Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 MAI 2012

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/08589

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/06762

APPELANTE

La S.A. J2C INVESTMENTS, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

L2146 LUXEMBOURG

représentée par M^e Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

assistée de M^e Philippe LEGRAND, avocat au barreau de Paris, toque : R 54, avocat plaidant

INTIMÉE

La S.A.R.L. E, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

assistée de M^e Catherine BEURTON, avocat au barreau de Paris, toque : D 1612, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Février 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargé d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame H I, Conseillère

Madame F G, Conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Sébastien PARESY

ARRÊT :

— contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2003, le cabinet Y intervenant en qualité de mandataire de l’association ACIP a donné à bail commercial à la sarl E en cours de formation divers locaux sis au 1^er étage dans un immeuble sis à XXX, d’une surface d’environ 76 m2 pour une durée de neuf années à compter du 1^er décembre 2003 pour l’exploitation de l’activité d’un centre de diététique et d’amincissement moyennant un loyer annuel en principal de 21 360 euros HT.

Le 1^er août 2005, la société J2C investments a acquis l’immeuble de l’association ACIP occupé au 1^er étage par la société E au titre du bail commercial susvisé en date du 15 octobre 2003, lequel était visé à l’état locatif.

Au mois d’août 2007, elle a entrepris des travaux de rénovation dans les parties communes, travaux qui ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux pour la façade et ont fait l’objet d’une réception le 2 juin 2008 ;

Alors que les travaux étaient terminés, la société E a donné congé à la société J2C Investments le 10 juillet 2008 pour le 26 septembre 2008.

Elle a quitté les lieux le 26 septembre 2008 et postérieurement a assigné la société J2C investments en nullité du bail commercial aux motifs que les locaux qui lui ont été donnés à bail commercial sont en réalité des locaux d’habitation, qu’il n’est justifié d’aucune autorisation administrative permettant de déroger à cette affectation, que le bail est donc nul et de nul effet .

Par un jugement en date du 1^er avril 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit nul le bail consenti à la sarl E le 15 octobre 2003 en application des dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation

Condamné en conséquence la SA J2C investments à verser à la sarl E au titre de loyers, charges, dépôt de garantie indûment versés du 1^er décembre 2003 au 26 septembre 2008, indemnité d’occupation déduite, la somme de 21 400€

Condamné la sci J2C investments à payer à la sarl E la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble commercial et perte d’image,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamné la sci J2C investments à payer à la sarl E la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamné la sci J2C investments aux entiers dépens en ce non compris le coût des constats, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

La sci J2C investments a relevé appel de cette décision le 19 avril 2010 et, par ses dernières conclusions en date du 22 février 2012, demande à la Cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel de la société J2C investments,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1^er avril 2010 par le tribunal de grande instance de Paris,

Déclarer irrecevable l’action en nullité du bail consenti à la société E le 15 octobre 2003,

Constater que la société E a quitté les lieux le 26 septembre 2008 soit avant même d’avoir contesté la validité de son bail commercial,

Donc dire et juger que son départ des lieux avant la date d’échéance contractuelle du bail et en l’absence d’un congé de la bailleresse constitue la renonciation expresse de la société locataire au bénéfice du statut des baux commerciaux,

Déclarer de plus fort irrecevable l’action en nullité du bail consenti à la société E le 15 octobre 2003,

Constater la validité du bail commercial consenti à la société E le 15 octobre 2003,

Dire opposable à la société E la clause 3.5 dudit bail,

Débouter la société E de toutes ses demandes tendant au remboursement de charges, à la réduction du loyer, à la restitution du dépôt de garantie,

Débouter la société E de sa demande en restitution des loyers et charges versées avant le 1^er août 2005 à l’ancien propriétaire de l’immeuble,

Condamner la société E au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel augmentée des charges et ce à compter du 1^er aout 2005 jusqu’au 26 septembre 2008, date de libération des lieux,

Ordonner la compensation des sommes dues au titre de la restitution des loyers et charges d’une part avec l’indemnité d’occupation dont la société E est redevable d’autre part,

Constater que le résultat d’exploitation de la société E ressort pour l’exercice 2008 à la somme de 41 477 € et qu’il est supérieur au résultat d’exploitation de l’exercice 2007 d’un montant de 40 388 €,

Débouter la société E de toutes demandes relatives à l’indemnisation d’un préjudice commercial et d’image,

Condamner la société E à payer à la société J2C Investments la somme de 10 141,93 euros au titre des arriérés des loyers et charges au 21 juillet 2008 ou le cas échéant au titre de l’indemnité d’occupation,

Condamner la société E à payer à la société J2C Investments la somme de 3 298,57€ au titre du démontage et de la mise à la décharge des meubles et autres mobiliers médicaux demeurés sur place avec intérêt au taux légal à compter du 16 septembre 2008,

Condamner la société E à payer à la société J2C Investments une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl HJYH, Avocats, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ,

La société E , par ses dernières conclusions en date du 22 février 2012, demande à la Cour de :

Déclarer la société J2C Investments recevable en son appel mais mal fondée en ses demandes,

Déclarer la société J2C Investments irrecevable en son argument de prescription de l’action en nullité du bail,

La débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement du 1^er avril 2010 en ce qu’il a prononcé la nullité du bail commercial du 15 octobre 2003,

Condamner la société J2C Investments à restituer à la société D E toutes les sommes versées sur la base de ce bail nul soit un total de 126 432,57 €,

Dire et juger que l’indemnité d’occupation due par la société E à compter du 15 octobre 2003 ne peut correspondre qu’à celle d’un appartement d’habitation,

Fixer celle-ci aux sommes de :

*du 1^er décembre 2003 (franchise consentie) au 14 octobre 2004 : 15€ x76 m2 x10 mois 11 400€ d’indemnité d’occupation annuelle,

*du 15 octobre 2004 au 14 octobre 2005 : 15€/107,49 (IRL 4è T 2003) x109, 20 (IRL 4T 2004) x76m2 x12 mois=15,23 euros x76x12=13 897,60 € d’indemnité d’occupation annuelle,

*du 15 octobre 2005 au 14 octobre 2006 :15,23€/109,20 x111, 01 x76m2 x12 mois =15,48 € x76 x12=14 119,94€ d’indemnité d’occupation annuelle,

*du 15 octobre 2006 au 14 octobre 2007 :15,48 euros/111,01x112, 77x76m2x12 mois=15,72 eurosx76 x12=14 341,56 € d’indemnité d’occupation annuelle,

*du 15 octobre 2007 au 26 septembre 2008 :15,72€ /112,77x114, 30x76m2 x11 mois=15,93 € x76 x11=13 320,22 € d’indemnité d’occupation annuelle,

Soit une somme globale de : 67 079,32 €

Ordonner la compensation entre les sommes payées par la société E pour l’occupation des lieux au titre du bail du 15 octobre 2003 et celle due à titre d’indemnité d’occupation,

Condamner en conséquence la société J2C Investments à restituer à la société E la somme de 59 353,25€ au titre des indemnités d’occupation trop versées entre le 1^er décembre 2003 et le 26 septembre 2008 (126 432,57 ' 67 079,32), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de notification des présentes conclusions,

Condamner la société J2C Investments à payer à la société E la somme de 3 000 € par mois, du 6 août 2007 au mois de juin 2008, soit 10 mois soit une somme de 30 000€ au titre du trouble de jouissance enduré pendant les travaux,

Condamner la société J2C Investments à payer à la société E la somme de 70 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice commercial, préjudice d’image et perte d’une chance de constituer une nouvelle clientèle avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

Subsidiairement si la Cour estimait valable le bail du 15 octobre 2003 et vu les articles 1719 et suivants du Code civil :

Débouter la société J2C Investments de toutes ses demandes fins et conclusions fondées sur le bail du 15 octobre 2003,

En raison des troubles de jouissance considérables endurés par la société E à compter du 6 août 2007, dispenser la société Leibunbdguth du paiement de tout loyer et de charges pour la période du 6 août 2007 au 26 septembre 2008, date de restitution des locaux,

Condamner en conséquence la société J2C Investments à rembourser à la société E la somme de 26 533,34 € au titre des loyers et charges réglés pendant cette période Condamner la société J2C Investments à rembourser à la société E la somme de 5 944,88€ au titre du dépôt de garantie et ce avec intérêts légaux à compter du 11 mai 2004, date de signification des conclusions devant le Tribunal de grande instance de Paris,

Condamner la société J2C Investments à payer à la société E la somme de 70 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice commercial, d’image et perte d’une chance de constituer une nouvelle clientèle avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

Confirmer le jugement du 1^er avril 2010 en ce qu’il a condamné la société J2C Investments à payer à la société E la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société J2C Investments à payer à la société E la somme de 6 000 € supplémentaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et condamner celle-ci à payer à la société intimée :

— le coût du constat de Maître Z du 8 août 2007 pour 315,99 €

— le coût des constats de Maître Crussard du 9 novembre 2007 et du 18 mars 2008 soit respectivement les sommes de 411,27 € par deux fois.

Condamner la société J2C Investments en tous les dépens dont distraction au profit de la scp Regnier Bequet Moisan , Avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

1-Sur la prescription de l’action en nullité du bail :

La société J2C Investments fait valoir qu’elle est recevable à invoquer la prescription de l’action de la société Leibunguth en nullité du bail, laquelle constitue une fin de non recevoir qui peut être proposée en tout état de cause, que cette action est prescrite par application de l’article 1304 du code civil pour avoir été formée plus de cinq ans après la date de conclusion du bail qui constitue sauf exception prévue par le texte le point de départ de l’action, s’agissant d’une nullité relative et non d’une nullité absolue soumise au régime de l’article 2262 du code civil, tel qu’il était en vigueur lors de l’introduction de l’instance, qu’en effet d’une part l’assignation introductive d’instance ne contenait aucune demande de nullité, cette demande n’ayant été formée que par conclusions du 14 mai 2009, postérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, que d’autre part, l’article L 631-7 du code de la construction édicte un ordre public de protection et non de direction, qu’enfin, en quittant les lieux le 26 septembre 2008, la société E a renoncé à se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux.

La société J2C investments est parfaitement recevable à invoquer la prescription de l’action en nullité qui constitue une fin de non recevoir qui peut être préposée en tout état de cause et pour la première fois en cause d’appel.

L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation sur lequel se fonde la société E pour demander la nullité du bail dans ses dispositions en vigueur à la date de conclusion du bail prévoit que dans les communes visées à l’article 10-7 de la loi du 1° septembre 1948 modifiée, les locaux à usage d’habitation ne peuvent être affectés à un autre usage et que les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels et pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent s’ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un autre usage que l’habitation sauf autorisation administrative préalable du 'maire’ accordée à titre personnel ou par compensation avec un autre local rendu à l’habitation après avoir être devenu professionnel, que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de cet article.

Or, contrairement à ce que soutient la société J2C investments, ces dispositions d’ordre public ne tendent pas à la protection du ou des co-contractants mais à celle de l’intérêt général en assurant à l’autorité publique le contrôle du changement d’affectation ou d’usage des immeubles dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants concernées par ces dispositions.

Il s’ensuit que la demande de nullité n’obéit pas aux prévisions de l’article 1304 du code civil qui soumet l’action en nullité fondée sur un vice du consentement au régime de la prescription quinquennale mais à celles de l’article 1131 du code civil qui dispose que l’obligation sans cause ou fondée sur une cause illicite c’est-à-dire prohibée par la loi ou contraire à l’ordre public, ne peut avoir aucun effet.

Or l’action en nullité du contrat pour cause illicite obéissait avant la réforme de la prescription prévue par la loi du 17 juin 2008 à la prescription trentenaire ; la loi en édictant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits qui lui permettent de l’exercer a réduit le délai de l’action ;

L’article 2222 du code civil dispose ainsi que ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle soit jusqu’au 17 juin 2013 sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, la loi nouvelle ayant abrégé le délai de prescription trentenaire de l’action en nullité dont disposait la société E à compter de la date de conclusion du bail, la demande en nullité du bail formée par conclusions du 14 mai 2009 n’est pas prescrite pour avoir été formée avant le 17 juin 2013 et alors que le délai de trente ans n’était pas écoulé à cette date.

Le fait que la société E ait quitté les lieux le 26 septembre 2008 est sans effet sur l’action en nullité du contrat de bail et ne constitue aucunement un acte de renonciation à se prévaloir de la nullité du bail d’autant qu’elle invoque que son départ a été provoqué par les manquements de la société J2C à ses obligations, la société E ne revendiquant nullement par ailleurs le bénéfice du statut des baux commerciaux.

2-Sur le fond :

La société J2C investments fait valoir que l’usage commercial du premier étage donné à bail est parfaitement établi par :

*la déclaration intitulée ' révision des évaluations servant de base à certains impôts locaux’ datée du 24 septembre 1970 émanant du précédent occupant la société La Grande Maison Ameublement représentée par Madame X et dont la date d’entrée dans les lieux est antérieure à 1914,

*la description sommaire des locaux faite en 1994 par Monsieur A géomètre expert qui décrit le lot 3 du premier étage comme un 'atelier de la boutique avec trois fenêtres sur rue et deux sur cour avec accès sur palier au premier étage', ce qui correspond au lot n° 104 d’une surface de 86, 70m² sur le descriptif de division de l’immeuble de 2007, loué à la société E, à l’exception du wc rattaché au lot n° 101 et décrit par Monsieur A sous la référence du lot n° 4 comme 'une chambre avec coin toilette dépendant de la loge -1° étage avec accès par passerelle et escalier de service, le tout d’une surface de 13, 93m² '.

Ce qui démontre, selon elle, l’existence d’une activité commerciale dans les locaux à la date de signature du bail et même auparavant au 1° janvier 1970, la loi qui répute à usage d’habitation les locaux affectés à cet usage à cette date, n’exigeant pas qu’il soit fait obligation en outre de rapporter la preuve d’une dérogation administrative.

Le document produit par la société J2C investments et intitulé 'révision des évaluations servant de base à certains impôts locaux’indique au titre de la consistance des lieux, outre un magasin de vente au rez- de- chaussée, un magasin d’exposition au premier étage d’une surface de 81m² qui correspond en grande partie au lot n° 3 décrit par Monsieur A géomètre expert dans le document de 1994 comme un 'atelier de la boutique du rez de chaussée';

Cependant, ce document daté du 24 septembre 1970 et rédigé par Madame X pour le compte de la société La Grande Maison Ameublement fait figurer en première page que 'les locaux commerciaux’ ont fait l’objet d’une résiliation du bail par décision de justice du 9 juillet 1970 avec expulsion prévue six mois après ;

Il n’est produit aux débats ni ce bail d’origine ni même les baux suivants qui ont pu lui succéder et être conclus sur les locaux concernés ; en outre, la matrice cadastrale de l’immeuble établie en 2007 contredit le descriptif sommaire de Monsieur A en n’y faisant figurer que deux seuls locaux commerciaux pour l’immeuble : l’un au rez -de- chaussée et l’autre au 5^e étage et deux appartements à usage d’habitation pour le premier étage ; enfin et surtout, l’acte authentique de vente de l’immeuble par l’association consistoire israélite qui en a hérité de Madame B X à la société J2C investments en date du 1° août 2005 mentionne que l’immeuble est à usage principal d’habitation.

Il s’ensuit que n’est pas établi avec la fiabilité suffisante qu’à la date du 1° janvier 1970, les locaux donnés à bail à la société E en 2003 étaient de façon certaine affectés à un usage commercial contredit par la mention de l’acte authentique de vente du 1^er août 2005 suivant lequel l’immeuble est à usage principal d’habitation.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a jugé que le bail commercial conclu en violation des dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation est nul et de nul effet.

2-1-Sur les restitutions :

La société E demande restitution de l’ensemble des sommes- loyers, charges et dépôt de garantie- qu’elle a versées depuis son entrée dans les lieux jusqu’à fin juin 2008 du fait de la nullité du bail, soit 126 432, 57€ ce à quoi la société J2C investments oppose qu’elle n’est devenue propriétaire des locaux qu’à la date du transfert de propriété opéré par l’acte de vente du 1^er août 2005 qui marque sa date d’entrée en jouissance de sorte que la société E est irrecevable à lui réclamer les loyers et charges perçus antérieurement par le précédent bailleur ;

Or au terme de l’acte de vente, le vendeur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur au titre des baux en cours de sorte que la société J2C investments doit être tenue de restituer à la société E la totalité des sommes versées par elle par application du bail, la nullité emportant effacement rétroactif du contrat de bail sauf son recours éventuel contre le vendeur ;

La société J2C s’estime en contrepartie fondée à réclamer au titre de l’occupation des lieux par la société E une indemnité au moins équivalente au loyer contractuel augmenté des charges depuis le 1^er août 2005 et jusqu’au 26 septembre 2008, date de libération des locaux et la compensation entre la restitution des loyers et charges et l’indemnité d’occupation.

La société E fait au contraire valoir que l’indemnité d’occupation représentant la contrepartie de l’occupation des locaux doit être calculée sur la valeur d’un local d’habitation situé au premier étage, sans ascenseur, sans gardien et dépourvu de chauffage ; elle propose une indemnité calculée à partir de locaux comparables dans le secteur sur une valeur initiale de 15€ /m² indexée, ce qui représente une somme globale de 67 079, 32€.

L’indemnité d’occupation après annulation du bail ne peut se faire ni en fonction du contrat qui est réputé n’avoir jamais existé, ni sur la base d’une valeur locative calculée à partir de l’exploitation commerciale puisque celle-ci en l’absence de bail valable, est réputée également n’avoir jamais existé. La référence par la société E à des locaux d’habitation comparables est pertinente et doit être admise mais pour une valeur sensiblement supérieure à celle initiale de 15€ le m², compte tenu de la superficie des locaux, de leur état et de leur situation géographique.

L’indemnité sera fixée en conséquence à une valeur globale de 90 295, 16 € pour toute la période d’occupation allant de l’entrée dans les lieux jusqu’au départ de la société E de sorte que la société J2C devra lui restituer une somme de 30 098, 39 € par compensation entre la totalité des sommes versées – la société J2C investments ne pouvant réclamer du fait de la nullité du bail un arriéré de loyers pour la période allant de juin 2008 à septembre 2008 – et le montant de l’indemnité d’occupation.

2-2-Sur les dommages intérêts :

La société E fait valoir qu’à l’initiative de la société bailleresse ont été entrepris dans l’immeuble de lourds travaux de démolition, transformation et modification sans qu’elle soit prévenue et qui ont occasionné d’importantes nuisances – difficulté d’accès pour la clientèle, poussières, bruit insupportable et saleté des parties communes, sans compter le stress et la fatigue engendrés par les dix mois de travaux incessants qui ne lui ont pas permis d’exploiter son activité dans le calme requis ; elle réclame à ce titre à être dispensée du paiement des charges en raison de l’absence d’entretien de l’immeuble pendant la période du 6 août 2007 au mois de juin 2008 outre l’allocation d’une somme de 3000 € par mois pendant dix mois soit une somme globale de 300 000€ à titre de dommages intérêts ;

Elle estime avoir subi en outre un préjudice commercial , invoquant que son chiffre d’affaires réel réalisé en 2008 n’a été que de 59 396 € déduction faite des chèques en attente au titre de l’année 2007, ce qui représente une perte de 30 000 € par rapport à l’année précédente et une perte d’actif de 51 484 € par rapport à l’année 2007 ; qu’elle a subi également une perte d’image dans la mesure ou elle n’a pu apporter à sa clientèle le calme et la tranquillité qu’elle était en droit d’attendre et qu’elle n’a pu développer cette clientèle pendant la période considérée ;

Or, la société E qui s’est vue restituer l’ensemble des sommes versées au titre des loyers et charges est mal fondée à demander en outre à être dispensée du paiement des charges versées du mois d’août 2007 au mois de juin 2008 qui ne sont pas uniquement celles dues au titre de l’entretien de l’immeuble pendant la période de travaux.

La société J2C investments est mal fondée pour sa part à opposer la clause de souffrance prévue au bail suivant laquelle le preneur doit souffrir les travaux quelqu’en soient la nature et la durée, à la demande d’indemnisation du trouble de jouissance présentée par la société E, une telle clause étant sensée elle-même n’avoir jamais existé du fait de la nullité du bail.

L’importance des travaux entrepris dans l’immeuble est établie par le document descriptif sommaire produit par la société J2C investments elle-même, s’agissant de la création d’un nouveau réseau de distribution d’électricité dans les parties privatives et de la rénovation du système d’éclairage des parties communes, de la création d’un ascenseur, de nouvelles descentes d’eaux vannes et usées des lots privatifs et d’un réseau d’alimentation en eau des parties privatives et communes, de la démolition de toutes les chambres de bonne du sixième étage, de la rénovation des lots privatifs et des parties communes , du ravalement des façades sur cour et de la rénovation des éléments de toiture défaillants, des descentes d’eau pluviale .. etc ;

Les nuisances inévitables engendrées par l’ampleur de ces travaux qui touchent à la structure même de l’immeuble, telles qu’elles résultent des procès- verbaux de constat et qui sont attestées par nombre de clients de la société E, justifient un dédommagement pour le trouble dans la jouissance de l’occupant ainsi occasionné pendant la période de travaux allant d’août 2007 à juin 2008 par l’allocation d’une somme de 700 €/ mois soit une somme de 7000 € au total.

En revanche, l’extrait de bilan simplifié de 2008 ne faisant apparaître que l’actif et le passif de la société ne rend pas compte de l’activité de la société E pendant la période de janvier à juin 2008, faute par elle de produire son compte de résultat d’exploitation 2008 ; elle ne produit pas davantage celui pour 2007 ; les chiffres communiqués par la société J2C investments et obtenus auprès du site Les échos rendent compte au contraire d’une progression constante du chiffre d’affaires en 2007 et 2008 par rapport à 2006 et 2007, étant observé que l’activité en 2008 n’a duré que neuf mois ;

La société E qui ne justifie ainsi ni d’une baisse de son chiffre d’affaires ni d’une perte de clientèle ni même ne pas avoir été en mesure du fait des travaux de développer normalement son activité sera déboutée de sa demande plus ample en dommages-intérêts.

La société J2C réclame à la société Leibunguth le coût de l’enlèvement d’objets laissés dans les lieux par elle après son départ ;

Sans contester avoir laissé dans les lieux un certain nombre d’objets mobiliers, elle conteste que la société J2C investments ait exposé les frais qu’elle réclame à défaut de facture ainsi que le coût de l’enlèvement résultant du devis produit par la société J2C investments en arguant que le devis porte sur plus d’objets que ceux laissés sur place ;

Or le fait que le devis comporte en outre d’un canapé, de chaises, tables, bureau et lampes, mentionnés sur le constat des lieux de sortie, l’indication d’une malle en osier et de deux tapis qui ont pu être omis de la liste dressée sommairement lors de la sortie, n’est pas de nature à modifier substantiellement le prix de l’enlèvement du mobilier qui n’a pas à être supporté par le propriétaire. Il sera fait droit à la demande de la société J2C investments pour un montant hors taxes de 2758€

3-Sur les autres demandes :

La société J21C supportera les dépens d’appel et paiera à la société Leibunbguth une somme de 3000 € en supplément de la somme arbitrée en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Recevant la société E en sa demande de nullité du bail qui n’est pas prescrite,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la somme allouée à la société E à titre de dommages -intérêts pour trouble commercial et perte d’image, et le montant de la somme que par compensation avec l’indemnité d’occupation la société J2C investments a été condamnée à payer à la socité E,

Reformant sur ces point et statuant à nouveau,

Condamne la société J2C à payer à la société Leinbundguth la somme de 30 295,16 € à titre de restitution de l’ensemble des sommes versées au titre du bail – loyers, charges et dépôt de garantie, déduction faite de l’indemnité d’occupation due par la société E pendant toute la période ou elle a occupé les lieux,

Condamne la société J2C à payer à la société Leinbundguth la somme de 7000 € à titre de préjudice de jouissance des locaux,

Déboute la société E de sa demande de dommages- intérêts au titre d’un préjudice commercial et de perte d’image.

Condamne la société J2C investments aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société E la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE