N° RG 23/03710

N° Portalis DBVM-V-B7H-MAAY

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Catherine CALDARA-BATTINI

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 20 MAI 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/05728)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 11 septembre 2023

suivant déclaration d’appel du 24 octobre 2023

APPELANT :

M. [H], [G] [O]

né le 08 janvier 1983 à [Localité 14] (COTE D’IVOIRE)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4]

représenté et plaidant par M^e Marie – Catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

Mme [N] [T] épouse [D]

née le 31 décembre 1986 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

M. [K] [D]

né le 31 décembre 1984 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentés et plaidant par M^e Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 avril 2025, M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 8 novembre 2021, les époux [N] [T]/ [K] [D] ont vendu à M. [H] [O] les lots 4 et 5 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 9] sur la commune de [Localité 13] section AO n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 1] et [Cadastre 2], moyennant le prix de 58.000', outre l’obligation de réaliser des travaux listés à la convention pour un montant total de 109.000' représentant une charge augmentative du prix.

Après mise en demeure infructueuse de régler la somme de 114.671,14' comprenant le coût des travaux litigieux, les époux [D] ont, suivant exploit d’huissier du 16 novembre 2022, poursuivi M. [O] en annulation de la vente, à défaut, en résolution, plus subsidiairement, au titre de la rescision pour lésion et, encore plus subsidiairement, en condamnation à paiement.

Par jugement du 11 septembre 2023 non assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

rejeté la demande en nullité de l’assignation,

rejeté la demande en annulation de la vente,

prononcé la résolution de la vente du 8 novembre 2021,

condamné les époux [D] à restituer à M. [O] la somme de 58.000' au titre du prix de vente,

condamné M. [O] à restituer aux époux [D] les lots 4 et 5 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] sur la commune de [Localité 13],

débouté M. [O] de sa demande tendant à la restitution des frais afférents et de sa demande en réparation d’un préjudice moral,

débouté les époux [D] de leur demande en réparation de leur préjudice matériel,

condamné M. [O] à payer aux époux [D] la somme de 3.000' en réparation de leur préjudice moral, outre une indemnité de procédure de 2.000', ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Suivant déclaration du 24 octobre 2023, M. [O] a relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 26 mars 2025, M. [O] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

a prononcé la résolution de la vente,

a rejeté ses demandes de restitution de frais afférents, en réparation de son préjudice et en indemnité de procédure,

l’a condamné au paiement de dommages-intérêts de 3.000', outre d’une indemnité de procédure de 2.000' et de :

à titre liminaire, déclarer irrecevable l’assignation,

subsidiairement :

lui donner acte de son accord pour régler les travaux réalisés par les époux [D] dans les parties communes dans les limites de ce qui était prévu dans l’acte de vente, sous réserve de la production de justificatifs,

lui donner acte de son accord pour réaliser les travaux dans les parties communes dans les limites de ce qui était prévu dans l’acte de vente,

débouter les époux [D] de leur demande en résolution,

condamner les époux [D] à lui payer la somme de 15.200' qu’il a réglée,

juger que cette somme devra venir en déduction des travaux à exécuter par lui sur les parties communes,

prendre acte qu’il entend exécuter son obligation,

plus subsidiairement :

en cas de résolution de la vente :

déclarer irrecevable la demande des époux [D] de voir assortir la restitution des lots d’une astreinte,

condamner les époux [D] à lui régler les émoluments versés au notaire,

rejeter la demande en nullité de la vente et la demande de rescision pour lésion,

rejeter la demande en condamnation à paiement de la somme de 109.000' en réparation du préjudice subi du fait de sa défaillance, ainsi qu’au titre des frais relatifs à la taxe d’habitation, taxe foncière et coût des fenêtres,

en tout état de cause, condamner les époux [D] à lui payer les sommes de :

40.000' en réparation du préjudice qu’ils lui ont causé,

6.000' d’indemnité de procédure en première instance,

5.000' d’indemnité de procédure en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que :

sur l’irrecevabilité de l’assignation

l’assignation, qui doit comporter la mention relative à la désignation des immeubles, doit être publiée,

il n’est pas justifié de cette publicité,

les mentions reprises dans l’acte introductif sont incomplètes,

sur la résolution de la vente

le tribunal a fait une appréciation erronée de la situation pour prononcer la résolution de la vente,

au titre de l’absence de délai d’exécution, il convenait de rechercher la commune intention des parties,

c’est à dessein que les parties n’ont pas souhaité fixer de délai pour une exécution souple,

en réalité, il n’y a eu aucune inexécution puisque la priorité était de rénover les lots privatifs,

il n’y a eu aucune relance sur les travaux à effectuer sur les parties communes,

étant occupé à rénover le lot des époux [D], il ne pouvait s’occuper des parties communes,

le tribunal n’a pas tenu compte du contexte pour fixer un délai raisonnable d’exécuter des travaux sur les parties communes compte tenu de l’ampleur des travaux,

la mise en demeure du 24 mai 2022 n’était pas une mise en demeure d’exécuter les travaux mais de payer une somme de 109.000' relative à la somme maximale prévue pour les travaux sur les parties communes,

depuis la délivrance de l’assignation comportant une demande de nullité de la vente, il ne peut lui être reproché un manquement à l’obligation de réaliser les travaux puisqu’il ne savait pas ce que deviendrait la vente,

c’est donc la procédure qui le met dans l’impossibilité d’exécuter les travaux,

les époux [D] allèguent sans le démontrer qu’ils souhaitaient habiter leur lot ce qui les a conduit à modifier leur choix de travaux,

les époux [D] ne démontrent pas davantage qu’il n’avait pas la capacité financière de réaliser les travaux,

M. [D] connaissait tous les membres de sa famille avec lesquels il échangeait de façon quasi quotidienne,

M. [D], qui était la tête pensante du projet, ne peut prétendre que la réalisation des travaux sur les parties communes était sa priorité puisqu’aucun délai n’avait été fixé sur ce point,

c’est M. [D] qui a souhaite modifier la trajectoire des travaux pour se polariser sur son lot privatif,

il résulte de ces éléments que M. [D] a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi,

il est toujours disposé à réaliser les travaux,

sur la nullité et sur la rescision de la vente

la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré faute d’être saisie d’une demande d’infirmation du jugement déféré sur la nullité de la vente,

sa trésorerie n’était pas un élément déterminant,

il n’a manqué à aucune obligation d’information et le consentement des époux [D] n’a pas été vicié,

la condition d’exécution des travaux est venue compléter le prix qui était réel et sérieux,

le prix était parfaitement déterminé,

s’agissant d’un bien à l’état brut, il n’y a aucune lésion,

sur le rejet de la demande de sa condamnation au paiement d’une somme de 168.872'

la demande adverse au titre d’un prétendu préjudice matériel est infondée,

il justifie de ce qu’il n’a pu réaliser les travaux du fait de la demande de M. [D] d’avancer sur son propre lot privatif,

la pièce 25 que les époux [D] versent aux débats est une preuve qu’ils se sont faite à eux-même.

Par uniques écritures du 24 octobre 2024, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

à titre principal, confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leur demande en dommages-intérêts qu’ils forment à hauteur de la somme de 168.872',

subsidiairement :

prononcer la nullité du contrat,

ordonner la restitution des lots 4 et 5,

leur donner acte de ce qu’ils restitueront le prix de vente de 58.000',

plus subsidiairement :

juger recevable leur action en rescision,

ordonner une expertise avec désignation de 3 experts,

surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport,

infiniment subsidiairement, condamner M. [O] à leur payer les sommes de :

109.000' en réparation du préjudice subi du fait de sa défaillance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2022,

158' au titre du prorata de la taxe d’habitation,

1.093' au titre du prorata de la taxe foncière,

4.420,14' au titre du coût des fenêtres acquises par le vendeur pour les lots [O],

en tout état de cause :

assortir la condamnation à restitution des lots 4 et 5 d’une astreinte de 200' par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir quel que soit le fondement retenu,

condamner M. [O] à leur payer la somme de 17.000' en réparation de leur préjudice moral, outre une indemnité de procédure de 7.000', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils expliquent que :

sur la recevabilité de l’assignation

les mentions relatives à l’immeuble sont parfaitement renseignées dans l’assignation,

ils justifient également de la publicité de l’assignation en pièce 38,

sur la résolution de la vente

l’acte de vente contient en page 5 un paragraphe « Travaux » mettant à la charge de l’acquéreur la réalisation de divers travaux énumérés en page 9 pour un montant évalué à un maximum de 109.000',

il s’est avéré qu’en réalité M. [O], qui n’était qu’un prête-nom, n’avait pas la capacité financière de réaliser les travaux,

M. [O] ne conteste pas l’inexécution des travaux et se contente de soutenir qu’il n’a pas été mis en demeure de les réaliser,

l’exécution proposée par M. [O] est tardive et ne saurait être acceptée puisque les travaux ont d’ores et déjà été réalisés,

la demande d’assortir la restitution d’une astreinte n’est pas nouvelle en cause d’appel étant l’accessoire de la demande principale,

M. [O] n’a pas demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre de sommes qu’il prétend avoir réglé et qui ne sont pas des frais afférents à la vente,

sur la nullité et sur la rescision de la vente

l’absence de trésorerie de M. [O] était un élément déterminant de leur consentement,

le prix de vente des deux plateaux pour 58.000' est vil, ce qui justifie de prononcer la nullité de la vente,

le prix n’était pas déterminé,

sur la réparation de leur préjudice

il subissent un préjudice de 168.872',

ils ont dû payer un loyer du fait de l’impossibilité d’intégrer leur logement en décembre 2021 comme ils le projetaient,

ils ont subi une hausse du coût du matériel,

ils ont perdu des revenus locatifs, des pertes de revenus professionnels et engagé des frais divers.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er avril 2025.

Par conclusions du 31 mars 2025, les époux [D] demandent le rejet des conclusions et pièces adverses 19 et 20 notifiées le 26 mars 2025.

Par écritures du même jour, M. [O] propose de repousser la clôture à la date d’audience pour permettre aux époux [D] de re-conclure, offre déclinée par les époux [D] le 1er avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que M. [O] a conclu le 24 juillet 2024 et les 10 et 26 mars 2025 dans le cadre de la clôture, laissant à ses adversaires un délai suffisant pour répliquer, le 26 mars étant un mercredi et le 1er avril un mardi, étant observé que l’appelant n’était pas opposé à permettre aux intimés de conclure jusqu’à la date d’audience du 7 avril, offre déclinée.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des époux [D] de rejet des pièces et conclusions adverses notifiées le 26 mars 2025.

sur la recevabilité de l’assignation

Il ressort de l’examen de l’assignation que, conformément aux dispositions de l’article 54 du code de procédure civile, les immeubles concernés par la présente procédure sont exhaustivement désignés comme les lots 4 et 5 dans un ensemble immobilier en copropriété situés [Adresse 9] sur la commune de [Localité 13], section AO n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Dès lors, les mentions relatives à la désignation de l’immeuble sont remplies.

En outre, il est justifié, en pièce 38, par les époux [D] du dépôt de l’assignation au service de la publicité foncière le 28 novembre 2022 et que la publicité a été effective au 13 octobre 2023.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré l’assignation recevable.

sur la résolution de la vente

Par application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution de l’engagement en tout ou partie sous réserve d’une gravité suffisante ou si l’inexécution porte sur un élément déterminant du contrat.

Au titre d’une charge augmentative du prix, l’acte de vente du 8 novembre 2021 met, en page 9, à la charge de M. [O] la réalisation de divers travaux, à savoir :

ravalement des 90 m2 de façade de l’ensemble immobilier pour un montant minimum de 50.000' et maximum de 60.000',

travaux de reprise de la toiture (reprise des faîtières, des chéneaux '.) pour un montant minimum de 16.000' et maximum de 19.000',

travaux d’aménagement du parc de l’ensemble immobilier (terrassement, aménagement de 8 espaces privatifs, création de parkings…) pour un montant forfaitaire et définitif de 30.000'.

Ensuite de cette énumération, il est spécifié que « la réalisation des dits travaux, à la charge exclusive de l’acquéreur, est une condition essentielle des présentes sans lesquelles les parties n’auraient pas contracté ou à un prix différent de celui convenu aux présentes ».

Il n’est pas contesté que M. [O] n’a pas réalisé les dits travaux.

Aucun délai n’a été indiqué de sorte qu’il convient de se référer à un délai raisonnable.

Il se déduit de la mention du caractère déterminant de la réalisation de ces travaux que, contrairement à ce que prétend M. [O], aucune flexibilité ne ressortait de la commune intention des parties ni que les dits travaux n’étaient pas une priorité.

La mise en demeure du 24 mai 2022 concerne bien l’inexécution des travaux, en constatant que plus de 6 mois après la vente, M. [O] était défaillant à remplir son obligation de les réaliser conformément à la liste visée en page 9 de l’acte de vente, peu important que M. [O] ait été mis en demeure de régler diverses sommes dont le montant évalué des dits travaux.

Par ailleurs, il résulte des propres écritures de M. [O] en page 24 qu’il devait revendre un appartement pour pouvoir financer les travaux mis à sa charge, ce dont il se déduit qu’il admet qu’il n’avait pas la capacité de financer les travaux et donc pas la volonté de les réaliser.

Par voie de conséquence, il est démontré que, dans le délai raisonnable de 6 mois, M. [O] n’a pas réalisé les travaux mis à sa charge, condition déterminante de la vente, ce qui justifie la résolution de la vente, à bon droit, prononcée par le tribunal.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal a ordonné les restitutions réciproques, à savoir la restitution des lots 4 et 5 de la copropriété par M. [O] contre la restitution du prix de vente d’un montant de 58.000' par les époux [D].

Par application de l’article 566 du code de procédure civile, la demande des époux [D] de voir assortir l’obligation de restitution par M. [O] des lots 4 et 5 d’une astreinte est parfaitement recevable en ce qu’elle est l’accessoire de la demande principale.

Cette demande est également fondée par l’immobilisation du bien depuis 3 années et, ainsi, il convient d’assortir l’obligation de restitution à la charge de M. [O] d’une astreinte de 100' par jour de retard passé le 31eme jour suivant la signification du présent arrêt.

Enfin, la demande de M. [O] en remboursement des frais afférents à la vente, à savoir les émoluments perçus par le notaire et les droits de mutation, a été justement rejetée par le tribunal au motif que les sommes réclamées par M. [O] n’avaient pas été perçues par les époux [D] et qu’il pouvait se retourner auprès des services fiscaux fonciers pour les droits de mutation versées à l’Etat.

Contrairement à ce que M. [O] prétend le tribunal a statué au titre des frais afférents uniquement sur ces deux postes et non sur les matériaux acquis pour les travaux à réaliser à hauteur de 12.900' et sur l’intervention de l’artisan à hauteur de 2.300'.

Le tribunal a d’ailleurs relevé que M. [O] demandait la restitution des frais afférents sans justifier des sommes demandées.

Ainsi, M. [O] ne peut avoir demandé l’infirmation du jugement déféré sur ces 2 points.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur le rejet de la demande au titre des frais afférents.

sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [D]

au titre de leur préjudice matériel

Les époux [D] demandent à titre principal la confirmation du jugement déféré sur le prononcé de la résolution et l’infirmation sur le rejet de leur demande de condamnation de M. [O] à leur payer la somme de 168.872' en réparation de leur préjudice matériel.

Selon une application exacte du droit aux faits et une motivation détaillée que la cour adopte le tribunal a justement rejeté la demande indemnitaire des époux [D] faute de justification des divers postes de préjudices allégués.

au titre de leur préjudice moral

Les époux [D] estiment leur préjudice moral insuffisamment réparé par la somme de 3.000' et M. [O] conteste sa condamnation à ce titre en estimant qu’il n’engage pas sa responsabilité.

Pour autant la vente litigieuse a été résolue du seul fait des manquements de M. [O] à son obligation de réaliser les travaux mis à sa charge ce qui nécessairement a contrarié les projets des époux [D] et leur a causé un préjudice moral.

Ce préjudice a justement été réparé par la condamnation de M. [O] à leur payer la somme de 3.000' et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

sur la demande indemnitaire de M. [O] au titre d’un préjudice moral

M. [O] demande la condamnation des époux [D] à lui payer la somme de 40.000' pour l’avoir empêché de mener à bien les travaux qu’il projetait dans ses lots et de pouvoir revendre son bien.

Ainsi qu’il a précédemment été relevé, c’est M. [O] qui a été défaillant à ses obligations, les travaux dans ses lots privatifs ne pouvant être réalisés qu’après qu’il eut respecté son obligation de travaux concernant les parties communes.

Par voie de conséquence, en l’absence de démonstration d’une faute des époux [D], c’est à bon droit que le tribunal a débouté M. [O] de cette demande.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et en toutes ses dispositions.

Il sera en outre complété au titre de l’instauration d’une astreinte assortissant la condamnation de M. [O] à la restitution des lots 4 et 5 de l’immeuble litigieux.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des époux [D].

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par M. [O] et les mesures accessoires de première instance confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à rejeter les conclusions et pièces 19 et 20 notifiées le 26 mars 2025 par M. [G] [O],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Assortit la condamnation de M. [G] [O] de restituer les lots 4 et 5 de l’ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune de [Localité 13] section AO n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une astreinte de 100' par jour de retard passé le délai de 31 jours suivant la signification du présent arrêt,

Condamne M. [G] [O] à payer en appel à M. [K] [D] et à Mme [N] [T] épouse [D] la somme de 2.000' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [O] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE