République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/04/2026

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Minute électronique

N° RG 23/04652 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VEXX

Jugement (N° 23/00493)

rendu le 25 août 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes.

APPELANTE

La SNC [Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marieke Buvat, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

assistée de M^e Sylvie Marcilly, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [X] [T]

né le 15 mai 1964 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 21 décembre 2023 à domicile.

DÉBATS à l’audience publique du 18 septembre 2025 tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 après prorogation du délibéré en date du 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 septembre 2025

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Par acte du 25 avril 2022, la société en nom collectif [Localité 1] et M. [X] [T] ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Yvelines), ladite promesse stipulant un prix de 785 000 euros et une indemnité d’immobilisation d’un montant de 78 500 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée le 30 novembre 2022, la société [Localité 1] a vainement mis en demeure M. [T] de lui verser cette indemnité.

Par acte du 31 janvier 2023, elle a assigné l’intéressé aux mêmes fins.

Par jugement réputé contradictoire du 25 août 2023, le tribunal judiciaire de Valenciennes l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens.

La société [Localité 1] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses conclusions remises le 15 janvier 2024, demande à la cour de le réformer en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 78 500 euros en exécution de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 25 avril 2022, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marieke Buvat, avocate au barreau de Valenciennes, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens de l’appelante.

M. [T], qui a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions précitées, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1304 du même code que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition étant suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Selon l’article 1304-6, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, les parties ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (Yvelines), son bénéficiaire disposant d’un délai d’option expirant le 30 septembre 2022.

En contrepartie de l’immobilisation du bien pendant ce délai, les parties sont convenues d’une indemnité stipulée comme suit :

'Indemnité d’immobilisation – dispense de versement immédiat

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de soixante-dix-huit mille cinq cents euros (78 500 eur).

De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'

L’acte détaille comme suit les conditions suspensives à réaliser :

'Conditions suspensives de droit commun

Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Conditions suspensives particulières

Obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux

Pour la réalisation des présentes, le promettant devra obtenir pour la vente une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux pour les travaux suivants :

— création de deux logements dans une dépendance (trois logements existants)

— rénovation de la maison principale et sa dépendance attenante (lot 1)

— rénovation du logement existant et de son garage attenant (lot 2)

— création de deux logements similaires dans la dépendance (lots 3 et 4)

— rénovation et redimensionnement du jardin de la maison en fond de parcelle (lot 5)

L’obtention d’une attestation devra avoir lieu au plus tard le 30 juin 2022

Le délai de recours contentieux de la décision de non-opposition à la déclaration préalable court, à l’égard des tiers, à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage de la décision sur le terrain.

Le promettant déclare que le dépôt de la déclaration préalable a été enregistré le 14 février et les pièces complémentaires transmises le 16 mars 2022 et un nouveau dépôt de pièces complémentaires sera effectué le 30 avril 2022.

En toute hypothèse, le bénéficiaire pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

A défaut d’une telle renonciation ou en l’absence d’octroi de ce certificat de non-opposition, les présentes seront caduques.

Obtention d’un certificat d’urbanisme informatif

Un certificat d’urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente (article L.410-1 du code de l’urbanisme).

A défaut de l’obtention du certificat, le bénéficiaire pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune.

En l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive.

Pour établir la réalisation des conditions suspensives précitées, la société [Localité 1] produit de nouvelles pièces en cause d’appel, à l’aune desquelles doit être apprécié l’accomplissement desdites conditions :

' S’agissant des conditions suspensives de droit commun, les titres de propriété antérieurs et les documents d’urbanisme versés aux débats (pièces 2 et 3) ne révèlent ni servitudes, ni charges, ni vices omis dans la promesse unilatérale de vente qui seraient susceptibles de grever l’immeuble, d’en diminuer sensiblement la valeur ou de le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend lui donner, soit, en l’occurrence, celle d’un immeuble à usage d’habitation.

Il est par ailleurs justifié par l’appelante d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans, son titre de propriété du 8 décembre 2021 (pièce 2) retraçant en effet une chaîne de mutations initiée par un acte notarié du 2 décembre 1971.

Enfin, l’état hypothécaire produit par l’appelante (pièces 4.1 et 4.2) ne révèle aucune saisie ou inscription dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. Si une hypothèque conventionnelle a été inscrite sur l’immeuble le 3 août 2022, il n’apparaît pas que cette sûreté garantirait une créance dont le montant, cumulé aux frais de radiation, serait supérieur au prix disponible, étant au demeurant observé que la promesse unilatérale de vente stipule que 'le promettant s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions.' (p. 11)

' S’agissant des conditions suspensives particulières, l’appelante produit un arrêté municipal du 3 juin 2022 portant autorisation de procéder aux travaux ayant fait l’objet d’une déclaration préalable déposée 11 mai 2022 (pièce 5), les travaux autorisés rejoignant ceux énoncés dans la promesse unilatérale de vente.

L’appelante produit également un certificat d’urbanisme informatif en date du 18 mai 2022 (pièce 3), lequel ne révèle aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble.

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Il résulte de tout ce qui précède l’accomplissement des conditions suspensives stipulées dans la promesse unilatérale de vente.

Nonobstant cette circonstance, M. [T] n’a ni levé l’option ni signé l’acte authentique de vente à l’intérieur du délai de réalisation, ni du reste postérieurement.

Il s’ensuit que la société [Localité 1] se trouve libérée de sa promesse, dont M. [T] est quant à lui déchu du bénéfice, outre qu’il est tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, étant rappelé qu’une telle indemnité ne s’analyse pas en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de modération par le juge.

M. [T] sera donc condamné, par infirmation du jugement entrepris, au paiement de la somme de 78 500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée le 30 novembre 2022.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie d’infirmer le jugement entrepris de ces chefs et, statuant à nouveau, de condamner M. [T] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Marieke Buvat, avocate au barreau de Valenciennes, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [X] [T] à payer à la société [Localité 1] la somme de 78 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente conclue le 25 avril 2022 ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 30 novembre 2022 ;

Condamne M. [X] [T] aux dépens de première instance et d’appel, Maître Marieke Buvat, avocate au barreau de Valenciennes, étant autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Le condamne à payer à la société [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.