République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 05/02/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 22/04346 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UPQP

Jugement (N° 20/02375)

rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [J] [C]

né le 25 septembre 1986 à [Localité 11]

et

Madame [I] [G] épouse [C]

née le 14 avril 1987 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Guillaume Herbet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué.

INTIMÉS

Madame [P] [B] veuve [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [V] [T]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Julien Haquette, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 16 octobre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 après prorogation du délibéré en date du 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2025

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Le 28 décembre 2017, M. [J] [C] et son épouse, Mme [I] [G] (les époux [C]) ont acquis de Mme [P] [B] veuve [T], Mme [N] [T] et M. [V] [T] (les consorts [T]), une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9] (Nord), pour un prix de 415 000 euros.

Les acquéreurs ayant découvert, à l’occasion de travaux de rénovation effectués peu après leur entrée dans les lieux, une fissure traversante de 3 cm de largeur sur toute la hauteur d’un mur porteur après le retrait du revêtement en plaques de placo-plâtre le recouvrant, ils ont missionné le bureau d’études techniques [R] [S], spécialisé en structures de bâtiments, dont le diagnostic du 21 février 2018 conclut que l’importance des fissurations fragilise la structure de l’immeuble et préconise une reprise des désordres constatés afin d’assurer la stabilité de l’ouvrage.

Après avoir vainement sollicité des vendeurs, par courrier du 31 mai 2018, la prise en charge des travaux de reprise, les époux [C] ont obtenu en référé, par ordonnance du 14 décembre 2018, la désignation d’un expert judiciaire en la personne de M. [U] [H], lequel a déposé son rapport le 25 novembre 2019.

Aucune solution amiable n’ayant été trouvée entre les parties, les époux [C] ont, par actes des 13 mars, 7 et 29 avril 2020, fait assigner les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir une réduction du prix de vente de l’immeuble et une indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— débouté les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné les époux [C] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum les mêmes à payer aux consorts [T] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les époux [C] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 13 novembre 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1241, 1640 et suivants du code civil, de l’infirmer en toutes ses dispositions et de condamner solidairement et in solidum les intimés à leur payer les sommes suivantes :

—  27 237,09 euros TTC en réduction du prix de vente de l’immeuble, au titre des désordres constatés sur l’immeuble,

—  8 009 euros au titre du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux,

— condamner solidairement et in solidum les intimés aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise engagés à la suite de l’ordonnance du 14 novembre 2018, dont distraction au profit de M^e Guillaume Herbet, avocat aux offres de droit, et à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 10 mars 2023, les consorts [T] demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance,

— les condamner in solidum à leur payer une somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;

A titre subsidiaire,

— limiter, en tout état de cause, la diminution du prix de vente à la somme de 21 517,09 euros TTC,

— débouter les appelants du surplus de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— condamner les appelants aux entiers dépens d’appel,

— les condamner in solidum à leur payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en garantie des vices cachés

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que le vendeur est tenu d’une obligation de contracter de bonne foi, en ce compris pour la stipulation d’une clause de non-garantie dans le contrat, et d’une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu’en gardant le silence sur des éléments d’appréciation importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non-garantie lui soit refusé si l’acquéreur n’était pas en mesure de se renseigner par lui-même ; qu’il appartient au juge, saisi de l’application d’une telle clause, d’apprécier souverainement la bonne foi des vendeurs profanes qui ont eu connaissance des désordres avant la vente mais qui, ayant pu estimer que les réparations qu’ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin à ceux-ci, n’en ont pas informé les acquéreurs (3ème civ., 28 mars 2007, pourvoi n°06-12.299, publié ; 3ème civ., 6 octobre 2010, pourvoi n°09-70.266, diffusé ).

* Sur l’existence du vice

En l’espèce, l’immeuble litigieux est notamment composé d’un ancien corps de ferme, que Mme [B] avait acquis et rénové avec son mari en 1984-1985, afin d’en faire leur logement familial, et qu’ils ont occupé depuis lors.

Il est constant que le vice objet du litige consiste en une fissuration du mur de refend porteur en maçonnerie séparant le séjour de la cuisine, d’une largeur de 3 cm, s’étendant en diagonale sur toute la hauteur du mur, prenant naissance en combles jusqu’au soubassement du rez-de-chaussée, laquelle n’est apparue aux acquéreurs qu’après la dépose du revêtement en plaques de placo-plâtre recouvrant ce mur, à l’occasion des travaux de rénovation entrepris peu après la vente.

Le rapport d’intervention du 21 février 2018 rédigé par le cabinet d’études techniques [R] [S], mandaté par les époux [C], décrit ainsi les désordres constatés :

' Il s’agit de fissurations traversantes et anciennes dont l’origine est, sans grand doute possible, une poussée de la charpente qui a très certainement été modifiée à une époque non déterminée. En effet, la géométrie des fissures est caractéristique : l’inclinaison de la fissure en rez-de-chaussée traduit un effet de cisaillement sous la poussée. A l’étage, et jusque sous l’appui de charpente, l’about du refend s’est totalement désorganisé verticalement.

Cette poussée s’est produite au niveau bas de la noue de toiture, là où l’assemblage de charpente semble avoir été modifié pour un aménagement de combles qui n’était pas prévu à l’origine de la construction.

On note également qu’un contrefort extérieur en briques a été ajouté en façade et qu’une barrette en béton a été réalisée à un mètre de hauteur environ à l’intérieur, sans savoir si celle-ci est reliée au contrefort extérieur.

Les propriétaires m’indiquent également qu’au moment de la vente, des photos produites par le précédent propriétaire montraient un contrefort beaucoup plus important.

Avis et commentaires :

Ces désordres sont anciens et n’ont pas été réparés en leur temps de façon professionnelle.

Actuellement, la maçonnerie du refend entre cuisine et séjour est totalement fragilisée et empêche tout aménagement prévu. Des confortations sont à prévoir pour reliaisonner les maçonneries et bloquer définitivement les poussées de charpente.

A noter également que ces fissurations existaient avant la pose du placo car, compte tenu de leur importance, elles auraient entraîné des désordres dans celui-ci et en particulier des décollements dans les angles.

De plus, il semble qu’un contrefort en brique ait été rapporté en façade suite aux désordres, puis réduit à une autre époque.

Il est évident que les travaux réalisés avant la vente de décembre 2017 sont totalement inconséquents et mettent en cause la pérennité de l’ouvrage.

Par ailleurs et suite à (ce) qui précède, ces désordres n’étaient pas visibles lors de la vente car masqués par le doublage placo.'

M. [S] préconise ensuite la reprise des désordres en énonçant plusieurs recommandations techniques, puis conclut que 'les désordres observés sont importants et doivent être repris pour assurer la stabilité de l’ouvrage. Même si les fissurations sont anciennes, leur importance fragilise la structure et peut entraîner un désordre majeur en cas d’action accidentelle (conditions climatiques exceptionnelles par exemple). On rappelle que le doublage placo appliqué sur les murs est postérieur à l’apparition des fissures.'(souligné par la cour)

L’expertise judiciaire rédigée par M. [H] confirme la réalité des désordres, lesquels consistent en des fissures diagonales et un déchaussement des briques sur le mur principal porteur, prenant naissance en combles vers le soubassement du rez-de-chaussée et qui sont liés, selon lui, à :

— la poussée de la charpente à la suite de la modification de l’ensemble sous la noue ;

— la fragilité du mur porteur due à ces transformations et à la désolidarisation de ce dernier de la charpente (absence de réaction d’appui mur) et de la façade ;

— l’insuffisance et la non-conformité des reprises entreprises lors des travaux antérieurs et à leurs incompatibilités.

L’expert ajoute que :

— le pied de la charpente sous la noue est fragilisé par les diverses transformations et doit faire l’objet d’une reprise pour liaisonner cet ensemble au mur porteur (façade) et pour neutraliser la poussée de la charpente au droit de la noue ;

— la structure porteuse (mur principal) est fragilisée par la présence de nombreuses fissures dues à la poussée de la charpente et au déchaussement des briques. Cette structure doit faire l’objet de travaux de liaisonnement avec la charpente et la façade.

Il indique par ailleurs que les désordres constatés affectent la solidité de l’ouvrage, qu’ils le rendent impropre à sa destination et qu’ils affectent l’usage de l’espace et nuisent à son esthétique.

Si l’expert judiciaire ne se prononce pas sur le caractère visible ou non des désordres litigieux pour les acquéreurs lors de la vente, il n’est pas contesté que ces désordres ne sont apparus qu’après la dépose par ces derniers, à l’occasion des travaux de rénovation qu’ils avaient entrepris, du revêtement en plaques de placo-plâtre recouvrant l’intégralité du mur porteur, étant observé qu’ils ont visité l’immeuble à plusieurs reprises avant la vente, y compris avec des professionnels du bâtiment, qui ne les ont pas alertés sur l’état de la structure porteuse, dont il y a en conséquence tout lieu de penser qu’il était masqué par le revêtement recouvrant le mur.

Au vu de ces éléments, il apparaît donc que les désordres affectant l’immeuble vendu présentent les caractères du vice défini à l’article 1641 du code civil.

* Sur la mise en oeuvre de la clause élusive de garantie

Les vendeurs se prévalent de l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés, stipulée au paragraphe 'état du bien’ en page 12 du document, dans les termes suivants :

' L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

L’acquéreur, connaissance prise de ce qui précède, déclare confirmer, en tant que de besoin, prendre les biens ci-dessus désignés dans l’état où ils se trouvent à ce jour, sans garantie pour quelque cause que ce soit de la part du vendeur, les parties déclarant au surplus que le prix de la présente vente tient compte de la situation matérielle et juridique des biens immobiliers objet des présentes.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas':

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Les vendeurs ne contestent pas que le bien immobilier litigieux, dont les époux [T] avaient fait l’acquisition en 1984 pour en faire leur logement familial, a fait l’objet d’un certain nombre de travaux de rénovation par une entreprise générale de bâtiment courant 1984-1985, mais affirment que ceux-ci ont été suivis par [F] [T], depuis décédé, et qu’ils n’en ont pas conservé la mémoire, les documents contractuels relatifs à ces travaux anciens n’ayant pas été conservés.

Si les consorts [T] conviennent que les opérations d’expertise judiciaire ont permis de constater l’existence de travaux confortatifs et de réparation de la fissuration litigieuse, à savoir la mise en oeuvre d’un contrefort extérieur et d’une agrafe en béton, lesquels ont, selon eux, été réalisés lors des travaux de 1984-1985 par l’entreprise en charge du chantier, ils ajoutent qu’ensuite, différents travaux d’embellissement, dont la pose de plaques de placo-plâtre collées (BA13) sur le mur litigieux, ont été effectués et que depuis la réalisation de ces travaux confortatifs et de réparation, le phénomène de fissuration s’était manifestement stabilisé.

Il apparaît ainsi que la fissuration litigieuse était antérieure aux travaux de confortation et de réparation de 1984-1985 réalisés par les vendeurs, qui ne pouvaient donc en ignorer l’existence, s’agissant du moins de Mme [B] veuve [T], étant observé que ses enfants étaient de jeunes mineurs au moment des travaux et que leur bonne foi peut difficilement être mise en cause.

Pour autant, si les deux experts ayant eu à se prononcer sur les désordres s’accordent sur le caractère inopérant des travaux confortatifs réalisés, il est à observer que Mme [B] ne pouvait, en sa qualité de profane en matière de construction, en avoir conscience alors que les plaques de placo-plâtre collées sur le mur, dont aucun élément ne permet d’établir qu’elles auraient été posées peu de temps avant la vente pour en dissimuler les fissures, ne portaient aucune trace de fissuration ou de déplacement, de sorte qu’elle a pu, de bonne foi, penser que les travaux confortatifs réalisés trente ans auparavant avaient rempli leur office et omettre d’en informer les acquéreurs.

Il résulte de ces éléments que la mauvaise foi des vendeurs n’étant pas établie, ils peuvent à juste titre se prévaloir de l’application de la clause contractuelle élusive de la garantie des vices cachés.

La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Compte tenu de l’issue du litige, les époux [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts [T] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Ils seront enfin déboutés de leur propre demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [C] et son épouse, Mme [I] [G], in solidum aux dépens d’appel,

Condamne les mêmes in solidum à payer à Mme [P] [B], veuve [T], Mme [N] [T] et M. [V] [T], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute les mêmes de leur propre demande formée au même titre.

Le greffier

Le président