ARRET N°

N° RG 24/00459

N° Portalis DBWA-V-B7I-CPXU

A.S.L. LES MAHOGANYS

C/

[U] [J] [W]

[D] [R] [G] épouse [W]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : jugement du président du tribunal judiciaire de Fort-de-France, en date du 24 septembre 2024, enregistré sous le n° 24/00669

APPELANTE :

Association Syndicale Libre des Propriétaires 'LES LES MAHOGANYS’ représenté par son syndic en exercice la société ICC SYNDIC, société à responsabilité limitée, ayant son siège social [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège social

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur [U] [J] [W]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-Line SALGUES-JAN, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame [D] [R] [G] épouse [W]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-Line SALGUES-JAN, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 mai 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière lors des débats : Madame Sandra DE SOUSA,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 17 Juin 2025

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de vente du 30 septembre 2013, Monsieur [U] [W] et Madame [D] [G] épouse [W] sont propriétaires du lot n° 1 bis du lotissement [Adresse 7] au sein de l’association syndicale libre de propriétaires (l’ASL) « Les Mahoganys », sise [Adresse 10], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juin 2023, l’ASL Les Mahoganys, prise en la personne de son syndic la SARL ICC Syndic, a mis en demeure Monsieur et Madame [W] de payer la somme de 6224,47 €, sous huitaine.

Par exploit de commissaire de justice du 8 juin 2022, l’ASL Les Mahoganys a fait délivrer à Monsieur et Madame [W] un commandement de payer les charges de copropriété s’élevant à 4966,06 €, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, l’association syndicale libre de propriétaires « ASL LES MAHOGANYS », a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Fort-de-France les époux [W] aux fins de condamnation à payer la somme de 6.949,90 € au titre des arriérés de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, outre leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes d’un jugement en date du 24 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Fort de France a statué comme suit:

'Déclarons l’association syndicale libre Les Mahoganys irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir;

Condamnons l’association syndicale libre Les Mahoganys à payer à M. [U] [W] et Mme [D] [G] épouse [W] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons l’association syndicale libre Les Mahoganys aux dépens de la présente instance.'

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 06 novembre 2024, l’A.S.L. LES MAHOGANYS a critiqué tous les chefs de jugement.

Dans des conclusions d’appelant n° 2 en date du 16 décembre 2024, l’association syndicale libre de propriétaires (l’ASL) « Les Mahoganys » demande la cour d’appel de :

'JUGER recevable et bien fondée l’Association Syndicale Libre de propriétaires « LES MAHOGANYS » en son appel;

DEBOUTER les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Président du Tribunal judiciaire de Fort de France le 24 septembre 2024 sous le RG N°24/00669;

Statuant à nouveau,

JUGER que l’Association Syndicale Libre de propriétaires « LES MAHOGANYS » justifie de sa qualité à agir ;

CONDAMNER les époux [W] à payer à l’Association Syndicale Libre de propriétaires « LES MAHOGANYS » la somme de 7.431,45 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, selon décompté arrêté au 12 novembre 2024 et ce, avec intérêts au taux de 1% par mois à compter de la première mise en demeure du 12 juin 2023 ;

REJETER toute demande de délai de paiement ;

CONDAMNER les époux [W] à payer à l’Association Syndicale Libre de propriétaires « LES MAHOGANYS » la somme de 2.000,00 euros pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [W] à payer à l’Association Syndicale Libre de propriétaires « LES MAHOGANYS » la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.'

L’association syndicale libre de propriétaires LES MAHOGANYS expose que l’ASL existant depuis 1989, date de création du lotissement, en juin 2022, il ne s’agit pas d’une création mais d’une mise en conformité des statuts déjà existants de l’ASL, de sorte que, à compter de la publication des statuts en 2022, elle a recouvré la plénitude des attributs de la personnalité juridique et démontre ainsi son intérêt à agir. Elle fait valoir également qu’il est précisé en page 2 de leur acte de vente que le bien acquis par les époux [W] fait partie du lot n° 1 du lotissement dénommé « [Adresse 7] », de sorte que les époux [W] ne peuvent ignorer que leur bien se situe dans un lotissement avec des règles de droit particulières et que le lot n° 1 correspond à la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] d’une surface de 302 m², tel que celà est mentionné dans les nouveaux statuts de l’ASL. L’appelante rappelle que l’adhésion à l’ASL est automatique et obligatoire dans tout lotissement et que les statuts de l’ASL et l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 sur les associations syndicales de propriétaires imposent aux membres de contribuer aux charges qui sont liées à l’entretien des parties communes et aux dépenses approuvées en assemblée générale. Elle indique que, bien que les époux [W] soutiennent qu’ils n’ont pas été informés de leur appartenance à l’ASL au moment de l’acquisition du bien, cette information était toutefois disponible dans les actes notariés et les documents constitutifs du lotissement et ne pouvait être ignorée du vendeur, la SCI PRIMERO, de sorte qu’il appartenait aux acquéreurs d’en prendre connaissance. L’association syndicale libre de propriétaires LES MAHOGANYS ajoute que le syndic adresse aux membres de l’ASL, dont font partie les époux [W], des appels de fonds trimestriels en exécution des décisions de l’assemblée générale approuvées par l’ensemble des membres, ainsi que les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux d’assemblée générale. Elle conclut que, les budgets ayant été votés et exécutés, les époux [W] sont redevables de la somme totale de 7431,45 € arrêtée au 12 novembre 2024.

Dans des conclusions d’intimés n° 2 en date du 6 mars 2025, Monsieur [U] [J] [W] et Madame [D] [R] [W] née [G] [P] demandent à la cour d’appel de :

'Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées

Dire l’appel interjeté par l’association syndicale libre de propriétaires Les Mahoganys irrecevable et mal fondé.

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

Condamner l’association syndicale libre de propriétaires Les Mahoganys à payer la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner l’association syndicale libre de propriétaires Les Mahoganys aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Line Salgues-Jan, avocat sur son affirmation de droits.'

Monsieur [U] [J] [W] et Madame [D] [R] [W] née [G] exposent que, dans l’acte authentique de vente, il n’est fait allusion à l’existence d’aucune propriété ou lotissement privé et à un règlement de copropriété ou un état descriptif de division et encore moins à la gestion du lotissement par une association syndicale libre des propriétaires. Ils précisent qu’aucun procès-verbal d’assemblée n’a été remis aux acquéreurs et que l’association syndicale libre des propriétaires n’a pas remis au notaire, lors de l’acquisition, un certificat mentionnant le montant prévisionnel des charges attachées à la gestion des parties communes et la répartition des sommes dues par le vendeur et celles pouvant être réclamées à l’acquéreur. Ils soutiennent que, après avoir demandé au service de la publicité foncière de leur fournir l’ensemble du dossier concernant la création du lotissement [Adresse 7], ils ont constaté que ces pièces sont datées du 8 septembre 1989, il s’agit d’un projet de lotissement et d’un projet de règlement de lotissement mais que cette association n’a jamais été constituée et que les publicités légales n’ont jamais été accomplies, de sorte que le notaire ne pouvait alerter les acquéreurs sur ce point ou l’association de la mutation de propriété puisqu’il ignorait son existence. Monsieur et Madame [W] rappellent qu’une association syndicale ne peut avoir d’existence légale que si les statuts sont publiés. Ils font valoir que lors de l’acquisition de leurs biens le 30 septembre 2013, ils n’ont jamais été informés de quelque façon que ce soit du caractère privé du lotissement et de l’existence d’une copropriété et que, de 2013 à juin 2022, ils n’ont reçu aucune demande au titre des charges. Ils soutiennent également que l’association syndicale libre de propriétaires Les Mahoganys a été créée le 21 novembre 2022, ce qui est confirmé par une correspondance adressée le 8 décembre 2022 au préfet, ses statuts étant en date du 5 mai 2021. Ils ajoutent que l’association syndicale libre de propriétaires Les Mahoganys ne démontre nullement que cette association existait avant sa déclaration le 22 novembre 2022, étant dans l’incapacité d’apporter la preuve des formalités de publicité avant cette date. Enfin, les époux [W] prétendent qu’ils ne peuvent faire partie d’une association syndicale dont ils ignoraient l’existence et qui était irrégulièrement constituée dès lors qu’ils n’ont pas donné leur consentement à sa création.

