Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02795 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4QX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/03407

APPELANTE

S.A.R.L. MAC MAHON DEVELOPPEMENT (en liquidation judiciaire),

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée et assistée de M^e Olivier PLACKTOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D2036

INTIMÉE

S.C. S C I NEW YORK FRESNEL immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 403 725 542, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de M^e Benoît GOULESQUE MONAUX de la SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010 substitué par M^e Constance DE GARIDEL -THORON

PARTIE INTERVENANTE

Société BTSG immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 434 122 511, prise en la personne de Me [D] [J], ès qualité de mandataire judiciaire liquidateur à la liquidation judiciaire simplifiée de la Société MAC MAHON DEVELOPPEMENT prononcée par jugment du Tribunal dde commerce de PARIS du 3 mars 2024.

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée et assistée de M^e Olivier PLACKTOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D2036

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2019, la société à responsabilité limitée (SARL) GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY LTD, société de droit saoudien, représentant en tant que gérant et unique associé, la société civile immobilière (SCI) NEW YORK FRESNEL, a conclu un mandat de location avec la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT relatif à un ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 13] ([Adresse 8]).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2019, la SCI NEW YORK FRESNEL a notifié à la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT la résiliation de son mandat de location.

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, la SCI NEW YORK FRESNEL, représentée par sa gérante la SARL GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY LTD, a conclu un contrat de bail commercial avec la société par actions simplifiée (SAS)WEWORK [Localité 12] IV TENANT relatif à l’immeuble situé [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2019, la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT a adressé, à la SCI NEW YORK FRESNEL, une facture de commission n°010719 d’un montant de 750.000 € hors taxe (HT).

Par exploit d’huissier de justice du 29 juillet 2023, la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT a signifié une sommation de payer à la SCI NEW YORK FRESNEL sa facture n°010719 d’un montant de 850.000 € toutes taxes comprises (TTC).

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2019, la SCI NEW YORK FRESNEL a opposé une fin de non-recevoir à la demande en paiement de société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT.

Par ordonnance du 10 décembre 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a autorisé la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT à pratiquer une mesure de saisie conservatoire sur le ou les comptes bancaires de la SCI NEW YORK FRESNEL et sur les loyers versés par la société WEWORK à la SCI NEW YORKFRESNEL pour conservation de sa créance de 750.000 € HT correspondant à 900.000 € TTC, détenue sur la SCI NEW YORK FRESNEL en exécution des stipulations du mandat de location numéro du 5 avril 2019.

La société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a saisi en référé le président du tribunal judiciaire de Paris, par assignations en date des 5 novembre 2019 et 28 février 2020, notamment aux fins de voir condamner par provision la SCI NEW YORK FRESNEL au paiement à la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT de sa facture d’un montant de 900.000 € TTC, soit 750.000 € HT, correspondant à l’indemnité compensatrice forfaitaire et irréductible prévue par le mandat du 5 avril 2019, avec intérêts à compter du 29 juillet 2019.

Par une ordonnance en date du 22 juin 2020, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT.

Par acte du 9 juillet 2020, la SCI NEW YORK FRESNEL a saisi le juge de l’exécution pour obtenir la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée par la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT entre les mains de la société WEWORK.

Le 4 septembre 2020, la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT a fait donner mainlevée de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance du 10 décembre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2021, la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT a fait assigner la SCI NEW YORK FRESNEL devant le tribunal judiciaire de Paris en vue d’obtenir au principal le règlement de la facture n°030719 du 29 juillet 2019.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a débouté la SARL MAC- MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande de communication de pièces à l’encontre de la SCI NEW YORKFRESNEL, au motif que la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT sollicite la production de pièces sans incidence démontrée sur la solution du litige et/ou déjà en sa possession (le 'mandate agreement 12 avril 2019' / traduction « jurée » du contrat de mandat entre les sociétés SYCAMORE et CBRE / liste des comptes en banque détenus en France par la SCI NEW YORK FRESNEL, rapports de ses commissaires aux comptes et équivalent du Kbis de la société GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY) et/ou justifie de la nécessité de cette communication par des moyens ou arguments relevant du seul débat au fond (carte transaction et équivalent du Kbis de la société SYCAMORE / registre des mandats de la société CBRE portant l’inscription et le numéro du mandat du 16 avril 2019 / mandats conclus avec les sociétés SYCAMORE et CBRE / identité des bénéficiaires des commissions versées dans ce dossier).

Par jugement du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— déboute la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 900.000 € au titre de la clause pénale avec intérêts à taux légal à compter du 29 juillet 2019 ;

— déboute la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— déboute la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle ;

— déboute la SCI NEW YORK FRESNEL de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles

— déboute la SCI NEW YORK FRESNEL de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamne la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT à verser la somme de 4.500 € à la SCI NEW YORK FRESNEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SARL MAC-MAHON DEVELOPPEMENT aux dépens ;

— rappelle l’exécution provisoire du présent jugement et dit qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

La SARL Mac-Mahon Développement a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 janvier 2024.

Par jugement du 7 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL Mac-Mahon Développement et a désigné la société BTSG, prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur.

Le 21 octobre 2024, la société BTSG, prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Mac-Mahon Développement, est intervenue volontairement à la procédure d’appel.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 septembre 2025, par lesquelles la SARL Mac-Mahon Développement, représentée par la société BTSG prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur, appelante, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 1103 et suivants du Code civil,

RECEVOIR en son intervention volontaire la SCP B.T.S.G. prise en la personne de Maître [D] [J] en qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT,

En conséquence :

CONSTATER la reprise de l’instance interrompue,

INFIRMER le jugement rendu le 9 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

Débouté la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 900.000 au titre de la clause pénale avec intérêts à taux légal à compter du 29 juillet 2019 ;

Débouté la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Débouté la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle ;

Condamné la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT à verser la somme de 4 500 euros à la SCI NEW YORK FRESNEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT aux dépens ;

Rappelé l’exécution provisoire du présent jugement et dit qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

CONFIRMER le jugement rendu le 9 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

Débouté la SCI NEW YORK FRESNEL de sa demande en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ;

Débouté la SCI NEW YORK FRESNEL de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués :

JUGER que la SCI NEW YORK FRESNEL a délibérément violé ses obligations contractuelles découlant des articles 3.5 et 3.6 du mandat de location du 5 avril 2019 signé avec la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT ;

JUGER que l’intervention de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a été déterminante dans l’opération de prise à bail par la société WEWORK, le 11 juillet 2019, de l’immeuble appartenant à la SCI NEW-YORK FRESNEL, après la présentation, à la location, qui lui avait été faite par la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT les 16 avril et 13 mai 2019, le bien ayant été antérieurement présenté à la vente et sans suite à WEWORK ;

CONDAMNER en conséquence la SCI NEW YORK FRESNEL au paiement, à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, de sa facture d’un montant de 900.000 € TTC (soit 750.000 € HT) correspondant à l’indemnité compensatrice forfaitaire et irréductible prévue à l’article 5.1 du mandat du 5 avril 2019, avec intérêts à compter du 29 juillet 2019, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la SCI NEW YORK FRESNEL au paiement, à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, de la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNER la SCI NEW YORK FRESNEL au paiement, à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, de la somme de 30.000 euros de dommages-intérêts pour déloyauté contractuelle ;

JUGER la SCI NEW YORK FRESNEL mal fondée en son appel incident ;

DEBOUTER la SCI NEW YORK FRESNEL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER la SCI NEW YORK FRESNEL à payer à la société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI NEW YORK FRESNEL aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Olivier PLACKTOR, Avocat au Barreau de Paris ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 septembre 2025, par lesquelles la SCI New York Fresnel, intimée, invite la cour à :

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les présentes conclusions et les pièces versées au débat,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté la SARL Mac Mahon Développement de sa demande en paiement de la somme de 900.000 au titre de la clause pénale avec intérêts à taux légal à compter du 29 juillet 2019 ;

Débouté la SARL Mac Mahon Développement de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Débouté la SARL Mac Mahon Développement de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle ;

Condamné la SARL Mac Mahon Développement à verser la somme de 4.500 euros à la SCI New York Fresnel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté la SCI New York Fresnel de sa demande en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ;

Débouté la SCI New York Fresnel de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau :

Ecarter des débats les pièces adverses 29 à 31 ;

Fixer la créance de la SCI New York Fresnel au passif de la société Mac-Mahon Développement à :

la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations et atteinte à l’image ;

la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la procédure ;

en tout état de cause, 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC pour la première instance et condamner BTSG ès qualité au paiement de 20.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens exposés en appel ;

Rejeter l’intégralité des demandes formées par la société Mac Mahon Développement et la société BTSG ès qualités à l’encontre de la SCI New York Fresnel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Par jugement du 7 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL Mac-Mahon Développement et a désigné la société BTSG, prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur ;

Il y a donc lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société BTSG, prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Mac- Mahon Développement

Sur la demande de l’intimée d’écarter les pièces 29 à 31 de l’appelante

La SCI New York Fresnel sollicite d’écarter les pièces 29 à 31 de l’appelante aux motifs suivants :

— elles ont été communiquées tardivement,

— elles ne sont pas conformes aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, la pièce 29 étant une attestation qui ne fait que reprendre des propos tenus par un tiers et les pièces 30 et 31 n’étant pas manuscrites ni accompagnés d’une pièce d’identité ;

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense » ;

Aux termes de l’article 16 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » ;

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature » ;

Les juges du fond qui rejettent des débats une attestation au seul motif qu’elle est irrégulière en la forme, sans apprécier la valeur probante et la portée de la pièce litigieuse, privent leur décision de base légale au regard de cet article (1ère chambre civile, 8 juillet 2020, pourvoi n°19-12.907) ;

En l’espèce, la société Mac-Mahon Développement a communiqué à la SCI New York Fresnel les pièces 29 à 31 le 3 septembre 2025 ; il convient de considérer que la SCI New York Fresnel a disposé d’un temps suffisant avant la clôture intervenue le 11 septembre 2025 pour y répondre, ce qu’elle a d’ailleurs fait dans ses conclusions du 8 septembre 2025 ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen relatif à la communication tardive des pièces ;

Le non-respect dans les attestations des règles de forme prescrites par l’article 202 du code de procédure civile ne justifie pas à lui seul de les écarter des débats ; il appartient à la cour de le prendre en compte dans le cadre de son appréciation de la valeur probante desdites pièces, tel que ci-après dans le cadre de sa motivation au fond ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande de la SCI New York Fresnel d’écarter les pièces 29 à 31 de la société Mac-Mahon Développement :

Sur le caractère exclusif ou non du mandat

La société Mac Mahon Développement conclut que le mandat est exclusif en application de l’article 3.7.5 aux termes duquel le mandant peut le rendre non exclusif à condition de dénoncer l’exclusivité ;

La société SCI New York Fresnel oppose qu’en application du titre et de l’article 1.3, le mandat est non exclusif et qu’il est manifeste que la disposition du sous-paragraphe 3.7.5 n’a pas été adaptée aux caractéristiques du mandat ;

Aux termes de l’article 1188 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation » ;

En l’espèce, le contrat du 5 avril 2019 (pièce 1 appelante) est intitulé « Mandat non exclusif de location » ;

Il stipule notamment :

— sous l’article 1 Mission :

« 1.3 Durée, Résiliation : Le mandat est conclu sans exclusivité pour une durée ' » (en caractères gras),

— sous l’article 3 Obligations du mandant :

« 3.6 (Le Mandant) Informera par écrit le Mandataire des date, lieu et heure de signature de tous actes concernant l’immeuble, et lui transmettra au préalable une copie des projets d’acte. Il remettra au Mandataire une copie de l’acte signé ou, à défaut, un courrier attestant de la signature et des principales caractéristiques du bail » ;

« 3.7 (le Mandant) Déclare que ' 3.7.5 Il n’a pas consenti par ailleurs de mandat de location, de vente ou de recherche d’acquéreur(s) ou de vente non expiré ou non dénoncé, et s’interdit de le faire ultérieurement sans avoir préalablement dénoncé le Mandat ou son exclusivité » ;

Ainsi au vu de l’interprétation du contrat dans son ensemble, le titre du contrat « mandat non exclusif » et la disposition du premier article « le mandat est conclu sans exclusivité » constituent des termes clairs et sans ambiguïté sur la qualification de mandat non exclusif et celle-ci est confirmée par les dispositions de l’article 3.6, imposant au mandant d’informer le mandataire des baux signés « pendant la durée dudit mandat » (selon l’analyse ci-après) ;

Aussi nonobstant la formulation de l’article 3.7, il convient de considérer que la commune intention des parties est la conclusion d’un mandat sans exclusivité ;

Sur la demande en paiement de la société Mac-Mahon Développement au titre de la clause pénale

La société Mac-Mahon Développement précise que selon la jurisprudence, l’agent immobilier peut revendiquer sa commission (ou indemnité compensatrice) s’il prouve que son intervention a été déterminante dans la mise en relation des parties et la réalisation de la vente (ou de la location), même en l’absence de visite ; elle estime démontrer qu’elle a présenté l’immeuble à la société Wework le 16 avril 2019 et que son intervention a été déterminante ; elle oppose à l’intimée que la visite du bien que la société Sycamore aurait réalisé avec la société Wework le 23 novembre 2018 est inopérante car elle a été réalisée dans le cadre d’une vente et non d’une location, de façon illégale puisque la société Sycamore n’est pas un agent immobilier autorisé à exercer sur le territoire français en vertu de la loi Hoguet ; elle ajoute que si elle n’a pas pu faire visiter le bien à la société Wework c’est uniquement en raison de l’intervention de la société Sycamore qui s’est prévalue de la visite antérieure en novembre 2018 ;

La SCI New York Fresnel oppose que l’intervention de la société Sycamore est licite, que c’est par son entremise que l’opération a été effectivement conclue, que la société Mac-Mahon Développement ne démontre qu’une tentative de prise de contact avec la société Wework aux travers de mails dans lesquels il est reconnu que la société Wework a déjà visité l’immeuble ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1353 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Aux termes de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, «  ' Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat’ » ;

Lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a effectivement été conclue au sens du texte susvisé, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente (1ère chambre civile, 15 janvier 2015, pourvoi n°13-25955) ;

En l’espèce, la clause pénale, dont la société Mac-Mahon Développement sollicite l’application, est prévue à l’article 5 du contrat de mandat du 5 avril 2019, en lettres capitales et en caractères gras, selon les termes suivants :

« Le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1221 et 1231-5 du code civil, une indemnité égale au montant de la rémunération TTC que le mandataire aurait perçu en cas de réalisation de l’opération par ses soins en cas de non-respect de l’une des obligations suivantes :

— signer tout acte avec toute personne présentée par le mandataire qui accepterait les prix, charges et conditions des présentes ou acceptés par le mandant ;

— en cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux points 3.5 et 3.6. »

Les articles 3.5 et 3.6, dont la société Mac-Mahon Développement fait valoir le non-respect à l’appui de sa demande de paiement de cette indemnité forfaitaire, sont libellés en lettres capitales et en caractères gras, ainsi qu’il suit :

— article 3.5 : « Après l’expiration du présent mandat ou de sa résiliation et pendant une période de douze (12) mois, (le Mandant) s’interdit de louer à un locataire ou toute personne ayant un lien généralement quelconque, juridique ou capitalistique avec la personne physique ou morale à qui l’immeuble aura été présenté ou dirigée par le mandant vers le mandataire dans les délais du présent mandat »,

— article 3.6 : « Le Mandant informera par écrit le Mandataire des date, lieu et heure de signature de tous actes concernant l’immeuble, et lui transmettra au préalable une copie des projets d’acte. Il remettra au Mandataire une copie de l’acte signé ou, à défaut, un courrier attestant de la signature et des principales caractéristiques du bail » ;

Sur le respect de l’article 3.6 du mandat

En l’espèce, il convient de considérer, au vu de la rédaction de l’article 3.6 qui ne prévoit pas, contrairement à l’article 3.5, une obligation qui perdure après la résiliation du contrat, que l’obligation du mandant d’informer le mandataire des actes concernant l’immeuble ne vaut que pendant la période du contrat, soit jusqu’à la résiliation du mandat le 23 mai 2019 ;

La SCI New-York Fresnel n’avait donc pas d’obligation d’informer par écrit la société Mac Mahon Développement de la signature du contrat de bail signé le 11 juillet 2019, soit postérieurement au 23 mai 2019 ;

Sur le respect de l’article 3.5 du mandat

Il est constant qu’une période inférieure à 12 mois sépare la date de résiliation du mandat du 23 mai 2019 de celle de la conclusion du bail avec la société Wework du 11 juillet 2019 ;

Il y a lieu de déterminer si, au cours du mandat, la société Mac-Mahon Développement a présenté l’immeuble à la société Wework ou dirigé la société Wework vers la SCI New York Fresnel et si c’est cette intervention qui a été déterminante dans la mise en relation entre la société Wework et la SCI New York Fresnel pour la conclusion du contrat de bail du 11 juillet 2019 ;

Il y a lieu d’analyser les pièces qui, selon la société Mac-Mahon Développement, démontrent qu’elle a présenté le bien à la société Wework :

— les courriels adressés en avril 2019, en anglais (pièces 2-2, 2-2bis appelante), justifient comment la société Mac-Mahon Développement a été mise en relation avec la société Wework, mais ils n’évoquent que brièvement la disponibilité en location de l’immeuble et ne constituent pas un acte de présentation de l’immeuble dans le cadre d’un mandat de location ;

— le courriel du 13 mai 2019 (pièce 3 appelante), mentionnant pour objet : « [Adresse 6] », dans lequel la société Mac-Mahon Développement écrit à la société Wework « Bonjour [S], A toutes fins utiles, je vous transmets cette présentation de l’immeuble. Je suis désolé de la mauvaise qualité du document, mais tous les originaux ont disparu, et nous n’avons que ce matériel à disposition » ne comporte aucun signe justifiant qu’une pièce jointe ait été adressée avec ledit courriel et qu’un document relatif à la « présentation de l’immeuble » ait été envoyé à la société Wework en même temps que ce courriel ; il n’y a aucune pièce au dossier justifiant que la société Mac Mahon Développement ait envoyé la « présentation de l’immeuble » visée dans le courriel à la société Wework par un autre biais tel un autre courriel ;

— le courrier non daté de la société Mac-Mahon Développement « A l’attention du service documentaire Objet [Adresse 7] » précisant « La société Mac Mahon Développement a été mandatée par la société propriétaire de l’immeuble cité en objet, aux fins de louer cet ensemble de bureaux en totalité ' Nous sommes à votre disposition pour organiser une visite de l’immeuble pour le cas où vous auriez des clients susceptibles d’être intéressés » et auquel sont joints plusieurs documents relatifs à la situation et la description du bien (pièce 27 appelante), ne comporte aucune mention justifiant qu’il ait été établi à l’attention de la société Wework ; il n’y a pas d’élément certifiant qu’il constitue la « présentation de l’immeuble » visée dans le courriel du 13 mai 2019 ; et aucune pièce du dossier ne démontre que ce document a été envoyé à la société Wework ;

— le courriel du 20 mai 2019 (pièce 2-1 appelante) par lequel la société Mac-Mahon Développement écrit à la SCI New York Développement qu’elle a présenté l’immeuble à la location au groupe Wework n’a pas de valeur probante en ce qu’il a été rédigé par la société Mac-Mahon Développement appelante ;

— l’attestation du 28 août 2025 (pièce 29 appelante) de M. [A] [I], mentionnant exercer son activité professionnelle dans un bureau situé dans les mêmes locaux que la société Mac-Mahon Developpement, n’a pas de valeur probante en ce qu’il ne fait que rapporter les paroles de M. [X], gérant de la société Mac-Mahon Développement ; en tout état de cause, il ne décrit pas les « démarches effectuées par M. [X] » et n’atteste pas que celui-ci ait diffusé un quelconque dossier à la société Wework ;

— l’attestation du 28 août 2025 (pièce 30 appelante) de M. [H] [M], n’a pas de valeur probante en ce qu’il ne fait que rapporter les paroles de M. [X], gérant de la société ; en tout état de cause, il mentionne seulement qu’il l’a informé finaliser une négociation de location avec la société Wework sans attester de diffusion d’un quelconque dossier à la société Wework ;

En outre, dans le courriel du 15 avril 2019, la société Mac-Mahon Developpement reconnaît être informée que la société Wework a déjà visité le bien puisqu’elle écrit à cette société « I understand that you have already walked the property » (je comprends que vous avez déjà parcouru la propriété) ;

L’intimée justifie d’ailleurs par les pièces suivantes que la société Wework a visité le bien litigieux en novembre 2018, soit antérieurement au mandat du 5 avril 2019 :

— les échanges de courriels entre la société Wework et la société Sycamore les 18 et 19 novembre 2018 visant à organiser une visite de l’immeuble situé [Adresse 7] souhaitée le 20 novembre 2018 (pièce 1 intimée),

— l’attestation de Wework du 31 juillet 2019 (pièce 2 intimée) certifiant avoir visité le bien en novembre 2018, avec la société Sycamore, et les 6 et 16 mai 2019 avec CBRE France ;

Il n’y pas lieu de déterminer si l’intervention de la société Sycamore a été exercée en conformité avec la loi Hoguet, ni si cette visite a été organisée en vue d’une vente ou d’une location, puisque ces éléments ne remettent pas en cause le lien entre la SCI New-York, propriétaire, et la société Wework, au sujet du bien litigieux, concrétisé par une visite dudit bien par la société Wework en novembre 2018 ;

Ainsi, il convient de considérer que la société Mac-Mahon Développement ne démontre pas qu’elle a « présenté l’immeuble » à la société Wework dans le délai du mandat, au sens de l’article 3.5 de ce mandat, ni qu’elle ait eu une intervention déterminante dans la mise en relation entre la SCI New York Fresnel et la société Wework aux fins d’une prise à bail du bien litigieux ;

Elle ne justifie pas que la SCI New York Fresnel n’a pas respecté ses obligations contractuelles en tant que mandant ni qu’elle ait commis une faute en louant l’immeuble à la société Wework dans les douze mois suivant la résiliation du mandat ;

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Mac-Mahon Développement de sa demande en paiement de la somme de 900.000 € au titre de la clause pénale avec intérêts à taux légal à compter du 29 juillet 2019 ;

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Mac-Mahon Développement

La société Mac-Mahon Développement sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral et déloyauté contractuelle, au motif que la SCI New York Fresnel a eu un comportement déloyal, abusif et fautif, en mettant en avant un lien contractuel avec la société Sycamore alors que cette société exerce illégalement la profession d’agent immobilier et que le mandat communiqué en 2022 semble être un faux manifeste ;

Aux termes de l’article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public » ;

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé que « La société Mac-Mahon Développement a échoué à apporter la preuve d’un quelconque manquement contractuel commis par son mandant. De plus, si elle fait état de la déloyauté de la SCI New York Fresnel, elle ne la caractérise pas et ne détaille, au surplus, en aucun cas, les préjudices qu’elle allègue avoir subis de ce fait, qu’elle se contente d’estimer à 30.000 € s’agissant du préjudice moral et 30.000 € s’agissant du préjudice pour déloyauté contractuelle sans aucun justificatif de leur réalité » ;

Il y a lieu d’ajouter qu’il ressort de l’analyse ci-avant que le présent litige est sans lien avec la nature des relations entre la SCI New York Fresnel et la société Sycamore et que la société Mac- Mahon Développement ne démontre pas de déloyauté contractuelle ni de faute de la SCI New York Fresnel justifiant l’attribution de dommages et intérêts ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Mac-Mahon Développement de sa demande en paiement de :

— la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle ;

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI New York Fresnel

La SCI New York Fresnel sollicite de fixer la créance au passif de la société Mac-Mahon Développement à des dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles et atteinte à l’image auprès des sociétés Wework, Sycamore et CBRE, en tentant de parasiter les discussions avec Wework au risque de les faire échouer et en engageant une procédure de saisie conservatoire, et à des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, la SCI New York Fresnel ne démontre pas que la société Mac-Mahon Développement ait par son intervention risqué de faire échouer la prise de location par la société Wework, ni qu’elle ait agi de manière abusive en engageant une procédure de saisie conservatoire, sachant au surplus qu’elle en a fait donner mainlevée le 4 septembre 2020 ;

Le courrier du 20 mai 2019 (pièce 10 intimée), dans lequel la société Mac-Mahon Développement informe la société CBRE qu’elles sont en concurrence sur l’entremise concernant le projet de bail avec la société Wework et que le mandat CBRE contracté après le sien risque de poser difficulté, ne justifie pas une atteinte à l’image de la société New York Fresnel auprès des sociétés Sycamore et CBRE ;

Le courriel du 20 mai 2019 (pièce 9 intimée), dans lequel la société Mac-Mahon Développement écrit à la société Wework « Un courrier officiel va être transmis ce soir à M. [N] [G], président de CBRE France. J’espère que tout rentrera normalement dans l’ordre », sans précision sur l’objet du courrier, ne justifie pas une atteinte à l’image de la société New York Fresnel auprès de la société Wework ;

La société New York Fresnel ne rapporte pas non plus la preuve de ce que l’action en justice de la société Mac-Mahon Développement aurait dégénéré en abus ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI New York Fresnel de sa demande en paiement de :

— la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles,

— la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Et il y a lieu d’ajouter que l’intimée est déboutée de sa demande en appel de dommages et intérêts pour atteinte à l’image ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société BTSG prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Mac-Mahon Développement, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’appelante ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société BTSG, prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Mac-Mahon Développement ;

Rejette la demande de la SCI New York Fresnel d’écarter les pièces 29 à 31 de la société Mac- Mahon Développement :

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI New York Fresnel de sa demande en appel de dommages et intérêts pour atteinte à l’image ;

Condamne la société BTSG prise en la personne de Me [D] [J], ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Mac-Mahon Développement, aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI New York Fresnel la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de l’appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,