ARRÊT n°

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03346 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POZG

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 28 AVRIL 2022

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER et Jugement rectificatif du 19 MAI 2022 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

APPELANTS :

Madame [N] [T] épouse [O]

née le 11 Septembre 1078 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Pascale COMTE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [I] [O]

né le 30 Janvier 1976 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Pascale COMTE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [G] [M]

né le 26 Mai 2001 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Clémence MAFFRE SERVIGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [X] [M]

née le 08 Octobre 1947 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Clémence MAFFRE SERVIGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2019, M. [G] [M] et Mme [X] [M] ont donné à bail à Mme [N] [T], récemment épouse [O], une maison de village sise [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 600 euros a été versé.

Le 23 octobre 2019, à la suite d’importantes intempéries, Mme [N] [O] a été victime d’un dégât des eaux.

Les époux [M] ont mandaté une entreprise aux fins de remédier aux désordres et l’intervention a eu lieu le 4 novembre 2019. Dans la nuit du 4 au 5 novembre 2019, Mme [N] [O] a été victime d’un nouveau dégât des eaux.

Une expertise a été réalisée le 22 novembre 2019.

Après plusieurs passages de l’ARS, par arrêté en date du 19 août 2020, le préfet de l’Hérault a déclaré insalubre les lieux pris à bail par Mme [N] [O], laissé six mois aux bailleurs pour réaliser les travaux précisément décrits et dit que les loyers cessaient d’être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté.

Par une ordonnance du 21 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a condamné solidairement les époux [M] à payer à Mme [N] [O] plusieurs sommes provisionnelles.

Par une ordonnance du 10 mars 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé s’est déclaré incompétent concernant la résiliation du bail et la demande d’expertise.

Par exploit d’huissier en date du 19 avril 2021, les époux [M] ont attrait Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de résiliation du bail et d’indemnisation de leurs préjudices.

Le jugement rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Prononce la jonction des procédure enrôlées sous les numéros RG 11 21-912 et 11 21-1109 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le numéro unique RG 11 21-912 ;

Déclare M. [I] [O] irrecevable en son action ;

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [X] [M] à payer à Mme [N] [T] épouse [O] les sommes de :

3.800 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 1] à [Localité 4] dont il convient de déduire la somme de 800 euros versées à titre de provision à ce titre par M. [G] [M] et Mme [X] [M] dans le cadre des procédures de référés antérieures,

1.000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [X] [M] à payer à Mme [N] [T] épouse [O] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [X] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge déclare irrecevable l’action de M. [I] [O] tenant au fait que Mme [N] [O] n’était pas mariée au jour de la conclusion du bail et n’avait pas fait connaitre de son nouveau lien matrimonial à ses bailleurs.

Le premier juge relève que Mme [N] [O] a subi un préjudice matériel s’analysant en la détérioration des meubles présents mais que ce dernier a été indemnisé par les assurances. Il retient également un préjudice de jouissance du 4 novembre 2019 au 2 janvier 2020, date à laquelle les bailleurs ont proposé la réalisation immédiate des travaux. Concernant la période postérieure, il précise que ce trouble doit être pondéré tenant à l’impossibilité, pour les bailleurs, de faire réaliser les travaux ou reloger la locataire, laquelle a refusé près de six offres sans raison valable.

Le premier juge relève enfin que Mme [N] [O] a subi un préjudice moral du fait des dégâts des eaux dont elle a été victime ainsi que ses enfants en bas âge et pour lesquelles les réparations n’ont pas été effectives. Pour autant, ce préjudice devait également être pondéré du fait de la résistance de la locataire à toute solution proposée par les bailleurs.

Le jugement rectificatif rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Répare l’omission de statuer contenue dans le jugement prononcé par ce tribunal le 28 avril 2022 ;

Déboute Mme [N] [T] épouse [O] et M. [I] [O] de leur demande aux fins de voir prononcer la cotitularité du bail ;

Prononce la résiliation du bail liant M. [G] [M] et Mme [X] [M] à Mme [N] [T], épouse [O], concernant une maison située [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du 31 mai 2021 ;

Prononce l’expulsion de Mme [N] [T] épouse [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux pris à bail, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [N] [T] épouse [O] à payer à M. [G] [M] et Mme [X] [M] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement en date du 28 avril 2022 ;

Rappelle qu’elle sera notifiée comme le jugement en date du 28 avril 2022 et qu’elle donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci ;

Déboute les époux [M] du surplus de leurs demandes ;

Dit que les frais d’exécution liés à l’expulsion des lieux loués seront mis à la charge de Mme [N] [T], épouse [O] ;

Laisse les dépens de la présente instance à la charge du Trésor public ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge considère que le bail doit être résilié à la date du 31 mai 2021 du fait des six refus de relogement à des conditions acceptables de Mme [N] [O] et du maintien de M. [I] [O] dans les lieux après le départ de la locataire.

