N° RG 23/02011

N° Portalis DBVM-V-B7H-L2UM

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

la SCP THOIZET & ASSOCIES

M^e Jocelyn RIGOLLET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 AVRIL 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 19/01216)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 02 février 2023

suivant déclaration d’appel du 24 mai 2023

APPELANTS :

Mme [V] [S]

née le 07 septembre 1973 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

M. [O] [A]

né le 29 novembre 1972 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par M^e Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE et plaidant par M^e Isabelle COUDEREAU de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE

INTERVENANTS FORCÉS

Mme [Z] [D] épouse [J]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

M. [R] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉS :

M. [T] [N] [I]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [B] [M] [U] épouse [I]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés et plaidant par M^e Jacques THOIZET de la SCP THOIZET & ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2025 , M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

En 2018, les époux [B] [U] /[T] [I] ont fait édifier leur maison d’habitation sur la parcelle voisine de celle des consorts [V] [S]/[O] [A], au sein du lotissement Les Grandes Vignes, sur la commune de [Localité 6] (38).

Déplorant diverses non conformités, outre une perte d’ensoleillement, de vue et d’intimité, les consorts [S]/[A] ont, suivant exploit d’huissier du 4 juin 2018, fait citer les époux [I] en démolition et en dommages-intérêts sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Par jugement du 2 février 2023 non assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Vienne a :

condamné les époux [I] à payer aux consorts [S]/[A] des dommages-intérêts de 10.000' en réparation du préjudice résultant de la perte d’intimité,

débouté les consorts [S]/[A] du surplus de leurs demandes,

rejeté l’intégralité des demandes des époux [I],

condamné les époux [I] à payer aux consorts [S]/[A] une indemnité de procédure de 2.000' et à supporter les dépens.

Suivant déclaration en date du 24 mai 2023, les consorts [S]/[A] ont relevé appel de cette décision.

Le 2 août 2023, les époux [I] ont vendu leur propriété aux époux [Z] [D]/[R] [J].

Suivant assignation du 8 octobre 2024, les consorts [S]/[A] ont appelé en intervention forcée les époux [J].

Au dernier état de leurs écritures en date du 10 février 2025, Mme [S] et M. [A] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et, prononçant la recevabilité et le bien fondé tant de leur appel que de l’intervention forcée des époux [J], de :

à titre principal :

ordonner solidairement aux époux [I] et aux époux [J] la mise en conformité de l’immeuble litigieux, sous astreinte de 500' par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir, à savoir la modification du faitage et de la surface plancher totale de la construction conformément au permis de construire délivré et au règlement du lotissement,

condamner les époux [I] à leur payer des dommages-intérêts de 30.000',

subsidiairement :

condamner solidairement les époux [I] et les époux [J] à faire cesser le trouble anormal de voisinage lié à la perte d’intimité en rendant opaque ou en supprimant toute ouverture ayant une vue plongeante sur leur propriété, sous astreinte de 500' par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

condamner solidairement les mêmes à leur payer des dommages-intérêts de 100.000',

en tout état de cause, rejeter toutes demandes adverses et condamner solidairement les mêmes à leur payer une indemnité de procédure de 8.000' et à supporter les dépens de l’instance avec distraction.

Ils font valoir que :

la construction édifiée par les époux [I] ne respecte ni le permis de construire ni le règlement du lotissement,

la maison comporte 3 étages et non 2 et est d’une hauteur supplémentaire de 1,40 m, ce qui génère une vue plongeante sur leur fonds,

dans sa décision du 7 mars 2024, le tribunal administratif a annulé le permis de construire initial accordé et a relevé, qu’outre la hauteur non conforme, la surface de plancher était portée à 191,18m2 alors que le règlement de lotissement n’autorise que 173m2,

cette vue plongeante leur occasionne une perte d’intimité,

le vis-à-vis avec la construction adverse est incontestable et anormal,

ils subissent également une perte d’ensoleillement et une perte de luminosité à l’intérieur de leur maison,

la construction litigieuse particulièrement massive leur cause un préjudice esthétique indéniable avec impression de démesure et sensation d’écrasement,

ils ne peuvent jouir de l’intégralité de la vue, ce qui conduit à une dépréciation de leur bien,

le remblai de la construction voisine a glissé sur leur propriété puisque les époux [I] ont installé une cuve de rétention sur le remblai en limite de propriété et non sur la partie inférieure comme mentionné sur le permis de construire,

cela a provoqué une inversion de la topologie du terrain,

alors que leur propriété était initialement plus haute que le fonds adverse, celui-ci est désormais en surplomb du leur,

les époux [I] sont de particulière mauvaise foi,

ils sont donc parfaitement fondés à demander la mise en conformité de l’habitation adverse et à solliciter une majoration des dommages-intérêts dont le montant ne prend pas en compte leurs préjudices,

à défaut de démolition, la perte de valeur de leur bien doit être indemnisée.

Par conclusions récapitulatives du 3 mars 2025, les époux [I] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré, de débouter les consorts [S]/[A] de leurs prétentions, de les condamner à leur payer des dommages-intérêts de 5.000' pour violation de leur vie privée par le positionnement de deux caméras de surveillance, outre une indemnité de procédure de 3.000', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que :

des modifications sont intervenues ainsi qu’un permis de construire modificatif, de sorte que la construction est conforme désormais,

l’annulation du permis de construire dont se prévalent les appelants porte uniquement sur l’un des permis modificatifs, soit celui du 19 février 2020,

le permis de construire initial et les autres permis modificatifs MO 1, 2 et 3 n’ont pas fait l’objet de recours,

ils contestent l’existence d’un trouble anormal de voisinage,

les maisons étant situées dans un lotissement, il est normal que chacun des occupants ait une vue sur la propriété voisine et que les habitations soient proches l’une de l’autre,

le lotissement n’étant pas plat, il est normal que des vues s’exercent sur le terrain voisin et ils ont respecté les prescriptions légales de distance,

il n’y a aucune perte d’ensoleillement, ce dont ils justifient par un constat d’huissier,

la perte d’intimité est inhérente à la situation en lotissement,

ils justifient par diverses photographies que leur maison ne dépare pas dans le lotissement,

ils ont replacé les terres et aucun désagrément ne subsiste,

les consorts [S]/[A] ont positionné en face de leur chambre une caméra de surveillance, ce qui ne permet nullement de surveiller l’accès à la propriété adverse.

En dernier lieu, le 7 janvier 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux [I] au paiement de dommages-intérêts, de confirmer pour le surplus et de :

à titre principal, débouter les consorts [S]/[A] de leurs demandes dirigées à leur encontre, à défaut, dire qu’il sera fait application du principe de la proportionnalité de la sanction et rejeter la demande en démolition,

subsidiairement :

en cas de prononcé sous astreinte, dire que celle-ci sera supportée exclusivement par les époux [I] et condamner solidairement ceux-ci à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

subordonner l’éventuelle condamnation en mise en conformité à :

la mise en 'uvre d’une expertise pour la détermination des travaux et de leur coût,

la purge du délai de recours d’un permis de démolir et de construire,

la purge d’un délai complémentaire de 24 mois pour la réalisation des travaux,

en cas de condamnation à mise en conformité, ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

en cas d’expertise, condamner solidairement les époux [I] à leur payer une provision de 100.000' à valoir sur leurs préjudices,

en l’absence d’expertise, condamner solidairement les époux [I] à leur payer les sommes de :

440.000' au titre de leur préjudice matériel,

36.000' pour leur relogement,

5.000' de frais de déménagement et relogement,

12.000' pour leur préjudice de jouissance,

en tout état de cause :

condamner solidairement les époux [I] à leur payer, à chacun, la somme de 25.000' au titre de leur préjudice moral,

condamner solidairement les époux [I] et les consorts [S]/[A] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000' et aux entiers dépens de l’instance.

Ils expliquent que :

la jurisprudence rappelle régulièrement qu’il n’existe pas un droit acquis à la vue et à l’ensoleillement,

le dépassement de hauteur de l’immeuble d'1,40m constitue le principal motif allégué au titre du trouble anormal de voisinage,

depuis le PV des services de l’urbanisme du 10 janvier 2019, les travaux se sont poursuivis et des permis modificatifs ont été obtenus,

la mairie ayant validé les permis MO1, 2, 3 et 4 cela signifie que la conformité est acquise au 17 mai 2022,

dès lors, le PV du 10 janvier 2019 n’est plus d’actualité,

aucun relevé par un géomètre-expert ni aucune expertise judiciaire n’ont été mis en 'uvre,

les constats d’huissier procèdent uniquement par affirmation,

concernant l’annulation du permis de construire MO3 du 19 janvier 2020, le motif d’annulation n’est pas le dépassement de hauteur mais un manque de sincérité dans la présentation du dossier du permis de construire,

c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande au titre d’une prétendue création de vue alors que les distances ont été respectées et qu’il n’y a pas d’acquisition d’un droit de vue,

la perte d’intimité est inhérente à la situation des immeubles dans le cadre d’un lotissement,

le soleil se levant à l’Est, c’est la propriété adverse qui fait de l’ombre à leur maison le matin au lever du soleil,

il n’y a qu’au coucher du soleil qu’il existe une brève et minime perte de luminosité,

le lotissement abrite divers immeubles à toiture-terrasse de dimensions similaires à leur maison et aucun préjudice esthétique n’est démontré,

il n’est pas justifié d’un glissement de terrain,

en l’absence de démonstration d’un trouble anormal de voisinage, les demandes en démolition et en dommages-intérêts ne peuvent être retenues,

en tout état de cause, ils seraient garantis par leurs vendeurs et indemnisés pour leurs divers préjudices.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIFS

sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

Par application de l’article 544 du code civil, nul ne doit occasionner à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le trouble allégué doit être apprécié au regard du contexte.

Enfin, le trouble anormal du voisinage s’apprécie indépendamment de la légalité du permis de construire ou de la conformité d’une habitation à celui-ci.

Les consorts [S]/[A] allèguent une perte de vue, d’ensoleillement, d’intimité et un préjudice esthétique à raison de la présence de l’immeuble appartenant désormais aux époux [J] disproportionné, massif et non conforme aux dispositions du permis de construire, notamment en termes de hauteur entraînant une vue plongeante sur leur propriété.

Ils reprochent également à leurs voisins un glissement de remblai sur leur fonds.

Les immeubles des parties sont situés côte à côte dans le cadre d’un lotissement très pentu où la dimension des parcelles est relativement modeste, à savoir 936m2 pour les appelants et 624m2 pour les intimés, ce qui implique qu’il existe de façon tout à fait normale une certaine promiscuité et une ombre portée entre les habitations sans qu’ils soit démontré de la part des consorts [S]/[A] une perte d’ensoleillement.

Le positionnement des immeubles l’un à côté de l’autre est sans aucun impact sur la vue frontale de chacune des maisons et les vues réciproques latérales sont inhérentes à la construction en habitat rapproché dans le cadre d’un lotissement.

La question de l’esthétique d’une construction contient une part de subjectivité.

Il ressort des photographies produites aux débats que de nombreuses maisons du lotissement, y compris celles à proximité immédiate des immeubles des parties, présentent des caractéristiques architecturales similaires à celles de la maison édifiée par les époux [I], à savoir de conception moderne avec un toit-terrasse.

Dès lors, il n’est démontré par les consorts [S]/[A] aucun préjudice esthétique.

Concernant la perte d’intimité, il est établi que la maison édifiée par les époux [I] dispose de deux terrasses sur le devant de la maison qui offrent à l’instar des autres ouvrages du voisinage des vues sur les constructions voisines, ce qui est inhérent à l’édification en lotissement et ne présente pas un caractère anormal justifiant une démolition ou des dommages-intérêts contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.

Dans un souci de bon voisinage et afin d’apaiser les tensions existantes, les époux [J] pourraient amiablement clore les côtés des terrasses donnant sur la villa des consorts [S]/[A] sans pour autant qu’une condamnation soit prononcée à cet égard.

Enfin, les consorts [S]/[A] ne justifient à l’encontre des intimés d’aucun apport en remblai se déversant sur leur fonds.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sauf sur la condamnation des époux [I] à payer aux les consorts [S]/[A] des dommages-intérêts de 10.000' au titre d’une perte d’intimité non démontrée.

sur la demande des époux [I] en dommages-intérêts à l’encontre des consorts [S]/[A]

Les époux [I] demandent dans le dispositif de leurs écritures la condamnation des consorts [S]/[A] au titre de la violation de leur intimé du fait de la présence de 2 caméras braquées sur leur chambre à coucher mais, dans les motifs de leurs conclusions, exposent ne plus soutenir cette demande du fait de la vente de leur immeuble.

En l’absence de démonstration de la violation alléguée par les époux [I], il convient de confirmer le jugement déféré sur le rejet de cette prétention.

sur la demande en dommages-intérêts des époux [J] à l’encontre des époux [I]

Au regard de l’infirmation du jugement déféré sur la condamnation des époux [I] et de l’absence de démonstration par les époux [J] d’une faute de leur vendeur en lien de causalité avec le préjudice moral qu’ils allèguent, il convient de rejeter leur demande en dommages-intérêts à l’encontre des époux [I].

sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des époux [J].

Enfin, les entiers dépens de la procédure seront supportés par les consorts [S]/[A].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf sur la condamnation de M. [T] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] à paiement de dommages-intérêts au profit de Mme [V] [S] et M. [O] [A] au titre d’un préjudice de perte d’intimité et sur les mesures accessoires de première instance,

Statuant à nouveau sur ces points, et ajoutant,

Déboute Mme [V] [S] et M. [O] [A] de leurs demandes à l’encontre de M. [T] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] au titre d’une perte d’intimité,

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure en première instance,

Déboute M. [R] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] de leur demande en dommages-intérêts à l’encontre de M. [T] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] au titre d’un préjudice moral,

Condamne in solidum Mme [V] [S] et M. [O] [A] avec M. [T] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] à payer à M. [R] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J], unis d’intérêts, la somme de 5.000' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes à ce titre,

Condamne Mme [V] [S] et M. [O] [A] aux dépens de la procédure tant de première instance qu’en cause d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE