Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 25 février 2025, n° 24/00863

TGI Grenoble 23 novembre 2023

CA Grenoble
Infirmation partielle 25 février 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de l'action pour défaut de mise en demeure conforme
La cour a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions prévues par la loi, entraînant l'irrecevabilité de l'action du syndicat.
Accepté
Absence de preuve de la qualité de copropriétaire
La cour a constaté que le syndicat n'avait pas apporté les preuves nécessaires pour justifier sa qualité de copropriétaire, ce qui a contribué à l'irrecevabilité de l'action.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que l'intimé avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de l'irrecevabilité de l'action du syndicat.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que l'intimée avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de l'irrecevabilité de l'action du syndicat.

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1. Tribunal judiciaire de Évreux, le 25 février 2025, n°25/02475

kohenavocats.com · 21 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 25 févr. 2025, n° 24/00863
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/00863
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 23 novembre 2023, N° 23/01018
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie RIOU-SARKISDelphine DUMOULINDavid ROGUET
Cabinet(s) :	GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIESELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY-POLZELLA
Parties :	son syndic l' agence FF IMMOBILIER, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier

Texte intégral

N° RG 24/00863 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MEWB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 FEVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/01018) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 23 novembre 2023, suivant déclaration d’appel du 22 février 2024

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier représenté par son syndic l’agence FF IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de Grenoble sous le n° 310 601 679, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Clément LOPEZ, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [G] [U]

né le 10 Mai 1944 à [Localité 10]

de nationalité Suisse

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Laure ALVINERIE de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE

Mme [I] [U] épouse [N]

née le 18 avril 1963 à [Localité 9] (SUISSE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5] SUISSE

représentée par M^e Virginie RAMON, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et représentée par Maître Stéphanie RIOU-SARKIS, Avocat au Barreau de Marseille, plaidant

M. [L] [U]

de nationalité Française

Chez M. [B] [N] – [Localité 4]

[Localité 8] (ETATS UNIS)

non-représenté

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère faisant fonction de présidente

M. Lionel Bruno, conseiller

Assistés de Solène Roux, greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 7 mars 2023, M. [G] [U], Mme [I] [U] épouse [N] et M. [L] [U] ont été mis en demeure, en leur qualité de copropriétaires indivis au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 10], d’acquitter la somme de 6 541,56 euros au titre d’un arriéré de charges par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par actes des 26 avril et 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires, a fait assigner M. [G] [U], Mme [I] [U] épouse [N] et M. [L] [U] devant le président du tribunal judiciaire solidairement en paiement des sommes de l’arriéré de charges de copropriétés.

Par jugement du 23 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL FF immobilier, de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL FF immobilier, aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 23 novembre 2023 en toutes ses dispositions et statuant de nouveau :

— condamner solidairement M. [G] [U], Mme [I] [U] et M. [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 7 077,66 euros outre intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement M. [G] [U], Mme [I] [U] et M. [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— condamner solidairement M. [G] [U], Mme [I] [U] et M. [L] [U] à payer les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires allègue démonter en cause d’appel que les intimés sont coindivisaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Il soutient également justifier de l’arriéré des charges de copropriétaires et sollicite la condamnation solidaire des copropriétaires indivis.

Suivant dernières conclusions notifiées le 14 juin 2024, Mme [I] [U] épouse [N] demande à la cour, in limine litis, de prononcer la nullité de l’assignation de première instance saisissant le tribunal judiciaire de Grenoble sous la forme de la procédure accélérée au fond et prononcer la nullité du jugement rendu et de ne pas évoquer l’affaire en cause d’appel.

Si par extraordinaire, la cour refuse de prononcer la nullité de l’assignation :

— ordonner l’irrégularité de la mise en demeure du 3 mars 2023 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] de sa demande consistant à voir condamner solidairement Mme [I] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] la somme de 7 077,66 euros outre intérêts à taux légal à compter du 3 mars 2023 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] de sa demande consistant à voir ordonner la capitalisation des intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de Mme [I] [N] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] de sa demande consistant à voir condamner solidairement Mme [I] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] de sa demande au titre de frais et honoraires de mise en contentieux exposé par le syndic ;

— qualifier la dette de Mme [I] [N] comme éteinte ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de Mme [I] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé à [Localité 10] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [I] [U] épouse [N] fait valoir, liminairement, qu’elle n’a pas été destinataire de l’assignation introductive d’instance et qu’elle est donc nulle. Elle allègue apporter aux débats les éléments justifiant de la qualité de propriétaire indivis du bien immobilier à hauteur de 25 %. Elle ajoute que la mise en demeure est irrégulière à double titre au motif qu’elle n’a pas été destinataire de celle-ci et qu’elle ne précise pas, non plus, les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2-1 de la loi de 1965 relatives à l’année en cours. Elle poursuit en indiquant qu’elle ne peut être poursuivie que dans la limite de sa quote-part indivise de l’immeuble, à savoir 25 % et qu’en tout état de cause, la dette est éteinte à son égard compte tenu du paiement de la somme de 1 770 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées le 31 mai 2024, M. [G] [U] demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de condamner le syndicat à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et juger que M. [U] [G] sera dispensé de participation aux frais de procédure et à toute condamnation prononcée conformément à l’article 10-1 de la loi de 1965.

Au soutien de ses demandes, M. [G] [U] fait valoir que le syndicat échoue à apporter la preuve de sa qualité de propriétaire faute de justifier d’un certificat de non-pourvoi de l’arrêt d’appel dont il se prévaut. À titre subsidiaire, il soutient que l’article 19-2 de la loi de 1965 ne peut jouer que pour les charges échues et impayées de l’année en cours et que, de surcroît, le décompte produit est erroné.

M. [L] [U], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été régulièrement signifiées le 22 avril 2024 par transmission aux autorités étrangères compétentes conformément à l’article 648 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par message électronique du 10 janvier 2025, le conseiller-rapporteur a soulevé d’office l’irrecevabilité de la demande en l’absence de précision dans la mise en demeure, et invité les parties à présenter leurs observations par note en délibéré avant le 24 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires a répondu par message électronique du 16 janvier 2025 et les consorts [U] le 14 février 2025 et le 17 février 2025.

MOTIVATION

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Le caractère infructueux de la mise en demeure à l’issue d’un délai de 30 jours étant un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, toute irrégularité affectant cette même mise en demeure conduit à l’irrecevabilité de l’action intentée.

Par avis du 12 décembre 2024, la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 12 déc. 2024, P+B, n° 24-70.007) a précisé que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande ; ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Par message RPVA en date du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que l’avis de la Cour de cassation était postérieur aux mises en demeure et indiqué qu’en regard de la plénitude de juridiction dont est saisie la cour, il entendait modifier, le cas échéant, son fondement juridique et agir sur 'le droit commun de la loi du 10 juillet 1965 à l’exclusion de l’article 19-2'.

Procéduralement, les dispositions précitées instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

L’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 est interprétatif et donc d’application immédiate et en tout état de cause dans la droite ligne d’une jurisprudence constante. Ladite Cour retenait déjà en 2022 que la mise en 'uvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988).

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir: l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, les mises en demeure adressées aux copropriétaires défaillants visaient le montant global du solde débiteur du compte de charge ainsi rédigé 'à ce jour, votre compte de charges présente un débit de 6 541,56 euros'.

En visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose aux copropriétaires de payer une somme qui ne correspond plus à une provision. Cette mise en demeure, qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond, n’est donc pas conforme au texte précité.

En soumettant l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévue dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a imposé le paiement de charges dont les budgets ont été approuvés et qui ne sont donc plus des provisions.

Dès lors, l’irrecevabilité de l’action initiée par le syndicat des copropriétaires, dont le régime dérogatoire au droit commun est d’ordre public, doit être prononcée, étant précisé que cette irrégularité ne peut être couverte en cause d’appel en sollicitant l’application du droit commun.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL FF immobilier, aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], irrecevable en son action ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Mme [I] [U] et M. [G] [U] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Ludivine Chetail, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE