République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 12/02/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/01031 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WBTB

Ordonnance de référé (N° 24/01124)

rendue le 28 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Madame [P] [S]

née le 09 novembre 1987 à [Localité 1]

Monsieur [I] [A]

né le 10 juillet 1982 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SCI Sfine Propriété à Vie

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-Guillaume Balay, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Marine Croquelois, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 24 novembre 2025 tenue par Véronique Galliot, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 janvier 2021, Mme [P] [S] et M. [I] [A] ont conclu avec la société SFINE PROPRIETE A VIE un bail emphytéotique en l’état futur d’achèvement portant sur l’accession à la propriété d’un appartement et deux emplacements de parking, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

La prise de possession prévisionnelle des biens a été fixée au 30 septembre 2022.

L’appartement a été livré le 05 juillet 2023.

Se plaignant de ne disposer d’aucune information concernant la livraison des emplacements de parking, Mme [S] et M. [A] ont par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2024 fait assigner la SCI SFINE PROPRIETE A VIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de solliciter d’une part la livraison des lots n°628 et 629 sous astreinte, d’autre part le bénéfice d’une provision au titre de l’indemnisation des retards de livraison.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution sous astreinte des travaux en sous-sol, par la SCI SFINE PROPRIETE A VIE ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

condamné Mme [P] [S] et M. [I] [A] à payer à la SCI SFINE la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouté Mme [P] [S] et M. [I] [A] de leur demande pour frais irrépétibles ;

condamné Mme [P] [S] et M. [I] [A] aux dépens ;

rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel de Douai le 20 février 2025, Mme [P] [S] et M. [I] [A] ont relevé appel de la totalité des chefs de l’ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025 Mme [P] [S] et M. [I] [A] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de Lille en date du 28 janvier 2025 dans toutes ses dispositions ;

Débouter la société SFINE PROPRIETE A VIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner à la société SFINE PROPRIETE A VIE et la condamner à procéder à la mise à disposition des droits réels et des droits de jouissance au profit de Mademoiselle [P] [S] et Monsieur [I] [A] des parkings de la Résidence [Adresse 4] sis [Adresse 5] ' cadastrés section A N°[Cadastre 1] et désignés comme suit :

Lot n°628 : Bâtiment « sous-sol » – Parking couvert B.025 et les 36/ 100.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble

Lot n°629 : Bâtiment « sous-sol » – Parking couvert B.0400

Et les 36/100.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

Assortir la condamnation d’une astreinte journalière de 300 euros à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la société SFINE PROPRIETE A VIE à payer à Mademoiselle [P] [S] et Monsieur [I] [A] une provision d’un montant de 18.000 euros ;

Condamner la société SFINE PROPRIETE A VIE au versement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l’instance.

Mme [S] et M. [A] soutiennent, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que l’obligation contractuelle de la SCI SFINE PROPRIÉTÉ A VIE de mettre à disposition les droits réels et de jouissance au 30 septembre 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dès lors que seul l’appartement a été livré le 5 juillet 2023 avec 278 jours de retard, que les parkings ne sont toujours pas livrés et qu’aucune information fiable ne leur a été communiquée quant à leur mise à disposition, malgré les procédures que la SCI SFINE PROPRIÉTÉ A VIE dit avoir engagées à l’encontre du promoteur. Ils font valoir que le premier juge a dénaturé le sens de leur demande en assimilant la livraison sous astreinte des droits réels à une demande d’exécution de travaux sous astreinte, alors que, selon eux, il s’agissait uniquement d’obtenir la remise des parkings. Ils affirment en outre que le moyen tiré de l’inachèvement des sous-sols est infondé, dès lors que la SCI SFINE PROPRIÉTÉ A VIE a, par l’intermédiaire de son maître d''uvre, procédé à la réception des ouvrages le 29 avril 2025 et par conséquent SCI SFINE PROPRIÉTÉ A VIE ne dispose de plus de prétexte pour refuser la livraison des sous-sols et les éventuelles difficultés restantes n’étant que d’ordre administratif ou contractuel entre professionnels. Ils soutiennent que le retard de livraison leur cause un préjudice important et actuel, puisqu’en l’absence de parkings sécurisés ils sont contraints de se garer sur le domaine public, ont subi un bris de glace occasionnant le paiement d’une franchise de 100,56 euros, supportent des risques accrus de stationnement et se trouvent, de ce fait, dans une situation d’urgence justifiant que soit ordonnée la livraison sous astreinte journalière de 300 euros.

Mme [S] et M. [A] font valoir que l’obligation de paiement de la société SFINE PROPRIETE A VIE en raison du retard de la livraison n’est pas sérieusement contestable, ils sollicitent une provision d’un montant de 18 000 euros correspondant au paiement d’intérêts intercalaires pour 3 410,51 euros, à des loyers supplémentaires pour la période d’octobre 2022 à juin 2023 et d’un montant de 6 858 euros ; à la poursuite du paiement d’intérêts bancaires d’environ 100 euros par mois sans jouissance complète du bien ; à la franchise d’assurance mise à leur charge d’un montant de 100,56 euros en raison du bris de glace sur leur véhicule ; ainsi qu’au règlement de l’impôt foncier sur des parkings qui ne leur ont pas été livrés, ce qui caractérise un préjudice économique et de jouissance continu. Ils affirment que les causes de retard invoquées par la SCI SFINE PROPRIÉTÉ A VIE (intempéries, confinements liés au Covid 19, retards de concessionnaires) ne sont ni établies ni pertinentes, les intempéries étant des aléas prévisibles, la vente étant intervenue après les principales périodes de confinement et les difficultés avec les concessionnaires relevant de la seule organisation du chantier, de sorte que le retard global subi excède largement ce que prétend justifier la venderesse. Ils soutiennent enfin que la SCI SFINE PROPRIÉTÉ A VIE est irrecevable à se prévaloir de la clause contractuelle plafonnant l’indemnisation à 3 000 euros, dès lors qu’elle y a renoncé en versant déjà 2 000 euros puis en proposant, par courrier du 29 mai 2024, une indemnité complémentaire exceptionnelle de 3 000 euros, ce qui traduit la reconnaissance de sa responsabilité et prive de portée toute contestation de la demande indemnitaire provisionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la SCI SFINE PROPRIETE A VIE demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lille en date du 28 janvier 2025 déférée en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [P] [S] et M. [I] [A] de leurs demandes tendant à voir condamner la société SFINE PROPRIETE A VIE sous astreinte de procéder à la mise à disposition des droits réels et droit de jouissance à leur profit des places de stationnement, lot N°627 et lot N°629 ;

débouter Mme [P] [S] et M. [I] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société SFINE PROPRIETE A VIE, dont notamment la somme provisionnelle sollicitée, ainsi que les frais irrépétibles et dépens ;

condamner Mme [P] [S] et M. [I] [A] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens d’appel.

Concernant la demande de livraison sous astreinte, la SCI SFINE PROPRIETE A VIE soutient qu’elle n’est pas défaillante dans ses obligations contractuelles, dès lors qu’elle a informé les acquéreurs, Mme [P] [S] et M. [I] [A], de l’état d’avancement des parkings et de l’absence de livraison en raison du retard affectant les sous-sols de la résidence. Elle fait valoir que les retards de livraison sont imputables au promoteur [N] et aux entreprises chargées des travaux, et non à elle-même, précisant avoir mis en 'uvre les démarches nécessaires, notamment des courriers de mise en demeure et une procédure en référé expertise contre le promoteur. La SCI SFINE PROPRIETE A VIE affirme qu’elle ne saurait être contrainte sous astreinte à exécuter une obligation de faire, en l’occurrence, des travaux, qui ne relèvent pas de son ressort, soutenant que la confusion opérée dans la demande initiale (livraison sous astreinte assimilée à une obligation de travaux sous astreinte) justifie le rejet de la demande en référé. Elle soutient en outre que la réception des parkings n’ayant pas encore été réalisée par le promoteur compte-tenu de nombreux défauts affectant les places de stationnement, elle ne peut matériellement pas procéder à leur livraison aux acquéreurs, la condition préalable à la mise à disposition n’étant pas remplie. Elle estime enfin que le retard constaté est justifié par des causes légitimes indépendantes de sa volonté, et qu’il n’existe pas d’urgence à prononcer une astreinte dès lors que des procédures techniques et judiciaires sont en cours pour remédier à la situation.

Sur la demande de provision pour retard de livraison, la SCI SFINE PROPRIETE A VIE soutient que certaines causes légitimes permettent de justifier le décalage de la date de livraison, notamment des intempéries, des périodes de confinement liées au COVID-19, et des retards de concessionnaires (VRD). Elle fait valoir qu’au regard de ces éléments, le retard ne saurait être intégralement mis à sa charge, et qu’il convient de tenir compte de ces circonstances pour apprécier l’éventuelle indemnisation. Elle invoque l’existence d’une clause contractuelle de plafonnement des pénalités de retard, fixant un plafond global à 3.000 euros, dont 2.000 euros ont déjà été versés, de sorte que la demande de provision à hauteur de 18.000 euros apparaît manifestement excessive et contraire aux stipulations de l’acte. Elle ajoute que la proposition complémentaire de 3.000 euros formulée dans le cadre d’un geste commercial ne saurait valoir reconnaissance de responsabilité ni renoncement à ladite clause de plafonnement. Enfin, la SCI SFINE PROPRIETE A VIE soutient que les préjudices invoqués (intérêts intercalaires, loyers provisoires, bris de glace, taxe foncière, etc.) ne présentent pas un lien de causalité direct et certain avec son comportement, et ne relèvent donc pas de sa responsabilité contractuelle.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de mise à disposition des droits réels et des droits de jouissance au profit de Mme [P] [S] et M. [I] [A] des parkings de la Résidence [Adresse 4] sis [Adresse 6]

Il y a lieu de constater que dans son dispositif, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution sous astreinte des travaux en sous-sol, par la SCI SFINE PROPRIETE A VIE ; alors que la demande était de procéder à la mise à disposition à Mme [P] [S] et M. [I] [A] des places de stationnement dans le sous-sol. Néanmoins, selon la jurisprudence, en cas d’appel tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la cour à laquelle il revient de statuer à nouveau et de réparer les erreurs ou omission éventuelles.

Selon l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les appelants sollicitent la mise à disposition des places de stationnement. La SCI SFINE PROPRIETE A VIE oppose le fait qu’elle ne peut pas livrer ces places de stationnement dès lors qu’elle ne les a pas réceptionnées. Si effectivement, par courriel du 3 avril 2025, le promoteur immobilier, la société [N], a indiqué que « suite aux dernières avancées sur le chantier, je veux que vous convoquiez les entreprises pour la réception des sous-sols des bâtiments H à [Localité 6] » ; force est de constater qu’il n’est pas justifié que cette réception ait eu lieu. De plus, il n’est apporté aucun élément quant à l’état de l’ouvrage ; or la réception est un acte unilatéral du maître de l’ouvrage, la SCI SFINE PROPRIETE A VIE et implique l’acceptation de l’ouvrage en l’état avec ou sans réserve. La livraison des sous-sols à Mme [P] [S] et M. [I] [A] étant subordonnée à leur réception par la SCI SFINE PROPRIETE A VIE ne peut pas être ordonnée.

En présence de contestation sérieuse, il n’y pas lieu à référé sur la demande de mise à disposition des droits réels et des droits de jouissance au profit de Mme [P] [S] et M. [I] [A] des parkings de la Résidence [Adresse 4] sis [Adresse 6].

Sur la demande de provision

Il appartient à Mme [P] [S] et M. [I] [A] d’établir l’existence de l’obligation qui fonde leur demande de provision tant en son principe qu’en son montant. La condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions des demandeurs n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte notarié du 25 janvier 2021 prévoyait une date prévisionnelle d’achèvement des travaux et de livraison au plus tard le 30 septembre 2022 (clause 27.2 de l’acte) mais que la livraison de l’appartement a eu lieu le 5 juillet 2023, soit 278 jours de retard (jours calendaires). La SCI SFINE PROPRIETE A VIE soutient être fondée à retenir des causes légitimes de report, à savoir les intempéries et périodes de confinement, des intempéries complémentaires et le retard VRD, soit un total de 205 jours ouvrés de report, soit plus 287 jours calendaires. Or, comme l’a justement relevé le premier juge, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le bien-fondé des causes de retard, sans préjudicier au fond.

Par ailleurs, l’obligation en paiement de la SCI SFINE PROPRIETE A VIE invoquée par Mme [P] [S] et M. [I] [A] est également contestable par le fait que le contrat comporte une clause de plafonnement de pénalités pour retard de livraison fixé à la somme de 3000 euros ; il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur son caractère abusif ou non.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance est confirmée de ces chefs.

Mme [P] [S] et M. [I] [A] sont condamnés aux dépens et à payer à la société SFINE PROPRIETE A VIE la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 28 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande la mise à disposition des droits réels et des droits de jouissance au profit de Mme [P] [S] et M. [I] [A] des parkings de la Résidence [Adresse 4] sis [Adresse 5] ' cadastrés section A N°[Cadastre 1] et désignés comme suit :

Lot n°628 : Bâtiment « sous-sol » – Parking couvert B.025 et les 36/ 100.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble

Lot n°629 : Bâtiment « sous-sol » – Parking couvert B.0400

Et les 36/100.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

CONDAMNE Mme [P] [S] et M. [I] [A] à payer à la SCI SFINE PROPRIETE A VIE la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel,

CONDAMNE Mme [P] [S] et M. [I] [A] aux entiers dépens engagés en appel.

Le greffier

La présidente