République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/01/2026

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Minute Electronique :

N° RG 23/04105 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VC4M

Jugement (N° 11-21-394) rendu le 13 Juillet 2023 par le Juridiction de proximité de Boulogne sur Mer

APPELANTS

Monsieur [Z] [S]

né le 05 Juillet 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [P] [V]

né le 01 Octobre 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [N] [H]

née le 12 Août 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marjorie Drieux-Vadunthun, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 21 octobre 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 septembre 2025

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Par acte sous seing privé du 27 juillet 2015, prenant effet au 1er août 2015, M. [Z] [S] et M. [P] [V] ont donné à bail à Mme [N] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 655 euros, payable d’avance le 1er du mois, outre 145 euros de provisions sur charges.

Le 31 juillet 2015, un procès-verbal de constat valant état des lieux d’entrée a été dressé par un huissier de justice en présence de M. [S] et Mme [H].

Par acte du 19 juillet 2021, M. [S] et M. [V] ont fait signifier à Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 2 058,75 euros arrêté au 8 juillet 2021, outre 132,38 euros de frais et d’avoir à fournir un justificatif d’assurance locative.

Par acte signifié le 28 juillet 2021, Mme [H] a fait assigner M. [S] et M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en vue d’obtenir, à titre principal, le prononcé de la nullité du commandement de payer délivré le 19 juillet 2021, à titre subsidiaire, l’octroi des plus larges délais de paiement, la suspension de la clause de résiliation de plein droit durant le cours des délais ainsi accordés et la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Par acte du 29 décembre 2021, Mme [H] a fait assigner ses bailleurs en exécution de travaux, dans le cadre de leur obligation de délivrance, ainsi que pour obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Pour leur part, M. [Z] [S] et M. [P] [V] demandaient le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le prononcé de l’expulsion de leur locataire, ainsi que sa condamnation au paiement de la dette locative et aux indemnités d’occupation, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux affaires étaient jointes et débattues à l’audience du 28 avril 2022, le délibéré initialement fixé au 22 juillet 2022, a été prorogé jusqu’au 13 juillet 2023.

Suivant jugement en date du 13 juillet 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Rejeté la nullité du commandement de payer du 19 juillet 2021 formée par Mme [H] ;

Débouté M. [S] et M. [V] de leur demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 913,75 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges locatives ;

Débouté M. [S] et M. [V] de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’autorisation d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Débouté Mme [H] de sa demande de remplacement de trois grands placards en hauteur dans la cuisine et de réfection complète du bâti et des peintures à la suite de ce remplacement et ce, dans l’intégralité de la cuisine ;

Condamné M. [S] et M. [V] à la remise en place de stores occultants adaptés dans la cuisine sous astreinte de 10 euros par jour de retard dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamné M. [S] et M. [V] à la remise en place de la façade du lave-vaisselle sous astreinte de 10 euros par jour de retard dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamné M. [S] et M. [V] à payer à Mme [H] la somme de 60 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié au délai d’intervention pour changer son lave-vaisselle ;

Débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance tiré de l’absence de remplacement des meubles de cuisine et de l’aspect inesthétique des peintures de la cuisine suite au démontage des meubles ;

Condamné M. [S] et M. [V] à payer à Mme [H] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement de ses fenêtres du 14 décembre 2020 au 13 septembre 2021 ;

Condamné M. [S] et M. [V] au paiement de la somme de 1 500 euros à Mme [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [S] et M. [V] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de tout demande plus ample ou contraire ;

Condamné M. [S] et M. [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

M. [S] et M. [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 septembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise ayant :

Débouté M. [S] et M. [V] de leur demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 913,75 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges locatives ;

Condamné M. [S] et M. [V] à payer à Mme [H] la somme de 60 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié au délai d’intervention pour changer son lave-vaisselle ;

Condamné M. [S] et M. [V] à payer à Mme [H] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement de ses fenêtres du 14 décembre 2020 au 13 septembre 2021 ;

Condamné M. [S] et M. [V] au paiement de la somme de 1 500 euros à Mme [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [S] et M. [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Mme [H] a constitué avocat le 5 octobre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, M. [S] et M. [V] demandent à la cour de :

Dire bien appelé, mal jugé, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 13 juillet 2023 ;

En conséquence, infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 13 juillet 2023 dans les mêmes limites que la déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau,

Constater la résiliation du bail régularisé M. [S], M. [V] et Mme [H] le 27 juillet 2015 à la date du 19 septembre 2021 ;

Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 10 468,52 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, somme à parfaire au jour où l’arrêt sera rendu ;

Débouter Mme [N] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner Mme [H] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, Mme [H] demande à la cour de :

Déclarer les bailleurs irrecevables en ce qui concerne la contestation du préjudice de jouissance invoqué par la locataire au titre de ses demandes incidentes ;

Débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes et au surplus de leur demande au titre des loyers et charges locatives comme étant irrecevables et subsidiairement non justifiées ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les bailleurs de leur demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 913,75 euros à titre d’arriéré de charges locatives ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les bailleurs à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la locataire concernant le lave-vaisselle et le dysfonctionnement de ses fenêtres du 14 décembre 2020 au 13 septembre 2021 sauf à porter la condamnation pour l’ensemble de ces postes de préjudices à la somme de 2 000 euros ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 19 juillet 2021 ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance tiré de l’absence de remplacement des meubles de cuisine et de l’aspect inesthétique des peintures de la cuisine suite au démontage des meubles ;

Et statuant à nouveau :

Prononcer la nullité du commandement du 19 juillet 2021 compte tenu des nombreuses erreurs relatives aux décomptes des charges réclamées à la locataire et à la mauvaise foi des bailleurs ;

Condamner solidairement M. [S] et M. [V] au paiement à Mme [H] de la somme 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance tiré de l’absence de remplacement des meubles de cuisine et de l’aspect inesthétique des peintures de la cuisine suite au démontage des meubles ;

Ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 655 euros au profit de la locataire majoré de 10 % pour « chaque période mensuelle commencée en retard » ;

Condamner solidairement M. [S] et M. [V] au paiement à Mme [H] de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS,

Sur l’action en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le bail prévoit le paiement de provisions sur charges, qui pourront faire l’objet de régularisation, selon les charges réelles.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la délivrance du commandement de payer contesté, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Les conditions générales du bail conclu entre les parties prévoient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur,

— deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie

— un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs

En l’espèce, le commandement d’avoir à justifier une assurance et de payer les sommes dues contesté mentionne un solde de loyers et charges impayés au 8 juillet 2021 de 2058,75 euros, auxquelles est annexé un compte du gestionnaire reprenant un solde antérieur, sans autre référence, au 1er avril 2021, de 1578,79 euros.

Il sera relevé que la justification de l’assurance n’a pas fait l’objet de demande.

Le moyen de nullité soulevé par la locataire porte sur le décompte de la dette, lequel s’il est seulement erroné, ne peut suffire à emporter la nullité de l’acte.

Il convient d’examiner le montant de la créance, poste par poste, en fonction du régime probatoire attaché à chaque demande, étant rappelé notamment que :

— il incombe à la locataire de justifier du paiement des loyers et des provisions sur charge contractuellement fixés

— il incombe au bailleur de justifier du montant de régularisation des charges réclamées.

A l’audience de première instance et en appel, les bailleurs ont ramené le montant de la dette locative réclamée à la somme de 1913,75 euros, arrêtée au 9 juillet 2021. Ils produisent un décompte qui montre que jusqu’au 2 février 2021, le solde du compte entre les parties était ramené à zéro chaque mois.

La locataire conteste le montant des charges relatives à une cave qui n’était pas incluse dans la relation contractuelle, outre qu’elle n’en a pas eu la jouissance. Les bailleurs ont convenu que les charges relatives à la cave n’auraient pas du être facturées, leur locataire n’en ayant pas eu la jouissance. Cet élément est établi depuis une réunion dans les lieux loués du 9 février 2021, en présence des experts mandatés par les assurances des deux parties.

Par ailleurs, en dépit d’imprécision quant aux notions relatives aux charges (provisions, régularisation, charges facturées), la cour comprend que la locataire conteste, non seulement, la régularisation des charges mais également, puisqu’elle demande la confirmation du jugement qui a statué en ce sens, toutes les charges facturées, c’est à dire en ce compris les provisions sur charges déjà réglées.

Pour autant, il apparaît que ses principaux arguments portent, en réalité, sur l’augmentation des charges et particulièrement sur l’augmentation des charges de nettoyage

— Sur le montant des régularisations de charge dont la preuve incombe aux bailleurs

Les bailleurs justifient, pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, des pièces suivantes :

— un courrier de rappel de régularisation de charges du 15 avril 2019 pour un montant de charges locatives réelles de 1966,05 euros, pour des provisions versées de 1740 euros

— un décompte de charges locatives du 11 octobre 2019 de 1928,89 euros pour l’appartement et de 27, 16 euros pour la cave

Les bailleurs justifient, pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, des pièces suivantes

— un courrier de rappel de régularisation de charges du 1er décembre 2020 pour un montant de charges locatives réelles de 2457,77 euros, pour des provisions versées de 1740 euros

— un courrier pour les mêmes montants du 23 février 2021 indiquant que la provision sur charges serait fixée à compter du 1er avril 2021 à la somme de 200 euros

— un décompte de charges locatives du 27 novembre 2020 de 2457, 77 euros pour l’appartement et de 56,09 euros pour la cave

S’agissant d’un immeuble collectif générant des charges de copropriété, il apparaît que les bailleurs ont produit la justification des sommes que le syndic leur a facturées et qu’ils ont payé pour le compte de l’appartement loué par la locataire.

Ce faisant, ils ont justifié de la réalité et de la nature des charges qu’ils ont assumées pour la locataire, en l’espèce des charges de copropriété.

En outre, il sera rappelé que le retard dans la régularisation des charges ne libère aucunement le locataire de son obligation au paiement des charges réelles, mais lui permet de solliciter la possibilité de payer le complément de charges en 12 fois.

La somme due par la locataire, au titre de la régularisation des charges, sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 est de 188,89 euros, et une somme inférieure de 169,96 euros a été réclamée.

La somme due par la locataire, au titre de la régularisation des charges, sur la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, est de 717,77 euros, conformément à celle réclamée.

En outre, les bailleurs acceptant, sans soulever le motif de la prescription, de soustraire la somme de trois fois 37,16 euros, soit 111,48 euros de la somme réclamée au titre de la régularisation des charges appliquée pour la cave, à compter de l’entrée dans les lieux, le 1er août 2015, il conviendra de procéder à cette soustraction.

— Sur le montant des loyers et provisions sur charges

Le contrat de location mentionne un loyer de 655 euros et des provisions sur charge de 145 euros.

La locataire convient que le loyer révisé s’élevait à la date du commandement de payer à la somme de 661,02 euros. En outre, elle a été informée qu’à compter du 1er avril 2021, les provisions pour charges s’élèveraient à la somme de 200 euros, ce qui correspond aux charges réelles, divisées par douze échéances.

Aux termes de ses conclusions, la locataire ne fait pas état d’autre paiement libératoire que ceux retenus dans le décompte du gestionnaire.

Au final, il résulte de ce qui précède qu’au jour de l’audience, après déduction des charges réelles contestées au titre de la cave, à compter du bail jusqu au 30 juin 2018, les bailleurs justifient de ce que la locataire restait leur devoir la somme de 1802,27 euros.

Le décompte de la somme réclamée par le commandement de payer étant légèrement erronée et la locataire ne démontrant aucunement la mauvaise foi des bailleurs dans l’établissement du commandement d’avoir à payer les loyers et charges, les moyens de nullité soulevés par la locataire seront rejetés.

Le jugement sera confirmé.

En outre, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans les deux mois de sa signification, il apparaît que le bail était résilié à compter du 20 septembre 2021.

En revanche, le logement ayant été libéré, il n’y a plus lieu au prononcé d’indemnités d’occupation, au lieu et place des loyers et charges.

Le jugement sera infirmé.

Sur l’action en paiement des bailleurs au titre de la dette locative

Les parties conviennent que la locataire a quitté les lieux le 19 juin 2023, il conviendra d’arrêter la dette locative à cette date.

Les bailleurs réclament le paiement de la somme de 10 468,52 euros, indemnités d’occupation du mois de juin 2023 incluses, et déduction déjà opérée du montant du dépôt de garantie.

Sur les demandes des bailleurs au titre de la régularisation des charges postérieures au 30 juin 2020

Il incombe aux bailleurs de démontrer les charges réelles et de les comparer aux provisions sur charges payées par la locataire.

En l’espèce, les bailleurs produisent le compte individuel de charges pour les exercices suivants :

—  1er juillet au 30 juin 2021, la part des charges locatives s’élevait à 2099.87 euros, pour un total de charges de 2367.88 euros, étant rappelé que les provisions pour charge réglées sur la période s’élevait à 2400 euros

soit un indu de 32.12 euros en faveur de la locataire

—  1er juillet 2021 au 30 juin 2022, la part des charges locatives s’élevait à 1947.27 euros, pour un total de charges de 2510.33 euros, étant rappelé que les provisions pour charge réglées sur la période s’élevait à 2400 euros

soit un indu de 452.73 euros en faveur de la locataire

—  1er juillet 2022 au 30 juin 2023, la part des charges locatives s’élevait à 2470.92 euros, pour un total de charges de 3239 euros, étant rappelé que les provisions pour charge réglées sur la période s’élevait à 2333.33 euros

soit une régularisation de charges, à supporter par la locataire de 137.59 euros

Les bailleurs justifient de la réalité et de la nature des charges de copropriété qu’ils ont supportées pour le compte de la locataire sur les trois derniers exercices, aux termes desquels un solde positif de 347.26 euros en faveur de la locataire apparaît.

Sur les loyers et provisions sur charges, valant indemnités d’occupation en raison du constat d’acquisition de la clause résolutoire

Il incombe à la locataire de justifier de la libération de sa dette. Il apparaît qu’en réalité, elle ne conteste pas le montant des paiements qu’elle a effectués, selon le décompte du gestionnaire produit par les bailleurs.

Au final, sur la base de ce décompte, il convient de soustraire de la somme de 11 123.52 euros arrêtée au 1er juin 2023 les sommes suivantes :

—  347.26 euros, au titre du remboursement de charges des trois derniers exercices

—  154.39 euros, au titre du commandement de payer

—  655 euros, au titre du dépôt de garantie

Soit une somme totale de 9 966,87 euros, au paiement de laquelle Mme [H] sera condamnée, au titre du paiement des loyers et charges, à valeur d’indemnités d’occupation du bien litigieux arrêtés au 19 juin 2023.

Le jugement sera infirmé, en ce qu’il a débouté les bailleurs de leur demande de condamnation de leur locataire au paiement de la dette locative.

Sur la demande de la locataire au titre d’un préjudice de jouissance de la locataire

— la façade du lave-vaisselle

L’état des lieux d’entrée réalisé par constat d’huissier de justice le 31 juillet 2015 mentionne, dans le coin cuisine, un lave-vaisselle de marque Hotpoint ARISTON.

Aucun élément de la procédure ne vient soutenir les allégations des bailleurs selon lesquelles il avait été convenu que le lave-vaisselle était hors location, mais seulement laissé à la disposition de la locataire.

La locataire a avisé les bailleurs du non-fonctionnement du lave-vaisselle par courrier du 23 novembre 2020. Ce point a fait l’objet d’échanges entre les experts mandatés par les assurances des parties. Les bailleurs ont fait procédé au remplacement du lave vaisselle le 20 mars 2021.

La locataire s’est plainte que la façade du lave-vaisselle n’a pas été remontée, ce que ne contestent pas les bailleurs.

Le délai d’intervention de quatre mois est tardif pour le remplacement d’un appareil électro-ménager, au demeurant sans l’esthétisme de sa façade intégrée, de sorte que la locataire a subi un préjudice de jouissance dont la réparation a été, de façon adéquate, évaluée à la somme de 60 euros par le premier juge.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— les meubles de cuisine

Les bailleurs ont fait appel principal notamment aux fins d’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé leur condamnation à payer à la locataire des sommes au titre du préjudice de jouissance au titre du lave- vaisselle et des crémones des fenêtres.

La locataire a formé un appel incident pour avoir été déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance en raison des meubles de cuisine déposés, la demande initiale de réparation à hauteur de 2000 euros incluait les préjudice de jouissance au titre du lave-vaisselle, des fenêtres et des meubles de cuisine, de sorte qu’il ne peut être considéré que les conclusions en défense des bailleurs, uniquement sur la question des meubles de cuisine, seraient irrecevables comme tardives.

Sur le fond, la locataire s’est plainte, par courrier du 23 novembre 2020 auprès des bailleurs de ce que la cuisine ouverte se lézarde énormément, s’affaisse et que les placards hauts menacent de s’effondrer, ce qui porte atteinte à sa sécurité. Elle y précise que les bailleurs sont venus le constater par eux-mêmes un an auparavant, mais n’ont procédé à aucun travaux.

Elle a rappelé par message électronique du 16 décembre 2020 au gestionnaire de l’appartement l’urgence des réparations, il était répondu le lendemain qu’il était attendu les devis des entreprises mandatées à cet effet.

Les bailleurs produisent, à hauteur d’appel, le compte-rendu de la réunion dans les lieux loués du 9 février 2021 où chaque partie était assistée de l’expert mandaté par son assurance. Cette pièce n’avait pas été produite en première instance.

Sous la plume de l’expert assistant les bailleurs, il y est mentionné, au sujet du différent relatif aux meubles de cuisine en hauteur qui s’effondrent, que le constat est sans appel et que la situation est urgente et préoccupante, puisque le coffrage sur lequel est fixé les meubles menace de s’effondrer. Le décrochage des meubles était prévu en urgence pour le lendemain, pour la sécurité de la locataire.

La locataire soutient avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la privation des meubles pourtant inclus dans la location et de l’aspect inesthétique des peintures de cuisine après leur démontage.

L’intervention pour remédier à ce problème grave comportant des risques pour la sécurité de la locataire a été particulièrement tardive.

Au demeurant, les bailleurs ne justifient pas du remplacement effectif des meubles de cuisine démontés en urgence, à la suite de la réunion d’experts, et de remise en état des murs et peinture.

Le préjudice de jouissance de la locataire sera évalué à hauteur de la somme de 800 euros, au paiement de laquelle les bailleurs seront condamnés.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

— l’ouverture des menuiseries des fenêtre

Les parties s’opposent sur la charge de réparation des deux fenêtres que la locataire ne parvenait plus à ouvrir.

Aux termes du décret du 26 août 1987, sont inclus dans les charges récupérables sur les locataires, s’agissant des sections ouvrantes telles que portes et fenêtres, le graissage des gonds, paumelles et charnières, ainsi que les menues réparations notamment des crémones.

Les difficultés relatives à deux fenêtres ont été débattus contradictoirement par les parties lors de la réunion, avec les experts mandatés par leurs assurances respectives, du 9 février 2021. Il en résulte que la crémone de la fenêtre de la cuisine, oxydée, doit être changée et que la fenêtre de la chambre arrière ouvre et ferme très difficilement, nécessitant un devis.

S’agissant du changement de la crémone de la fenêtre de la cuisine

Il appartient à la locataire qui soutient que le changement des crémones relève des obligations des bailleurs dans le cadre de leur obligation de délivrance conforme du bien loué de le démontrer.

En l’espèce, s’il est établi que la fenêtre présentait bien des stores à l’état des lieux d’entrée, le devis présenté par la locataire présentant l’avis de l’entreprise commise par ses soins est insuffisant à établir que l’usure prématurée de la crémone de la fenêtre de la cuisine résulterait de la pose de store non conforme par les bailleurs.

La locataire ne démontrant pas que le changement de la crémone était, par exception au principe de réparation locative, à la charge des bailleurs, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance à ce titre.

S’agissant de la fenêtre de la chambre arrière

De la même manière, le seul devis de l’entreprise mandatée par la locataire le 18 février 2021 est insuffisant à établir que le changement de cette crémone serait dû à la vétusté particulière de la fenêtre justifiant de déroger au principe selon lequel les réparations touchant les crémones de fenêtre relèvent des réparations locatives.

La locataire ne démontre pas plus de préjudice de jouissance à ce titre.

Le jugement qui a accordé la somme de 800 euros pour le préjudice de jouissance sera infirmé.

Sur l’action en paiement de la locataire au titre de la déduction du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, au regard des sommes restant dues aux bailleurs, le dépôt de garantie leur restera acquis, il a d’ailleurs déjà fait l’objet d’une déduction en faveur de la locataire par compensation.

La demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Il sera ajouté au jugement.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à considérer Mme [N] [H] comme la partie perdante du procès. Elle sera, par conséquent, condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, il convient, en équité, de la condamner à payer à M [Z] [S] et M [P] [V] la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement, en ce qu’il a :

— Rejeté la nullité du commandement de payer du 19 juillet 2021 formée par Mme [H] ;

Condamné M. [S] et M. [V] à payer à Mme [H] la somme de 60 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié au délai d’intervention pour changer son lave-vaisselle ;

Infirme le jugement, en ce qu’il a :

Débouté M. [S] et M. [V] de leur demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 913,75 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges locatives ;

Débouté M. [S] et M. [V] de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation de leur locataire au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance tiré de l’absence de remplacement des meubles de cuisine et de l’aspect inesthétique des peintures de la cuisine suite au démontage des meubles ;

Condamné M. [S] et M. [V] à payer à Mme [H] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement de ses fenêtres du 14 décembre 2020 au 13 septembre 2021 ;

Condamné M. [S] et M. [V] au paiement de la somme de 1 500 euros à Mme [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [S] et M. [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que le bail liant les parties était résilié à la date du 20 septembre 2021, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamne Mme [N] [H] à payer à M. [Z] [S] et M. [P] [V] la somme de 9966.87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 juin 2023, précision faite que le montant du dépôt de garantie est déjà déduit de cette somme,

Rejette le moyen d’irrecevabilité des conclusions des appelants en défense quant au préjudice de jouissance tiré de l’absence de remplacement des meubles de cuisine et de l’aspect inesthétique des peintures de cuisine après démontage,

Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [P] [V] à payer à Mme [N] [H] la somme de 800 euros, au titre du préjudice de jouissance tiré de l’absence de remplacement des meubles de cuisine et de l’aspect inesthétique des peintures de cuisine après démontage

Déboute Mme [N] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantie,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [N] [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Mme [N] [H] à payer à M. [Z] [S] et M. [P] [V] la somme de 2 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier

Le président