N° RG 22/02597 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LN7Y

C2

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP MONTOYA & DORNE

la SELARL ROCHEFORT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 06 FEVRIER 2024

Appel d’une décision (N° RG 19/01346)

rendue par le Tribunal judiciaire de VIENNE

en date du 09 juin 2022

suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2022

APPELANTS :

Me [D] [T]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 10]

S.C.P. MIGEON-CROS [T] GINGLINGER-POYARD immatriculée au RCS de VIENNE sous le n° 301 168 183, représentée par son gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentés par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

Mme [X] [P] [E] [V]

née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2023,M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 31 mars 2015 passé par devant Me [D] [T], notaire à [Localité 10] (38), Mme [X] [V] a acquis de M. [G] une maison d’habitation sur la commune de [Localité 7], moyennant le prix de 282.000€.

Le 6 février 2018, Mme [V] a régularisé un compromis de vente dudit immeuble au prix de 349.000€.

La demande de renseignement d’urbanisme documentée le 19 février 2018 a fait apparaître que la maison d’habitation avait été réalisée sans permis de construire et, qu’en raison de l’accès à celle-ci par une voie communale, il était impossible de se clore.

Les bénéficiaires du compromis de vente s’étant rétractés et Mme [V] n’ayant pu vendre son bien que le 9 mai 2019 au prix de 269.000€, elle a, par exploit d’huissier du 6 novembre 2019, poursuivi Me [T] et la SCP Marie-Gabrielle Migeon-Gros, [D] [T], Hervé Blanc et Caroline Ginglinger-Poyard en responsabilité à l’effet d’obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes.

Par jugement du 9 juin 2022 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Vienne a condamné in solidum Me [T] et la SCP Marie-Gabrielle Migeon-Gros, [D] [T], Hervé Blanc et Caroline Ginglinger-Poyard à payer à Mme [V] les sommes de:

77.500€ de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériels et moral,

2.000€ d’indemnité de procédure,

ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 5 juillet 2022, Me [T] et la SCP Migeon-Gros, [D] [T], Ginglinger-Poyard ont relevé appel de cette décision.

Au dernier état de leurs écritures du 30 mars 2023, Me [T] et la SCP Migeon-Gros, [T], Ginglinger-Poyard demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et, au motif de l’absence de faute et du défaut de justification d’un préjudice, de débouter Mme [V] de l’ensemble de ses prétentions, de la condamner à leur payer la somme de 3.000€ d’indemnité de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (première instance et appel)

Ils font valoir que:

Me [T] n’a commis aucune faute en lien de causalité avec un préjudice de Mme [V],

les notaires sont tenus d’une obligation de moyen, de sorte que la non réalisation de l’objectif souhaité par les parties ne suffit pas à démontrer l’existence d’une faute,

le tribunal a manifestement inversé la charge de la preuve en retenant que le notaire ne démontre pas avoir satisfait à son obligation d’information et de conseil,

la preuve du conseil peut s’établir par tous moyens et l’obligation d’information ne saurait excéder ce qui est raisonnable et suffisant,

le notaire ne disposait d’aucune information sur l’irrégularité de la construction,

il a procédé à toutes les vérifications nécessaires,

il est admis que le notaire peut s’en tenir aux documents qu’il a recherchés ou qui lui ont été transmis sauf élément lui permettant de douter de leur sincérité,

ainsi, plusieurs ventes ont été passées sans que l’irrégularité ne soit mise à jour,

Me [T] n’a commis aucune faute en ne retranscrivant pas l’intégralité de la notice de renseignements d’urbanisme, ce que le tribunal a effectivement retenu,

les parties ne peuvent alléguer un défaut d’information au titre des annexes de l’acte de vente,

la mairie n’a jamais attiré l’attention du notaire sur l’absence de dossier concernant le bien bâti,

il n’y avait aucun élément susceptible d’attirer son attention sur l’irrégularité de l’immeuble,

le notaire n’a pas davantage d’obligation de se déplacer sur les lieux,

Mme [V] a signé l’extrait du plan cadastral sur lequel figure le chemin cadastral ainsi que la note d’urbanisme indiquant que la voie d’accès est sur un chemin communal,

dès lors, Mme [V] ne peut prétendre avoir ignoré la nature de la voie d’accès à l’immeuble acquis,

il n’est donc démontré aucun manquement de sa part,

en tout état de cause, il n’existe aucun préjudice indemnisable,

Mme [V], qui prétend avoir réalisé des travaux d’embellissement du bien, ne le démontre pas,

elle ne verse pas davantage de courrier de rétractation des acquéreurs,

il n’est pas plus démontré que la baisse du prix était en lien avec l’irrégularité du bien,

Mme [V] ne rapporte pas la preuve que le montant du prix finalement accepté ne correspond pas à la valeur du marché immobilier,

Mme [V] ne justifie pas qu’elle aurait pu acquérir à des conditions plus avantageuses si elle avait été informée de l’irrégularité de la construction et de l’impossibilité de se clore,

le taux de perte de chance retenu à 95% est excessif,

enfin, le préjudice moral n’est nullement imputable à un prétendu manquement du notaire.

Par uniques conclusions du 2 janvier 2023, Mme [V] sollicite de voir confirmer le jugement déféré sauf sur le quantum de son indemnisation, réclamant la condamnation des appelants à lui payer in solidum ou solidairement la somme de 80.000€ au titre de son préjudice matériel, et celle de 10.000€ au titre de son préjudice moral et, y ajoutant, de condamner in solidum les mêmes à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€, outre aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que:

Me [T] a commis une première faute en ne retranscrivant pas le paragraphe « bien bâti » de la demande de renseignements d’urbanisme sur lequel il est expressément mentionné que la mairie ne disposait d’aucun dossier,

la note d’urbanisme n’est pas annexée à l’acte de vente,

elle n’en a eu connaissance que lors de son entrevue avec la mairie le 29 juin 2018,

Me [T] a commis une deuxième faute en ne procédant pas aux vérifications complémentaires qui auraient dues s’imposer à lui du seul fait de cette mention,

le notaire ne pouvait se contenter de ce que la maison avait été construite en zone naturelle et de ce que la mairie ne disposait d’aucun document justifiant la légalité de la construction,

Me [T] a commis une troisième faute en n’attirant pas son attention sur les risques d’acquérir un bien dénué de tout permis de construire,

enfin, Me [T] ne lui a pas indiqué les conséquences du caractère communal du chemin d’accès,

le jugement déféré, qui retient la responsabilité de Me [T], sera confirmé,

contrairement à ce les appelants prétendent, ce n’est pas au demandeur de prouver la faute du notaire mais à celui-ci de démontrer l’accomplissement de ses devoirs professionnels,

elle avait trouvé des acquéreurs pour la revente de son bien à la somme de 349.000€, qui se sont rétractés immédiatement après avoir été informés par les conseils avisés de leur notaire de ce que la construction n’avait pas été autorisée,

elle n’a pu vendre qu’en baisant fortement le prix et son préjudice est égal à la différence de prix,

elle subit également un préjudice moral important.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 octobre 2023.

MOTIFS

1/ sur la responsabilité de Me [T]

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié.

Le notaire est, professionnellement, tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

Mme [V] reproche à Me [T] divers manquements à ses obligations d’information et de conseil en n’ayant pas attiré son attention sur l’irrégularité de la construction et sur l’impossibilité de se clore.

Contrairement à ce que prétendent les appelants, il incombe à chaque professionnel sur lequel pèse une obligation de conseil de prouver qu’il s’est valablement acquitté de cette obligation.

Ainsi, Me [T] doit justifier avoir rempli ses obligations d’information et de conseil alors que Mme [V] n’a pas à rapporter la preuve des manquements allégués.

Il est constant que le bien acquis par Mme [V], situé en zone naturelle non constructible, a été édifié sans obtention de permis de construire, ce qui est expressément indiqué dans la demande de renseignements d’urbanisme du 19 décembre 2014.

De surcroît, il est mentionné dans les origines de propriété concernant les parcelles B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant à M. [N] qu’un bungalow a été installé sur autorisation de la mairie le 6 juillet 1971.

L’ensemble de ces éléments est de nature à attirer l’attention du notaire, lequel s’il n’a commis aucune faute dans la vérification des origines de propriété, a été négligent dans l’appréciation des mentions contenues dans la note d’urbanisme et au titre de la qualification initiale de la construction.

La cour relève, à l’instar du tribunal, que le notaire a précisément omis de retranscrire dans l’acte de vente le paragraphe « bien bâti » de la notice d’urbanisme soulignant l’absence de dossier en mairie.

Ainsi, Me [T] s’est abstenu de souligner l’irrégularité de l’immeuble projeté à l’achat par Mme [V] et les conséquences résultant de l’illégalité de la construction.

Si l’ancienneté de la construction du bien supérieure à 10 ans n’entraîne aucun risque de démolition, il subsiste un risque majeur d’impossibilité de reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre.

Ainsi, cette difficulté essentielle devait être éclaircie par le notaire et portée à la connaissance de l’acquéreur, ce que Me [B], notaire des potentiels acquéreurs en 2018 n’a pas manqué de faire avec ses clients qui se sont rétractés de leur acceptation du compromis de vente du 6 février 2018.

En outre, si Mme [V] a bien été informée de ce que l’accès à son immeuble se faisait par un chemin communal, Me [T] ne lui a pas expliqué les conséquences en résultant, à savoir l’impossibilité de se clore.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a retenu divers manquements de Me [T] à son obligation d’information et de conseil.

Il est établi que Mme [V] a signé un compromis de vente le 6 février 2018 moyennant un prix de vente de 349.000€, que les bénéficiaires de celui-ci se sont rétractés ainsi que cela ressort de l’attestation suffisante en ce sens versée en pièce 5 par l’intimée, qui n’a pu finalement vendre son bien que le 9 mai 2019 au prix inférieur de 269.000€.

Ainsi, Mme [V], qui a perdu la chance de renoncer à l’acquisition ou de la réaliser à de meilleures conditions, justifie de préjudices en lien de causalité certain et direct avec les manquements de Me [T].

Le préjudice financier doit être apprécié sur la base de la différence entre la somme à laquelle la vente aurait dû être réitérée aux termes du compromis de vente du 6 février 2018 et la somme perçue de la vente conclue une année plus tard à un prix inférieur.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procurée si elle s’était réalisée.

En l’espèce, c’est à bon droit que le tribunal a retenu un risque majeur de l’ordre de 95% et condamné les appelants à indemniser Mme [V] à la somme de 76.000€.

C’est également à juste titre que les premiers juges ont retenu un préjudice moral au regard des arrêts de travail résultant de sa souffrance psychologique du fait des difficultés administratives rencontrées.

Ce préjudice moral a été justement indemnisé par l’allocation de dommages-intérêts de 1.500€.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

2/ sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Mme [V].

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par les appelants, et les mesures accessoires du jugement déféré, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Me [D] [T] et la SCP Marie-Gabrielle Migeon-Gros, [D] [T], Hervé Blanc et Caroline Ginglinger-Poyard à payer à Mme [X] [V] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne in solidum Me [D] [T] et la SCP Marie-Gabrielle Migeon-Gros, [D] [T], Hervé Blanc et Caroline Ginglinger-Poyard aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE