N° RG 24/04059 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J2EV

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00297

Ordonnance du juge de la mise en état d'[Localité 7] du 4 novembre 2024

APPELANTE :

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 10]

représenté par son syndic la Sarl SNG

RCS d'[Localité 6] 444 655 955

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e Nina LETOUE, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e BOHBOT, avocat au barreau de Compigne substitué par par M^e ZERD

INTIME :

Maître [H] [W]

ès qualités de mandataire de la succession de M. [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Jean-baptiste LELANDAIS de la SELARL JBL AVOCAT, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 11 juin 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 11 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

M. [G] [O] était propriétaire des lots de copropriété n°182, 203, [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5].

Par jugement irrévocable du 29 janvier 2015 qui n’a pas été exécuté, le tribunal d’instance d’Evreux a notamment condamné M. [O] à payer en deniers ou quittances au [Adresse 13] la somme de

3 620,99 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les frais exposés pour le recouvrement de cette créance.

M. [O] est décédé le 5 mars 2016.

Par ordonnance du 12 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Créteil a fait droit à la requête du syndicat des copropriétaires faisant état de la vacance de la succession de M. [O]. Il a nommé Me [B] [M], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de cette succession pour une durée d’un an.

Cette mission a été prorogée par deux ordonnances successives jusqu’au 12 octobre 2020. Ce terme ayant expiré, Me [M] a de nouveau été nommée en cette même qualité par ordonnance du 25 février 2021 pour un an. Celle-ci n’a pas été prorogée.

Par ordonnance du 27 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire à la succession de M. [O] présentée par le syndicat des copropriétaires. Il a nommé la Selarl Aja Associés en la personne de Me [H] [W] à cette fonction pour une durée de

24 mois.

Suivant acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Me [H] [W], pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [O], devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de paiement notamment de la somme de 20 742,21 euros au titre des charges courantes échues au 1er trimestre 2024 inclus.

Par ordonnance du 4 novembre 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par le [Adresse 14] à l’encontre de Me [H] [W] à titre personnel pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Fer à Cheval aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les demandes fondées de ce chef.

Par déclaration du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre cette ordonnance.

Par décision du président de chambre du 2 décembre 2024, l’affaire a été fixée suivant les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 24 janvier 2025, le [Adresse 14], représenté par son syndic la Sarl Cabinet Sng, demande de voir :

— infirmer l’ordonnance du 4 novembre 2024 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

. déclaré irrecevables les demandes formées par le [Adresse 14] à l’encontre de Me [H] [W] à titre personnel pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

. débouté le syndicat des copropriétaires Le Fer à Cheval de ses demandes tendant à voir :

* condamner Me [H] [W], pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une somme de 9 831,81 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 1er juillet 2015 au 24 janvier 2019, et d’une somme de 10 902,38 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 24 janvier 2019 au 1er octobre 2023,

* ordonner la capitalisation des intérêts,

* condamner Me [H] [W], pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* condamner Me [H] [W], pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une indemnité de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

. condamner le syndicat des copropriétaires Le Fer à Cheval aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— débouter Me [W] de toutes ses demandes,

— condamner à titre de provisions Me [H] [W], pris en sa qualité de représentant de la société Aj Associés pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une somme de 9 831,81 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 1er juillet 2015 au 24 janvier 2019, et d’une somme de 10 902,38 euros selon décompte du 24 janvier 2019 au 1er octobre 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner à titre de provision Me [H] [W], pris en sa qualité de représentant de la société Aj Associés pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— en outre, si la cour d’appel venait à dire prescrites les sommes dues selon le décompte du 1er juillet 2015 au 24 janvier 2019, condamner à titre de provision Me [H] [W], pris en sa qualité de représentant de la société Aj Associés pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une somme de 9 831,81 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Me [H] [W], pris en sa qualité de représentant de la société Aj Associés pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [G] [O], au paiement d’une indemnité de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il expose que l’ordonnance du 27 mai 2022 n’a pas désigné, en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [O], la société Aja Associés dont le représentant légal serait Me [W], mais la société Aja Associés en la personne de Me [W], ce qui signifie que ce dernier a été désigné administrateur provisoire pour le compte de la société Aja Associés ; qu’en conséquence, assigner Me [W] ès qualités d’administrateur provisoire revient à assigner la société Aja Associés représentée par Me [W].

Il ajoute que la société Aja Associés n’existe pas, que Me [W] est associé de la société AjAssociés, qu’ainsi l’ordonnance précitée vise la société Aja Associés avec 3 A alors qu’il s’agit de la société AjAssociés avec deux A qui est inscrite au Rcs de [Localité 9] et comprend plusieurs établissements secondaires dont l’un à [Localité 7] dont Me [W] est gérant ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir délivré l’assignation contre la société AjAssociés alors que celle-ci n’est pas citée dans l’ordonnance.

Il indique encore que l’assignation n’est pas dirigée contre Me [W] pris en son nom personnel, mais contre Me [W] pris en sa qualité d’administrateur de la succession de M. [O] ; que Me [W] a d’ailleurs reconnu cette qualité dans son acte de constitution en première instance sans faire aucune référence à la société AjAssociés, ainsi que dans ses conclusions d’incident n°1 et 2 ; qu’il s’agit là d’un aveu judiciaire ; que Me [W] ne peut pas à la fois soulever la prescription des demandes et dire qu’il n’a pas la qualité pour représenter la succession ; que, dans ses courriers, Me [W] s’est présenté à lui avec la qualité d’administrateur de la succession et qu’il l’a donc induit en erreur.

Il en conclut que l’assignation du 25 janvier 2024 est régulière ; que l’omission du nom de la société AjAssociés en plus de celui de Me [W] constitue un vice de forme qui n’a pas causé de grief à ce dernier qui a pu se constituer et déposer des conclusions.

Il avance que seuls Me [W] et la société AjAssociés représentent la succession de M. [O] de sorte qu’il n’avait pas à assigner la succession de

M. [O], lequel est resté propriétaire de ses lots de copropriété à défaut de publication d’une attestation immobilière au service de la publicité foncière faisant état d’un transfert de propriété et à défaut de notification d’une mutation au syndic.

Il répond au moyen tiré de la prescription des demandes opposé par l’intimé que la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, a réduit le délai de prescription des charges de copropriété de dix à cinq ans ; que c’est donc l’article 2222 du code civil qui s’applique pour les charges exigibles avant le 25 novembre 2018 ; que l’action en paiement de celles-ci devait être engagée avant le 26 novembre 2023 ; qu’elle l’a été le 25 janvier 2024 de sorte que les charges antérieures au 25 janvier 2019 sont prescrites sauf si le principe de cette créance est reconnu en application de l’article 2240 du code civil, ce qui est démontré dans des courriels de Me [W] des 4 janvier et 2 mai 2023 ; que ceux-ci ont interrompu la prescription et ont fait courir un nouveau délai de cinq ans jusqu’au 2 mai 2028 ; qu’en définitive, les charges réclamées pour la période du 1er juillet 2015 au

24 janvier 2019 ne sont pas prescrites, ni celles postérieures au 24 janvier 2019.

Il fait valoir que, s’il était débouté de tout ou partie de ses demandes pour cause de prescription, Me [W] serait condamné à lui payer une provision de

9 831,81 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées du 1er juillet 2015 au 24 janvier 2019 à titre de dommages et intérêts pour l’avoir fait patienter dans l’attente de la vente du bien qu’il lui avait annoncée à plusieurs reprises, mais qui n’est pas intervenue ; que Me [W], en invoquant aujourd’hui la prescription, fait preuve de mauvaise foi.

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2025, Me [H] [W], ès qualités de mandataire de la succession de M. [G] [O], sollicite de voir en vertu des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, telles que modifiées par la loi n°2018-1021 du

23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement, et du numérique, des articles 32 et 122 du code de procédure civile, 2222 et 2224 du code civil :

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Evreux du 4 novembre 2024 en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 12],

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de

4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’ordonnance nommant le mandataire successoral désigne la société Aj Associés, personne morale, et qu’il n’est visé qu’en sa qualité de représentant de celle-ci, puisqu’il en est l’un des associés ; qu’en effet, cette mention à son égard visait uniquement à orienter en interne vers quels bureaux de la société Aj Associés la décision du tribunal serait envoyée par le greffe ; qu’il a été assigné personnellement en sa qualité prétendue d’administrateur de la succession [O] ; que la société Aj Associés n’a pas été mentionnée en première page de l’acte introductif d’instance.

Il répond au moyen de l’appelant selon lequel la société Aja Associés n’existerait pas, si celui-ci était retenu par la cour d’appel, qu’en conséquence et en l’état il n’existe aucun mandataire pour la succession [O] ; que la mention de 'Me [W]' ne lui confère pas cette qualité aux lieu et place de la société désignée ; qu’il n’avait donc pas à être assigné.

Il souligne que si sa constitution reprend mot pour mot les termes employés dans l’assignation, il avait l’intention dès l’enregistrement de celle-ci de soulever un incident pour la critiquer ; que le fait qu’il signe les courriers envoyés au syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause la désignation de la société Aj Associés au nom de laquelle il a agi.

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires aurait dû assigner la succession de

M. [O] quel qu’en soit le représentant, seule débitrice à son égard ; que M. [O] a une héritière Mme [C] ; que le syndicat des copropriétaires pouvait engager une saisie immobilière puisqu’il détient déjà un titre exécutoire ; que le mandataire successoral n’a vocation à intervenir dans le cadre de la procédure qu’en cas de faute commise par lui dans l’exercice de sa mission et qui n’est pas invoquée par l’appelant.

Il soulève ensuite la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires. Il précise qu’à compter du 24 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le délai de prescription désormais égal à cinq ans a commencé à courir en application de l’article 2222 du code civil pour expirer le 24 novembre 2023 ; que le syndicat des copropriétaires a engagé tardivement son action contre lui le 24 janvier 2024.

Il estime que les charges de copropriété prises en compte par le tribunal dans sa décision du 29 janvier 2015 ont été arrêtées au 12 février 2014, de sorte qu’il ne comprend pas la date du 1er juillet 2015 retenue par le syndicat des copropriétaires au titre de la première période de charges impayées qu’il réclame ; qu’il n’est pas débiteur au sens de l’article 2240 du code civil de sorte qu’il ne peut y avoir aucune interruption du délai de prescription concernant les charges réclamées entre le

1er juillet 2015 et le 24 janvier 2019.

Il soutient, s’agissant des charges réclamées du 24 janvier 2019 au 1er octobre 2023, que le syndicat des copropriétaires, en fixant le point de départ du délai de prescription au 24 janvier 2019, admet que sa demande au titre des charges antérieures est prescrite ; qu’il n’est pas davantage débiteur du syndicat des copropriétaires pour les charges de cette seconde période.

Il s’oppose à la demande indemnitaire formée à son encontre aux motifs qu’aucun élément établissant une inaction du mandataire successoral n’est apporté et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires d’agir dans les délais légaux, indépendamment de l’action du mandataire successoral, afin d’obtenir un titre ; que c’est la succession de M. [O] qui est responsable des impayés de charges car elle en est seule débitrice ; que la société Aj Associés n’a été désignée que récemment en mai 2022 ; que la succession de M. [O] ne dispose pas de fond et que, conformément à sa mission, il a cherché à la liquider et a trouvé un acquéreur dans les six mois à qui il a transmis les éléments du dossier.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 juin 2025.

MOTIFS

Sur la qualité à défendre de Me [W] ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de M. [O]

L’article 122 du code de procédure civile définit une fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, aux termes de son ordonnance sur requête du 27 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Créteil a nommé 'la SELARL AJA ASSOCIES en la personne de Maître [H] [W], administrateur provisoire de la succession de Monsieur [G] […] [O], décédé le 5 mars 2016, avec mission d’administrer tant activement que passivement ladite succession'.

Comme justement retenu par le premier juge, c’est la Selarl Aja Associés, personne morale, qui a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M. [O], et non pas Me [W], personne physique.

L’expression 'en la personne de’ a été utilisée pour désigner Me [W] afin qu’il représente la société dans l’accomplissement du mandat de justice confié à celle-ci. Ce dernier n’a donc pas la qualité d’administrateur provisoire de la succession de

M. [O] qui a été exclusivement confié à la Selarl Aja Associés.

Dès lors, Me [W] qui a été assigné le 25 janvier 2024 uniquement 'en sa qualité d’administrateur de la succession de Monsieur [G] […] [O]', et non pas en qualité de représentant de la Selarl Aja Associés, personne morale, n’a pas qualité à défendre à cette action. La décision du premier juge ayant déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires sera confirmée, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés par les parties.

Sur les demandes accessoires

La disposition de première instance sur les dépens n’appelle pas de critiques. Elle sera confirmée.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel. Les demandes présentées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le [Adresse 14] représenté par son syndic aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,