Par ailleurs, Monsieur [U] [J] [W] et Madame [D] [R] [W] née [G] exposent que, faute d’accord unanime de ses membres pour la constituer, l’association syndicale libre de propriétaires LES MAHOGANYS n’a aucune existence légale et ne peut agir régulièrement en justice. Ils précisent que l’antériorité de l’acquisition de la villa en cause par les intimés à la création de l’ASL met en échec l’article 1 des statuts prévoyant que tout propriétaire de quelque manière qu’il le soit devenu est de plein droit membre de l’ASL, la validité des statuts étant légitimement remise en cause. Les époux [W] font valoir également que l’examen des charges facturées par l’ASL fait état de frais d’entretien d’espaces verts et d’élagage qui représentent la plus grosse part des appels de fonds, l’ASL prenant en charge les frais d’entretien et d’élagage du lot cadastré n° [Cadastre 2] qui ne fait pourtant pas partie du lotissement selon les statuts de l’ASL LES MAHOGANYS. Ils ajoutent qu’il résulte des dispositions de l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 que la prescription joue pour les sommes sollicitées, au titre des charges de copropriété, du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 16 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable lors de l’autorisation de lotir délivrée le 08 septembre 1989 à la SARL S.A.C.V.I.:

« Les associations syndicales libres se forment sans l’intervention de l’administration.

Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit.

L’acte d’association spécifie le but de l’entreprise ; il règle le mode d’administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations ».

Le principe de constitution d’une ASL par le consentement unanime des associés constaté par écrit a été repris par l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 :

« Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ».

Aux termes de l’article 3 de la loi du 21 juin 1865 :

« Les associations syndicales peuvent ester en justice, par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger , emprunter et hypothéquer».

L’article 7 de cette loi disposait quant à lui :

«À défaut de publication dans un journal d’annonces légales, l’association ne jouira pas du bénéfice de l’article 3. L’omission de cette formalité ne peut être opposée aux tiers par les associés».

Enfin, l’article 3 du décret du 18 décembre 1927 disposait :

« Si le consentement de chaque intéressé n’a pas été donné dans l’acte d’association, il peut résulter d’un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l’acte d’association ».

Il résulte du projet de l’association syndicale libre, publié au bureau des hypothèques le 08 septembre 1989, que cette association sera constituée par les soins du lotisseur dès la vente du premier lot et prendra le nom de [Adresse 5] DE: 'RESIDENCE LES MAHOGANIS', chaque propriétaire devant en cas d’aliénation imposer à ses acquéreurs l’obligation de prendre ses lieux et places dans l’association.

Toutefois, force est de constater que l’intimée ne produit aucune pièce démontrant que le lotisseur, en l’espèce la SARL S.A.C.V.I., ait procédé à la constitution de l’association syndicale libre dès la vente du premier lot, dont la date n’est pas précisée, ou, ultérieurement, lors de la vente d’autres lots, le procès-verbal d’assemblée générale du lotissement [Adresse 7] du 26 septembre 1992 ne comportant aucune mention relative à la constitution ou au fonctionnement de l’association syndicale libre.

Il n’est pas non plus rapporté la preuve que l’acquéreur du premier lot ait reçu notamment, lors de la signature de l’acte de vente, une copie des statuts de l’association syndicale.

La cour relève également que, dans les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, l’association syndicale libre n’est jamais désignée conformément au nom figurant dans les statuts, à savoir 'RESIDENCE LES MAHOGANIS'.

L’association syndicale libre fait valoir que les époux [W] étaient en mesure de prendre connaissance de leur appartenance à l’ASL au moment de l’acquisition du bien, cette information étant disponible dans les actes notariés et les documents constitutifs du lotissement.

Elle ajoute que, dans le procès-verbal d’assemblée générale du 18 septembre 2019, la résolution n° 13, qui a été adoptée par l’assemblée générale ordinaire, porte sur l’adaptation des statuts de l’association syndicale libre, une mission étant confiée en ce sens à VAUTR’AGENCE.

Toutefois, force est de constater que, lors de la rédaction des statuts de l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS', les termes 'Il est formé une Association Syndicale Libre (ASL) de propriétaires régies par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004" sont employés, sans que les termes 'adaptation des statuts’ soient utilisés et sans qu’il soit fait référence à la constitution et au fonctionnement d’une précédente association syndicale libre.

Il résulte également du courrier adressé par le chef de bureau, agissant par délégation du Préfet de la Martinique, au président de l’association syndicale libre LES MAHOGANYS que celui-ci a déclaré la création de l’Association Syndicale Libre 'ASL LES MAHOGANYS', le récepissé de la préfecture confirmant la déclaration de constitution en date du 21 novembre 2022.

Tant en première instance qu’en cause d’appel, l’ association syndicale libre 'ASL LES MAHOGANYS’ verse aux débats les statuts de l’association syndicale libre 'RESIDENCE LES MAHOGANIS’ mais cette pièce ne présume pas de la régularité de la constitution de l’association syndicale libre RESIDENCE LES MAHOGANIS.

L’intimée ne démontre pas non plus que l’existence de l’association syndicale libre 'RESIDENCE LES MAHOGANIS’ dont elle se prévaut ait été validée par un avis de constitution envoyé à un journal d’annonces légales et par la confirmation de cette constitution par une insertion au Recueil des Actes Administratifs de la Préfecture de la Martinique.

Enfin, la cour relève que les statuts de l’association syndicale libre 'RESIDENCE LES MAHOGANIS’ prévoyaient un certain nombre formalités substantielles pour la constitution de l’association, soit la tenue d’une première réunion au cours de laquelle l’association constitutive précisera le nombre des membres du syndicat à élire, la tenue d’une assemblée constitutive convoquée par les soins du lotisseur ou, à défaut, d’acquéreurs, qui nommera les premiers syndics, l’établissement d’un acte notarié constatant le fonctionnement de l’association syndicale et sa publication au bureau des hypothèques et la publication d’un extrait de l’acte d’association.

Or, force est de constater que l’accomplissement de ces formalités n’est pas démontré.

La cour en déduit que l’association syndicale libre 'RESIDENCE LES MAHOGANIS’n'a pas satisfait les conditions légales et était dépourvue de la personnalité morale.

Il ne peut donc être retenu que l’association syndicale libre initiale, dont l’existence légale n’est pas démontrée, ait mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.

En réalité, l’ASL LES MAHOGANYS constitue une nouvelle personne morale créée le 21 novembre 2022.

Toutefois, la cour rappelle que la création de l’ASL LES MAHOGANYS est régie par les dispositions de l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.

Force est de constater que, tant en première instance qu’en cause d’appel, l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS’ ne démontre pas avoir recueilli par écrit le consentement unanime des copropriétaires en vue de créer une ASL.

Le premier juge a également relevé à juste titre que l’antériorité de l’acquisition de la villa par les époux [W] à la création le 21 novembre 2022 de l’association syndicale libre met en échec l’article des statuts prévoyant en son article 1 que tout propriétaire de quelque manière qu’il le soit devenu est de plein droit membre de l’ASL.

La cour en déduit que l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS’ ne justifie pas avoir été régulièrement constituée et que l’association syndicale libre de propriétaires est dépourvue de la personnalité morale.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’association syndicale libre 'ASL LES MAHOGANYS’ irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir.

L’article 1240 du code civil, dispose: «'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Il incombe aux parties qui sollicitent l’octroi de dommages-intérêts d’établir que le responsable de leur préjudice a commis une faute faisant dégénérer son droit fondamental d’agir en justice en abus.

En l’espèce, l’exercice de l’action de l’appelante ne présente aucun caractère fautif. En conséquence, en l’absence de preuve d’une faute commise par l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS', il convient de rejeter la demande de

dommages-intérêts formée par les époux [W].

Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

Il sera alloué aux époux [W] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Succombant, l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS’ sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 24 septembre 2024 dans toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [U] [J] [W] et Madame [D] [R] [W] née [G] de leur demande de dommages et intérêts;

Condamne l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS’ à payer à Monsieur [U] [J] [W] et Madame [D] [R] [W] née [G] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne l’association syndicale libre de propriétaires 'ASL LES MAHOGANYS’ aux dépens de la présente instance.

Signé par Madame Christine PARIS, présidente de chambre et par M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,