R.G. N° 11/00483

RC

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP GRIMAUD

la SELARL DAUPHIN

ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 06 NOVEMBRE 2012

Appel d’un Jugement (N° R.G. 09/00331)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 25 novembre 2010

suivant déclaration d’appel du 20 Janvier 2011

APPELANTES :

Madame Z A épouse Y

XXX

XXX

représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par M^e BERTHELOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SARL FONTVAL, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par M^e BERTHELOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES REVERIES DU LAC, représenté par son syndic en exercice, la SAS BOUVET ET BONAMOUR, domiciliée en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représenté par la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Régis CAVELIER, Président,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBES, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Lydie HERVE, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2012,

— Monsieur CAVELIER, Président en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Contestant trois délibérations adoptées lors de l’assemblée générale de copropriétaires de la Résidence Les Rêveries du Lac en date du 15 octobre 2008 portant sur :

— décision à prendre quant à l’approbation par le syndicat des copropriétaires de la dation en paiement de la société X pour la somme de 230'000 € d’une parcelle de terrain ainsi que des lots de copropriété 91, 92, 93, 94, 95 et 96 en contrepartie des charges de copropriété non remboursées,

— décision à prendre quant à l’approbation par le syndicat des copropriétaires du protocole transactionnel signé en date du 31 juillet 2008 par les copropriétaires auparavant liés à la société X dans le cadre des baux commerciaux, protocole ci-joint,

— en cas d’approbation de la dation et du protocole s’y rapportant, décision à prendre quant à la validation de la nouvelle grille de répartition des charges générales selon proposition ci-joint,

M^me Y et la société Fontval ont saisi le tribunal de grande instance de Valence qui, par jugement du 25 novembre 2010, les a déboutées de leurs prétentions et condamnées in solidum à payer la somme de 3000 € au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rêveries du Lac sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 20 janvier 2011 M^me Y et la société Fontval ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 20 juillet 2011 M^me Y et la société Fontval demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— prononcer l’annulation des résolutions 11,12 et 13 votées le 15 octobre 2008 par l’assemblée générale de la copropriété Les Rêveries du Lac,

— dire qu’elles seront dispensées de toute participation financière aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à chacune la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles,

— rejeter toutes les demandes adverses comme particulièrement injustes et infondées,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la société Grimaud aux offres de droit.

Elles font essentiellement valoir que :

— il existe une confusion pour certains copropriétaires entre leurs propres intérêts et l’intérêt de la copropriété,

— s’agissant de la résolution numéro 11, la majorité des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires les ont non seulement délibérément écartées de la répartition de l’indemnité versée par la société X alors qu’elles avaient également subi des préjudices, mais de plus cette majorité a voté une « grille de répartition » mettant à leur débit des sommes considérables. Ce procédé constitue une rupture de l’égalité caractérisée. C’est en abusant de leur majorité que les copropriétaires ont voté pour l’approbation de la dation en paiement qui, selon le projet de résolution, doit emporter la mise à leur charge de contributions totalement infondées. L’application de cette résolution leur causerait de substantiels préjudices financiers et constituerait une discrimination à leur égard en rompant l’égalité entre les copropriétaires. Elles ne contestent pas le principe de l’exigibilité de charges de copropriété. Mais le préjudice qui leur est causé provient de l’imputation de sommes ne reposant sur aucun fondement juridique. Le syndicat des copropriétaires entretient la confusion entre l’extinction de la dette de X (par la remise d’immeubles) et l’indemnisation des bailleurs commerciaux. Les paiements effectués par X ne reposent pas sur le même lien juridique : charges de copropriété dues au syndicat d’un côté et indemnisation des bailleurs de l’autre. Cette confusion révèle celle que le groupe majoritaire des copropriétaires entretient entre les intérêts du syndicat et les intérêts personnels de certains copropriétaires. Elles ne contestent pas devoir régler leurs charges de copropriété, mais elle conteste la modification irrégulière, injustifiée et juridiquement erronée de la grille de répartition des charges. Ils ne relèvent pas de l’intérêt de la copropriété d’alourdir de façon injustifiée les charges imputables à certains lots; par contre augmenter la quote-part des copropriétaires minoritaires s’analyse bien en un abus de majorité. La grille annexée à la résolution votée traitant leurs lots différemment de ceux des copropriétaires majoritaires constitue une rupture manifeste de l’égalité et un abus de majorité.

— La résolution 12 ratifie le protocole d’accord signé par le syndic au nom du syndicat. Ce vote est indissociablement lié à celui de la résolution 11. Il n’est pas contesté que le syndic a procédé à la signature du protocole d’accord litigieux sans avoir au préalable été autorisé par l’assemblée des copropriétaires. Le fait que le protocole ait été signé par le syndic suite à l’engagement de ratification des copropriétaires majoritaires lors d’une assemblée ultérieure démontre que ces derniers substituent en réalité leur souhait au vote de l’assemblée et abusent de leur majorité. L’engagement de ratification ne saurait se substituer au vote de l’assemblée générale qui seul a le pouvoir d’autoriser le syndic à signer les protocoles transactionnels.

— S’agissant de la résolution numéro 13, le procès-verbal d’assemblée ne mentionne pas le nombre de tantièmes ayant voté pour ni les propriétaires opposants. Le procès-verbal ne mentionnant pas le résultat des votes est nul. En l’état de la rédaction du procès-verbal il n’est pas démontré que la majorité de l’article 26 aurait été réunie puisque le décompte des voix n’est pas mentionné. En tout état de cause les règles de majorité n’ont pas été respectées. En aucun cas une modification de la répartition des charges générales et donc du règlement de copropriété ne peut être voté à la majorité de l’article 25. La répartition des charges générales n’aurait pu être adoptée qu’à l’unanimité. C’est de façon fallacieuse que cette résolution a été présentée comme la suite logique du vote des résolutions 11 et 12 alors qu’il est démontré que la dation en paiement reçue n’est qu’une délégation de paiement n’enrichissant pas le syndicat en réglant des dettes de copropriétaires. En aucune façon le protocole d’accord signé ne doit entraîner une modification de la répartition des charges telle qu’elle a été soumise au vote des copropriétaires.

Par conclusions du 28 septembre 2011 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rêveries du Lac demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, débouter M^me Y et la société Fontval de leurs demandes, les condamner in solidum à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens de l’instance et dire que pour ceux d’appel la société Dauphin et Mihajlovic aura la faculté de les recouvrer directement contre la partie condamnée.

Il fait essentiellement valoir que :

— les appelantes ne démontrent nullement que la décision prise par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2008 serait contraire à l’intérêt commun de la copropriété ou encore qu’il s’agirait d’une décision allant à l’encontre de l’intérêt collectif ou prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif. Les appelantes entretiennent une confusion volontaire entre l’accord conclu par la société X et plusieurs copropriétaires bailleurs et celui conclu par la même société et le syndicat des copropriétaires. La dation en paiement, prévue par le protocole d’accord et soumise au vote des copropriétaires venait indemniser le syndicat pour son préjudice propre et non chacun des copropriétaires bailleurs qui avait engagé une instance à l’encontre de la société X aux fins de paiement de loyers commerciaux impayés. Il était particulièrement intéressant pour le syndicat des copropriétaires d’acquérir la propriété de l’intégralité de l’ensemble immobilier composant des services touristiques de la résidence afin de ne plus dépendre de l’exploitant unique qui serait choisi. Le fait que les appelantes n’ait pas confié la gestion de leur appartement à la société X est indifférent au regard du préjudice distinct subi par le syndicat. Il n’y a aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires et il n’y a pas davantage abus de majorité. En tout état de cause, force est de constater que la dation en paiement a bénéficié à la copropriété tout entière puisque le patrimoine du syndicat s’est enrichi de parcelles et de lots de copropriétés supplémentaires, valorisant considérablement l’ensemble des lots de copropriétés et sans l’exploitation desquels la résidence ne peut fonctionner. Les appelantes ne peuvent soutenir qu’il n’en résulte aucun bénéfice ni aucun enrichissement de la copropriété. Dans un courrier officiel en date du 29 décembre 2008, le conseil des appelantes a précisé que ses clientes ne contestent pas le principe même de la remise d’immeubles par la société X précisant que seules les conséquences financières à leur égard et la qualification juridique lui semblaient de nature à être remises en cause.

— En prétextant que le vote de la résolution numéro 12 serait indissociablement lié à celui de la résolution numéro 11, les appelantes n’indiquent pas les raisons pour lesquelles cette résolution encourrait la nullité. Cette résolution valablement adoptée ne portait que sur la ratification du protocole d’accord du 31 juillet 2008 dans son ensemble conformément à ce qui est prévu par l’acte même. Par ailleurs les appelantes n’ont ni intérêt ni qualité à agir à l’encontre de la partie du protocole d’accord régularisé entre plusieurs copropriétaires bailleurs et la société X.

— S’agissant de la résolution 13 le procès-verbal mentionne bien un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit donc d’une simple erreur de plume lorsqu’il est mentionné plus bas « mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité de l’article 25 ». Nonobstant le fait que le procès-verbal mentionne que la décision a été prise à la majorité de l’article 25 il n’en demeure pas moins que la résolution a bien été approuvée à la majorité de l’article 26. Il n’est pas contestable que les appelantes ont voté contre l’adoption de cette résolution. L’erreur de plume n’a causé aucun grief aux appelantes. Lors d’une assemblée générale postérieure la grille de répartition des charges générales a été de nouveau approuvée dans une version corrigée, le syndic ayant pris soin de préciser qu’il y avait eu une erreur de calcul. Cette résolution n’a fait l’objet d’aucune action en contestation dans le délai de deux mois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2012.

SUR QUOI

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée en invoquant un abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit. L’assemblée générale n’ayant pas à motiver sa décision dans le procès-verbal, le syndicat doit pouvoir justifier a posteriori des motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus articulé en demande.

Sur la résolution n°11

L’assemblée générale du 15 octobre 2008 a adopté à la double majorité de l’article 26 la dation en paiement de la société X pour la somme de 230000 € TTC d’une parcelle de terrain ainsi que des lots de copropriété 91, 92, 93, 94, 95 et 96 en contrepartie des charges de copropriété non payées.

Aux termes d’un protocole transactionnel du 31 juillet 2008, la société X, indépendamment d’un accord conclu avec certains copropriétaires avec lesquels elle était liée par un bail commercial, s’est engagée à verser pour solde de tout compte au syndicat des copropriétaires, à titre de paiement de toutes sommes réclamées ou qui pourraient être réclamées par le syndicat résultant du litige les opposant la somme de 230000 € qui se fera par la cession de plusieurs parcelles et lots lui appartenant.

Cette dation en paiement, dont le principe a été approuvé par les intimées par un courrier officiel de leur conseil du 29 décembre 2008, est conforme à l’intérêt collectif dans la mesure où elle a permis d’éteindre la dette de la société X et où le syndicat des copropriétaires a vu son patrimoine s’enrichir par le transfert de lots à destination commerciale et a pu remettre en état le site qui avait été abandonné par la société X.

Tout en ne contestant pas le principe de la dation en paiement et leur obligation de payer les charges de copropriété, les appelantes fondent leur demande d’annulation sur un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale qui fait apparaître que la somme de 230000€ a été répartie sans qu’elles en soient bénéficiaires et qu’elles sont redevables des sommes de 9788,44 euros pour madame Y et de 4724,48€ pour la société Fontval. Si ce document comporte une erreur, puisque la somme de 230000€ aurait dû être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, celle-ci est sans incidence puisque, ainsi que cela est mentionné dans la convocation, la dation a pour conséquence une augmentation de la valeur patrimoniale de chaque lot sans mouvement de trésorerie. Quant aux sommes de 9488,44€ et 4724,48€ il s’agit de charges de copropriété, dont le syndic rappelle que la dation ne dispense aucunement les copropriétaires du règlement de leurs arriérés calculés conformément au budget voté lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2008.

Étant conforme à l’intérêt collectif, ne rompant pas l’équilibre entre les copropriétaires et le document critiqué étant sans incidence, cette résolution ne sera pas annulée.

Sur la résolution n°12

L’assemblée générale a, par cette résolution, validé le protocole transactionnel signé en date du 31 juillet 2008 par les copropriétaires auparavant liés à la société X dans le cadre de baux commerciaux.

Madame Y et la société Fontval ne sauraient exciper d’un quelconque abus de majorité à l’occasion du vote de cette résolution dans la mesure où elles n’étaient pas liées à la société X dans le cadre de baux commerciaux et qu’ainsi cette partie du protocole transactionnel signé entre cette société et certains copropriétaires, qui ne les affecte pas, ne leur est pas opposable.

Leur contestation sera donc rejetée.

Sur la résolution n°13

Alors que madame Y et la société Fontval contestaient les conditions dans lesquelles cette résolution relative à la nouvelle répartition des charges générales avait été adoptée, l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 mars 2009 a décidé de valider à nouveau la grille de répartition suite à la dation X. Les appelantes, opposantes, n’ont pas contesté cette résolution. Par cette position elles ont ratifié, en connaissance de la nullité, la résolution critiquée adoptée lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2008.

Leur contestation n’est donc plus recevable.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Succombant, madame Y et la société Fontval supporteront les frais engagés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rêveries du Lac et seront condamnées aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré, conformément à la loi

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence le 25 novembre 2010

Y ajoutant

Condamne in solidum madame Y et la société Fontval à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Rêveries du Lac une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum madame Y et la société Fontval aux dépens de première instance et d’appel

Accorde droit de recouvrement à la société Dauphin et Mihajlovic dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

Signé par le Président, Régis Cavelier et par le Greffier, Lydie Hervé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

LE GREFFIER LE PRESIDENT