République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 24/04/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/00363 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UWUE

Jugement (N° 21/05040)

rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lille.

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

Angle [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet Maes-Foncia [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Laurent Guilmain, avocat au barreau de Lille, avocat constitué.

INTIMÉS

Monsieur [H] [B]

né le 08 février 1959 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 10 mars 2023 à l’étude d’huissier

S.A.R.L. Ikki

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 6 mars 2023 à l’étude d’huissier

DÉBATS à l’audience publique du 15 avril 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 après prorogation du délibéré en date du 4 juillet 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président de chambre en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 mars 2024

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Par actes des 29 juillet et 19 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], angle [Adresse 3], à [Localité 9], a assigné M. [H] [B] et la société Ikki aux fins de voir condamner ceux-ci à remettre en état le lot n° 1 de l’immeuble et à payer des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lille a rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et l’a condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel et, dans ses conclusions remises le 17 avril 2023, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— condamner in solidum les intimés à remettre en état les lieux et ainsi de procéder :

— à la suppression de la porte à l’angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 11] et au rétablissement de son état antérieur ;

— à la remise en peinture dans une couleur égale à celle des fenêtres de la porte sur la façade de la [Adresse 10] ;

— au remplacement ou à la restauration des croisillons sur les fenêtres au rez-de-chaussée pour respecter l’harmonie du bâtiment ; – au ragréage et à la remise en peinture du mur de la cour ;

— à la suppression de la VMC ;

— à la suppression des blocs lumineux de sortie de secours et de leur installation électrique ;

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et par tâche à accomplir dans les huit jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, durant deux mois après quoi il sera statué s’il échet ;

— condamner in solidum M. [B] et la société Ikki à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens de l’appelant.

M. [B] et la société Ikki, qui ont reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions précitées, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. […]'

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde son action sur la disposition précitée, ainsi que sur les stipulations du règlement de copropriété établi le 25 juin 1996 et plus particulièrement sur ses articles 11 et 12 en ce qu’ils prévoient :

Article 11

' […] Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. […] '

Article 12

' Les portes d’entrée des locaux privés, les fenêtres et les persiennes, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés, même s’ils constituent une partie privée, sans le consentement de l’assemblée générale. […] '

Il est plus précisément reproché aux intimés d’avoir modifié l’immeuble et porté atteinte à l’harmonie de l’ensemble sans le consentement de l’assemblée générale des copropriétaires.

Après avoir évoqué la qualité des intimés, il conviendra de débattre de la remise en état des lieux, en abordant successivement la suppression de la porte d’angle, la remise en peinture de la porte en façade de la [Adresse 10] et enfin l’exécution des autres travaux sollicités par l’appelant.

' Sur la qualité des intimés

Les premiers juges ont retenu qu’il n’était versé aux débats aucun élément de nature à démontrer la qualité de propriétaire de M. [B] ni non plus l’occupation des lieux par la société Ikki.

Il ressort toutefois d’un relevé de propriété édité le 10 novembre 2022 que M. [B] est bien propriétaire du lot n° 1 situé au rez-de-chaussée. Une telle qualité s’infère au demeurant du règlement de copropriété lui-même, dont il se déduit que M. [B] était jadis seul propriétaire de l’immeuble, avant sa division par lots, l’intéressé étant demeuré propriétaire d’une partie de l’ensemble, dont le lot n°1.

Il ressort ensuite des statuts de la société Ikki, mis à jour le 30 août 2021, que celle-ci a son siège au [Adresse 3] à [Localité 9] et qu’elle a pour objet social l’exploitation d’un fonds de commerce de café, débit de boissons et bar d’ambiance, ce qui correspond à l’activité exercée au sein du lot n°1 selon les procès-verbaux de constat évoqués plus loin. Aucun élément ne permet toutefois de se convaincre d’une activité antérieure au 17 juillet 2019, les statuts précités évoquant le dépôt à cette dernière date d’une somme de 20 000 euros au crédit d’un compte ouvert au nom de la société en formation, sans qu’existe aucun autre indice d’une activité commerciale plus ancienne de la société Ikki au sein du lot litigieux.

' Sur la suppression de la porte d’angle

Il résulte d’un premier procès-verbal de constat établi le 29 octobre 2019 par Maître [C] [F], huissier de justice, qu’à l’angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 10] se trouve une porte en bois, vitrée en imposte. Une telle présence est confirmée par un second procès-verbal de constat établi le 23 mars 2023 par Maître [U] [P], commissaire de justice, qui signale la présence, au même endroit, d’une porte avec imposte, serrure et poignée, l’officier ministériel précisant que le lot n°1 comporte ainsi deux entrées.

Or le plan général des lieux dressé le 7 mars 1995 par la société G. Delecroix & V. Delecroix, géomètres-experts, en vue de la mise en copropriété de l’immeuble, laisse apparaître que le lot n° 1 comporte une seule entrée, située [Adresse 10]. Seul un renfoncement sans ouvrant figure à l’angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 11].

Ce plan est annexé au règlement de copropriété précité et a servi de base à l’état descriptif de division, qui détaille comme suit le lot n° 1 :

Un local commercial d’angle avec accès direct sur la [Adresse 10], comprenant une entrée avec couloir desservant une grande pièce d’angle et un sanitaire avec wc et réserve à la suite. (souligné par la cour)

Il s’ensuit que la porte figurant à l’angle des deux rues, telle que décrite par les procès-verbaux de constat précités, a nécessairement été créée après le 25 juin 1996 et avant le constat du 29 octobre 2019, soit à une époque où il est acquis que M. [B] était propriétaire du lot n° 1, sans qu’il soit en revanche établi qu’une telle création ait été postérieure au début d’exploitation de la société Ikki, dont on a vu qu’il se situait au plus tôt le 17 juillet 2019 au regard des pièces produites.

Aucun élément ne permet de considérer que la création de cet ouvrant, de nature à modifier 'l’harmonie de l’ensemble’ au sens de l’article 12 précité du règlement de copropriété, ait fait l’objet d’un vote favorable de l’assemblée générale.

Il y a donc lieu, par application de l’article 9, I, précité de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 11 précité du règlement de copropriété, de condamner sous astreinte M. [B] à supprimer la porte à l’angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 11], le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ne devant plus permettre l’accès au local par l’angle du bâtiment.

La création de cette ouverture pouvant parfaitement être antérieure au début de l’exploitation commerciale de la société Ikki, tel qu’il ressort des éléments versés aux débats, la demande tendant à voir condamner celle-ci in solidum à la suppression de la porte litigieuse ne peut qu’être rejetée, d’autant plus sûrement que l’article 11 précité ne permet d’engager que la responsabilité personnelle du copropriétaire, du fait notamment de son locataire.

Le jugement entrepris est donc partiellement infirmé de ce chef.

' Sur la remise en peinture de la porte en façade de la [Adresse 10]

Il ressort des procès-verbaux de constat précités la présence d’une porte en bois mouluré de couleur marron clair permettant l’accès au lot n°1 en façade de la [Adresse 10], dont la teinte était auparavant noire selon une photographie d’octobre 2018 figurant au procès-verbal de constat du 23 mars 2023.

Le changement de teinte de cette porte est ainsi nécessairement intervenu entre octobre 2018 et le 29 octobre 2019, soit à une époque où il est acquis que M. [B] était propriétaire du lot n°1, sans qu’il soit en revanche établi qu’une telle modification ait été postérieure au début d’exploitation de la société Ikki, dont on a vu qu’il se situait au plus tôt le 17 juillet 2019 au regard des pièces produites.

Aucun élément ne permet de considérer que le changement de teinte litigieux, de nature à modifier 'l’harmonie de l’ensemble’ au sens de l’article 12 précité du règlement de copropriété, ait fait l’objet d’un vote favorable de l’assemblée générale.

Pour autant, il n’est pas établi que la porte était blanche à l’origine, soit la couleur des huisseries des fenêtres, dont le syndicat des copropriétaires sollicite une 'couleur égale’ pour la porte litigieuse. Tout au plus celui-ci pouvait-il solliciter le rétablissement de la couleur noire, qui était celle de la porte avant la modification avérée. Il s’ensuit qu’il y a lieu de le débouter de sa demande.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

' Sur l’exécution des autres travaux

Le syndicat des copropriétaires entend également obtenir des intimés qu’ils procèdent au remplacement ou à la restauration des croisillons sur les fenêtres au rez-de-chaussée, au ragréage et à la remise en peinture du mur de la cour, à la suppression tant de la VMC que des blocs lumineux de sortie de secours et de leur installation électrique.

Il ressort effectivement des procès-verbaux de constat précités :

' la présence de croisillons placés de manière grossière sur le vitrage du lot n° 1 en façade de la [Adresse 10], certains d’entre eux faisant défaut ;

' la présence, dans la cour privative réservée aux logements, d’un mur en ciment comportant un trou grossièrement rebouché ;

' la présence, dans la même cour privative, d’une grille d’aération avec un bruit de moteur important ;

' la présence, dans ladite cour, d’un bloc lumineux de sortie de secours installé de manière précaire au-dessus du passage vers la [Adresse 11], l’alimentation électrique du bloc pénétrant dans le mur du local commercial.

Si de tels aménagements ou malfaçons sont de nature à porter atteinte à 'l’harmonie de l’ensemble’ au sens de l’article 12 précité du règlement de copropriété, aucune pièce ne permet toutefois de se convaincre que leur origine serait postérieure à la mise en copropriété de l’immeuble, dont procèdent les obligations prescrites par le règlement de copropriété, étant observé que l’historique du rez-de-chaussée, éventuellement commercial dès avant la division de l’immeuble, n’est pas démontré ni même évoqué.

Il n’y a donc pas lieu d’accueillir la demande d’exécution des autres travaux, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a subi un préjudice causé tant par la modification de l’immeuble que par la résistance abusive des intimés.

Il apparaît que M. [B], propriétaire du lot n° 1 et à ce titre personnellement tenu d’observer les stipulations du règlement de copropriété, a manqué à ses obligations en omettant de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour procéder aux modifications litigieuses, lesquelles ont porté atteinte à l’harmonie des lieux et ainsi causé un préjudice d’agrément à la collectivité des autres copropriétaires, lequel sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, sans qu’il y ait lieu de prononcer cette condamnation in solidum avec la société Ikki, dont la responsabilité n’est pas établie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie d’infirmer le jugement entrepris du chef des dépens et frais irrépétibles.

M. [B] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de prononcer ces condamnations in solidum avec la société Ikki, laquelle n’est pas réputée partie perdante.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes tendant à voir procéder à la remise en peinture dans une couleur égale à celle des fenêtres de la porte en façade de la [Adresse 10], au remplacement ou à la restauration des croisillons sur les fenêtres du rez-de-chaussée du lot n° 1, au ragréage et à la remise en peinture du mur de la cour privative, et à la suppression tant de la VMC que des blocs lumineux de sortie de secours et de leur installation électrique ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [H] [B] à supprimer la porte figurant à l’angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 11], le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ne devant plus permettre l’accès au lot n° 1 par l’angle du bâtiment ;

Dit qu’il devra être procédé à cette suppression dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois ;

Condamne M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], angle [Adresse 3], à [Localité 9], représenté par son syndic, la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le condamne à payer au même la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes formées contre la société Ikki ;

Condamne M. [H] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

pour le président empêché

Samuel Vitse