République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/05350 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHFF

Jugement (N° 22/02318)

rendu le 11 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société Oralia Optim, pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assisté de M^e Michel Ronzeau, avocat au barreau de Val d’Oise, avocat plaidant substitué par M^e Elodie Cazenave, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

La SA Verspieren

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Bruno Bufquin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Benjamin Porcher, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substitué par M^e Charlotte Poivre, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue en double rapporteur par Pascale Metteau et Claire Bohnert, après rapport oral de l’affaire par Claire Bohnert, magistrat chargée d’instruire l’affaire, qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui ont rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure pénale).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Céline Miller, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente, et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 novembre 2025

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Exposé des faits et de la procédure

Au début de l’année 2002, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 4], a fait réaliser des travaux de réfection d’étanchéité au-dessus des garages de la résidence.

Le syndic de la résidence a, par l’intermédiaire de la société Verspieren, courtier en assurance, souscrit auprès de la société L’Equité, devenue Generali, une assurance dommages-ouvrage.

Les travaux réalisés par la société Service Etanche ont été réceptionnés le 30 septembre 2002.

Invoquant des désordres apparus à la fin de l’année 2011, le syndic de la résidence a effectué une déclaration de sinistre auprès de la société Verspieren le 21 mars 2012, laquelle a sollicité des éléments complémentaires par lettre du 26 mars 2012.

Par courrier recommandé du 6 août 2013, la société Verspieren a refusé de prendre en charge le sinistre au motif que le contrat d’assurance dommages-ouvrage s’applique uniquement durant les dix ans qui suivent la réception de l’ouvrage, en l’espèce le 30 septembre 2002, et que ce délai était expiré à la date de la déclaration reçue le 31 juillet 2013.

Les travaux de reprise ont été réalisés par la société Quantin pour un montant de 80 580,11 euros et ont été réceptionnés le 9 mai 2016.

Par acte d’huissier du 6 août 2018, le [Adresse 7] [Adresse 6] a assigné la société Verspieren en responsabilité à raison des manquements commis dans la gestion du sinistre.

Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— déclaré irrecevable l’action en responsabilité intentée par le [Adresse 7] [Adresse 6] à l’encontre de la société Verspieren,

— condamné le [Adresse 7] [Adresse 6] aux dépens,

— condamné le sydnicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 6] à payer à la société Verspieren la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision était exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 1er décembre 2023, le [Adresse 7] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Oralisa Optim, a fait appel de ce jugement.

La clôture a été prononcée le 3 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, le [Adresse 7] [Adresse 6] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner la société Verspieren à lui verser la somme de 80 580,11 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la société Verspieren de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

— la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir :

— que l’autorisation du syndic pour ester en justice est régularisable en cours de procédure en application de l’article 55 du décret de 1967 dans sa version en vigueur au 1er janvier 2020 et qu’en l’espèce, l’assemblée générale qui s’est tenue le 24 juin 2019 a bien adopté une résolution autorisant le syndic à ester en justice contre la société Verspieren et qu’au surplus seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice,

— que même si la fin de non recevoir a été soulevée avant l’entrée en vigueur du décret n°2019-650 du 27 juin 2019, celui-ci était immédiatement applicable aux instances en cours et devait être appliqué à la date où le juge statuait,

— que l’habilitation votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019 est intervenue alors même que l’action contre la société Verspieren n’était pas prescrite, le point de départ de la prescription devant être fixé au 8 octobre 2014, date du courrier par lequel la société Verspieren a reconnu avoir bien reçu, le 18 juillet 2012, les éléments dont elle demandait la production le 26 mars 2012, reconnaissant également ne pas les avoir transmis à Generali et que c’est donc à cette date du 8 octobre 2014 que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’ensemble des faits susceptibles d’être reprochés à la société Verspieren,

— qu’il appartenait à la société Verspieren de faire le nécessaire dès le mois de mars 2012 ou à tout le moins le mois de juillet 2012, auprès de l’assureur ; qu’elle a tardivement procédé à la déclaration de sinistre auprès de Generali et a de ce fait privé le syndicat des copropriétaires de toute possibilité de recours contre l’assureur dommages-ouvrage et de prise en charge du sinistre par ses soins.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, la société Verspieren demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

A titre subsidiaire,

— débouter de toute demande dirigée à son encontre,

En tout état de cause :

— condamner le [Adresse 7] [Adresse 6] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

— que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 a été modifié par le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 qui est postérieur à l’introduction de l’action du syndicat des copropriétaires, à l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019 et à la signification des premières écritures par lequelles elle a soulevé l’irrecevabilité des demandes et que la Cour de cassation a jugé que le décret du 27 juin 2019 ne régit les exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisaiton donnée au syndic pour agir en justice que si elles ont été présentées à compter du 29 juin 2019,

— que la seule déclaration de sinistre visée par la société Generali est celle adressée par la société Verspieren le 30 juillet 2013 qui était incomplète, de sorte que lorsque la société Generali a informé le syndicat des copropriétaires de son refus de prise en charge, celui-ci était à même d’agir contre la société Verspieren si elle considérait qu’elle avait commis une faute et qu’il devait donc agir dans le délai de 5 ans courant à compter du 8 octobre 2013, date du dernier courrier de Generali, soit avant le 9 octobre 2018 ; que le syndic ayant été autorisé à agir le 26 juin 2019, soit très largement au delà du délai d’expiration de la prescription, les demandes doivent être déclarées irrecevables,

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas lui avoir adressé la déclaration de sinistre complète, seule à même de faire courir les délais, celle-ci devant au surplus être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu’elle-même n’a mis que 5 jours à répondre à la première déclaration incomplète et qu’il n’est donc pas démontré qu’elle aurait manqué à ses obligations en ne répercutant pas la déclaration de sinistre à l’assureur,

— que l’assureur a confondu le délai de survenance du sinistre, qui doit se révéler dans le délai de 10 ans suivant la réception des travaux, et le délai de déclaration de celui-ci à l’assureur, qui doit intervenir dans les deux ans à compter du sinistre ; qu’il appartenait donc au syndicat des copropriétaires d’agir directement auprès de l’assureur pour contester cette méprise, de sorte que, quand bien même il serait retenu un manquement de la société Verspieren, l’assuré a, en tout état de cause, été en mesure de déclarer son sinistre à son assureur en temps utiles et qu’aucun lien de causalité entre une éventuelle faute et le dommage n’est démontré,

— que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le sinistre portait atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendait impropre à sa destination et qu’il pouvait donc entraîner l’application de la garantie dommages-ouvrage et qu’au surplus il n’est pas démontré que la nécessité de démolir et reconstruire la totalité des murs des garages découle des infiltrations en toiture des garages ayant affecté six copropriétaires, de sorte que le préjudice n’est pas démontré.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue du décret n°2010-391 du 20 avril 2010, dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu’elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile, qui peut être invoquée par tout défendeur à l’action (3e Civ., 12 octobre 1988, n° 86-19.403, Bull n° 140 ; 3e Civ., 10 octobre 1990, n° 89-13.854, Bull n° 182 ; Ass. Plén., 15 mai 1992, n° 89-18.021, Bull n° 5).

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles a inséré un deuxième alinéa à l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui prévoit que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Il a été publié au Journal officiel du 28 juin 2019 et il est entré en vigueur le 29 juin 2019.

Les lois et décrets nouveaux relatifs à la procédure, dites «lois de procédure», sont immédiatement applicables aux instances en cours, de sorte qu’ils régissent immédiatement les actes postérieurs à leur entrée en vigueur (Ass. plén., 3 avril 1962, n° 61-10.142, Bull n° 1 ; 2e Civ., 12 juillet 2001, n° 99-17.323, Bull n° 144 ; 1re Civ., 27 février 2013, n° 12-15.338 ; 3e Civ., 24 septembre 2020, n° 18-22.142, publié).

Le décret du 27 juin 2019, relatif à la procédure, est donc immédiatement applicable aux instances en cours à cette date, mais, en l’absence d’une disposition expresse en ce sens, il ne prive pas de leurs effets les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire du texte ancien (2e Civ., 30 avril 2003, pourvoi n° 00-14.333, Bull. 2003, II, n° 123).

Il n’est donc applicable qu’aux exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires présentées postérieurement au 29 juin 2019 (3e Civ., 25 mars 2021, pourvoi n° 20-15.307, publié).

En l’espèce, la société Verspieren a invoqué la fin de non-recevoir pour défaut d’habilitation du syndic, par conclusions signifiées le 26 juin 2019, soit antérieurement au 29 juin 2019. En conséquence, elle est fondée à se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice à son encontre.

S’agissant de l’assignation délivrée à la société Verspieren le 6 août 2018, il n’est pas contesté que le syndic n’était pas pourvu, à cette date, d’une autorisation à agir à son encontre. Ce n’est que lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019 (pièce n°13), que les copropriétaires ont, par une résolution n°18, autorisé le syndic à «ester en justice à l’encontre de la société Verspieren pour obtenir réparation du préjudice subi correspondant à la perte de chance de faire prendre en charge au titre de l’assurance dommages-ouvrage le coût des travaux de réfection engagés pour un montant de 80 580,11 euros et donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes les juridictions, en ce incluse la cour d’appel et faire appel à tout conseil nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété.»

Toutefois, la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans être habilité par l’assemblée générale ne peut intervenir après l’expiration du délai de prescription de l’action (3e Civ., 13 janvier 2010, pourvoi n° 09-10.398, Bull. 2010, III, n° 11).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société Verspieren sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’article 2224 du même code dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le sinistre à la société Verspieren par courrier du 21 mars 2012 (pièce n°4), celle-ci lui a répondu par courrier du 26 mars 2012 qu’il ne pouvait être donné de suite favorable à sa demande du fait d’éléments manquants(pièce n°5). Ces pièce sont été adressées à la société le 18 juillet 2012 et par courrier du 6 août 2013, la société Generali indiquait au syndic qu’elle ne prendrait pas en charge le dommage dans la mesure où la déclaration est intervenue au delà du délai de 10 ans suivant la réception de l’ouvrage (pièce n°7). Elle réitérait cette position dans un courrier du 11 septembre 2013 puis dans un courrier du 8 octobre 2013, dans lequel elle indiquait à nouveau que le courrier du syndic du 18 juillet 2012 avait été adressé au courtier et non à l’assureur et que la déclaration qui lui était parvenue le 31 juillet 2013 était arrivée après l’expiration du délai décennal échu le 30 septembre 2012.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires avait connaissance, dès le 8 octobre 2013, de l’ensemble des faits ayant justifié l’action en justice contre la société Verspieren, à savoir le refus réitéré de prise en charge du dommage par l’assureur du fait de la réception tardive de la déclaration qui avait été adressée à la société Verspieren, le courtier, qui l’avait ensuite transmise à la société Generali, l’assureur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits permettant d’exercer une action en responsabilité à l’encontre de la société Verspieren le 8 octobre 2013 point de départ du délai de prescription quinquennal qui expirait donc le 8 octobre 2018.

Le syndic a été habilité à agir à l’encontre de la société Verspieren le 24 juin 2019, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription. Le jugement qui a déclaré l’action en responsabilité intentée par le [Adresse 7] [Adresse 6] à l’encontre de la société Verspieren sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le [Adresse 7] [Adresse 6], succombant en ses prétentions, il convient de le condamner aux dépens de la procédure d’appel.

Le syndicat des copropriétaires supportant la charge des dépens, il convient de le condamner à payer à la société Verspieren la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le [Adresse 7] [Adresse 6] aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et le condamne à payer à la société Verspieren la somme de 2 500 euros.

Le greffier

La présidente