République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/06/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/02336 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VRX4

Jugement (N° 11-22-60) rendu le 18 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [R] [V]

née le 13 Novembre 1968 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Agnès Courselle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué, constituée aux lieu et place de M^e Isabelle Pauwels, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/003570 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

Office Public de l’ Habitat Pas de [Localité 5] Habitat, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Isabelle Girard, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 avril 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2026

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Par acte sous seing privé du 8 mai 2009, l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat a donné à bail à Mme [M] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 478,97 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2022, Mme [V] a fait assigner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins :

d’ordonner avant-dire droit une mesure d’expertise judiciaire ;

de condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à réaliser les travaux rendus nécessaires éventuellement sous astreinte ;

de condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à lui rembourser la somme de 1 435,93 euros correspondent aux sommes engagées par elle ;

de condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à verser la somme de 8 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

de condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat aux entiers frais dont frais d’expertise et aux entiers dépens.

Par jugement avant-dire droit rendu le 02 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 mai 2023.

Suivant jugement du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté Mme [V] de sa demande de condamnation de l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à la réalisation de travaux,

Débouté Mme [V] de sa demande de condamnation de l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à lui payer la somme de 1 435,93 euros correspondant aux sommes engagées par elle pour la cuisine,

Débouté Mme [V] de sa demande de condamnation de l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à lui payer la somme de 698,97 euros au titre de la remise en état de la cuisine,

Débouté Mme [V] de sa demande de condamnation de l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à lui payer la somme de 171,57 euros au titre des derniers frais,

Débouté Mme [V] de sa demande de condamnation de l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à lui payer des dommages et intérêts,

Condamné Mme [V] à payer à l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat la somme de 576 euros au titre des frais de contrôle de l’installation électrique,

Débouté l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Débouté l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Débouté Mme [V] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Condamné Mme [V] aux dépens de l’instance, en ce compris des frais d’expertise,

Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [V] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 mai 2024, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Débouté l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Débouté l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat a constitué avocat le 20 août 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2024, Mme [V] demande à la cour de :

Recevoir Mme [V] en son appel,

Le dire recevable et bien fondé,

Reformer la décision entreprise sur le débouté des demandes de Mme [V].

L’infirmant,

Condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à réaliser des travaux sur les canalisations d’évacuation des eaux usées de l’étage et des toilettes, et de l’intervention du bureau de contrôle s’agissant du réseau électrique,

Condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à rembourser à Mme [V] la somme de 1 435,93 euros pour les sommes engagées par la locataire pour la cuisine.

Condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à rembourser à Mme [V] la somme de 698,97 euros au titre de la remise en état de la cuisine

Condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à rembourser à Mme [V] la somme de 171,57 euros au titre des derniers frais.

Condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat à payer à Mme [V] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat aux entiers frais et dépens, et d’expertise de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat demande à la cour de :

Constater le défaut de communication de ses pièces par l’appelante.

Dire et juger Mme [V] mal fondée en son appel et en ses demandes.

Confirmer en toutes ses dispositions querellées le jugement déféré.

En conséquence, débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes.

Et faisant droit aux demandes reconventionnelles de l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat,

Y ajoutant,

Donner acte à l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat du caractère définitif de la condamnation de Mme [V] au paiement des frais de contrôle Socotec,

Condamner Mme [V] à verser à l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Condamner Mme [V] à verser à l’office public Pas-de-[Localité 5] Habitat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner en tous les frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Girard, avocat aux offres de droit.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre préliminaire, la cour relève que le bailleur demande le débouté de la locataire pour défaut de production des pièces en appel et non respect du contradictoire.

La cour relève cependant que les parties ont échangé leurs pièces et ont pu y répondre par conclusions avant l’ordonnance de clôture.

Sur la demande principale de condamnation du bailleur à réaliser des réparations sur les canalisations d’évacuation des eaux usées de l’étage et des toilettes

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Dans ses conclusions d’appel, la locataire ne développe que sa demande aux fins d’obtenir la condamnation du bailleur à réaliser des travaux sur les canalisations d’évacuation des eaux usées de l’étage et des toilettes, étant précisé que l’intervention du bureau de contrôle s’agissant du réseau électrique a déjà eu lieu, les parties s’opposant sur la prise en charge de la facture dans le cadre de la demande reconventionnelle du bailleur.

En revanche, Mme [V] ne développe, dans ses conclusions, aucun moyen de fait ou de droit quant à ses demandes de paiement en restitution des sommes de 1435,93 euros, 698,97 euros et 171,57 euros au titre des frais engagés pour la cuisine et des derniers frais.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

La cour s’attachera à la seule demande principale débattue à hauteur d’appel relative aux canalisations des eaux usées de l’étage et des toilettes.

Il convient d’apprécier si ces travaux relèvent des réparations locatives ou incombent au bailleur.

L’expert judiciaire, qui s’est rendu sur les lieux le 29 mars 2023, a traité de cette demande dans les points suivants de son rapport :

— défaut d’évacuation des eaux usées

— fuites dans la salle de bains de l’étage

Il sera relevé d’emblée que le rapport ne concerne aucunement l’évacuation des toilettes. Sans autre précision de Mme [V] à ce titre dans ses conclusions, la demande de réparation portant sur l’évacuation des eaux usées des toilettes sera rejetée.

S’agissant des fuites dans la salle de bains, l’expert a relevé que la stagnation d’eau à l’arrière de la machine à laver est directement liée à une fuite du raccord de la machine à laver avec le robinet d’alimentation en eau, de sorte qu’il ne s’agit aucunement de problème sur l’évacuation des eaux usées mais, au contraire, sur l’arrivée d’eau nécessitant la pose d’un joint, laquelle incombe au locataire dans le cadre des réparations locatives.

En revanche, l’expert a relevé que le réseau d’évacuation des éléments sanitaires de la salle de bains de l’étage, comprenant douche, lavabo et machine à laver, ne permettait l’évacuation que d’un léger filet d’eau. Il considère que le défaut d’évacuation est imputable au bailleur et précise que le bailleur s’est engagé à faire procéder à un contrôle complet des évacuations du logement.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, il résulte du décret 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives que le dégorgement des canalisations d’eau incombe au locataire.

A l’inverse, si la faiblesse de l’écoulement est le résultat d’une malfaçon du logement délivré au locataire, la réparation incombe au bailleur, à moins que la malfaçon résulte d’une intervention du locataire.

En l’espèce, le bailleur produit un historique d’intervention, par lequel le technicien indique avoir constaté l’existence d’une canalisation d’évacuation de 40 cm en contrepente sous le bac de douche posé par les locataires et scellé dans du béton.

Mme [V] ne contestant aucunement que le bac de douche a été posé par ses soins avec intervention sur le raccord de l’évacuation de la douche, il apparaît que la malfaçon n’était pas présente au jour de l’entrée dans les lieux et ne relève pas de l’obligation du bailleur de délivrance conforme aux normes d’évacuation des eaux usées.

Par conséquent, la demande de réparation portant sur les canalisations d’évacuation des eaux usées de l’étage n’incombe pas au bailleur mais au locataire dans le cadre de la remise en état des modifications non conformes des lieux loués.

Le jugement qui a statué en ce sens sera confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la locataire au paiement du contrôle de l’installation électrique

Si l’appel de Mme [V] portait sur sa condamnation à payer au bailleur la somme de 576 euros pour les frais de contrôle de l’installation électrique, elle ne demande plus dans le dispositif de ses conclusions le débouté du bailleur sur cette demande.

Au demeurant, le premier juge a exactement jugé, par une motivation suffisamment précise et circonstanciée que la cour adopte, fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur a été tenu de faire procéder à un diagnostic électrique, après les constatations de l’expert judiciaire de modifications anarchiques de l’installation électrique par les locataires générant des risques d’électrocution et d’incendie.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 8000 euros formée par la locataire

Mme [V] ne développe aucun moyen de droit et de fait au soutien de cette demande, en particulier elle n’allègue d’aucun préjudice.

Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.

Sur la demande de réparation formée par le bailleur pour procédure abusive

Le bailleur estime que la locataire a abusé du droit d’appel, en étant notamment taisante sur les autres désordres dont elle entendait obtenir réparation et qui ont finalement été imputés par l’expert à ses propres fautes.

Pour autant, le bailleur omet que l’expertise a également caractérisé des manquements relevant de sa responsabilité, pour lesquels il avait conservé toute inertie avant l’engagement d’une procédure judiciaire.

En outre, le droit d’appel est garanti par les principes généraux du droit, de sorte que, quelle que soit l’issue du procès, la demande de Mme [V] de bénéficier du double degré de juridiction conformément aux dispositions du code de procédure civile n’a pas dégénéré en abus de droit.

La demande du bailleur sera rejetée et il sera ajouté au jugement.

Sur les frais du procès

Mme [V] est la partie perdante du procès, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, en ce compris sa condamnation à supporter le coût de l’expertise judiciaire. Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [V] aux dépens d’appel.

En revanche, en équité et en tenant compte de la situation économique de Mme [V], telle qu’elle en a justifié à la procédure d’incident, il y a lieu de rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en appel. Le jugement qui a statué en ce sens sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Rejette la demande de l’EPIC Pas de [Localité 5] Habitat en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Mme [R] [V] aux dépens d’appel,

Déboute l’EPIC Pas de [Localité 5] Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.