N° RG 24/00580 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MD2X

N° Minute :

C1

Notification par LRAR

aux parties :

le :

copies exécutoires délivrées

aux avocats :

le :

M^e André MAUBLEU

M^e Gabriel SABATIER

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ème CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRET DU MARDI 24 SEPTEMBRE 2024

Appel d’une décision (N° RG 23/01262) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin Jallieu en date du 19 janvier 2024 suivant déclaration d’appel du 2 février 2024

APPELANTS :

Monsieur [F] [A]

[Adresse 7]

[Localité 5] (France)

Madame [J], [D] [A] née [Y]

Ehpad [10] [Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [I] [V] [J] [A] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 5] (France)

Monsieur [H] [A]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [L], [W] [N] née [A]

[Adresse 3]

[Localité 5] (France)

Représentés par M^e André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

Monsieur [O] [B]-[G]

né le 07 Avril 1971 à [Localité 12] (57)

de nationalité Française

[Adresse 8]-[Adresse 11]

[Localité 5]

comparant en personne, assisté de M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

Assistées lors des débats de M^me Caroline Bertolo, greffière,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 juin 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendues en leurs explications ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant convention de bail à ferme en date du 1er janvier 2008, modifiée par avenant en date du 10 octobre 2016, M. [K] [A] et Mme [J] [Y] épouse [A] ont donné en location à M. [O] [B]-[G] une propriété située au [Adresse 11] à [Localité 5] (Isère), comportant notamment une maison de 200 m² avec salle de restauration et cuisine professionnelle.

Monsieur [K] [A] est décédé le 7 mai 2016.

M. [B]-[G] a exploité les lieux en pratiquant l’élevage de caprins et d’équins et en développé l’accueil à la ferme avec prestation pédagogique pour les enfants, restauration collective avec les produits de la ferme et hébergement.

Par courriers du 13 juillet 2021 et du 31 janvier 2023, M. [O] [B]-[G] a signalé aux membres de l’indivision [A] de gros travaux à effectuer sur les bâtiments et notamment celui d’habitation à l’origine des désordres touchant le chauffage.

Le 6 juillet 2023, suite à une visite de l’Agence régionale de santé, M. [O] [B]-[G] a été informé d’une non-conformité de la desserte en eau concernant le plomb.

Par courrier du 7 juillet 2023, M. [B]-[G] a informé l’indivision de cette difficulté et rappelé les termes de son précédent courrier.

Par assignations en date du 12 décembre 2023, M. [O] [B]-[G] a saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu, statuant en référé, afin d’obtenir la réalisation de travaux sous astreinte.

Par assignation du 6 janvier 2024, les consorts [A] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu aux fins d’annulation du bail conclu le 10 octobre 2016.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2024, le juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu a :

— déclaré recevable l’action ;

— condamné M. [F] [A], Mme [J] [Y] veuve [A], Mme [I] [A] épouse [T], M. [H] [A] et Mme [L] [A] épouse [N] à payer à M. [O] [B]-[G] la somme de 8 900 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 au titre du remplacement des fenêtres en simple vitrage ;

— ordonné à M. [F] [A], Mme [J] [Y] veuve [A], Mme [I] [A] épouse [T], M. [H] [A] et Mme [L] [A] épouse [N] de procéder ou de faire procéder à une enquête permettant de déterminer la ou les causes de la non conformité chimique de l’eau sur le paramètre plomb présent dans les biens immobiliers donnés en location à M. [O] [B]-[G] puis de mettre en oeuvre les mesures correctives nécessaires au rétablissement durable de la situation le tout dans un délai de six mois ;

— dit que passé ce délai de six mois, cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une duree de six mois ;

— ordonné une expertise confiée à M. [U] [M], avec mission notamment de véri’er l’existence d’un état de dégradation des éléments concourant à l’isolation du logement et les dysfonctionnements affectant l’installation de chauffage allégués par le demandeur ;

— renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront pour le surplus de leurs demandes qui ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés, mais dès à présent tous droits et moyens réservés ;

— dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la demande de réouverture des débats ;

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens engagées par elle.

Par déclaration d’appel en date du 2 février 2024, les consorts [A] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin en 2024, les appelants demandent à la cour de dire recevable et fondé leur appel, d’infirmer l’ordonnance déférée ce qu’elle les a condamnés à verser à M. [O] [B]-[G] la somme de 8 900 euros et de :

— constater que la maison en cause fait partie d’un bail rural qui est un contrat professionnel et au surplus utilisé irrégulièrement à usage commercial et sous loué ;

— dire que les règles des contrats d’habitation ne s’appliquent pas aux biens à usage professionnel et commercial et à ceux faisant partie d’un bail rural, donc à la présente affaire ;

— dire que, compte tenu de l’extrême modicité du loyer prévu au bail et de l’utilisation faite par M. [B] des lieux et des revenus produits par les sous locations, il n’y a pas de bail ;

— constater que le bien est sous loué par M. [B]-[G] et que cela est interdit et entraîne la résiliation du bail et le paiement aux bailleurs des sous loyers encaissés, outre dommages-intérêts ;

— ordonner à M. [B]-[G], sous astreinte de 500 euros par jour, de produire ses comptes d’exploitations et bilans comptables et déclarations fiscales sur le revenu, pour toutes les années depuis l’année 2008 ;

— débouter M. [B]-[G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— subsidiairement, sursoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu ;

— plus subsidiairement, dire que les consorts [A] pourront remplacer eux-mêmes les huit fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage et qu’à défaut de se faire sous six mois ils devront payer à M. [B]-[G] la somme de 8 900 euros à charge par celui-ci de remplacer sous six mois les huit fenêtres par du double vitrage et de produire aux bailleurs la facture acquittée correspondante ;

— condamner M. [B]-[G] à payer aux appelants la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

— condamner M. [B]-[G] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, l’intimé demande à la cour de :

— constater que le président a relevé à juste titre que les pièces produites attestaient de la nécessité de changer pour le moins les fenêtre des pièces de vie ;

— constater que le changement des fenêtres des pièces de vie était la seule mesure en urgence pouvant limiter les conséquences de l’absence de chauffage ;

— constater que l’expert judiciaire, qui a organisé une réunion le 22 avril 2024, a relevé la vétusté des menuiseries ;

— constater que les menuiseries défectueuses relevées sont la porte d’entrée, les fenêtres du cellier et celles des SDB-WC ;

— constater que ces menuiseries sont chiffrées à 2 900 euros HT pour la porte d’entrée, à 2 843,61 euros HT pour des fenêtres du cellier et à 970 euros HT pour la SDB-WC, soit la somme totale de 6 713,61 euros ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 19 janvier 2024, et notamment en ce qu’elle a mis à la charge des appelants le paiement de la somme de 8 900 euros outre intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023 ;

— condamner in solidum M. [F] [A], Mme [J] [Y] veuve [A], Mme [I] [A] épouse [T], M. [H] [A] et Mme [L] [A] épouse [N] à verser la somme de 6 713,61 euros pour les autres menuiseries ;

— condamner in solidum M. [F] [A], Mme [J] [Y] veuve [A], Mme [I] [A] épouse [T], M. [H] [A] et Mme [L] [A] épouse [N], appelants, au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

A l’audience du 17 juin 2024, les consorts [A] ont soutenu leurs conclusions, demandé que les pièces n° 7 bis, ter et quater, 8 et suivantes communiquées le 14 juin 2016 par leur adversaire sans bordereau soient écartées, et ont répondu que la demande relative à la porte d’entrée était irrecevable comme étant nouvelle.

M. [O] [B]-[G] a soutenu ses conclusions. Il a répondu que sa demande de provision relative à la porte d’entrée avait été présentée en première instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de sursis à statuer

La procédure en cours au fond s’agissant de la résiliation du bail est sans effet sur les obligations des bailleurs à l’égard du preneur quant à l’état du bien loué.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux concernant la résiliation du bail.

2. Sur la communication des pièces

Les parties doivent se communiquer spontanément les pièces dont elles font état en temps utile, sans que cette communication puisse intervenir, en procédure orale, après les débats de l’affaire (Civ. 2ème, 31 janvier 2019, n° 17-28.828).

Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile en application de l’article 135 du code de procédure civile.

En l’espèce, les conclusions notifiées par les appelants par voie électronique le 26 février 2024 visent les pièces suivantes :

1) deux photos de la grande maison d’habitation en pierre ;

2) deux photos de la grande maison d’habitation en pierre ;

3) photo de la piscine ;

4) photo des bâtiments agricoles (hangar métallique, tunnel, bâtiment ancien, grange, étable, poulailler) ;

5) vue aérienne ;

6) annonce de location de M. [B] sur Booking.com

7) annonce de location de M. [B] sur Booking.com

8) avis de locataires ;

9) lettre saisine du tribunal paritaire du 06/01/2024 ;

10) avis d’audience du tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin Jallieu ;

11) jugement juge des tutelles du 19 août 2021.

Les dernières conclusions notifiées par les appelants, le mercredi12 juin 2024, soit cinq jours avant l’audience, visent les pièces suivantes :

1) deux photos de la grande maison d’habitation en pierre ;

2) deux photos de la grande maison d’habitation en pierre ;

3) photo de la piscine ;

4) photo des bâtiments agricoles (hangar métallique, tunnel, bâtiment ancien, grange, étable, poulailler) ;

5) vue aérienne ;

6) annonce de location de M. [B] sur Booking.com

7) annonce de location de M. [B] sur Booking.com

7bis) annonce de location [Adresse 8]

7ter) annonce de location [Adresse 8], options recommandées

7quater) contrat réservation en yourte

8) avis de locataires mécontents ;

9) lettre saisine du tribunal paritaire du 06/01/2024 ;

10) jugement juge des tutelles du 19 août 2021

11) les stages

12) article « [O] [B] : nous voulons offrir de la qualité à nos clients »

13) lettre mail Mme [N] à [B] 26/2/2024 ;

14) Lettre reco AR Mme [N] à M. [B] 4/3/2024 ;

15) mail [B] 6/3/2024 ;

16) mail M^e Maubleu à M^e Sabatier 14/3/2024 ;

17) lettre reco AR de M. [B] à [J] [A] 15/3/2024 ;

18) mail M^e Maubleu à M^e Sabatier 20/3/2024 ;

19) mail Martinez de agence Immo Sud 28 mars 2024 ;

20) mail et lettre reco AR [L] [N] à Mr [B] 13/5/2024

21) mails M^e Maubleu à M^e Sabatier 9/5/2024 et 15/5/2024

22) mail M^e Sabatier à M^e Maubleu 17/5/2024

23) mails M^e Maubleu à M^e Sabatier 18/5/2024, 23/5/2024 et 24/5/2024.

La notification des conclusions par RPVA permet de s’assurer que les pièces ont été communiquées, faute de quoi la partie adverse aurait dû réclamer les pièces manquantes.

Il figure au dossier remis par l’avocat des consorts [A] les mêmes pièces outre une 24ème pièce correspondant à la copie partielle d’un procès-verbal de signification par commissaire de justice.

Les consorts [A] justifient ainsi avoir donné à la partie adverse communication de l’ensemble des pièces remises à la cour avant l’audience, dans un délai suffisant pour préparer leur défense, à l’exception de la pièce n° 24.

Il convient donc d’écarter des débats la seule pièce n° 24 selon BCP des consorts [A] et de débouter M. [B]-[G] de sa demande tendant à voir écarter les pièces 7 bis et suivantes.

S’agissant de la demande des appelants tendant à obtenir de M. [B]-[G], sous astreinte de 500 euros par jour, de produire ses comptes d’exploitations et bilans comptables et déclarations fiscales sur le revenu, pour toutes les années depuis l’année 2008, pour déterminer et comparer ses revenus agricoles et ses revenus non agricoles, elle n’apparaît ni fondée ni utile à la solution du litige.

3. Sur la demande de provision

Selon l’article 893 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 894 du code de procédure civile prévoit que le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas sérieusement contestable que les consorts [A], en leur qualité de bailleurs, doivent assurer l’entretien du bien remis en location à M. [B]-[G].

Il est constant et non contesté que le logement compris dans le bail rural présente des désordres qui empêchent un usage normal du bien et caractérisent un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés peut donc prendre toute mesure conservatoire pour le faire cesser, sans qu’il soit besoin de démontrer une urgence et même en présence d’une contestation sérieuse.

La juridiction de première instance a estimé que le remplacement des fenêtres des pièces principales pour un montant total de 8 900 euros était de nature à faire cesser ce trouble.

Cette analyse correspond aux éléments du dossier et, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point en application de l’article 955 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de M. [B]-[G] tendant au paiement de la somme de 6 713,61 euros pour le remplacement des autres menuiseries, elle doit être jugée recevable même en étant présentée pour la première fois en appel dès lors qu’elle constitue le complément de la demande d’indemnisation au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Néamoins, la seule mesure complémentaire de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite consiste dans le remplacement de la porte d’entrée, dont le coût est évalué à la somme de 2 900 euros HT selon devis de la société Vercors Tom travaux du 2 janvier 2024.

Il convient donc de compléter l’ordonnance déférée et de condamner les consorts [A] à verser à M. [B]-[G] la somme de 2 900 euros correspondant au remplacement de la porte d’entrée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Ecarte des débats la pièce n° 24 selon BCP des consorts [A]  ;

Déboute M. [O] [B]-[G] de sa demande tendant à voir écarter les pièces 7 bis et suivantes ;

Déboute les consorts [A] de leur demande tendant à obtenir de M. [B]-[G], sous astreinte de 500 euros par jour, de produire ses comptes d’exploitations et bilans comptables et déclarations fiscales sur le revenu, pour toutes les années depuis l’année 2008 ;

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne solidairement M. [F] [A], Mme [J] [A], Mme [L] [A] épouse [N], Mme [I] [A] épouse [T] et M. [H] [A] à payer à M. [O] [B]-[G] la somme de 2 900 euros correspondant au remplacement de la porte d’entrée ;

Condamne solidairement M. [F] [A], Mme [J] [A], Mme [L] [A] épouse [N], Mme [I] [A] épouse [T] et M. [H] [A] à payer à M. [O] [B]-[G] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [F] [A], Mme [J] [A], Mme [L] [A] épouse [N], Mme [I] [A] épouse [T] et M. [H] [A] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par M^me Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE