N° RG 23/02764

N° Portalis DBVM-V-B7H-L5CL

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 AVRIL 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 20/01066)

rendu par le tribunal judiciaire de BOURGOIN -JALLIEU

en date du 15 juin 2023

suivant déclaration d’appel du 20 Juillet 2023

APPELANTS :

M. [K] [M]

né le 12 mars 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [A] [H] épouse [M]

née le 14 octobre 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBÉRY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

M. [V] [J]

né le 27 mai 1963 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [F] [G]

née le 15 février 1954 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2025 , M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 18 décembre 2017, les époux [A] [H]/[K] [M] ont vendu aux consorts [F] [G]/[V] [J] une maison d’habitation avec piscine sur la commune de [Localité 7] (38), construite par les vendeurs selon permis de construire du 29 décembre 2008.

Alléguant des problèmes d’infiltrations, puis l’apparition de fissures au niveau des façades, les consorts [G]/[J] ont obtenu, suivant ordonnance de référé du 13 août 2019, l’instauration d’une mesure d’expertise avec désignation de M. [E] [P], lequel a déposé son rapport le 8 septembre 2020.

Suivant exploit d’huissier du 15 octobre 2020, les consorts [G]/[J] ont poursuivi les époux [M] en condamnation à leur payer diverses sommes sur les fondements des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants et 1147 ancien du code civil.

Par jugement du 15 juin 2023 non assorti de l’exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

condamné les époux [M] à payer aux consorts [G]/[J] les sommes de:

8.228' au titre de la reprise de l’étanchéité du bâtiment en partie basse et reprise du socle de la pompe à chaleur,

3.960' au titre de la reprise des bavettes de fenêtres,

30.731,80' au titre de la réfection de l’étanchéité des toits-terrasses et des couvertines,

15.675' au titre de la reprise de toutes les façades de l’habitation,

6.445,50' au titre de l’assistance maîtrise d''uvre, soit un total de 65.040,30',

dit que cette somme sera indexée sur l’indice du coût de la construction BT1 à compter du 8 septembre 2020,

débouté les consorts [G]/[J] de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance,

rejeté le surplus des demandes,

condamné les époux [M] à payer aux consorts [G]/[J] une indemnité de procédure de 3.500' et à supporter les dépens de la procédure.

Suivant déclaration du 20 juillet 2023, M. et Mme [M] ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 24 février 2025, M. et Mme [M] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré, de débouter les consorts [G]/[J] de l’intégralité de leurs demandes, y ajoutant, de les condamner à leur payer une indemnité de procédure de 22.495,48' TTC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que :

sur la responsabilité de droit commun

reprise d’étanchéité du bâtiment en partie basse et reprise du socle de la pompe à chaleur

dans la mesure où le bâtiment n’est pas doté d’une avancée de toit, il est tout à fait normal que les murs soient mouillés en partie basse lors des intempéries, ce qui est sans conséquence puisqu’il n’y a aucune infiltration ni humidité à l’intérieur du bâtiment,

c’est à bon droit qu’en l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou d’une impropriété à usage que le tribunal a écarté leur responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

ce désordre n’a pas vocation à engager leur responsabilité contractuelle sur le fondement de la théorie des dommages-intermédiaires,

aucun contrat n’a été conclu entre eux et les consorts [G]/[J],

à cet égard, aucune norme ou DTU n’a été contractualisée entre eux à l’occasion de la vente,

il n’est démontré aucune faute de leur part en l’absence de toute infiltration ou humidité à l’intérieur de l’immeuble,

il ne peut donc y avoir de responsabilité sur le désordre n° 3 visé par l’expert ou n° 4 au titre du défaut de solin dans le socle de la pompe à chaleur,

sur les bavettes des fenêtres

il n’est nullement démontré que ce désordre serait évolutif et atteindrait la solidité de l’ouvrage,

il n’y a aucun défaut d’étanchéité et l’expert a constaté l’absence d’humidité à l’intérieur au niveau de l’encadrement des ouvertures,

l’expert retient une pose incorrecte au regard de l’absence de relevés, ce qui entraînerait des remontées d’humidité en façade lesquelles n’ont pas été constatées,

ce désordre ne peut relever de la responsabilité décennale et pas davantage contractuelle en l’absence de la moindre faute de leur part,

sur la pose des couvertines

l’expert retient une pente insuffisante des couvertines entraînant des traces verdâtres dues aux ruissellement des eaux sans toutefois que la moindre infiltration ait été relevée,

contrairement à ce que l’expert soutient, les couvertines sont bien équipées de gouttes-d’eau et l’expert n’explique pas en quoi la pente serait insuffisante,

il ne fournit aucun calcul ou mesure et ne précise pas le DTU applicable,

en réalité, les traces litigieuses ressortent exclusivement de l’architecture du bâtiment du fait de la toiture-terrasse non équipée d’une avancée de toit,

un nettoyage des façades est suffisant sans recourir à une réfection totale et le remplacement des couvertines n’est pas une solution adaptée,

sur la responsabilité décennale

sur l’étanchéité des terrasses

l’expert conclut à un défaut d’étanchéité sans qu’aucune de ces constatations ne permettent de relever un tel désordre,

aucune détérioration de l’isolation n’est possible puisque le matériel utilisé est imputrescible,

au contraire, la présence d’eau sur le toit terrasse démontre que l’étanchéité a été parfaitement réalisée,

la rétention d’eau ne constitue pas une infiltration et aucune impropriété de l’ouvrage à destination n’est établie,

enfin, aucune faute de leur part n’est établie, ce qui exclut toute responsabilité contractuelle,

fissures en façade nord

il n’est pas démontré que ce désordre serait évolutif,

aucune infiltration n’a été relevée à l’intérieur du bâtiment et donc aucune atteinte à la solidité ni impropriété de l’ouvrage ne peuvent être retenues.

Par dernières écritures du 28 février 2025, Mme [G] et M. [J] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance qu’ils forment à la somme de 3.000' et, y ajoutant, de condamner les époux [M] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils expliquent que :

les époux [M] sont à la fois constructeurs et vendeurs de l’immeuble litigieux,

ils sont donc débiteurs des garanties des articles 1792 et suivants du code civil et, subsidiairement, aux titre des désordres intermédiaires pour faute prouvée, ainsi que de la garantie des vices cachés,

ils sont bien fondés à reprocher aux époux [M] un dol pour leur avoir caché les désordres relatifs aux fissures reprises par eux avant la vente et à l’étanchéité de l’immeuble,

les époux [M] ne sauraient contester leur responsabilité puisqu’avant même le rapport d’expertise judiciaire, ils ont accepté de prendre à leur charge le coût de la réfection de l’étanchéité de la toiture et celle du soubassement,

les époux [M] avaient d’ailleurs missionné l’expert [S] qui a conclu que les règles de l’art n’avaient pas été appliquées, ce qui impliquait la reprise de la toiture-terrasse ainsi que la pose d’un isolant,

les époux [M] ont accepté les termes de ce rapport en leur indiquant le 13 mars 2019 qu’ils attendaient que le nécessaire soit fait le plus rapidement possible,

sur le désordre de fissure en façade nord, l’expert conclut qu’elle est due à une fuite d’eau depuis la terrasse qui a causé la dégradation de l’enduit,

ce désordre en lien avec le défaut d’étanchéité de la terrasse engage la responsabilité des époux [M] au titre de l’article 1792 du code civil du fait de la compromission de la solidité de l’ouvrage et à l’impropriété à usage,

le désordre est évolutif et s’aggrave avec le temps,

à défaut, ce désordre peut être qualifié d’intermédiaire, les époux [M] ayant commis une faute dans la réalisation de l’étanchéité de la toiture et de la pose des couvertines,

encore plus subsidiairement, les époux [M] peuvent être tenus au titre de la garantie des vices cachés,

l’expert a très clairement rejeté l’argumentation adverse et a affirmé que le taux d’humidité ne pouvait provenir d’un ferraillage mal posé ou de l’étanchéité des couvertines,

l’expert a retenu le défaut d’étanchéité de la terrasse,

sur la remontée d’humidité, l’expert impute ce désordre à une mauvaise mise en 'uvre des dispositifs d’étanchéité,

concernant le désordre affectant le socle de la pompe à chaleur, l’expert relève un défaut de solin entraînant des remontées d’humidité en pied de façade,

sur le désordre relatif aux bavettes des fenêtres, l’expert relève une pose incorrecte des fenêtres sur l’ensemble du bâtiments, à savoir une absence de relevés entraînant des remontées d’humidité en façade,

la pose des couvertines présente une pente insuffisante, un défaut de gouttes-d’eau et des angles non conformes au DTU, ce qui entraîne des coulures causées par le ruissellement intempestif de l’eau,

les couvertines participent du dispositif d’étanchéité du toit-terrasse,

l’expert relève que l’isolation et l’étanchéité des terrasses ont été détériorées par la stagnation de l’eau durant de nombreuses années,

l’étanchéité n’est pas conforme à la norme DTU 20Q12,

la condamnation prononcée par le tribunal sera confirmée et complétée au titre de leur préjudice de jouissance.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 mars 2025.

MOTIFS

sur les demandes de Mme [G] et M. [J]

Mme [G] et M. [J] sollicitent la condamnation de leurs vendeurs, les époux [M], pour les désordres affectant la maison d’habitation sur le fondement des articles 1792 et suivants au titre de la responsabilité décennale des constructeurs, 1641 et suivants au titre de la garantie des vices cachés et 1137 du code civil pour vice de leur consentement pour dol.

Il est établi que les époux [M] ont fait édifier leur maison d’habitation selon permis de construire du 29 décembre 2008 avec une déclaration d’achèvement des travaux déposée en mairie le 28 février 2012.

La maison a été acquise par Mme [G] et M. [J] le 18 décembre 2018 dans le délai de la garantie décennale.

Les époux [M] ont confié à des entreprises les travaux de terrassement, d’implantation et de gros 'uvre et ont réalisé seuls le surplus des travaux, soit notamment l’étanchéité du toit-terrasse, la pose du carrelage, la plomberie, les cloisons, l’isolation, les menuiseries, le plancher chauffant, l’installation de la pompe à chaleur, la peinture et les aménagements extérieurs.

Ainsi, les époux [M] ont, conformément aux dispositions de l’article 1791-1 du code civil, ayant fait construire et ayant partiellement construit l’ouvrage, la qualité de constructeurs.

Aux termes de l’article 1792 du même code, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination, durant 10 ans à compter de sa réception.

Les époux [M], également en leur qualité de vendeurs sont, selon les dispositions de l’article 1641 du code civil, tenus de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Enfin, l’article 1137 de ce code définit le dol comme étant le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges ou de dissimuler une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’expert a retenu divers désordres au titre de :

enduit fissuré en rez-de-jardin côté sud niveau chambre dû à de légers tassements différentiels du gros 'uvre, ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage, connu par les vendeurs qui avaient procédé à une reprise de l’enduit,

fissures en façade nord au niveau rez-de-chaussée provenant de la dégradation de l’enduit causée par une infiltration d’eau résultant d’un défaut affectant l’étanchéité du toit-terrasse,

remontées d’humidité sur toute la périphérie de la maison au contact avec le sol en raison d’une mauvaise mise en 'uvre des dispositifs d’étanchéité,

socle de la pompe à chaleur entraînant des remontées d’humidité en pied de façade à raison de l’absence de solin,

pose incorrecte des bavettes sur l’ensemble des fenêtres du fait de l’absence de relevés entraînant des remontées d’humidité en façade,

pose incorrecte des couvertines, pente insuffisante et absence de gouttes-d’eau entraînant un ruissellement des eaux et des coulures verdâtres en façade,

défaut d’étanchéité des toits-terrasses avec stagnation des eaux depuis plusieurs années à raison d’une non-conformité à la norme DTU 20-12.

Le premier désordre au titre des micro-fissures de l’enduit a été, à bon droit, écarté par le tribunal au motif qu’il ne relève ni de la garantie décennale en l’absence d’atteinte à la solidité ou d’impropriété à usage ni de la garantie des vices cachés au regard du caractère apparent de ce défaut et de l’absence d’impropriété à usage.

En revanche, le surplus des désordres consistant en des défauts d’étanchéité y compris les remontées d’humidité, désordres évolutifs, de sorte que l’argumentation des appelants sur l’absence d’infiltrations intérieures est inopérante, de nature à entraîner, en l’absence de reprise, une impropriété à la destination d’habitation relève de la garantie décennale du constructeur.

Par voie de conséquence, la responsabilité des époux [M] est bien engagée.

Le jugement sera confirmé sur ce point également.

L’expert préconise pour y remédier de :

reprendre l’enduit de la façade sud au niveau de la chambre en rez de chaussée,

reprendre la fissure en façade nord,

traiter les remontées d’humidité,

procéder au relevé des bavettes des 18 fenêtres,

reprendre intégralement l’étanchéité et l’isolation des terrasses et des couvertines,

reprendre intégralement les enduits extérieurs.

L’expert a chiffré les travaux de reprise sur la base des devis produits par les intimés et non contredits par les appelants aux sommes de :

8.228' au titre de la reprise de l’étanchéité du bâtiment en partie basse et reprise du socle de la pompe à chaleur,

3.960' au titre de la reprise des bavettes de fenêtres,

30.731,80' au titre de la réfection de l’étanchéité des toits-terrasses et des couvertines,

15.675' au titre de la reprise de toutes les façades de l’habitation.

L’expert préconise également, compte tenu de la spécificité des travaux à réaliser, de s’adjoindre une maîtrise d''uvre dont il a fixé le coût à la somme de 6.445,50'.

La condamnation des époux [M] à payer la somme globale de 65.040,30' sera donc confirmée et indexée conformément au jugement déféré sur l’indice BT1 du coût de la construction.

Mme [G] et M. [J] demandent l’infirmation de la décision entreprise sur le rejet de leur demande au titre de la réparation d’un préjudice de jouissance.

Ils évoquent à ce sujet les désagréments qu’ils ont subis et ceux qu’ils subiront nécessairement.

Toutefois, la maison est toujours restée habitable et les travaux de reprise n’auront aucun impact à cet égard.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par les époux [M].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [K] [M] et Mme [A] [H] épouse [M] à payer à Mme [F] [G] et à M. [V] [J], unis d’intérêts, la somme de 3.000' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [K] [M] et Mme [A] [H] épouse [M] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE