ARRET N°2025/

N° RG 24/00018 – N° Portalis DBWA-V-B7I-CNSR

Madame [C] [W] [U]

C/

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT DE LA GUADELOUPE

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort de France, en date du 23 Octobre 2023, enregistrée sous le N°21/00534

APPELANTE :

Madame [C] [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agnès MONDESIR, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT DE LA GUADELOUPE prise en la personne de son représentant légal en exercice et de son Directeur Général en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine RODAP, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Juin 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 08 Juillet 2025

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement contradictoire rendu en date du 23 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :

— Condamne la SA Semag à verser à Mme [C] [U] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamne la SA Semag à verser à Mme [C] [U] la somme de 73,11 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamne Mme [C] [U] à payer à la SA Semag la somme de 5.343,03 euros ;

— Condamne Mme [C] [U] à payer à la SA Semag la somme de 2.442,80 euros au titre des frais de remise en état ;

— Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties ;

— Accorde à Mme [C] [U] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant le présent jugement, par 24 mensualités ;

— Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde dû deviendra immédiatement exigible ;

— Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

— Condamne Mme [C] [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Catherine Rodap, qui en a fait la demande ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Suivant déclaration au greffe en date du 12 janvier 2024, Mme [C] [U] a interjeté appel de chacun des chefs du jugement susvisé sauf en ce qu’il a condamné la SA Semag à lui verser la somme de 73,11 euros en réparation de son préjudice matériel, a ordonné la compensation des sommes et en ce qu’il lui a accordé des délais de paiement.

L’affaire a été orientée à la mise en état le 6 février 2024.

Par ordonnance rendue en date du 6 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer en présentiel ou en distanciel un médiateur de justice.

Le 8 avril 2024, le médiateur de justice informait le magistrat chargé de la mise en état qu’aucun accord n’avait pu aboutir entre les parties.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2025 le magistrat chargé de la mise en état a débouté la SA SEMAG sa demande de radiation.

Dans ses premières et dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 juillet 2024, madame [C] [U] demande à la cour de statuer comme suit:

'Infirmé le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection en ce qu’il a :

Condamné la SA SEMAG à verser à Mme [U] [C] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

Condamné Mme [U] [C] à payer à la SA SEMAG la somme de 5 343,03 euros au titre de l’arriéré locatif;

Condamné Mme [U] [C] à payer à la SA SEMAG la somme de 2 442,80 euros au titre des frais de remise en état ;

Condamné Mme [U] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me

Catherine RODAP.

PAR CONSEQUENT :

Statuant à nouveau

Débouter la SEMAG de l’ensemble de ses demandes

Condamner la Société SEMAG à verser à Mme [U] [C] [W] la somme de 6000 € pour le trouble de jouissance ;

Condamner la Société SEMAG à verser à Mme [U] [C] [W] la somme de 3.544,03 € au titre du préjudice matériel subi ;

Condamner la Société SEMAG à verser à Mme [U] [C] [W] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner la Société SEMAG aux dépens.'

A titre subsidiaire :

Octroyer à Mme [U] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter du paiement des arriérés de loyers ;

Dépens comme de droit '

Elle fait valoir qu’elle a donné congé en décembre 2021 et que la bailleur a accepté que la fin du bail soit fixée au 3 février 2022. Elle estime que les loyers ne sont dus qu’à cette date et elle conteste les frais de huissier soutenant que c’est le bailleur qui a refusé de prendre les clés. Dès lors le décompte produit ne correspondrait pas aux sommes dues.

Subsidiairement elle sollicite des délais de paiement.

Elle conteste également les frais de remise en état, le décompte faisant état d’une restitution de 495,95 € correspondant au dépôt de garantie ce qui démontrerait l’absence de travaux de remise en état. Elle souligne que la 1ère facture produite correspondait à un appartement T3 alors qu’elle louait un T2 et en déduit que la véracité de la facture rectifiée est plus que douteuse. Elle fait valoir qu’elle a vécu pendant de longs mois dans des conditions d’insalubrité et produit à cet effet un certificat médical alors que le logement était neuf en 2018. Elle soutient que l’humidité et la présence de termites ont abîmé l’immeuble et détruit de nombreux objets qu’elle a dû remplacer pour un montant de 3544,03 euros dont elle demande remboursement.

Dans ses premières et dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er octobre 2024, la SA SEMAG formant appel incident, demande à la cour de statuer comme suit:

'Vu le jugement rendu le 23 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le

Tribunaljudiciaire de [Localité 5],

Vu la déclaration d 'appel du I2janvier de Madame [C] [W] [U],

Vu les pièces communiquées.

— DECLARER la SOCIETE D°ECONOMIE MIXTE D°AMENAGEMENT DE LA

GUADELOUPE (SEMAG) recevable en ses conclusions d’intimée et d’appel

incident ;

— RECEVOIR la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE LA

GUADELOUPE (SEMAG) en ses demandes et y faire droit.

«  SUR LA « PERTE '' DE JOUISSANCE

— CONSTATER l’absence de négligence de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE

D’AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG).

— DEBOUTER Madame [C] [W] [U] de sa demande de condamnation de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D°AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) à lui verser la somme de 6.000 euros pour le trouble de jouissance.

— CONFIRMER le jugement rendu le 23 octobre 2023 par le Juge des contentieux

de la protection près le Tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a condamné

la SOCIETE D°ECONOMIE MIXTE D°AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) à verser à Madame [C] [W] [U] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

SUR LE PREJUDICE MATERIEL

CONSTATER que Madame [C] [W] [U] ne justi’e pas de l’existence d’un préjudice matériel à hauteur de 3.544,03 euros.

CONFIRMER le jugement rendu le 23 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a condamnéla SEMAG à verser à Madame [C] [W] [U] la somme de 73,11 euros en réparation de son préjudice matériel.

SUR L’ARRIERE LOCATIF

CONSTATER que les impayés de loyer de Madame [C] [W] [U] s’élèvent au montant de 5 343 euros.

JUGER que les frais relatifs au procès-verbal de constat du 14 avril 2022 d’un montant de 495,95 euros sont à partager par moitié entre Madame [C] [W] [U] et la SOCIETE D°ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG).

INFIRMER le jugement contradictoire du 23 octobre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a condamné Madame [C] [W] [U] à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) la somme de 5 343,03 euros au titre de l’arriéré locatif.

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Madame [C] [W] [U] à payer la somme de 5 343,03 euros à la SEMAG au titre des impayés de loyer.

CONDAMNER Madame [C] [W] [U] à payer la somme de 189,87 euros à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D°AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) au titre de sa part sur les frais relatifs au procès-verbal de constat du 14 avril 2022.

SUR LES FRAIS DE REMISE EN ETAT

CONSTATER que la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) a engagé la somme de 2 845,82 euros de frais de remise en état du logement.

INFIRMER le jugement contradictoire du 23 octobre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a condamné Madame [C] [W] [U] à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D°AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) la somme de 2.442,80 euros au titre des frais de remise en état.

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [C] [W] [U] à payer à la SOCIETE D°ECONOMIE MIXTE D°AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) la somme de 2 845,82 euros au titre des frais de remise en état.

SUR LA DEMANDE DE CONFIRMATION DU JUGEMENT SUR LE CHEF DU DELAI DE PAIEMENT FORMULEE A TITRE SUBSIDIAIRE PAR MME [U]

CONSTATER que Madame [C] [W] [U] n’a pas respecté les modalités de délais de paiement imposés par le jugement contradictoire du 23 octobre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Fort-de-France.

CONSTATER que le non-respect des modalités de paiement a entrainé la déchéance du terme et l’exigibilité de la totalité de la créance.

JUGER la demande formulée par Madame [C] [W] [U] sur le chef de jugement relatif aux délais de paiement, comme vidée de son sens.

Par conséquent,

DEBOUTER Madame [C] [W] [U] de sa demande de confirmation du jugement contradictoire du 23 octobre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il lui a accordé un délai de 24 mois pour apurer sa dette.

SUR L’ARTlCLE 7OO CPC ET LES DEPENS

CONDAMNER Madame [C] [W] [U] à verser à la SEMAG la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [C] [W] [U] aux entiers dépens.'

Elle fait valoir que selon l’état des lieux joint au contrat de location du 22 mars 2018 elle a loué à madame [C] [U] un appartement à l’état neuf qui ne présentait aucun problème de termites et d’humidité. Ce n’est que deux ans après l’occupation que la locataire a signalé un problème de termites et d’humidité. Elle fait valoir qu’elle a fait intervenir à plusieurs reprises dès le 24 mars 2021 une entreprise pour remédier à l’invasion de termites. Elle souligne l’absence d’arrêté d’insalubrité et compte tenu de l’absence de négligence de sa part, elle sollicite la confirmation de la décision quant au quantum de l’indemnisation du préjudice de jouissance. Elle conteste le préjudice matériel invoqué en l’absence de preuve à l’ exception de la somme de 73,11 € évaluée en première instance.

Elle soutient que son accord sur un préavis réduit au 3 février 2022 était conditionné au règlement du loyer et des redevances exigibles à la date du congé et de l’intégralité de la taxe d’habitation, ce qui n’a pas été fait .Dès lors elle maintient sa demande de règlement des loyers sur la période du préavis réglementaire de trois mois.

Elle fait valoir que le dépôt de garantie a été libéré en écriture sur le compte locataire mais n’a pas été restitué. Enfin compte tenu du désaccord entre son représentant et madame [C] [U] qui aurait pu signer l’état des lieux en précisant ' sous toutes réserves’ elle a dû avoir recours à un huissier en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les frais devant être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Se fondant sur le procès-verbal de constat d’ huissier du 14 avril 2022 et la facture du 11 août 2022 correspondant au marché du 4 juillet 2022, elle demande paiement de la somme de 2845,82 € au titre des frais de remise en état soutenant que les travaux écartés par le juge des contentieux de la protection relèvent de dégradations.

Enfin elle fait valoir que les virements n’ont commencé que le 1er janvier 2024 et qu’en conséquence le défaut de paiement a entraîné la déchéance du terme, la demande de délai devenant sans objet.

Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées .

L’ordonnance de clôture est en date du 27 mai 2025 .

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale rapporteur du 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle qu’elle ne répondra pas aux demandes de 'constater ' 'dire et juger’ sauf si elles constituent des prétentions.

Sur le préjudice de jouissance

C’est par des motifs pertinents et que la cour adopte que le premier juge a rappelé l’obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée en application des dispositions des articles six de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil.

En demandant la confirmation du jugement sur le quantum accordé au titre du préjudice de jouissance le bailleur reconnaît le droit à indemnisation de la locataire.

Madame [C] [U] est entrée dans les lieux le 22 mars 2018 et sa première réclamation est en date du 8 mars 2021 où elle fait état d’une invasion de termites signalée par sa voisine de palier à la fin du deuxième trimestre 2019 et de problèmes d’humidité. C’est dans ces conditions que par ordonnance du 13 juillet 2021 il a été fait injonction à la SA SEMAG de procéder à un traitement d’éradication en profondeur des termites et de remise en état du logement notamment concernant la peinture de la salle de bain, des toilette et du cagibi avec une peinture adaptée. Le bailleur produit plusieurs factures de professionnels chargés d’éradiquer les termites ce qui démontre que les premières interventions ont été inefficaces.

Madame [C] [U] a quitté les lieux en février 2022, étant précisé que la commission de conciliation de la Martinique dans sa séance du 29 septembre 2021 a invité madame [C] [U] à se rapprocher de la ville de [Localité 6], l’invasion de termites ne relevant pas du ressort de la commission qui préconise néanmoins que la SA SEMAG prenne attache avec une entreprise spécialisée pour un traitement en profondeur de la résidence.

Compte tenu de la date de la première réclamation, de l’importance du préjudice de jouissance subi résultant notamment de l’invasion de l’appartement par des termites, il convient d’évaluer ce préjudice à hauteur de la somme de 1200 €. Le jugement sera infirmé de ce chef le quantum retenu étant insuffisant.

Madame [C] [U] maintient sa demande formée en première instance à hauteur de la somme de 3544,03 euros au titre de son préjudice matériel.

Si madame [C] [U] produit diverses factures, tickets de caisse ou devis de matériel dont elle demande le remboursement, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément permettant d’établir que le matériel dont elle demande remboursement a été détruit par les termites. En conséquence il ne peut être fait droit à sa demande et le jugement qui a retenu un préjudice justifié à hauteur de la somme de 73,11 € sera confirmé.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur

Comme l’a rappelé le premier juge lorsqu’il émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de trois mois en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [C] [U] produit un courrier daté du 24 décembre 2021 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception portant un cachet de la poste du 3 janvier 2022 ainsi qu’un courrier du bailleur en date du 10 janvier 2022 attestant réception de la lettre du 24 décembre 2021 aux termes de laquelle le bailleur accepte à titre exceptionnel la réduction du préavis à un mois, soit au 3 février 2022, sous réserve qu’avant le déménagement elle justifie du paiement du loyer et des redevances accessoires exigibles à la date du congé et de l’intégralité de la taxe d’habitation par production d’un bordereau de situation ou d’un certificat de non-paiement délivré par le percepteur. Le bailleur rappelait que son compte laissait apparaître un solde débiteur à hauteur de la somme de 4818,82 €.

Madame [C] [U] ne conteste pas le défaut de règlement des loyers réclamés au 3 février 2022.

L’acceptation d’un délai de préavis réduit étant soumise à la condition d’un règlement intégral du solde des sommes dues, la cour ne peut que confirmer le jugement qui a retenu que le préavis arrivait à échéance au 3 avril 2022. C’est donc par des motifs pertinents et que la cour adopte que le premier juge a évalué l’arriéré locatif à la somme de 5 343,03 euros en l’absence de preuve de règlement correspondant aux loyers et charges dues au 1er avril 2022 ( 5838,98 – 495,95 €) .

L’invasion des termites ne justifie pas une absence totale de réglement des loyers et le préjudice a déjà été indemnisé comme indiqué ci-dessus au titre du préjudice de jouissance .

Aux termes des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable il est établi par un huissier sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire fixé par décret en conseil d’État.

Madame [C] [U] soutient que c’est le bailleur qui a fait échec à l’établissement de l’état des lieux contradictoire de sortie. Elle s’appuie pour ce faire sur le mail qu’elle a elle-même rédigé et qu’elle a adressé à la SA SEMAG le 23 février 2022. Cependant elle procède par affirmations et l’envoi d’un mail ne saurait permettre d’établir que c’est le bailleur qui a fait obstacle à la rédaction de cet état des lieux contradictoire. En tout état de cause les dispositions susvisées de la loi du 6 juillet 1989 prévoient un partage par moitié des frais d’ huissier et la cour constate que madame [C] [U] était présente lors de l’état des lieux effectué par l’ huissier et en déduit qu’elle a été régulièrement convoquée.Il convient donc de faire droit à la demande de condamnation de madame [C] [U] à hauteur de la moitié des frais d’ huissier justifiés selon facture produite en pièce 15 par le bailleur soit 189,87 € correspondant à la moitié de la somme de 379,75 € .

Sur les frais de remise en état

Aux termes des dispositions de l’article 7de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’état des lieux d’entrée porte sur un local neuf. Le procès-verbal de constat d’ huissier dressé contradictoirement le 14 avril 2022 fait état de dégradations.

Madame [C] [U] soutient que dans la mesure où le dépôt de garantie a été déduit cela démontre l’absence de réparations locatives à sa charge.

La déduction du montant du dépôt de garantie sur le décompte de décembre 2022 apparaît à la date du 12 décembre 2022, soit postérieurement au délai d’un mois suivant l’état des lieux de sortie et ne saurait démontrer l’absence de réparations locatives en contradiction avec l’état des lieux effectué par l’huissier de justice. En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige c’est à juste titre que le montant du dépôt de garantie a été déduit des sommes dues par madame [C] [U].

Elle soutient également que les dégradations sont dues à l’intervention du professionnel pour lutter contre les termites et à cette invasion de termites ou à l’humidité. Elle soutient également que la facture produite ne peut lui être opposable dans la mesure où elle correspond à la première facture communiquée relative un appartement T3 alors qu’elle a loué un T2.

Si la première facture produite comporte des erreurs puisqu’elle vise un appartement T3 il est précisé qu’elle porte sur l’appartement A03 de la résidence les marquises du bâtiment 3 ce qui correspond à l’appartement que madame [C] [U] occupait et au numéro d’ordre de service 22070012 du 4 juillet de remise en état du logement de madame [C] [U] pour un montant de 3602,19 €.

Dès lors le visa d’un appartement T3 est bien une erreur sur la 1ère facture et il n’y a pas lieu d’écarter la pièce 11 de la SA SEMAG correspondant à la facture n° 8157,conforme au devis accepté du 4 juillet 2022 et à l’ordre de service du même jour ( pièce 13).

Cependant le bailleur ne peut demander réparation que des dégradations commises, ce qu’il reconnait en partie puisqu’il ne demande plus paiement de la somme de 3106,24€ comme en 1ère instance mais 2845,82 € .

Pour déterminer le montant des sommes imputables au locataire correspondant à des dégradations ,il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et celui de sortie établi par l’huissier de justice.

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a écarté les frais de dépose d’un meuble sous évier et de pose d’un nouveau meuble pour un montant de 555 €, de vérification du circuit électrique pour un montant de 247 €, de fourniture d’un détecteur de fumée (70€) de fixation d’un hublot (32€) et de sortie de câbles du four (33,80€).

L’huissier a constaté au niveau de l’électricité la présence de fils dénudés dans la salle de bains et dans les WC, l’absence de DCL dans le couloir d’entrée et la terrasse, ainsi que l’absence de 2 plaques de protection dans la chambre et d’un 'enjoliveur de prise dans la cuisine.

Il est donc justifié de la pose de deux douilles et non de 5 comme figurant sur la facture soit un montant de 39 €(97,5:5x2), de la pose d’une réglette dans la salle de bains pour un montant de 104 € et du changement de trois prises de courant pour un montant de 85,80 €.

Il est également justifié du nettoyage du logement compte tenu du fait que l’huissier a constaté que les peintures ainsi que les interrupteurs étaient sales et ce pour un montant de 148 €, ainsi que la dépose et l’évacuation des tuyaux de l’ancien climatiseur pour un montant de 300 €, ce qui correspond au constat de l’huissier du passage de câbles pour un climatiseur que la locataire a retirés.

La cour rappelle que dans son ordonnance du 13 juillet 2021 la vice- présidente avait ordonné au bailleur de faire procéder à un traitement d’éradication en profondeur des termites et de remettre le logement en état et notamment la peinture de la salle de bains, des toilettes, du cagibi avec une peinture adaptée.

La SA SEMAG n’a pas effectué les travaux de peinture pendant l’occupation de la locataire et si celle-ci nécessitait un nettoyage au vu du constat d’ huissier, le forfait indiqué sur la facture à hauteur de 1650 € ne permet pas à la cour de distinguer les frais de peinture incombant au bailleur en raison des dégradations résultant de l’invasion de termites, de ceux incombant au locataire. En conséquence il ne peut être fait droit à la demande de paiement de la somme de 1650 €.

L’huissier qui a établi le constat des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation des joints. En conséquence il ne peut être fait droit à la demande de paiement de la somme de 75 €au titre de la reprise de tous les joints silicone cuisine et salle de bains. Le constat des lieux de sortie ne fait état d’aucune grille métallique dont la peinture devrait être refaite. Dès lors il ne peut être fait droit à la demande de paiement de la somme de 80 € à ce titre.

En conséquence le bailleur ne justifie du coût des réparations à la charge de la locataire qu’à hauteur de la somme de 676,80 (300 + 39 + 104 + 85,80 + 148).

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de délai de paiement

A titre subsidiaire madame [C] [U] sollicite des délais de paiement de 24 mois.

Le tribunal a fait droit à cette demande justifiée compte tenu des faibles revenus de madame [C] [U] . La demande n’est pas sans objet puisque la cour a toujours la possibilité d’accorder des délais de paiement. De plus contrairement à ce que soutient le bailleur, madame [C] [U] a commencé à s’acquitter de sa dette comme l’a constaté le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 16 janvier 2025. Il convient dès lors de confirmer le jugement de première instance de ce chef, sauf à dire que le premier versement devra intervenir le 7 du mois suivant la signification du présent arrêt.

Chacune des parties succombe partiellement dans ses demandes. Il convient de faire masse des dépens d’appel qui seront dus par moitié par chacune des parties et de dire que madame [C] [U] et la SA SEMAG conserveront leur frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du 23 octobre 2023 des chefs dont appel sauf en ce qu’il a condamné la SA SEMAG à verser à madame [C] [U] la somme de 800 € en réparation de son préjudice de jouissance et en ce qu’il a condamné madame [C] [U] à verser à la SA SEMAG 2442,80 € au titre des frais de remise en état, et a débouté la SA SEMAG de sa demande au titre des frais d’huissier.

Statuant à nouveau

Condamne la SA SEMAG à verser à madame [C] [U] la somme de 1 200 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamne madame [C] [U] à verser à la SA SEMAG la somme de 676,80 €au titre des frais de remise en état et celle de 189,87 au titre de la moitié des frais d’huissier.

Y ajoutant

Dit que le 1er versement dans le cadre des délais de paiement accordés en 1ère instance devra intervenir le 7 du mois suivant la signification du présent arrêt.

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront dus pour moitié par chacune des parties.

Déboute madame [C] [U] et la SA SEMAG de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Madame Christine PARIS, présidente de chambre et par M^me Christine DORFÉANS, greffière placée, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE PLACÉE, LA PRESIDENTE,