Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 15 mai 2024, n° 23/01704

TCOM Saint-Étienne 7 février 2023

CA Lyon
Infirmation partielle 15 mai 2024

Arguments

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Accepté
Reconnaissance de dettes
La cour a constaté que les appelantes avaient effectivement reconnu leur dette dans des échanges antérieurs, ce qui rend leur contestation infondée.
Rejeté
Contestations sur le montant des factures
La cour a jugé que les contestations sur le montant ne remettent pas en cause le principe de la créance, qui est établie.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a estimé que la procédure engagée par CGH était fondée sur des créances légitimes et non abusives.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société CGH a demandé le paiement d'une provision de 855.833,82 € TTC pour des commissions sur ventes non réglées par les sociétés Step'Immo et Atrium. Le tribunal de première instance a jugé que CGH justifiait d'une créance certaine et a condamné les deux sociétés à payer cette somme. En appel, Step'Immo et Atrium ont contesté la décision, arguant qu'ils n'avaient pas reconnu être débiteurs et que les factures étaient contestables. La cour d'appel a confirmé la compétence du tribunal de première instance, mais a infirmé le montant de la créance, le réduisant à 848.781,82 €, tout en maintenant la condamnation solidaire des deux sociétés. La cour a ainsi confirmé en partie et infirmé en partie la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 15 mai 2024, n° 23/01704
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/01704
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Saint-Étienne, 7 février 2023, N° 2023r7
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 décembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gaël SOURBETim DORIERMalcolm MOULDAÏAAmandine BIAGI
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBE
Parties :	E.U.R.L. STEP' IMMO, S.A.S. ATRIUM, Société à responsabilité limitée, La société ATRIUM, ) c/ La S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ( CGH )

Texte intégral

N° RG 23/01704 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O2GL

Décision du Tribunal de Commerce de Saint-Etienne en référé du 07 février 2023

RG : 2023r7

E.U.R.L. STEP’IMMO

S.A.S. ATRIUM

SASU COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Mai 2024

APPELANTES :

1- La société STEP’IMMO, Société à responsabilité limitée (SARL) au capital social de 7.500 euros enregistrée au RCS de Saint-Étienne sous le numéro 481 879 773, dont le Siège Social est sis au [Adresse 1] à [Localité 4] représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

2- La société ATRIUM, Société par Actions Simplifiée au Capital de 600.000 euros, enregistrée au RCS de Saint-Étienne sous le numéro

804 713 618, dont le Siège Social est sis au [Adresse 1] à [Localité 4] représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Amandine BIAGI, avocat au barreau de LYON, toque : 1539

Ayant pour avocat plaidant Malcolm MOULDAÏA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

La S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH), Société par Actions Simplifiée au capital de 3.376.500 euros, dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au RCS de ANNECY (74000) sous le numéro 450 458 807, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant M^e Tim DORIER, avocat au barreau d’ANNECY

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Mars 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mars 2024

Date de mise à disposition : 15 Mai 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La SAS Atrium, la société Civile de Construction Vente Dou du Praz, et la société Step’Immo ont développé une activité de promotion Immobilière et sont spécialisées dans le développement d’unités foncières et d’unités hôtelières et para-hôtelières.

Elles ont entrepris en décembre 2018, la réalisation d’un programme « le [Adresse 5] », construction dans la vallée de [Localité 3] de quatre-vingt-douze appartements meublés intégrés dans une résidence de chalets cinq étoiles.

La société Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH) est spécialisée dans le secteur de la gestion et l’exploitation d’hôtels, résidences de tourisme, centre de soins corporels et esthétiques, centres de remise en forme. Elle dit être leader des résidences de tourisme de prestige à la montagne et en vertu de baux commerciaux et/ou mandat signés avec les différents propriétaires d’appartements, s’engager à exploiter les locaux donnés à bail dans les conditions prévues par la réglementation relatifs aux résidences de tourisme classées consistant en la location/sous-location meublée desdits biens pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle.

La société SCCV Dou du Praz a confié ' en sa qualité de promoteur ' à la société CGH l’exploitation de la résidence hôtelière [Adresse 5], en application d’un protocole pour prise à bail du 20 décembre 2018.

Aux termes de ce protocole, la SCCV Dou du Praz devait livrer une résidence de tourisme complètement achevée, tant dans ses parties privatives, que communes.

Il était convenu que l’acquéreur d’un appartement signera avec la SCCV Dou du Praz un contrat de réservation comportant, en annexe, un projet de bail commercial et qui sera remplacé, au moment de la réitération authentique de la vente, par le bail commercial définitif, ainsi qu’un bon de commande pour le mobilier rédigé au nom du propriétaire.

Par ailleurs, la société CGH s’est vu confier par la société Atrium ' en sa qualité de promoteur ' un mandat d’entremise Immobilière pour assurer la commercialisation des appartements de la résidence le [Adresse 5] auprès d’investisseurs.

Un contrat intitulé « mandat de distribution de produits Immobiliers » a ainsi été régularisé le 1er février 2019 entre la société CGH et la société Step’Immo et ce, pour une durée initiale d’un an renouvelable par tacite reconduction.

En contrepartie, la société CGH devait bénéficier d’une commission fixée à 7% du prix de vente hors taxes et cela sur chaque vente définitivement réalisée par son intermédiaire.

La livraison de la résidence était prévue pour le 10 décembre 2020 mais n’est pas intervenue dans le délai susvisé.

Le 10 décembre 2021, la société CGH réclamait la somme globale de 664.054,56 € TTC du fait de la non exploitation de la résidence.

Une première procédure judiciaire a été diligentée. Par ordonnance de référé du 26 avril 2022 le juge des référés du tribunal de commerce de Saint-Etienne a :

Condamné la société SCCV Dou du Praz et la société Atrium à payer à la société CGH une provision d’un montant de 360.249,66 € TTC, à valoir sur les factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise au 10 décembre 2021 ;

Condamné la société Step’Immo et la société Atrium à payer à la société CGH une

provision d’un montant de 303.804,90 € TTC, à valoir sur les factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise au 10 décembre 2021.

Puis une seconde procédure a été engagée par la société CGH selon assignation du 26 décembre 2022 des sociétés Step’Immo et Atrium en référé aux fins de voir condamner in solidum la société Step’Immo et la société Atrium à payer à la société CGH une provision d’un montant de 855.833,82 € TTC à valoir sur les factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise depuis le 10 décembre 2021 et non-payées à ce jour.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 février 2023, le juge des référés du du Tribunal de commerce de Saint-Etienne a ainsi statué :

« Nous déclarons compétent pour connaître de la présente Instance,

Disons que la société CGH justifie à l’encontre de la société Step’Immo d’une créance certaine, liquide, exigible et incontestable d’un montant provisoire de 855.833,82 € TTC, au titre des factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise pour la période postérieure au 10 décembre 2021 et non-payées au18/11/2022 ;

Donnons acte de ce que les représentants et dirigeants des sociétés du Groupe Atrium ont expressément reconnu être débiteurs à l’égard de la société CGH des factures de commissions sur vente et s’étaient engagés, à plusieurs reprises, à procéder à leur règlement ;

Donnons acte de ce que M. [O] [B], ès qualités de mandataire social des sociétés Step’Immo et SAS Atrium, a expressément indiqué ne pas contester les factures de commissions sur ventes dues à la société CGH et s’être engagé à leur bon règlement ;

Disons que la créance détenue par la société CGH à l’encontre de la société Step’Immo au titre des factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise postérieurement au 10 décembre 2021 ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Constatons l’immixtion de la SAS Atrium dans le cadre des relations entre par sa filiale, la société Step’Immo avec la société CGH, s’agissant de la commercialisation de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] ;

Disons que la société CGH est fondée et légitime à solliciter la condamnation provisionnelle de la société SAS Atrium In solidum avec la société Step’Immo, au règlement des provisions à valoir sur les factures de commissions sur ventes définitives réalisées par l’intermédiaire de la société CGH depuis le 10 décembre 2021 et jusqu’à l’arrêté de compte du 18/11/2022 ;

En conséquence,

Condamnons conjointement et solidairement la SARL Step’Immo et la SAS Atrium à payer à la SAS Gompagnie de Gestion Hôteliere une provision d’un montant de 855.833,82 € TTC, à valoir sur les factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise depuis le 10 décembre 2021 et non-payées selon arrêté décompte au 18/11/2022 ;

Condamnons conjointement et solidairement les sociétés SARL Step’Immo et SAS Atrium à payer à la SAS Compagnie de Gestion Hoteliere la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons conjointement et solidairement les sociétés SARL Step’Immo et SAS Atrium aux entiers dépens, dont frais de greffe s’élevant à 57.65 € »

Le premier juge a retenu en substance que « les pièces produites par CGH démontrent que les représentants des sociétés Step’Immo et Atrium n’ont jamais contesté les factures dont le recouvrement est poursuivi, et se sont même engagés à les régler à plusieurs reprises ».

La société CGH a fait procéder à la signification de l’ordonnance de référé du 7 février 2023.

Le 21 février 2023, une saisie-attribution de créance a été pratiquée sur le compte bancaire de la société Atrium ouvert dans les livres de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes à hauteur de 387.439,01 €.

La société Atrium y a acquiescé.

Par déclaration du 28 février 2023, les sociétés Step’Immo et Atrium ont interjeté appel de la décision aux fins que soient infirmés l’intégralité des chefs de l’ordonnance du 7 février 2023.

Par ordonnance de la présidente de la chambre, les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 19 décembre 2023 puis en raison d’une surcharge, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mars 2024, les parties en ayant préalablement été averties.

Par ordonnance du 7 juillet 2023, la présidente de la chambre a rejeté les demandes de la société compagnie de gestion hôtelière tendant à voir déclarer les sociétés Step’Immo et Atrium irrecevables en leur appel, et en leur demande.

La SCCV Dou du Praz a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 7 décembre 2023.

Par conclusions régularisées le 19 décembre 2023, la SAS Atrium et la S.A.R.L. Step’Immo demandent à la cour :

Vu l’article 872 du Code de Procédure civile,

Vu l’article 1315 du Code Civil,

Juger que les représentants et dirigeants des sociétés du Groupe Atrium ne pouvaient pas reconnaître être débiteurs à l’égard de la société CGH des factures de commissions sur vente alors même qu’ils ne disposaient pas desdites factures,

Juger que les factures ne sont pas dues en ce qu’elles sont le fruit d’une violation manifeste du contrat, et d’une allocation faussée de la concurrence emportant un atout exclusif et illégitime pour la société CGH,

Infirmer l’ordonnance du 7 février 2023, en ce que le Président du Tribunal de commerce de Saint-Etienne a donné acte de ce que les représentants et dirigeants des sociétés du Groupe Atrium ont expressément reconnu être débiteurs à l’égard de la société CGH des factures de commissions sur vente et s’étaient engagés, à plusieurs reprises, à procéder à leur règlement,

Juger que la créance de la société CGH ne pouvait s’élever à la somme de 855.833,82 €,

Juger que la créance de la société CGH fait l’objet de contestations sérieuses,

Infirmer l’ordonnance du 7 février 2023, en ce que le Président du Tribunal de commerce de Saint-Etienne a indiqué que la société CGH justifiait à l’encontre de la société Step’Immo d’une créance certaine liquide, exigible et incontestable d’un montant provisoire de 855.833,82 €.

En conséquence,

Débouter la société CGH de l’intégralité de ses demandes,

Assortir la décision de l’exécution provisoire,

Condamner la société CGH à verser aux appelantes la somme de dix mille € (10.000,00 €) sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions l’appelante fait principalement valoir :

L’absence de contestation que la société CGH détenait, par principe, une créance,

Une contestation sérieuse liée au montant prétendu de la créance de la société CGH qui a présenté des factures est recevable. Le type de formule proposé par la société CGH était particulièrement restrictif, de nature à décourager à la fois les clients et les gestionnaires de patrimoine, rendant difficile pour la société Dou du Praz la commercialisation des produits Immobiliers en VEFA,

Il ne pouvait dès lors y avoir de vente, si les clients et le gestionnaire hôtelier ne s’entendaient pas sur la nature et la portée des engagements repris dans les baux,

La société Step’Immo n’avait de cesse de solliciter de la société CGH qui ne tranchait qu’en sa seule faveur la possibilité d’adapter les formules d’occupations,

La société CGH a de manière parfaitement déloyale et au mépris total de ses engagements contractuels, proposé des baux différents de ceux imposés à la société Step’Immo. Elle a non seulement été défaillante dans le respect de l’exécution de ses relations contractuellement convenue, mais au surplus s’est rendue coupable d’une concurrence déloyale qui a causé un préjudice certain à la société Step’Immo,

Elle a dès lors pu prétendre au paiement de factures, sur la base de commissions passées en violation des dispositions prévues au contrat de distribution,

Toutes les factures présentées souffrent d’une contestation sérieuse, qui ne peut être tranchée que par le juge du fond.

À titre subsidiaire : les montants ne correspondent pas à la réalité du dossier :

La facture n°671 (B1002) d’un montant de 42.462 € fait référence à un prix de vente de 505.500 € alors que le prix de vente du bien était de 505.000 € : il existe donc une différence de 42 € sur la commission ;

La facture n°652 (D002) fait référence à un à un prix de vente de 650.000 € alors que le prix de vente réel était de 647.500 €, il y a donc une différence de 210 € sur la commission ;

La facture n°648 (B201) est d’un montant de 55.020 € alors même qu’elle avait fait l’objet de négociations et devait être minorée de 6.000 € TTC ;

La facture n°607 (A003) est d’un montant de 57.960 € alors même qu’elle avait fait de négociations et devait être minorée de 6.800 € TTC ;

La facture n°651 (D201) est d’un montant de 21.840 € alors même qu’elle avait fait l’objet de négociations et devait être minorée de 6.000 € TTC ;

Il avait au surplus été convenu entre les parties une dérogation à leur entente contractuelle en ce que sur certaines ventes, les montants devant être encaissés par la société CGH doivent être minorés de 7% à 5% du montant de la vente.

La contestation plus que sérieuse devra être a minima estimée comme portant sur la somme de 110.249,63 €.

Par conclusions régularisées le 15 février 2024, la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 31, 122, 408, 409, 410 et 873,

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil,

Vu les conclusions d’appel n°1 signifiées par les sociétés Atrium et Step’Immo,

A TITRE PRINCIPAL :

Prendre acte de ce que dans le cadre de leurs conclusions d’appel n°1 les sociétés Step’Immo et Atrium, reconnaissaient être débitrices à l’égard de la société CGH de la somme de 835.421,82 € TTC ;

Juger qu’en changeant délibérément de position dans le cadre de leurs conclusions d’appel n°2 et en adoptant, en cours d’instance, une argumentation totalement contradictoire et contraire à leur argumentation initiale, les sociétés Step’Immo et Atrium se rendent coupables d’un comportement procédural déloyal qui la prive de tout intérêt légitime à contester l’intégralité de la créance revendiquée par la société CGH au titre des commissions sur ventes Immobilières et emporte l’irrecevabilité de leur appel à l’encontre de l’ordonnance du 7 février 2022 ;

Juger irrecevables en application du principe d’ESTOPPEL, l’intégralité des demandes et contestations soulevées par les sociétés Step’Immo et Atrium dans le cadre de leurs conclusions d’appel n°2, « nul ne pouvant se contredire au détriment d’autrui » ;

Juger que l’acquiescement à la saisie-attribution pratiquée en exécution de l’ordonnance de référé du 7 février 2023 par M. [B], ès qualité de dirigeant des sociétés Step’Immo et Atrium, emporte la reconnaissance non équivoque des sociétés Atrium et Step’Immo à leur obligation solidaire de paiement des sommes dues à la société CGH en vertu des factures de commissions sur ventes et consacrées par la décision de référé en cause ;

Juger que l’acquiescement à la saisie-attribution pratiquée en exécution de l’ordonnance de référé du 7 février 2023 par M. [B], ès qualité de dirigeant des sociétés Step’Immo et Atrium vaut acte d’exécution volontaire emporte nécessairement acquiescement du bien-fondé des prétentions de la société CGH et de l’ordonnance de référé rendue le 7 février 2023 par le Président Tribunal de commerce de Saint-Etienne, au sens des dispositions des articles 408 et suivants du Code civil.

En conséquence,

Déclarer les sociétés Step’Immo et Atrium irrecevables en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions visant à voir infirmer l’ordonnance de référé rendue le 7 février 2023 par le Président Tribunal de commerce de Saint-Etienne ;

Déclarer les sociétés Step’Immo et Atrium irrecevables en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société CGH ;

Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par les sociétés Step’Immo et Atrium, sans examen au fond ;

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 7 février 2023 par le Président Tribunal de commerce de Saint-Etienne en l’ensemble de ses dispositions.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 7 février 2023 par le Président du Tribunal de commerce de Saint-Etienne en l’ensemble de ses dispositions.

Et, statuant de nouveau :

Déclarer la société CGH recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;

Juger que la société CGH justifie à l’encontre de la société Step’Immo d’une créance certaine, liquide, exigible et incontestable d’un montant provisoire de 848.781,82 € TTC, au titre des factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise pour la période postérieure au 10 décembre 2021 ;

Donner acte de ce que les représentants et dirigeants des sociétés du Groupe Atrium ont expressément reconnu être débiteurs à l’égard de la société CGH des factures de commissions sur ventes et s’étaient engagés, à plusieurs reprises, à procéder à leur règlement ;

Donner acte que M. [O] [B], ès qualité de mandataire social des sociétés Step’Immo et SAS Atrium, a expressément indiqué ne pas contester les factures de commissions sur ventes légitimement dues à la société CGH et s’être engagé « à leur bon règlement » ;

Donner acte de ce que les sociétés Step’Immo et Atrium, dans le cadre de leurs conclusions d’appel ne contestent absolument pas le principe, ni l’existence même de la créance détenue par la société CGH ;

Donner acte de ce que les contestations soulevées par les sociétés Step’Immo et Atrium dans le cadre de leurs conclusions d’appel portent uniquement et exclusivement sur le quantum de la créance et ne constituent pas des contestations sérieuses au sens de l’article 873 alinéa 2 du Code de procédure civile ;

Donner acte de ce que les sociétés Step’Immo et Atrium, dans le cadre de leurs conclusions d’appel reconnaissent être débitrices à l’égard de la société CGH de la somme de 835.421,82 € TTC ;

Juger que la créance détenue par la société CGH à l’encontre de la société Step’Immo au titre des factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise postérieurement au 10 décembre 2021 ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Juger que l’immixtion de la SAS Atrium dans le cadre des relations entretenues par sa filiale, la société Step’Immo avec la société CGH, s’agissant de la commercialisation de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], est parfaitement caractérisée ;

Juger que la société CGH est fondée et légitime à solliciter la condamnation provisionnelle de la société SAS Atrium in solidum avec la société Step’Immo, au règlement des provisions à valoir sur les factures de commissions sur ventes définitives réalisées par l’intermédiaire de la société CGH depuis le 10 décembre 2021.

En conséquence,

Condamner in solidum la société Step’Immo et la société SAS Atrium à payer à la société CGH une provision d’un montant de 848.781,82 € TTC, à valoir sur les factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremises depuis le 10 décembre 2021;

Débouter la société Step’Immo et la société SAS Atrium de toute éventuelle demande de délai de paiement ;

Débouter les sociétés Step’Immo et SAS Atrium de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire :

Juger que le principe même de la créance de la société CGH est établi de manière incontestable et n’est pas contesté par la partie adverse dans le cadre de ses conclusions d’appel n°1 ;

Donner acte de ce que les sociétés Step’Immo et Atrium, dans le cadre de leurs conclusions d’appel n°1 ne contestent absolument pas le principe, ni l’existence même de la créance détenue par la société CGH ;

Donner acte de ce que les contestations soulevées par les sociétés Step’Immo et Atrium dans le cadre de leurs conclusions d’appel n°1 portent uniquement sur le quantum de la créance et ne constituent pas des contestations sérieuses au sens de l’article 873 alinéa 2 du Code de procédure civile ;

Donner acte de ce que les sociétés Step’ Immo et Atrium, dans le cadre de leurs conclusions d’appel n°1 reconnaissent être débitrices à l’égard de la société CGH de la somme de 835.421,82 € TTC.

En conséquence,

Condamner in solidum la société Step’Immo et la société SAS Atrium à payer à la société CGH une provision d’un montant de 835.421,82 € TTC, à valoir sur les factures de commissions sur les ventes effectivement réalisées par son entremise depuis le 10 décembre 2021.

