19/02/2025

ARRÊT N° 70 /25

N° RG 23/00808

N° Portalis DBVI-V-B7H-PJN3

MD – SC

Décision déférée du 17 Février 2023

TJ de CASTRES – 21/01310

A. LABORDE

[T] [H] épouse [Y]

C/

[W] [K]

[C] [H] épouse [K]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 19/02/2025

à

M^e Jean Christophe LAURENT

M^e Florence FABRESSE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [T] [H] épouse [Y]

[Adresse 24]

[Localité 23]

Représentée par M^e Jean Christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

INTIMES

Monsieur [W] [K]

[Adresse 22]

[Localité 23]

Madame [C] [H] épouse [K]

[Adresse 22]

[Localité 23]

Représentés par M^e Florence FABRESSE de l’AARPI AARPI TRIUM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [T] [H] épouse [Y], M. [W] [K] et Mme [C] [H] épouse [K] étaient propriétaires de différentes parcelles devenues constructibles, au lieu-dit [Localité 25] à [Localité 23].

Aux termes d’un acte d’échange établi en l’étude de Maître [Z], le 3 octobre 2007, M. et Mme [K] ont cédé à Mme [T] [Y] une parcelle de terrain cadastrée section F n° [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 25], pour une contenance de 13 ares 80 centiares.

Parallèlement, Mme [T] [Y] a cédé à titre d’échange à M. et Mme [K] les parcelles section F n° [Cadastre 1], section F n° [Cadastre 2], section F n° [Cadastre 4], section F n° [Cadastre 5], section F n° [Cadastre 9], section F n° [Cadastre 10], lieu-dit [Localité 25], pour une contenance totale de 21 ares 58 centiares.

En raison de la différence de surface cédée par Mme [T] [Y] et par M. et Mme [K], il a été prévu dans l’acte notarié le paiement d’une soulte.

Aux termes de cet acte d’échange, il a été précisé que le bien cédé par M. et Mme [K] a été évalué à la somme de 77 280 euros, les biens cédés par Mme [T] [Y] ont été évalués à la somme de 120 848 euros.

L’échange devait s’effectuer moyennant le paiement par M. et Mme [K] à Mme [Y] d’une soulte de 43 568 euros dès la réalisation de la dernière vente des terrains, et au plus tard dans un délai de deux années à compter de ce jour et sans intérêt jusqu’à ladite date.

Par acte notarié du 24 juillet 2008, Mme [T] [Y] a vendu les parcelles section F, [Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 11], lieu-dit [Localité 25] et section F [Cadastre 13], lieu-dit [Localité 26] pour un montant de 150 000 euros, à la suite de quoi elle a versé 75 000 euros aux époux [K] correspondant à la moitié du prix de vente.

En vue de vendre par lots l’immeuble leur appartenant, M. et Mme [K] ont procédé à la viabilisation de leur terrain à bâtir figurant au cadastre sous les références suivantes : section F n° [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] pour une contenance de 5 000 m², l’ensemble excepté la parcelle [Cadastre 12] ayant été regroupé sous le seul n° [Cadastre 14] de la section F pour une contenance de 4 988 m². Ces travaux ont été notamment financés par un prêt établi par acte notarié le 14 mars 2019, par lequel M. et Mme [Y], d’une part, et la Sarl Rigal Immobilier, promoteur de l’opération, d’autre part, ont prêté chacun la somme de 60 233 euros aux époux [K], pour un total de 120 466 euros sans intérêt.

Entre 2019 et 2020, M. et Mme [K] ont procédé à la vente des lots constitués après l’aménagement du terrain pour un montant total de 382 000 euros, par les actes notariés suivants :

— le 14 mai 2019, le lot cadastré section F n° [Cadastre 19] a été vendu pour un montant de 60 000 euros,

— le 19 septembre 2019, le lot cadastré section F n° [Cadastre 15] a été vendu pour un montant de 65 000 euros,

— le 23 avril 2020, M. et Mme [K] ont mandaté Maître [P] [Z], notaire, de vendre à une personne déterminée le lot cadastré section F n° [Cadastre 20] pour un montant de 65 000 euros,

— le 8 juillet 2020, le lot cadastré section F n° [Cadastre 16] a été vendu pour un montant de 63 000 euros,

— le 10 juillet 2020, les lots cadastrés section F n° [Cadastre 18] et [Cadastre 21] ont été vendus pour un montant de 64 000 euros,

— le 2 septembre 2020, le lot cadastré section F n° [Cadastre 17] a été vendu pour un montant de 65 000 euros.

M. et Mme [K] ont procédé au paiement le 4 août 2020 d’une somme de 81 371 euros correspondant, selon eux, au montant de la soulte revalorisée à la suite de la vente des terrains.

Les parties s’opposant sur l’exigibilité de la soulte prévue à l’acte du 3 octobre 2007, une tentative de médiation conventionnelle n’a pu aboutir.

— :-:-:-:-

Par acte du 10 septembre 2021, Mme [T] [Y] a assigné M. et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Castres afin de demander leur condamnation à lui payer la somme de 43 568 euros, au titre de la soulte, intérêts légaux compris.

— :-:-:-:-

Par jugement du 17 février 2023, le tribunal judiciaire de Castres, a :

— rejeté l’ensemble des demandes présentées par Mme [T] [H] épouse [Y],

— l’a condamnée [Mme [T] [H] épouse [Y]] à payer à M. [W] [K] et Mme [C] [H] épouse [K] la somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] [H] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que les soultes, celle fixée conventionnellement et celle fixée de manière unilatérale par les époux [K] ont le même objet, à savoir compenser la différence de superficie des parcelles échangées entre les parties. La première soulte a été fixée de manière forfaitaire en fixant le prix au m² tandis que la seconde a opéré une revalorisation au regard des prix de vente effectifs des parcelles.

— :-:-:-:-

Par acte électronique du 7 mars 2023, Mme [T] [Y] a interjeté appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juin 2023, Mme [T] [H] épouse [Y], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— déclarer le présent appel recevable en la forme,

sur le fond,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 février 2023 par le tribunal judiciaire de Castres,

— débouter M. [W] [K] et de Mme [C] [K] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. [W] [K] et Mme [C] [K] au paiement des sommes de :

* 43 568 euros au titre de la soulte augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2020,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive et injustifiée des défendeurs,

* 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre l’intégralité des dépens de 1ère instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que deux opérations distinctes ont été réalisées. La première portait sur un démembrement de propriété, réalisée par l’échange du 3 octobre 2007. La seconde portait sur la cession de l’intégralité de la surface foncière et à la répartition du produit de la vente au prorata de la surface que chacune des parties détenait, cette opération ayant été réalisée par une 'association de fait’ entre les parties.

Le paiement de la somme de 81 371 euros correspondrait à celle due en vertu de cette seconde opération de sorte que la soulte prévue à l’acte d’échange du 3 octobre 2007 n’aurait pas été payée et resterait due.

L’appelante soutient par ailleurs que le document du 12 novembre 2020 produit par les époux [K] comportant un calcul des parts du prix de vente et indiquant avoir vocation à remplacer la soulte prévue à l’acte d’échange lui est inopposable dès lors qu’il n’a été signé que par M. et Mme [K], le notaire ayant certifié la signature des époux ayant par ailleurs confirmé que le document n’était qu’un simple projet.

Elle sollicite également l’attribution d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive et injustifiée des intimés. Elle fait valoir à cet égard qu’ils cherchent à échapper à leurs obligations depuis deux ans et on refusé de participer à la médiation organisée par elle.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 août 2023, M. [W] [K] et Mme [C] [H] épouse [K], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— débouter Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Castres du 17 février 2023 en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés soutiennent pour leur part l’unicité de l’opération foncière et l’identité d’objet des sommes réclamées par l’appelante, à savoir compenser la différence de valeur des terrains échangés entre les parties. La soulte d’un montant de 43 568 euros correspondait à la différence de valeur au moment de l’échange, tandis que la somme de 81 371 euros correspondrait à cette différence de valeur revalorisée en fonction du prix de vente effectif et à la plus-value apportée par l’opération de viabilisation.

Les époux [K] soutiennent par ailleurs, concernant le document destiné à revaloriser la soulte, signé uniquement par eux, que celui-ci est parfaitement recevable et opposable à Mme [T] [Y], d’autant que son consentement serait présumé dès lors que l’acte juridique est établi dans son intérêt.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 19 novembre 2024 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Le litige porte sur le paiement d’une soulte dont le principe n’est pas débattu.

1.1. En effet, il est constant que par l’échange du 3 octobre 2007, M. et Mme [K] ont cédé un bien d’une superficie de 13 ares et 80 centiares, estimé à l’acte à une valeur de 77 280 euros, en contrepartie de la cession par Mme [T] [Y] de biens d’une superficie totale de 21 ares et 58 centiares, estimés à l’acte à une valeur de 120 848 euros.

1.2. L’acte d’échange indique, directement après l’évaluation respective des biens et au sein d’une clause intitulée 'Evaluation’ : 'En conséquence, le présent échange a lieu moyennant une soulte de quarante trois mille cinq cent soixante huit euros (43 568 euros), à la charge de Monsieur et Madame [K]'.

1.3. La clause suivante, intitulée 'Paiement de la soulte', stipule : 'Laquelle soulte, Monsieur et Madame [K] s’obligent à la payer à Madame [Y], dès la réalisation de la dernière vente des terrains devenant leur propriété en vertu du présent échange, et au plus tard, dans un délai de deux années à compter de ce jour, et sans intérêts jusqu’à ladite date'.

2. En vertu de l’article 1353, alinéa 2, du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

2.1. Aux termes de l’article 1342-8 du même code, le paiement se prouve par tout moyen.

2.2. En l’espèce, il est constant que M. et Mme [K] ont versé le 4 août 2020 à Mme [T] [Y] une somme de 81 371 euros.

3. Les parties ne s’accordent toutefois pas sur l’objet de ce paiement. Le litige se cristallise sur la portée et la valeur d’un acte juridique invoqué par les époux [K] et qui aurait fondé le paiement.

3.1. Cet acte se présente sous la forme d’une page unique qui comprend en premier lieu un calcul dont les termes sont le montant de 382 000 euros correspondant au prix de vente des lots de M. et Mme [K], le montant de 119 000 euros qui est présenté par les parties comme étant le coût des travaux de viabilisation des terrains des époux [K], et, en dernier lieu, le montant de 150 000 euros qui correspond au prix de la vente du bien de Mme [T] [Y]. Le total final est de 413 000 euros, correspondant aux prix des ventes duquel a été soustrait le coût des travaux.

3.2. L’acte poursuit en indiquant en second lieu un 'calcul en fonction de la superficie', à savoir une répartition de la somme de 413 000 euros selon la superficie des biens vendus appartenant d’une part à M. et Mme [K] et, d’autre part, à M. et Mme [Y]. Les premiers ayant apporté 5 000 m² sur une surface totale de 8 247 m² se voient attribuer une part de 250 394 euros, tandis que les seconds ayant apporté une surface de 3 247 m² se voient attribuer une part de 162 605 euros.

3.3. L’acte indique en troisième lieu les parts respectives de chaque partie, déduction faite pour chacune de la somme de 75 000 euros qui correspond à la moitié du prix de vente du bien de Mme [Y] en 2008, prix qui avait été divisé et réparti égalitairement entre les parties à l’époque. Suivant ces calculs, la part de M. et Mme [K] est indiquée comme étant de 175 394 euros et celle de M. et Mme [Y] de 87 605 euros, étant indiqué la somme de 6 234 euros 'à déduire', pour un résultat de 81 371 euros.

3.4. L’acte porte ensuite la mention suivante : 'Ce calcul annule et remplace la soulte prévue au profit de Madame [Y] [T] dans l’acte d’échange reçu par Maître [P] [Z] notaire à [Localité 23] le 3 octobre 2007, laquelle se trouve annulée'.

3.5. Finalement, l’acte comporte deux mentions 'bon pour accord', dont l’une est suivie de la date du 12 octobre 2021, et deux signatures certifiées par Maître [P] [Z], notaire, le 12 novembre 2020, que les parties reconnaissent être celles de M. et Mme [K].

4. Il apparaît qu’en l’absence de consentement de la créancière de la soulte, l’acte unilatéral ne saurait valoir revalorisation de la soulte sur la base de la seule mention qu’il contient en ce sens. Le montant porté à ce document ne saurait se substituer à celui de la dette initiale des époux [K] qu’à la condition qu’il soit établi une parfaite concordance entre l’objet des deux dettes, comme le soutiennent M. et Mme [K], ce document constituant alors une engagement unilatéral des époux en faveur de Mme [T] [Y].

4.1. L’analyse de l’acte d’échange du 3 octobre 2007 et de l’acte juridique unilatéral du 12 novembre 2020 laisse néanmoins ressortir à cet égard une différence d’objet entre les dettes envisagées.

4.2. En effet, comme cela a été indiqué précédemment, la soulte stipulée à l’acte d’échange avait de manière univoque vocation à compenser une différence de valeur entre les biens échangés. Il convient de relever que la superficie cumulée des terrains échangés était 35 ares et 38 centiares, soit 3 538 m², tandis que la différence de superficie des parcelles échangées que venait compenser la soulte était de 7 ares et 78 centiares, soit 778 m².

4.3. Selon les indications de l’acte juridique du 12 novembre 2020, la somme de 81 371 euros apparaît quant à elle constituer le solde d’une répartition du prix de vente de l’ensemble des parcelles des parties, au prorata de la superficie détenue par chacune d’entre elles, étant relevé que la surface des immeubles vendus et servant de base à ce calcul est de 8 247 m², ce qui dépasse largement tant la surface cumulée des biens échangés que la différence de surface des biens objets du contrat.

4.4. Il apparaît dès lors que la somme de 81 371 euros n’avait pas pour objet de compenser une différence de valeur entre les biens échangés mais avait un objet propre en lien avec le partage des fruits de l’opération de lotissement et de revente des biens, distinct de celui de la soulte stipulée à l’acte d’échange du 3 octobre 2007.

4.5. Il ne saurait a fortiori être soutenu que cette somme avait vocation à prendre en compte la différence de valeur effective des biens échangés, dès lors qu’il apparaît clairement que l’assiette de calcul dépasse les seuls biens échangés et correspond à un ensemble de biens plus étendu appartenant aux parties, dont il apparaît qu’elles ont souhaité mettre en commun les bénéfices tirés des ventes, à l’instar de ce qui a été réalisé de manière non équivoque pour le bien vendu par Mme [T] [Y] en 2008 pour une valeur de 150 000 euros répartie par part égales entres les parties, opération qui s’inscrit dans celle décrite par l’acte du 12 novembre 2020 qui l’intègre expressément aux modalités du calcul qu’il contient.

4.6. Il apparaît dès lors que le paiement du 4 août 2020 n’a pu être libératoire pour M. et Mme [K] à l’égard de la soulte due à Mme [T] [Y] pour un montant de 43 568 euros et ce nonobstant les mentions de l’acte unilatéral du 12 novembre 2020 indiquant que le calcul qu’il comporte avait vocation à annuler et remplacer ladite soulte, dès lors que sa créancière n’a pas consenti à une telle modification de ses droits.

4.7. Il convient par conséquent de condamner M. et Mme [K] à verser à Mme [T] [Y] la somme de 43 568 euros au titre de la soulte stipulée dans l’acte d’échange du 3 octobre 2007, qui est exigible depuis le 2 septembre 2020, date de la vente du dernier lot, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2022, conformément aux stipulations de l’acte. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Castres rendu le 17 février 2023 sera infirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées par Mme [T] [H], épouse [Y].

5. La demande de dommages et intérêts formée par Mme [T] [Y] pour 'résistance abusive et injustifiée’ des intimés sera quant à elle rejetée en l’absence de la démonstration d’une faute dans l’exercice par M. et Mme [K] de leur droit de se défendre en justice.

6. M. et Mme [K], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel. Le jugement entrepris sera infirmé sur l’attribution des dépens de première instance ainsi que sur la condamnation subséquente de Mme [T] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Mme [T] [Y] est en droit d’obtenir l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de la procédure d’appel et en première instance. M. et Mme [K] seront condamnés à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Tenus aux dépens, M. et Mme [K] ne peuvent prétendre au bénéfice de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Castres le 17 février 2023 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Condamne M. [W] [K] et Mme [C] [H], épouse [K], à verser à Mme [T] [H] épouse [Y], la somme de 43 568 euros au titre de la soulte stipulée dans l’acte d’échange du 3 octobre 2007, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2022.

Y ajoutant,

Déboute Mme [T] [H], épouse [Y], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamne M. [W] [K] et Mme [C] [H], épouse [K] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. [W] [K] et Mme [C] [H], épouse [K], à verser à Mme [T] [H], épouse [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Déboute M. [W] [K] et Mme [C] [H], épouse [K] de leur propre demande à ce même titre.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

.