République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 26/03/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/01146 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UZM7

Jugement (N° 21/02823)

rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur, [W], [M]

né le 16 mars 1988 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur, [V], [M]

né le 07 avril 1965 à, [Localité 3]

de nationalité Française

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

représenté par M^e Mario Califano, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 26 janvier 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 janvier 2026

****

Selon acte sous seing privé du 7 juillet 2020, M., [V], [M], vendeur, a cédé à son fils, M., [W], [M], sous diverses conditions suspensives, un immeuble situé, [Adresse 3] moyennant un prix de 140'000 euros.

Le 10 mars 2021, une sommation de se présenter en l’étude du notaire pour réaliser la vente a été délivrée à la demande de M., [W], [M] à M., [V], [M].

Par acte d’huissier du 21 septembre 2021, M., [W], [M] a fait assigner M., [V], [M] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer le montant prévu à titre de clause pénale et une indemnisation complémentaire de son préjudice.

Par jugement du 12 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— rejeté la demande d’annulation de l’assignation présentée par M., [V], [M],

— condamné M., [V], [M] à payer à M., [W], [M] la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé aux parties la charge de leurs dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

M., [W], [M] a interjeté appel de cette décision le 7 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, M., [W], [M] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le jugement en ce :

* qu’il a condamné M., [V], [M] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes,

* qu’il a laissé aux parties la charge de leurs dépens,

statuant à nouveau :

— condamner M., [V], [M] à lui payer la somme de 14'000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 7 juillet 2020 majorée des intérêts légaux de retard à compter de la délivrance de la sommation interprétative du 10 mars 2021 avec capitalisation des intérêts,

— à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de minoration de la clause pénale, la fixer à la somme de 11'000 euros correspondant au montant proposé par M., [V], [M] et retranscrite dans le procès-verbal de difficultés du 19 mars 2021,

— condamner M., [V], [M] à lui payer la somme de 4 239,31 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais exposés par suite du défaut de réitération à la date convenue et ce, avec majoration des intérêts légaux à compter de la sommation interprétative susvisée et avec capitalisation des intérêts,

— condamner M., [V], [M] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et vexatoire subi,

— le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes s’agissant de la demande d’annulation de l’assignation formulée par M., [V], [M].

Il relève qu’en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, la disproportion de la pénalité doit être appréciée au jour où le juge statue et non lors de la conclusion du contrat ; qu’il est d’usage que la clause pénale représente 10 % du prix de vente prévu ; que la nature des liens unissant les parties n’est pas à prendre en considération ; que le compromis n’était assorti d’aucune condition suspensive relative à la libération effective de l’occupant ; que M., [V], [M] n’avait donc aucune obligation de vendre le bien libre de tout occupant ; que si M., [V], [M] a délivré un congé à son locataire le 10 septembre 2020, ce n’est pas pour vendre celui-ci libre d’occupation ; qu’il n’avait pas à subir le retard causé par son père ; qu’il a fait délivrer une sommation de réitérer la vente alors qu’il savait parfaitement que l’immeuble n’était pas libre et qu’il avait décidé d’en faire son affaire personnelle ; que, du fait de la carence de son père, il n’a pas pu jouir de l’immeuble à la date contractuellement fixée soit le 1er février 2021 ; qu’il a été contraint de rester chez sa mère et de rechercher un nouveau logement qu’il a pu acquérir le 29 octobre 2021, soit après 9 mois supplémentaires ; qu’il a été contraint pendant ce délai de mettre l’un de ses chiens en pension et que l’indemnité de 14'000 euros prévue à la promesse n’apparaît manifestement pas excessive ; qu’à titre subsidiaire, il y a lieu de retenir le montant proposé lors de l’établissement du procès-verbal de difficultés le 19 mars 2021, soit 11'000 euros.

Il ajoute qu’il a subi un préjudice matériel puisqu’il a exposé divers frais du fait de la non réitération de la vente, à savoir les frais de pension pour l’un de ses chiens et les frais de location d’un box pour entreposer ses biens. Il invoque également un préjudice moral du fait du refus infondé de son père de lui vendre l’immeuble et de préférer le vendre à un tiers, ce qui a été particulièrement vexatoire pour lui.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2023, M., [V], [M] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 7 000 euros le montant de la clause pénale qu’il doit et en ce qu’il a débouté M., [W], [M] de ses autres demandes indemnitaires,

— condamner M., [W], [M] à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Il explique que, contrairement aux indications de son fils, il s’est présenté le 19 mars 2021 chez le notaire ; que des discussions se sont engagées entre les parties et qu’il a fait plusieurs offres à son fils s’agissant de la clause pénale qui ont toutes été rejetées. Il précise qu’il n’entendait pas se soustraire à l’engagement qu’il a contracté en signant le compromis de vente le 7 juillet 2020 mais qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’obtenir le départ du locataire qui occupait l’immeuble dans les délais requis et, en tout cas, pour la date du 1er février 2021 au plus tard ; que la promesse mentionnait bien à la rubrique 'conditions de la vente’ que le vendeur s’obligeait à rendre l’immeuble libre de toute location et occupation et que le procès-verbal de difficultés mentionne expressément cette absence de libération des lieux ; qu’il est certain que si M., [W], [M] n’était pas gêné par la présence du locataire, la vente aurait pu être réitérée sans difficulté ; que tel n’était cependant pas le cas puisque M., [W], [M] entendait faire de l’immeuble son domicile.

Il précise qu’il a tenté d’obtenir le départ du locataire mais qu’il a dû respecter un préavis de six mois ; que M., [W], [M] n’a jamais eu l’intention de forcer la vente mais qu’il a, dès un rendez-vous du 1er mars 2021, entendu obtenir le montant de la clause pénale.

Il estime que la clause pénale prévue est manifestement excessive au regard du préjudice invoqué par M., [W], [M] ; que ce dernier, dans un mail du 3 mars 2021, évaluait son préjudice à 3 300 euros ; que les frais de pension pour le chien ne sont pas justifiés et que l’animal a été confié non à une pension mais un dresseur ; que les frais antérieurs à la date prévue pour la réitération ne constituent pas un préjudice ; qu’il n’est pas justifié d’une location d’appartement ni des frais bancaires invoqués ; que c’est donc à juste titre que le tribunal a retenu une somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale. Il précise qu’il n’est plus lié par l’offre qu’il avait faite devant le notaire, la détermination du montant de la clause pénale relevant désormais de l’office du juge.

Il ajoute que les autres préjudices invoqués par M., [W], [M] ne sont pas justifiés ; que la provision versée sur les frais de notaire lui reste acquise ; que le procès-verbal de difficultés a eu un coût de 188,66 euros, les formalités de 51 euros et la TVA de 47,93 euros ; que c’est au plus, en incluant les frais d’huissier, une somme de 683,13 euros qui pourrait être due, cette somme étant déjà prise en compte dans la clause pénale octroyée ; qu’il n’y a aucun justificatif s’agissant du préjudice moral.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale :

Selon l’article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

La clause pénale est donc la clause d’un contrat laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Néanmoins, le forfait prévu par la clause est toutefois rarement équivalent au préjudice. Lorsque le juge décide de réviser le montant de la clause pénale, il doit rechercher et indiquer en quoi le montant était excessif ou dérisoire par rapport au préjudice effectivement subi par le créancier. Le caractère manifestement excessif ou non de la clause doit être objectivement apprécié (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-20.060). Notamment, la situation du débiteur ou sa bonne foi n’ont pas à être pris en compte.

Il convient donc :

— d’apprécier le préjudice subi par le créancier,

— de le comparer ce préjudice au montant de la peine prévue,

— de réduire, éventuellement, s’il apparaît qu’il n’y a aucune mesure entre les deux éléments, le montant de la clause.

En l’espèce, le principe de l’application de la clause pénale n’est pas contesté par les parties alors que :

— MM., [M] ont régularisé une promesse synallagmatique de vente le 7 juillet 2020 portant sur l’immeuble appartenant à M., [V], [M], situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] ; la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er février 2021 ; elle était conclue au prix de 140 000 euros et l’immeuble devait être libre de toute occupation ; il a été précisé que l’occupant actuel avait donné congé pour le 1er octobre 2020,

— le 19 mars 2021, Me, [L], notaire, a dressé un procès-verbal de difficultés selon lequel 'l’immeuble n’ayant pas été libéré par l’occupant en place à la date prévue pour la régularisation de l’acte de vente, M., [W], [M] a sollicité un huissier afin de sommer le vendeur de régulariser la vente',

— une sommation a été délivrée le 10 mars 2021 à M., [V], [M] pour qu’il signe l’acte authentique de vente conformément aux conventions résultant du compromis de vente,

— devant le notaire, le 19 mars 2021, M., [V], [M] a expliqué qu’il avait donné congé au locataire en place pour le 15 avril 2021.

Ainsi, même si M., [W], [M] ne peut prétendre qu’il était prêt à signer la vente pour le bien non libre d’occupation, il n’est pas contestable que M., [V], [M] n’a pas respecté ses obligations contractuelles puisqu’il n’était, dans le délai fixé à la promesse de vente, en état de délivrer le bien libre d’occupation, contrairement aux stipulations de l’acte régularisé le 7 juillet 2020. En conséquence, la clause pénale doit trouver application.

Cette clause prévoit que 'au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens 1152 et 1126) une somme de QUATORZE MILLE EUROS (14 000 euros). Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre (…).'

Au titre de ses préjudices, M., [W], [M] invoque :

— un trouble de jouissance puisqu’il n’a pas bénéficié de la maison, qu’il a été dans l’obligation de rester chez sa mère et qu’il n’a trouvé un autre logement que 9 mois plus tard (soit jusqu’au 29 octobre 2021, date de l’acquisition d’un immeuble),

— un préjudice matériel lié à la location d’un box pour ses affaires entre mars et octobre 2021 (696,72 euros), des frais de notaire (procès verbal de difficultés et frais de compromis, de formalité de vente outre les frais de sommation) pour 683,13 euros (pièce n°8 de M., [W], [M]) et des frais de pension pour son chien de mars à octobre 2021 au tarif de 10 euros par jour ou, pour cette période, de 2 500 euros, soit un total de 3 879,85 euros ; il sera précisé que les frais de pension sont justifiés et que même s’ils ont été exposés pour la garde du chien par un dresseur, ils ne paraissent pas excessifs alors que M., [W], [M] justifie qu’il ne pouvait conserver ses deux chiens chez sa mère par l’attestation de celle-ci,

— un préjudice moral lié au comportement vexatoire de son père qui n’a pas souhaité régulariser l’acte de vente avec lui ; tel que précédemment rappelé, tel n’est pas le cas puisqu’aucun élément ne permet de dire que M., [V], [M] n’a pas souhaité vendre le bien, l’échec de la vente découlant de la présence du locataire ; au surplus, M., [W], [M] ne produit aucun élément confirmant l’existence d’un tel préjudice moral.

Au regard de ces seuls éléments, la somme de 14 000 euros fixée apparaît manifestement excessive. En effet, sans qu’il soit nécessaire de prendre en compte les relations existant entre les parties contractantes, M., [W], [M] ne rapporte la preuve que de préjudices limités à un préjudice matériel tel que ci-dessus décrit et un préjudice de jouissance subi du fait du retard pris pour que M., [W], [M] puisse bénéficier d’un logement qui lui soit propre, étant précisé que les circonstances ayant amené à son emménagement chez sa mère ou la durée de ce séjour ne sont pas connues.

Dès lors, le tribunal a exactement apprécié le montant de la clause pénale qui doit être réduite à 7 000 euros.

Le fait que M., [V], [M] ait proposé la somme de 11 000 euros à ce titre devant le notaire n’a pas à être pris en compte puisque M., [W], [M] n’a pas accepté cette proposition transactionnelle.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M., [V], [M] à payer la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’application de la clause pénale, qui détermine à l’avance l’indemnisation forfaitaire du préjudice subi, exclut que puisse être sollicitée une indemnisation complémentaire sauf preuve de l’existence d’un préjudice non indemnisé par l’application de la clause pénale.

En l’espèce, M., [W], [M] invoque exclusivement des préjudices découlant directement de l’absence de réitération de la vente par acte authentique (que ce soit son préjudice matériel ou le préjudice moral et vexatoire). Il ne fait état d’aucun préjudice qui ne découlerait pas directement de l’inexécution contractuelle, laquelle est réparée par l’application de la clause pénale contractuellement prévue.

En conséquence, à défaut de tout préjudice non indemnisé par l’application de cette clause, il n’est pas fondé en sa demande de dommages et intérêts complémentaire et sera débouté de sa demande de ce chef.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure'.

La nature contractuelle de la clause pénale implique que les intérêts au taux légal soient dus à compter du jour de la sommation de payer et non de la décision de justice. La solution reste la même lorsque la peine convenue est modérée par le juge.

Cependant, en l’espèce, il n’apparaît pas que la sommation interpellative ait mis en demeure M., [V], [M] de régler le montant de la clause pénale puisqu’elle l’a invité à se rendre chez le notaire pour régulariser la vente par acte authentique. Dès lors, à défaut de mise en demeure délivrée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à la date du jugement.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature familiale du litige, les dépens d’appel seront laissés à la charge de chaque partie et le jugement sera confirmé en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses dépens.

Par ailleurs, il n’est pas inéquitable de laisser à chacun de MM., [M] la charge de leur frais irrépétibles. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en cause d’appel et le jugement confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes à ce titre en première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Déboute M., [V], [M] et M., [W], [M] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.