EN TOUTE HYPOTHESE :

Débouter les sociétés Step’Immo et SAS Atrium de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement la société Step’Immo et la société Atrium à payer à la société CGH une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner in solidum la société Step’Immo et la société SAS Atrium à payer à la société CGH la somme de 10.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 CPC ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses conclusions, la société CGH fait principalement valoir :

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui » ;

L’acquiescement à la saisie-attribution régulièrement et valablement régularisée par le dirigeant des sociétés Atrium et STEM Immo ; lequel vaut paiement volontaire des sommes dues. Le paiement effectué par la société Atrium est également opposable à sa filiale la société Step’Immo vu la confusion entretenue entre ces deux entités ;

Chaque codébiteur est censé être le mandataire des autres codébiteurs de sorte que les actes dont il est l’auteur et le destinataire produisent leurs effets dans le patrimoine des codébiteurs mandants ;

A titre subsidiaire, l’absence de toute contestation sérieuse de la créance fondée, tant dans son principe, que dans son quantum : si le défendeur conteste l’étendue de l’obligation qui lui est imputée sans remettre en cause ni l’existence, ni le principe de l’obligation, le juge des référés ne peut pas rejeter la demande de provision. Lorsque l’existence de l’obligation est établie avec certitude, il doit fixer le montant ;

Ni l’urgence ni la démonstration et caractérisation d’un trouble manifestement illicite et/ou d’un dommage imminent ne constituent une condition de l’octroi d’une provision. La créance au titre du règlement des commissions survivantes est incontestablement due depuis le 10 décembre 2021. Dans de nombreux échanges, les sociétés du Groupe Atrium ont préalablement à l’introduction de l’instance expressément reconnu être débitrices au titre des factures de commissions sur ventes et pris à plusieurs reprises l’engagement de les régler ;

M. [O] [B], ès qualité de représentant légal des différentes sociétés du Groupe Atrium, a expressément indiqué à plusieurs reprises que les défenderesses ne contestent pas les factures de la société CGH et s’est engagé à leur règlement ;

L’immixtion fautive de la société mère Atrium dans la gestion de ses filiales et des relations de ces dernières avec des prestataires/partenaires extérieurs est démontrée ;

A titre infiniment subsidiaire, la créance ne saurait être remise en cause pour la totalité lorsque les sociétés Atrium et Step’Immo reconnaissaient initialement être débitrices à l’égard de la concluante et ce, à hauteur de 835.421,82 € TTC.

Sur les conclusions adverses :

Les sociétés Step’Immo et Atrium, ainsi que leurs dirigeants ont bien été destinataires de l’intégralité des factures de commissions sur ventes Immobilières ;

Le dirigeant du Groupe Atrium était informé de la nouvelle procédure comme il le reconnait d’ailleurs expressément dans un courriel ;

La conclusion de l’ensemble des baux et/ou mandats en vigueur entre la société CGH et l’ensemble des propriétaires investisseurs s’est donc faite en toute transparence vis-à-vis du Groupe Atrium, des sociétés Step’Immo et CGH, qui n’ont jamais été placées en situation de concurrence ;

Les sociétés Step’Immo et CGH avaient donc toutes les deux intérêt dans la commercialisation et la vente des différents biens Immobiliers dépendant de la Résidence ;

La société CGH a accepté, à la demande expresse du Groupe Atrium, de proposer pour un certain nombre de biens, des mandats de gestion locative moins intéressants pour l’exploitant, au lieu des baux commerciaux ;

Le Groupe Atrium a également bénéficié de baux commerciaux dits « variables » sur les appartements qu’il a pu commercialiser.

Par message au RPVA du 11 mars 2024, le conseil des appelantes a sollicité le rapport de la clôture et le renvoi de l’affaire pour répondre aux conclusions notifiées le 15 février 2024. Par soit transmis du greffe du même jour, les parties ont été avisées que l’affaire était susceptible d’être retenue à l’audience du 12 mars 2024.

À l’audience, la cour a évoqué contradictoirement la demande de renvoi et a décidé de retenir l’affaire.

MOTIFS

A titre liminaire, lorsque les demandes des parties tendant à voir la cour « constater » ou « dire et juger », « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’irrecevabilité des demandes adverses au titre de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui :

L’article 31 du Code de procédure civile dispose que :

« L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé »

Selon les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La société CGH invoque le principe général de l’Estoppel selon lequel, il est fait interdiction, à une partie à un procès civil, de se contredire au détriment d’autrui, et l’irrecevabilité des moyens et demandes, sur le principe de loyauté dans le procès.

La cour relève effectivement qu’en la partie discussion de leurs premières conclusions d’appel les sociétés Atrium et Step’Immo ne contestaient pas le principe de la créance mais uniquement une partie de son montant, reconnaissaient être débitrices à l’égard de la société CGH de la somme de 835.421,82 € TTC sur les 855.833,82 € TTC au paiement desquels,elles ont été condamnées par ordonnance de référé.

Puis dans leurs conclusions en appel n°2, elles ont soutenu n’être redevables à l’égard de la société CGH, d’aucune facture de commissions sur ventes immobilières.

Pour autant, la fin de non-recevoir tirée de l’Estoppel n’est fondée qu’en présence d’une contradiction entre des prétentions et non pas entre des moyens.

Or en l’espèce, les sociétés appelantes ont tant dans leurs conclusions initiales que dans leurs conclusions d’appelant n°2 demandé l’infirmation de l’ordonnance du 7 février en ce que :

le président du tribunal de commerce de Saint-Étienne a donné acte de ce que les représentants et dirigeants des sociétés du Groupe Atrium ont expressément reconnu être débiteurs à l’égard de la société CGH des factures de commissions et s’étaient engagés, à plusieurs reprises, à procéder à leur règlement,

le président du tribunal de commerce indique que la société CGH justifiait à l’encontre de la société Step’Immo d’une créance certaine liquide, exigible et incontestable d’un montant provisoire de 855.833,82 € et en conséquence débouter la société CGH de ses demandes.

Certes le dispositif des conclusions initiales et des conclusions d’appelant n°2 ne sont pas identiques en ce que les premières ont demandé à la cour d’appel de 'Constater’ terme substitué par 'Juger’ dans les secondes en ajoutant à celles-ci d’autres demandes de 'Juger'.

La cour relève que ces demandes sont en réalité des moyens.

La liberté reconnue aux parties d’invoquer de nouveaux moyens fussent-ils contradictoires au soutien d’une même prétention ne s’assimile pas à une déloyauté sanctionnable.

La cour relevant que nonobstant la partie discussion des conclusions, les appelantes ont donc dès leurs premières conclusions sollicité le débouter de l’intégralité des demandes de la société CGH.

Les conditions de l’Estoppel ne sont pas réunies.

Par ailleurs, l’acquiescement du dirigeant des deux sociétés appelantes à une saisie exécution n’ôte pas le droit de discuter en appel des sommes objet de la condamnation exécutée.

L’irrecevabilité soulevée doit être rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision :

Aux termes de l’article 872 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans leurs secondes conclusions, les sociétés Atrium et Step’Immo invoquent également l’exécution déloyale par la société CGH de ses obligations telles que découlant du protocole de prise à bail.

Les appelantes remettent en cause le mandat de distribution et la grille de loyers communiqués par la société CGH pour les chalets, dont différentes agences partenaires se plaignaient, outre de formules plus souples accordées par CGH à un ancien promoteur mettant Step’Immo dans la quasi-impossibilité de commercialiser.

Les sociétés Atrium et Step’Immo invoquent également l’exécution déloyale par la société CGH de ses obligations telles que découlant du protocole de prise à bail alors que la demande de provision est fondée sur le mandat d’entremise immobilière.

Enfin, les dernières conclusions des appelants invoquent un accord de CGH sur certaines ventes pour une commission ramenée de 7 à 5 % mais que les factures ne tenaient pas compte de ces réductions de commissions et que le cumul des erreurs comptables atteignait 110.249, 63 € selon relance du 21 mars 2023.

La cour relève qu’une première ordonnance de référé du 26 avril 2022 a condamné les sociétés appelantes au paiement de factures de commissions sur les ventes réalisées au 10 décembre 2021 alors qu’elles avaient écrit à plusieurs reprises s’engager à désintéresser la société CGH et ne pas contester les facturations, que les pièces produites n°17 à 20 portent sur une période déjà jugée par une décision non contestée devenue définitive.

Les sociétés appelantes ne peuvent soutenir sérieusement ne pas avoir de communication des factures alors que la société intimée produit des échanges par courriel durant l’année 2022 portant sur ces factures et que par ailleurs une lettre du 4 mai 2022 reçue le 5 mai 2022 par le conseil des appelantes énumérait les factures et indiquait les annexer.

Par ailleurs, la société CGH produit un protocole d’accord du 5 décembre 2023 dans lequel la société Atrium et ses filiales Step’Immo et SCCV Dou du Praz reconnaissent être débitrices d’une dette de 308.592, 49 € TTC au titre des commissions sur ventes immobilières réalisées par l’entremise du Groupe CGH concernant les lots et droits immobiliers dépendants du [Adresse 5], 'dette à parfaire', mais comprenant le montant de la condamnation prononcée par la première ordonnance du 26 avril 2022.

De plus, la société intimée produit un courriel adressé le 20 janvier 2023 par M. [B] à M. [U] mettant fin au mandat de commercialisation du [Adresse 5] du 1er juillet 2019 remerciant son interlocuteur pour son concours en lui demandant un récapitulatif des lots vendus.

La cour considère en l’espèce, en considération des pièces produites et positionnement des parties, que la seule contestation pouvant être considérée comme sérieuse est relative au montant provisionnel réclamé.

D’ailleurs dans leurs premières conclusions, les appelantes n’avaient contesté que 5 factures :

facture n° 607 d’un montant de 57.960 € devant être du fait de négociations minorées de 6.800 €,

facture n° 648 d’un montant de 55.0020 € alors qu’en raison de négociations elle devait être minorée de 6.000 €,

facture n° 651 d’un montant de 21.840 € devant être minoré de 6.000 € du fait de négociations,

facture n° 652 d’un montant de 54.600 € la contestant à hauteur de 210 € car le prix de vente était de 647.500 € et non 650 000€,

facture n° 671 d’un montant de 42.462 € la contestant à hauteur de 42 € car le prix de vente était de 505.000 € et non 505.500 €,

Il doit ensuite être noté que si la contestation quant aux montants réclamés a été ensuite portée à 110.249,63 €, cette somme a pris en compte les contestations sur les cinq factures précitées.

Ce montant prend également en compte les factures 595 et 594 du 22 novembre 2021 alors qu’elles relèvent de la période objet de la première ordonnance de référé définitive.

Il en est de même de la facture numéro 400 du 19 février 2020, et de la facture 603 qui concernent par ailleurs la seule SCCV Dou du Praz non partie en la présente instance,

Concernant les factures 522 et 523, émises par erreur et non payées, la société CGH justifie les avoir annulées par des avoirs du 28 février 2022.

L’accord sur une négociation de la commission des factures 648 et 651 n’est pas démontré mais les appelantes le démontrent suffisamment pour la facture n°607.

En conséquence, en considération notamment du contrat, des factures produites et de l’absence de contestation sérieuse sauf à hauteur de 210 + 42 + 6.800 €, la cour infirme la décision attaquée en ce qu’elle a retenu une provision de 855.833,82 € TTC en la considérant due à hauteur de 848.781,82 € au titre des factures pour la période postérieure au 10 décembre 2021 et non payée au 18 novembre 2022.

Le premier juge a exactement retenu l’immixtion de la SAS Atrium dans les relations entre sa filiale Step’Immo et CGH de par son omniprésence dans les échanges relatifs aux relations contractuelles. Cette immixtion n’est d’ailleurs non sérieusement contestée.

En conséquence, la cour confirme la condamnation solidaire de la société Atrium avec la société Step’Immo, rappelant que la condamnation ne peut être prononcée conjointement et solidairement.

Sur les mesures accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et en équité sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile sauf à préciser que la condamnation est solidaire, et non, conjointe et solidaire.

À hauteur d’appel les sociétés Atrium et Step’Immo sont in solidum condamnées aux dépens et en équité à payer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande présentée sur le même fondement par les appelantes ne peut qu’être rejetée.

La demande relative à l’exécution provisoire de l’arrêt est sans objet.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision attaquée en ce que le premier juge s’est déclaré compétent pour connaître de la présente instance ;

La confirme également sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’infirme sur le surplus ;

Statuant à nouveau :

Condamne solidairement la S.A.R.L. Step’Immo et la SAS Atrium à payer à la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière, la somme provisionnelle 848.781,82 € au titre des factures pour la période postérieure au 10 décembre 2021 et non payées au 18 novembre 2022.

Y ajoutant,

Condamne in solidum à hauteur d’appel la S.A.R.L. Step’Immo et la SAS Atrium aux dépens ;

Condamne solidairement à hauteur d’appel solidairement la S.A.R.L. Step’Immo et la SAS Atrium à payer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT