015, il sera tiré toutes conséquences de droit de ce congé, et ordonné l’expulsion des parcelles litigieuses de [B] [O] et de tout occupant de son chef, notamment son fils [U] [O], suivant les modalités reprises au présent dispositif.

Sur les frais irrépétibles :

La décision de première instance sera infirmée en ce qui concerne les frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [P] [E] et [V] [A] [G] les frais irrépétibles qu’elles ont engagés dans le cadre de l’instance au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; il leur sera alloué à ce titre la somme globale de 4.000 euros.

[B] [O] et [U] [O] succombant, seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens :

La décision de première instance sera infirmée en ce qui concerne les dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à faire supporter la charge des dépens de première instance et de l’appel à [B] [O] et [U] [O].

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’AMIENS en date du 06 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau en cause d’appel :

Valide le congé aux fins de reprise délivré par [P] [E] épouse [G] et [V] [A] [G], suivant acte de maître [W], huissier de justice à [Localité 17], en date du 30 novembre 2015, à [B] [O],

Déclare opposable ce congé à [B] [O] et à tout occupant de son chef, notamment son fils [U] [O],

Ordonne l’expulsion de [B] [O] et de tout occupant de son chef, notamment [U] [O], des parcelles d’une superficie de 25 ha 70 a 20 ca, sises sur le territoire de [Localité 19], cadastrées X[Cadastre 3], X[Cadastre 5], X[Cadastre 8], X[Cadastre 10], X[Cadastre 15], X[Cadastre 6], X[Cadastre 9] et [Cadastre 16], et ce dans le mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant trois mois,

Dit que jusqu’à parfaite libération, [B] [O] et, en tant que de besoin, [U] [O] demeureront redevables d’une indemnité équivalente au montant du fermage augmenté des taxes,

Condamne in solidum [B] [O] et [U] [O] à payer à [P] [E] épouse [G] et [V] [A] [G] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [B] [O] et [U] [O] aux entiers dépens de première instance et de la présente instance.

Le greffier, Le président,

Ismérie CAPIEZ Cécile MAMELIN