Il rejette la demande de dommages-intérêts des époux [M] dès lors que le refus d’accès à leur logement et de relogement de la locataire ont été pris en compte dans la fixation du préjudice de jouissance de Mme [N] [O].

Les époux [O] ont relevé appel de ces deux décisions par déclaration au greffe du 22 juin 2022.

Par ordonnance du 23 mai 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel formé par M. et Mme [M] par déclaration au greffe le 20 juillet 2022 du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 28 avril 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 30 mai 2024, les époux [O] demandent à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 28 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier et le jugement rectificatif du 19 mai 2022 ;

Rejeter la fin de non-recevoir opposée par les époux [M] et déclarer recevable l’action exercée par M. [I] [O], tant en demande qu’en défense, au titre de la cotitularité du bail ;

Débouter les époux [M] de leur demande en résiliation du bail du 5 février 2019 ;

Subsidiairement ,

Fixer les effets de la résiliation à la date de la décision ;

Débouter les époux [M] de leur demande aux fins de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déclarer sans objet la demande aux fins d’expulsion du locataire ;

Rejeter toutes prétentions contraires ;

Condamner solidairement les époux [G] et [X] [M] à payer M. [I] et Mme [N] [O], les sommes de :

13.894,27 euros au titre de la perte financière supportée pour le rachat à neuf du mobilier sinistré et perdu,

3.000 euros au titre des loyers indument réglés pour les mois d’octobre et décembre 2019 puis ceux d’avril, mai et juin 2020,

6.800 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de janvier 2020 à mai 2021,

15.000 euros en réparation de leur préjudice moral, tous chefs confondus ;

Rejeter l’appel incident des époux [M] ;

Les débouter de leur demande de condamnation de Mme [N] [O] à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamner solidairement les époux [G] et [X] [M] à payer M. [I] et Mme [N] [O], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter les époux [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [O] soutiennent que M. [I] [O] a qualité pour agir dès lors qu’il est l’époux de Mme [N] [O] et serait donc réputé co-titulaire du bail servant à loger la famille sur le fondement de l’article 1751 du code civil. Selon lui, l’important est que le bailleur a été informé de l’existence du mariage, que ce soit directement ou indirectement, lorsqu’il fait notifier ses actes de procédure comme ce fut notamment le cas des actions en référé.

Ils contestent la résiliation du bail arguant du fait que les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 du code de la construction concernant les offres de relogement n’étaient pas remplies. Selon eux, les offres n’ayant pas été adressées à chacun des deux occupants titulaires du bail sont irrégulières. Ils précisent que l’acceptation postérieure d’un logement social acceptée par Mme [N] [O] n’a aucun impact sur les offres ni sur le fait que M. [I] [O] demeurait co-titulaire du bail.

Les époux [O] ajoutent que les offres de relogement ne sont pas conformes en ce qu’elles ne correspondent pas aux besoins d’une famille de deux adultes avec deux enfants en bas âges en sus de la présence d’un taux de plomb supérieur à la moyenne et ne proviennent que d’annonces d’agences et non de véritables démarches de la part des bailleurs.

Si la cour confirmait la résiliation du bail, les appelants soutiennent que cette dernière ne peut être prononcée qu’à la date de la décision de justice et ajoutent que, selon l’arrêté préfectoral, aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge du locataire à compter du 19 août 2020.

Les époux sollicitent l’indemnisation de leurs différents préjudices découlant des sinistres subis. Ils font valoir avoir subi un dommage matériel du fait de la détérioration de leurs meubles et précisent avoir continué à payer le loyer malgré le préjudice de jouissance subi. Ils soutiennent également avoir subi un préjudice moral s’analysant en la perte de leur logement suite à l’absence de travaux et le fait d’avoir dû vivre dans un logement insalubre ayant eu des répercussions sur la santé physique et psychique des locataires.

Les appelants concluent au rejet des demandes reconventionnelles des époux [M]. Selon eux, les intimés n’ont subi aucun préjudice moral, Mme [N] [O] ne s’étant pas opposée à la réalisation des travaux imposés par l’arrêté et la maison étant frappée d’une interdiction d’habiter jusqu’au troisième trimestre 2023. Ils précisent que la dispense de règlement des loyers à compter du 1er septembre 2020 a été prescrite par l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Dans leurs dernières conclusions du 29 janvier 2024, les époux [M] demandent à la cour de :

Réformer le jugement du 28 avril 2022 dans son intégralité ;

Confirmer le jugement rectificatif rendu le 19 mai 2022 en ce qu’il a :

Débouté Mme [N] [T] épouse [O] et M. [I] [O] de leurs demandes,

Réparé l’omission de statuer,

Débouté Mme [N] [T] épouse [O] et M. [I] [O] de leurs demandes aux fins de voir prononcer la cotitularité du bail,

Prononcé la résiliation du bail,

Prononce l’expulsion de Mme [N] [T] épouse [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Condamne Mme [N] [T] épouse [O] à payer à M. [G] [M] et Mme [X] [M] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit que les frais d’exécution liés à l’expulsion des lieux loués seront mis à la charge de Mme [N] [T], épouse [O],

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Réformer le jugement rectificatif rendu le 19 mai 2022 en ce qu’il a débouté les époux [M] du surplus de leurs demandes ;

Juger que Mme [N] [T], épouse [O] a, abusivement, refusé les six offres de relogement proposées par les époux [M] ;

Juger que M. [I] [O] n’est pas cotitulaire du bail ;

Prononcer la résiliation du bail conclu entre Mme [N] [O]-[T] et les époux [M] intervenu le 5 février 2019 ;

Juger que Mme [N] [O]-[T] ainsi que tous les éventuels occupants du bien donné à bail sont sans droit ni titre dans le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Déclarer sans objet la demande initiale d’expulsion ;

Débouter la partie adverse de l’intégralité de ses demandes indemnitaires et en conséquence demander le remboursement de la somme de 950 euros versée dans le cadre de l’ordonnance en référé du 21 octobre 2020 ;

Condamner Mme [N] [T], épouse [O], à verser aux époux [M] la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts au regard des préjudices subis ;

Condamner Mme [N] [T], épouse [O], à verser aux époux [M] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [N] [T], épouse [O], aux entiers dépens de l’instance.

Les époux [M] font valoir que M. [I] [O] n’a pas qualité à agir puisqu’il n’est pas cotitulaire du bail. En ce sens, ils affirment que Mme [N] [O] ne rapporte pas la preuve de l’information des bailleurs concernant son nouveau statut matrimonial et qu’un simple courrier adressé à « Monsieur et Madame » ne peut présumer de cette information. Ils précisent que seule Mme [N] [O] a signé le bail et, qui plus est, avec son nom de jeune fille.

Les intimés concluent à la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire tenant aux six refus abusifs des offres de relogement remplissant, selon eux, les conditions légales.

Ils soutiennent que la locataire a été de mauvaise foi en refusant abusivement les offres pour créer un préjudice indemnisable.

Les époux [M] font valoir qu’ils ont été empêchés par la locataire de réaliser les travaux nécessaires, justifiant le rejet de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Ils concluent au rejet des demandes indemnitaires formulées par les époux [O] en ce qu’ils ne justifient d’aucun élément objectif et matériellement vérifiable au titre de leur préjudice matériel. Relativement au préjudice de jouissance, les bailleurs soutiennent avoir eu la volonté de réaliser les travaux immédiatement et s’être vu opposer le refus de la locataire. Ils ajoutent avoir exonéré Mme [N] [O] des loyers des mois de février et mars 2020 alors même qu’ils n’avaient pas encaissé ceux de novembre 2019 et janvier 2020. Au titre du préjudice moral, les intimés soutiennent n’avoir commis aucune faute dès lors qu’ils ont proposé plus de trois solutions de relogement et ils ajoutent que les appelants ne démontrent pas le lien de causalité entre les maladies contractées et l’état du logement.

Les époux [M] soutiennent avoir subi un préjudice financier, ayant exonéré la locataire du paiement de certains mois de loyer et cette dernière ayant, en sus, cessé de payer les loyers à compter du mois d’avril 2020. Ils précisent en outre avoir engagé une importante somme d’argent en vue d’exécuter les travaux nécessaires et empêchés du fait de la locataire. Les bailleurs ajoutent ne pas avoir pu remettre leur bien à la location du fait des dégradations des époux [O].

Ils sollicitent l’indemnisation du préjudice moral causé par l’attitude déloyale de Mme [N] [O] qui refusait sans raison les différentes offres de relogement malgré les recherches du couple âgé. Les multiples procédures initiées par la locataire seraient à l’origine d’un état de stress faisant l’objet d’un traitement chez les bailleurs. En outre, ils feraient l’objet de propos dénigrants, tant sur les réseaux sociaux que dans le village.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 septembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur les demandes présentées par M. [I] [O] :

Le premier juge a déclaré irrecevable l’action engagée par M. [I] [O] à l’encontre des époux [M] considérant que Mme [O] n’a pas porté à la connaissance des bailleurs le fait qu’elle était mariée.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En l’espèce, le bail d’habitation du 5 février 2019 a été conclu au profit de Mme [N] [T] seule sans que soit portée mention du nom de son époux.

Il est néanmoins justifié que M. [I] [O] est l’époux de Mme [N] [T] depuis le 18 août 2012 comme en témoigne le livret de famille et réside aux côtés de l’appelante dans le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Il s’ensuit qu’il peut valablement revendiquer un droit au bail sur le logement litigieux et sa qualité de co-locataire étant précisé qu’il justifie d’un intérêt à agir, alors que la résiliation autorisée lui cause un grief, et d’un lien suffisant entre ses demandes et l’objet du litige.

Il convient en conséquence de déclarer recevable son intervention volontaire contrairement à ce qu’a retenu le premier juge et reconnaître sa qualité de co-titulaire du contrat de bail.

Cela étant, si les prétentions exposées par M. [O] sont recevables, ce dernier ne peut pour autant se prévaloir de l’irrégularité des actes de procédure au motif que les bailleurs ont omis de lui notifier notamment les offres de relogement en dépit de sa qualité de co-titulaire du bail.

En effet, il résulte des dispositions de l’article 1751 du code civil que les deux époux co-titulaires du bail doivent être rendus destinataires de tout acte influant sur le bail en cours tels qu’un commandement de payer, une assignation en justice à peine d’inopposabilité au non destinataire.

Selon l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l’existence de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En appel, M. [I] [O] prétend à la qualité de co-titulaire du bail en tant qu’époux et occupant du logement tout en soutenant que le bailleur connaissait son existence qui résultait nécessairement de la notification de plusieurs ses actes de procédure comme ce fut notamment le cas des actions en référé.

En l’état, la prise de connaissance par les bailleurs de l’existence d’un co-titulaire du bail, résultant de la qualité d’époux et d’occupant des lieux, ne peut résulter en la matière que d’une démarche positive de la part de Mme [O] qu’elle ne justifie pas.

Par ailleurs, les actes établis dans le cadre de la procédure de référé sont établis au seul nom de Mme [N] [O] née [T].

Il s’ensuit que les bailleurs n’étaient pas informés dans des conditions satisfaisantes de l’existence de M. [I] [O], de sa présence permanente au sein du domicile et de sa qualité de co-titulaire du bail.

Dès lors, en application de l’article 9-1, la procédure en cause et l’ensemble des actes qu’elle comprend, sont parfaitement opposables à l’appelant qui n’est pas fondé à se prévaloir de leur irrégularité.

2/ Sur le préjudice de jouissance :

Sur l’insalubrité du logement :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’habitation.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

L’indécence du logement n’est pas sérieusement contestée en appel, les parties s’opposant pour l’essentiel sur le principe et le montant de l’indemnisation.

Il n’est en effet nullement contesté que le logement litigieux a subi deux dégâts des eaux le 23 octobre puis le 8 novembre 2019 et qu’il n’assurait plus de ce fait le clos et le couvert. Les pièces produites aux débats mettent en évidence un défaut d’étanchéité de la toiture, dont les tuiles s’effritent, occasionnant ainsi des infiltrations dans les pièces du logement situées à l’étage ce dont il résulte des photos communiquées par les appelants (pièces 7 à 8). Il apparaît en outre que les désordres sont également liés à la malfaçon des travaux réalisés par l’artisan, chargé d’assurer la réfection de la couverture à la demande des bailleurs à la suite du premier sinistre.

Consécutivement à ce second sinistre, la famille [O] n’a plus occupé que le rez de chaussée de l’habitation, le premier étage étant devenu totalement inhabitable (chutes de gravats, absence de protection imperméable, plafond arraché, fissures) ce que confirme le procès-verbal de constat établi le 19 février 2020.

Le 11 juin 2020, l’ARS a établi un premier rapport mettant en évidence divers critères d’insalubrité à savoir :

Porte d’entrée non étanche à l’eau, absence de ventilation dans les pièces de service, absence de grilles d’aération sur les fenêtres des pièces principales, présence de prises électriques descellées, parties de plafond de plusieurs pièces effondrées, infiltration d’eau lors des pluies au niveau des plafonds des pièces au 1er étage, importantes tâches de moisissures noires sur les murs de la salle de bain et présence de tâches de moisissures et traces d’humidité sur plusieurs murs du logement avec de la moisissure sur le mobilier (matelas, vêtements)'

L’ARS a conclu que le logement présente un risque pour la santé et la sécurité de ses occupants en présentant notamment des risques de survenue ou d’aggravation de pathologies de maladies pulmonaires, asthmes et allergies.

Par arrêté préfectoral du 24 juin 2020, les époux [M] ont été mis en demeure d’exécuter divers travaux nécessaires à la sécurisation du plafond dans la salle de bains ainsi qu’à procéder au nettoyage et à une désinfection de tous les murs du logement.

Un second rapport de l’ARS du 7 juillet 2020 conclut à la présence de plomb dans les revêtements dégradés.

Enfin, le rapport d’expertise assurances Crédit Mutuel Iard, établi à la suite d’une visite des lieux effectuée le 16 août 2020, précise que M. [M] a tardé à valider le devis de réfection de la toiture en mettant près de deux mois et n’a jamais pris les mesures nécessaires pour rendre la toiture étanche (pièce 13). Il est noté que les infiltrations ont provoqué diverses nuisances en présence de moisissures sur les embellissements de la salle de bains. Lors de la réalisation de cette deuxième expertise, la couverture n’était toujours pas étanche et l’absence de mesures conservatoires ont entraîné des problèmes d’entrée d’eau récurrents ainsi qu’une humidité persistante.

C’est dans ce contexte qu’est intervenu l’arrêté préfectoral du 19 août 2020 qui a déclaré cet hébergement insalubre avec une interdiction temporaire d’habiter au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté, le logement étant interdit à l’habitation pendant la durée des travaux. Il est également indiqué que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification du présent arrêté.

Il résulte de ces éléments que le logement a présenté une insalubrité à compter du 23 octobre 2019, date du premier sinistre, et que son état s’est dégradé à la suite du second sinistre qui l’a rendu inhabitable.

Sur le préjudice de jouissance :

S’agissant de la reconnaissance d’un préjudice de jouissance, les époux [M] se prévalent de l’attitude opposante des locataires à la réalisation des travaux de réparation pour s’opposer à la reconnaissance d’un droit à réparation.

Ils exposent ainsi que le 2 janvier 2020, ils ont proposé la réalisation immédiate des travaux sans que cela n’aboutisse et produisent diverses pièces établissant que les preneurs n’ont pas donné suite aux différentes sollicitations participant de ce fait à la persistance de leur propre préjudice (pièces 2 et suivantes).

Cette analyse retenue par le premier juge ne saurait toutefois être entérinée en appel que de manière partielle.

Il résulte en effet des pièces produites par les bailleurs, et notamment des pièces 4 et 5 qui sont des mails adressés par Mme [O], que la locataire refuse les travaux à l’intérieur de l’habitation pour deux raisons légitimes, la première étant l’inutilité d’engager une réfection de l’intérieur avant la réparation complète de la toiture compte-tenu de la persistance des infiltrations et la seconde étant la sollicitation d’une solution de relogement compte-tenu de l’ampleur des travaux à engager.

Ainsi, dans un mail du 2 janvier 2020, la locataire émet les réserves suivantes ainsi formalisées :

« je fais quoi avec ma famille et mes meubles sachant que [V] veut que la maison soit inoccupée et l’étage vide '… qui trouve le logement ' paie le relogement, le déménagement et le stockage des meubles’ ».(pièce 4)

Le 7 janvier 2020, elle indique également « on veut faire les travaux vite alors que la toiture fuit, sans nous proposer de solution de relogement, en nous demandant de prendre à notre charge le déménagement de l’étage, le démontage des meubles, le stockage du peu d’affaires qui nous reste et en faisant dire au nouvel entrepreneur que je pouvais rester alors même qu’il faut passer sur les matelas pour accéder à l’étage et qu’on doit détruire la salle de bain et les sanitaires’ dois-je accepter de continuer à subir les travaux, les gravats, la poussière, le bruit’ ».(pièce 5)

Il est important de relever qu’au regard des réserves exprimées par Mme [O], les époux [M] ne justifient pas d’une solution de relogement proposée à leur locataire qu’à compter du mois d’août 2020, qui s’imposait cependant compte-tenu de l’importance des travaux à réaliser impliquant que le premier étage soit libéré de l’ensemble des affaires et du mobilier appartenant aux preneurs outre l’indisponibilité des pièces d’eau.

Il s’ensuit qu’il ne peut être fait grief aux preneurs de s’être opposés à la réalisation des travaux de réfection pour en tirer des conséquences sur leur droit à indemnisation et ce jusqu’au mois de juillet 2020 inclus, date à laquelle les bailleurs ont adressé diverses solutions de relogement qui ont été par la suite refusées par Mme [O] qui a alors fait obstacle de manière injustifiée à la réalisation des travaux de réparation.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [O] justifient donc d’un préjudice de jouissance qui est indemnisable jusqu’au mois de juillet 2020 inclus.

Ils réclament en appel une somme de 6.800 euros au titre de ce préjudice.

L’indemnisation devant tenir compte des obstacles dont ont fait preuve les locataires dans la réalisation des travaux de réparation et des loyers qu’ils n’ont pas réglés en raison de l’exonération accordée par les bailleurs (novembre 2019, janvier à mars 2020), le préjudice de jouissance est fixé à la somme de 4.340 euros sur la période allant du 23 octobre 2019 au 31 juillet 2020.

Les époux [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3.540 euros déduction déjà faite de la provision de 800 euros versée dans le cadre de la procédure de référé. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le remboursement des loyers :

Les époux [O] réclament en appel une somme de 3.000 euros au titre des loyers indument réglés pour les mois d’octobre et décembre 2019 puis ceux d’avril, mai et juin 2020.

Cette demande sera rejetée puisque ce n’est qu’à compter du mois de juillet 2020 que les preneurs ont été dispensés du règlement du loyer.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral :

Les appelants réclament une indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 15.000 euros et produisent :

un certificat médical établi le 15 juin 2021 par le docteur [E] attestant de l’hospitalisation de Mme [O] en janvier 2020 pour une crise suicidaire consécutive à un épisode dépressif sévère sans symptôme psychotique avec divers troubles ( humeur triste,'troubles du sommeil, dévalorisation'.) que la patiente relie à des difficultés de logement. Le médecin indique que lors de l’examen, la patiente présente la persistance d’une vulnérabilité au stress ;

Un certificat médical en date du 24 septembre 2020 attestant que l’enfant [Z] [O] présente une rhinite chronique compliquée d’épistaxis.

En l’état, l’état d’insalubrité avéré du logement ainsi que l’ensemble des tracasseries occasionnées par la nécessité de gérer les divers sinistres, ont nécessairement participé à la fragilisation de l’état de Mme [O] ainsi qu’au problème de santé rencontré par [Z].

Il convient en conséquence d’allouer aux époux [O] une somme de 2.500 euros pour l’indemnisation de leur préjudice moral.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice matériel :

Les époux [O] réclament une somme de 13.894,27 euros au titre de la perte financière supportée pour le rachat à neuf du mobilier sinistré et perdu.

Il résulte des pièces communiquées que suite au premier sinistre ce préjudice a été chiffré à la somme de 1.271 euros ttc. A la suite du second sinistre, et d’un défaut de bâchage par l’entreprise en charge des travaux de réfection, de nouvelles infiltrations se sont produites et ont occasionné de nombreux dommages matériels notamment suite à la chute de gravats sur du mobilier entreposé dans la cour, dans la salle de bains ainsi qu’un placard du couloir. Le montant des dommages aux mobiliers de Mme [O] a été chiffré dans le cadre de la seconde expertise à la somme de 6.222 euros.

Cela étant, à l’instar de ce qu’a relevé le premier juge, il résulte de la pièce 36 que l’appelante a perçu une indemnité de 18.592 euros comprenant le dommage matériel. Mme [O] ne produit aucune pièce financière permettant de vérifier qu’il subsiste une partie de son préjudice matériel qui n’a pas été réparée par l’indemnisation versée par l’assurance.

Faute pour les appelants d’établir la matérialité de leur préjudice, ils seront déboutés de cette prétention.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3/ Sur la résiliation du contrat de bail et les demandes subséquentes :

Selon l’article L 521-3-1 VII du code de la construction, si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

Au cas d’espèce, les époux [M] justifient de la transmission de six offres de nature à permettre le relogement des preneurs à compter du mois d’août 2020 (appartement meublé proposé le 20 juillet 2020 par l’agence Icietla Immobilier sur la commune de [Localité 4] ; appartement T2 meublé proposé le 28 juillet 2020; appartement de 60 m² à [Localité 4] proposé le 7 août; proposition par l’agence Icietla Immobilier le 2 septembre 2020 puis le 10 septembre 2020 par l’agence Pesalue Immobilier ; maison de 55 m² à [Localité 4] composée de 3 chambres).

Ces logements permettant l’accueil de la famille [O] ont été refusés par les appelants sans qu’ils ne justifient de motif légitime.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la première décision et non à compter du 31 mai 2021 comme indiqué par le premier juge.

Si Mme [N] [O] justifie de l’obtention d’un logement social à compter du 3 mai 2021, pour autant elle n’a pas délivré de congé aux bailleurs et ne justifie de la remise officielle des clés que le 20 juillet 2022.

Pour le surplus, il convient de rappeler qu’aux termes de l’arrêté préfectoral du 19 août 2020 le logement a été déclaré insalubre avec une interdiction temporaire d’habiter au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté, et il est dit que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification du présent arrêté.

Les époux [M] ne justifiant pas de la levée de cet arrêté, les époux [O] ne peuvent être valablement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

4/ Sur la demande indemnitaire des époux [M] :

Les époux [M] réclament la condamnation de la partie adverse au remboursement de la somme de 950 euros versée dans le cadre de l’ordonnance en référé du 21 octobre 2020, ainsi que la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts au regard des préjudices subis.

La demande principale des époux [O] ayant été accueillie et l’insalubrité du logement étant avérée, les époux [M] ne peuvent se prévaloir d’une faute des appelants et solliciter notamment qu’ils prennent en charge les frais de remise en état du logement chiffrés à une somme de 32.369,80 euros , ou encore supporter une perte de loyers subi chiffrée à la somme de 9.600 euros ou bien un manque à gagner de 17.400 euros.

Si les époux [O] ont refusé sans motif légitime les solutions de relogement et de ce fait ont ralenti l’exécution des travaux de réparation, pour autant les bailleurs ne peuvent se prévaloir de leur propre faute, à savoir leur manquement à l’obligation de délivrance, étant précisé qu’ils n’ont sollicité la résiliation du bail qu’à compter de l’assignation délivrée le 1er juin 2021, soit près d’une année après les premières difficultés rencontrées.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire.

5/ Sur les demandes accessoires :

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les intimés supporteront les dépens d’appel.

L’équité commande de condamner les intimés au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme les jugements déférés sauf en ce qu’ils ont :

Débouté Mme [N] [O] des demandes relatives au préjudice matériel et au remboursement des loyers,

Prononcé la résiliation du bail liant M. [G] [M] et Mme [X] [M] à Mme [N] [T], épouse [O], concernant une maison située [Adresse 2] à [Localité 4],

Prononcé l’expulsion de Mme [N] [T] épouse [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux pris à bail, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné les époux [M] aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau,

Déclare M. [I] [O] recevable en son action et dit que Mme [N] [O] et M. [I] [O] sont cotitulaires du contrat de bail conclu le 5 février 2019 avec les époux [M],

Dit que les actes de procédure notifiés par les époux [M] à Mme [N] [O] sont réguliers et opposables à M. [I] [O],

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [X] [M] à payer à Mme [N] [O] et M. [I] [O] les sommes de :

3.540 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 1] à [Localité 4] déduction déjà faite de la somme de 800 euros versées à titre de provision à ce titre par M. [G] [M] et Mme [X] [M] dans le cadre des procédures de référés antérieures,

2.500 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021,

Prononce la résiliation du contrat de bail à compter de la date du premier jugement soit le 28 avril 2022,

Déboute M. [G] [M] et Mme [X] [M] de leur demande d’indemnité d’occupation et de dommages et intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [X] [M] à payer à Mme [N] [O] et M. [I] [O] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [X] [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,